全國房地產(chǎn)市場策略研究(編輯修改稿)
2025-01-18 14:12 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 的中小城市8城市發(fā)展階段與進入建議單中心階段 大都市化階段 輻射外圍城市階段頂級城市一級區(qū)域中心城市二級區(qū)域中心城市三級區(qū)域中心城市上海、深圳、北京、廣州杭州、南京、天津、青島、大連、沈陽、成都、重慶、武漢廈門、長沙、鄭州、石家莊、長春、南昌、哈爾濱、合肥、西安、昆明貴陽、南寧取地機會 在區(qū)域中心城市取地 區(qū)域中心城市近郊取地 城市群內(nèi)與中心城市具有直接交通聯(lián)系的城市取地第一次篩選：中國城市梯級劃分9目標與要求的分解第二次篩選：協(xié)信企業(yè)發(fā)展要求1. 哈大齊城市群等東北城市不予考慮；2. 應選擇城市群中的次中心或功能中心以上級別城市進入，以滿足建立企業(yè)品牌廣泛影響力的要求；3. 城市規(guī)模與市場容量較大，以滿足長期發(fā)展的要求；4. 城市土地 市場有較為穩(wěn)定的年供應量 ，以便于整合土地資源；5. 當?shù)鼗蛑苓叧鞘袚碛辛己玫母叩冉逃龣C構(gòu)，以便于吸納人才；6. 當?shù)厥袌鲇休^好的金融平臺和融資環(huán)境；7. 城市開放度高，房地產(chǎn)市場成熟度較高，市場規(guī)則相對公平透明；8. 與總部重慶有直達航線或周邊 100公里范圍內(nèi)有直達航線。10城市房地產(chǎn)市場價值實現(xiàn)潛力判斷：城市人口密度與城市人均財富水平計算說明：u城市人口的統(tǒng)計數(shù)據(jù)包括全市總?cè)丝?、市區(qū)人口、戶籍人口、常住人口等數(shù)種統(tǒng)計，在本次計算中主要采用市區(qū)常住人口的統(tǒng)計數(shù)據(jù)（常住人口更能反應真實的房地產(chǎn)需求），少數(shù)城市因缺少統(tǒng)計數(shù)據(jù)，采用市區(qū)戶籍人口進行計算；u城市總面積包括眾多山體、水體、耕地等不可建設面積，不符合房地產(chǎn)用地建設的真實情況，因此采用城市的建成區(qū)面積作為計算指標。第三次篩選：房地產(chǎn)市場價值實現(xiàn)潛力城市房地產(chǎn)市場價值實現(xiàn)的兩個根本因素：城市人口密度，城市人均財富水平（其中人均財富水平，即城鎮(zhèn)人均可支配收入，已在城市梯級排序中予以考慮）城市建成區(qū)人口密度 =市區(qū)常住人口 247。 市區(qū)建成區(qū)面積篩選原理城市人口密度的計算方法11房價基礎(chǔ)研究是判斷房價快速上升條件的必要工作第四次篩選：房價快速上升條件房價基礎(chǔ)研究房價的構(gòu)成房價的利潤支撐要素 房價上漲的原因12房價基礎(chǔ)研究之一：房價構(gòu)成第四次篩選：房價快速上升條件建安成本其他成本項目目標人群的購買力水平利潤部分成本部分房價基礎(chǔ)構(gòu)成土地成本13優(yōu)選城市進入性條件的考慮因素第五次篩選：城市的進入性條件限制性因素 條件說明 推薦標準成本因素 土地資源獲取難度與成本?城市土地供應出現(xiàn)明顯緊縮意味著獲取土地的競爭壓力加大，同時取地成本將明顯增加；?推薦進入土地供應相對平
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