中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)趨勢(shì)研究概述(編輯修改稿)
2025-07-19 05:20 本頁(yè)面
【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 應(yīng)冷淡。價(jià)格穩(wěn)定的重要因素是同期長(zhǎng)三角區(qū)域土地供應(yīng)總體延續(xù)多年下降。受政府宏觀調(diào)控的影響,土地供應(yīng)特別是住宅土地的供應(yīng)不斷萎縮。樓市持續(xù)低迷迫使開發(fā)商拿地更為謹(jǐn)慎,導(dǎo)致大部分土地都以底價(jià)成交,部分土地流標(biāo)。就目前來(lái)看,市場(chǎng)上依舊存在大量的剛性需求,但是,市場(chǎng)要走出低迷還需要一段時(shí)間,對(duì)于購(gòu)房者市場(chǎng)信心的建立將是未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的關(guān)鍵。典型城市分析:上海樓市,房?jī)r(jià)再跌二成或觸底從價(jià)格上分析, 從07年1月,上海商品住宅價(jià)格穩(wěn)定上漲,一直到今年6月達(dá)到最高點(diǎn):17116元,其后有所下跌,但依然處于高位盤整,9月份為13248元,由于今年57月房?jī)r(jià)波幅較大,我們?nèi)∑渚?大約是15700元,那么比去年1月的9528元已上漲65%。這一漲幅比北京40%和深圳60%的漲幅都高出一些。當(dāng)然,上海房?jī)r(jià)下跌的時(shí)間也比二者滯后了幾個(gè)月。（3）環(huán)渤海地區(qū):各城市分化,北京將下跌空間較大,沈陽(yáng)波瀾不驚環(huán)渤海房地產(chǎn)市場(chǎng)最大特點(diǎn)是區(qū)域內(nèi)部各城市呈現(xiàn)較大差異化。全國(guó)樓市繁榮加上奧運(yùn)效應(yīng),使北京市場(chǎng)供應(yīng)量和房?jī)r(jià)上漲幅度,在2007年和2008年上半年都位居全國(guó)前列,相比之下天津則表現(xiàn)為具有強(qiáng)大的發(fā)展?jié)摿秃蟀l(fā)優(yōu)勢(shì)。大連房地產(chǎn)市場(chǎng)是遼寧省甚至東北地區(qū)的領(lǐng)頭羊。青島房地產(chǎn)則是山東省市場(chǎng)的風(fēng)向標(biāo)。目前,環(huán)渤海地區(qū)的房地產(chǎn)市場(chǎng)正在受到嚴(yán)重考驗(yàn)。環(huán)渤海房地產(chǎn)市場(chǎng)的另一特點(diǎn)是發(fā)展空間巨大,前景樂觀。其中主要的因素是國(guó)家改革和發(fā)展戰(zhàn)略的重點(diǎn)已從上世紀(jì)八十年代的珠三角（深圳、珠海為代表的特區(qū)開發(fā)）、九十年代的長(zhǎng)三角（浦東為代表的新區(qū)開發(fā)）,轉(zhuǎn)入到環(huán)渤海地區(qū)（天津?yàn)I海為代表的新區(qū)開發(fā)）。北京、天津、大連和青島都已是或?qū)⑹峭鈦?lái)房地產(chǎn)投資者和購(gòu)買者占重大比重的城市,本地市場(chǎng)跨區(qū)域化。2007年環(huán)渤海地區(qū)所依托的遼寧省、山東省和河北省的房地產(chǎn)開發(fā)投資額保持快速增長(zhǎng),分別上漲約31％、28％和47％。三省的商品房銷售面積的漲幅均大于竣工面積的漲幅,呈現(xiàn)嚴(yán)重供不應(yīng)求的態(tài)勢(shì)。環(huán)渤海地區(qū)各城市在奧運(yùn)等因素推動(dòng)下,市場(chǎng)成交量大幅度上揚(yáng)。伴隨著成交量,環(huán)渤海地區(qū)的房?jī)r(jià)也經(jīng)歷一輪高漲,市場(chǎng)發(fā)展偏熱。年末各城市紛紛步入調(diào)整期,成交量萎縮,房?jī)r(jià)漲幅放緩,個(gè)別城市房?jī)r(jià)出現(xiàn)一定程度的回調(diào),市場(chǎng)逐漸轉(zhuǎn)向理性化發(fā)展,客戶購(gòu)房也趨于理性。2008年以來(lái),環(huán)渤海地區(qū)各城市市場(chǎng)持續(xù)了觀望,市場(chǎng)成交冷淡,二季度則出現(xiàn)了分化現(xiàn)象,多數(shù)城市市場(chǎng)依舊低迷。環(huán)渤海地區(qū)多數(shù)城市的土地市場(chǎng)成交平淡,大多以底價(jià)成交。對(duì)于總價(jià)高、位置較差的地塊開發(fā)商紛紛持保留態(tài)度。在市場(chǎng)交易低迷的情況下,開發(fā)商拿地態(tài)度謹(jǐn)慎。典型城市分析:北京樓市,房?jī)r(jià)下調(diào)空間較大第一,房?jī)r(jià)出現(xiàn)拐點(diǎn)。從去年1月到今年8月,北京商品住宅價(jià)格穩(wěn)定上漲,其間偶有小幅波動(dòng)。單從成交均價(jià)上看,8月極有可能成為近幾年的月底最高點(diǎn),14070元的價(jià)格,相比去年1月的10034元,漲幅為40%。9月開始下跌,%,之所以出現(xiàn)這種大幅下跌,既有打折促銷成風(fēng)的原因,也有中低檔房源占比增加的因素。以目前價(jià)格和房?jī)r(jià)收入比觀察（根據(jù)筆者所做專題研究報(bào)告,全國(guó)最高）,而且今年房?jī)r(jià)前8個(gè)月又有上海,北京房?jī)r(jià)泡沫相當(dāng)明顯,我們認(rèn)為下跌到去年初的水平,也即在8月基礎(chǔ)上跌去三到四成才會(huì)比較合理。 第二,供求情況很槽糕。從圖中可以看出,今年前三季度商品住宅供應(yīng)量比去年同期多出15%,九月出現(xiàn)暴增的原因,與奧運(yùn)影響下8月緩?fù)票P有關(guān),也與 “金九”旺季的預(yù)期有關(guān)。從成交量分析,今年前三季度同比去年劇降43%。今年6月是個(gè)小的分水嶺,成交量與去年同期相近,之前幾個(gè)月遞增,之后遞減,反應(yīng)出進(jìn)入第三季度后,市場(chǎng)預(yù)期迅速惡化。9月供求比為1:,基本上在全國(guó)都可稱得上最槽糕。第三,少數(shù)名盤銷售較好。市場(chǎng)低迷期,知名企業(yè)的知名大盤賣得較好,市場(chǎng)集中度進(jìn)一步提高。富力又一城、萬(wàn)科四季花城、中海城、富力桃園這四個(gè)樓盤均屬于性價(jià)比較高的品牌大盤,富力地產(chǎn)的兩個(gè)項(xiàng)目還蟬聯(lián)兩個(gè)月的成交排行榜。比如,萬(wàn)科四季花城三期7800元/平方米的價(jià)格,性價(jià)比相當(dāng)高。市場(chǎng)激爭(zhēng)對(duì)中小企業(yè)非常不利,他們只有以比名企名盤更大的價(jià)格折扣,才有可能從“僧多粥少”的弱市場(chǎng)中混口救命飯。 9月價(jià)格比去年1月上漲40%,比57月高點(diǎn)跌16%。按照我們以前關(guān)于房?jī)r(jià)收入比的測(cè)算,上海房?jī)r(jià)應(yīng)在2007年的基礎(chǔ)上下調(diào)15%左右,但今年以來(lái),即使拿9月均價(jià)與去年12月的11714元相比,又上漲了13%。這就意味著,在9月的價(jià)格基礎(chǔ)上,上海房?jī)r(jià)需要回調(diào)20%左右,才能會(huì)趨于比較合理的位置。按目前情況,由于前三季度基本上是上漲的,上海房?jī)r(jià)2008年同比2007年還會(huì)有一定的漲幅。但2009年同比2008年,房?jī)r(jià)一定是下跌的。從成交量上分析,去年12月開始,上海商品住宅開始由供不應(yīng)求逆轉(zhuǎn)為供大于求,時(shí)間點(diǎn)基本與北京相近,但其后數(shù)月,其供求失衡的程度遠(yuǎn)好于深圳,稍好于北京,直到9月份,才出現(xiàn)嚴(yán)重失衡,供求比為1:。這也就是為何筆者相較前二者,更看好上海樓市的原因。與深圳相比,今年上海的房?jī)r(jià)完全可稱得上“負(fù)隅頑抗”,但與北京情況類似,第三季度終于出現(xiàn)拐點(diǎn),二手房指數(shù)表現(xiàn)更為明顯。20012006年,六年時(shí)間上海的二手房指數(shù)共上漲了60%多點(diǎn),可07至08年上半年,卻大漲了近50%,明顯非理性飆升。我們預(yù)計(jì),要從2400點(diǎn)高點(diǎn)降至18002000點(diǎn)上下才會(huì)合理,降幅為20%左右。從今年8月開始,上海二手房指數(shù)環(huán)比已開始下跌。 中部地區(qū):成交量明顯下降,房?jī)r(jià)開始小幅下跌2007年在全國(guó)樓市總體快速增長(zhǎng)的情況下,中部六省即湖南、湖北、江西、安徽、河南、山西也保持了較大增幅。房地產(chǎn)開發(fā)投資增幅都在30%以上,高于東部地區(qū)。土地購(gòu)置面積除江西略微出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)外,其它省份皆保持適中增長(zhǎng)。施工面積平均增幅都超過(guò)20%,與東部和西部地區(qū)類似?？⒐っ娣e除江西同比減少之外都是正增長(zhǎng)。銷售面積平均增幅為30%左右,高于東部地區(qū),說(shuō)明該區(qū)域市場(chǎng)成交活躍。價(jià)格上漲幅度在1020%之間,水平中等偏快,但房?jī)r(jià)增幅低于東部地區(qū)。2008年以來(lái),隨著全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)整體性下調(diào),以及國(guó)內(nèi)外宏觀經(jīng)濟(jì)增速下滑,東部地區(qū)也和全國(guó)其他地區(qū)出現(xiàn)同步調(diào)整。但鑒于中部地區(qū)基本上不存在房地產(chǎn)泡沫,而且以自住需求為主導(dǎo),因此市場(chǎng)下調(diào)的空間并不大。但是,城市之間出現(xiàn)分化,今年以來(lái)武漢市
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