【文章內(nèi)容簡介】 長速度，連續(xù)多年熱度不減的美國房地產(chǎn)市場將開始降溫。美國多數(shù)房地產(chǎn)市場今明兩年將處于收縮期，但不是衰退，全面復(fù)蘇和增長要到2003年年底和2004年。辦公樓市場是整個(gè)房地產(chǎn)業(yè)中最不景氣的部分，倉庫用房市場2003年也不看好，家居和房屋零售市場是房地產(chǎn)業(yè)中較穩(wěn)定的部分，將安全避開衰退。，2002年內(nèi)94%的市場處于收縮狀態(tài)，到2004年仍將有70%以上處于這一狀態(tài)。美國的倉庫用房市場和經(jīng)濟(jì)現(xiàn)狀緊密相連，目前雖然多數(shù)處于收縮或衰退狀態(tài)，但隨著經(jīng)濟(jì)的改善在明、后年將極大地改變面貌，預(yù)計(jì)到2004年將出現(xiàn)全面復(fù)蘇和增長。由于美國經(jīng)濟(jì)前景不明朗，目前家庭收入實(shí)現(xiàn)快速增長的可能性不大，因此，房價(jià)上漲過快將使美國低收入家庭實(shí)現(xiàn)購房的計(jì)劃變得更加困難。美國總統(tǒng)布什已建議增加政府對4萬多低收入家庭的資助，幫助他們支付購房首期貸款，向那些為低收入購房者建房和修房的承建人提供24億美元貸款。二、英國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀與特點(diǎn)分析4. 房地產(chǎn)市場需求旺盛2000年以來，在英國中央銀行降息的帶動下，住房抵押貸款利率也不斷下降，加之經(jīng)濟(jì)相對平穩(wěn)和失業(yè)率較低，住房貸款市場更趨活躍。以英國最大的抵押貸款銀行一一哈利法克斯銀行為例，該行2001年承接的住房抵押貸款客戶增加了5%，總客戶達(dá)到250萬。在英國，大部分購房者的房契因尚未還清貸款而“暫時(shí)保留”在抵押貸款銀行。英國經(jīng)辦抵押貸款的銀行有上百家。任何人，只要有職業(yè)和工資收入，都可申請抵押貸款，貸款期限一般為25年。2002年英國房價(jià)暴漲25%。英國最大的建房互助會Nationwide公布的數(shù)據(jù)顯示，%，抵押貸款持續(xù)增長。英國2002年全年的房屋銷售額直逼1989年的歷史高點(diǎn)。2002年全年抵押貸款突破2150億英鎊，比2001年增長了36%，是上世紀(jì)80年代地產(chǎn)熱潮時(shí)的抵押貸款額的4倍。所幸房價(jià)增長速度已經(jīng)開始下降。Nationwide的調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，%，2002年11月份房價(jià)增長了2%。預(yù)計(jì)2003年房價(jià)將增長10%。目前，英國的平均房價(jià)為117206英鎊。從上世紀(jì)90年代初開始，英國房產(chǎn)價(jià)格年均升幅都超過8%。尤其是倫敦市中心的房價(jià)，過去8年內(nèi)升值了180%。當(dāng)然，同其他國家和地區(qū)的情況一樣，英國的房地產(chǎn)價(jià)格以不同地區(qū)、不同城市和不同城市中的不同地段而差異巨大。倫敦、曼徹斯特、伯明翰等大城市屬于房價(jià)較高之列，各個(gè)城市不同區(qū)域間的房價(jià)也相差懸殊。例如，在倫敦市區(qū)海德公園以南房價(jià)最貴的地段，價(jià)格要比市區(qū)其他地方高3到5倍，一套兩居室的住房可達(dá)100多萬英鎊。而在近郊的一棟兩層小樓，也不過幾十萬或十幾萬英鎊。在以倫敦為主的許多城市中，可供建新房的地皮己幾乎用光，而購房需求卻在不斷增加。以倫敦為例，不僅當(dāng)?shù)氐臐撛谫彿咳藛T增加，外國人到倫敦置業(yè)的人數(shù)在逐年上升。另外，由于經(jīng)濟(jì)因素，預(yù)計(jì)今后相當(dāng)一段時(shí)間內(nèi)利率不會有太大的上升，這更為貸款買房和養(yǎng)房提供了有利條件。由此可見，英國的房地產(chǎn)市場將繼續(xù)活躍?！皠谡哂衅浞俊庇恼吖膭钍谴碳し康禺a(chǎn)需求的主要因素。目前，英國居民中有近70%的居民擁有自有住房產(chǎn)權(quán)，另外30%的居民租賃住房：其中，20%的居民從當(dāng)?shù)卣赓U公有住房、10%的居民租住私人房屋。1980年，撒切爾政府開始通過公房出售的方式改革原有的公房使用制度。當(dāng)年修改的《住房法》規(guī)定：凡租住公房的住戶有權(quán)優(yōu)先、優(yōu)惠購買其所住的公房，即“優(yōu)先購買權(quán)”政策?！百徺I權(quán)”條款規(guī)定：租住公房的住戶，住滿兩年后即有權(quán)以優(yōu)惠折扣價(jià)格購買所住的公房。優(yōu)惠折扣起點(diǎn)為房價(jià)的30%。居住兩年后，每超過一年再減房價(jià)的1%，住30年公房的房客則可以60%的優(yōu)惠折扣購房，但優(yōu)惠折扣最大不超過房價(jià)的60%。居住條件差的公寓式套房，買房折扣更大。居住兩年后可以優(yōu)惠房價(jià)44%，以后每超過一年再減房價(jià)的2%，但是最大優(yōu)惠折扣不超過房價(jià)的70%。另外，公房購買人還可申請購買一套住房的部分產(chǎn)權(quán)，其余部分仍然租用，等收入增加后再買下整套住房。此項(xiàng)“購買權(quán)”政策，吸引了大量租戶購買公房，是英國居民住房自有率大幅度提高的重要因素。在以鼓勵居民購房為特點(diǎn)的英國，住宅金融扮演著很重要的角色。向購房者提供抵押貸款，是銀行的一項(xiàng)重要業(yè)務(wù)。20世紀(jì)90年代中期之前，各地有眾多的住房信貸合作社，為參加住房信貸儲蓄的居民提供貸款(目前，已改為住房信貸銀行，可以從事多種銀行業(yè)務(wù))。購房者通常可貸到房價(jià)90%的購房款，有的還能貸到100%的購房款；還款期一般為20年25年，還款方式有固定利率，也有浮動利率。在還本付息期間，如申請抵押貸款的購房者發(fā)生失業(yè)等特殊情況而不能按時(shí)付款時(shí)，銀行并不以處置抵押房產(chǎn)為主要手段，一般都給予一定的還款寬限期，在此期限內(nèi)可只付息不還本。另外，政府和銀行都希望貸款者在貸款的同時(shí)，購買貸款保險(xiǎn)(失業(yè)與疾病保險(xiǎn))，以保證還款期間貸款者的收入發(fā)生大的變化、暫無還款能力時(shí)，保險(xiǎn)公司可以幫助居民還款。5. 倫敦寫字樓租金全世界最貴2002年，英國倫敦是全世界寫字樓租金最貴的城市，超過了東京、巴黎和紐約。圖4 2002年全球?qū)懽謽亲饨鹱钯F的部分城市（美元／） 資料來源：共好資訊2002年倫敦高檔寫字樓每平方米的年出租價(jià)格包括租金，房地產(chǎn)稅和服務(wù)費(fèi)——高達(dá)1728歐元(1520美元)，位列全世界各大城市之首。東京高檔寫字樓租金名列第二，每平方米年為1213歐元(1067美元)；巴黎位居第三，每平方米年租金991歐元(872美元)。分別列第四和第五位的是莫斯科和紐約。三、德國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀與特點(diǎn)分析在德國，房地產(chǎn)已成為公民首選的投資項(xiàng)目。目前約有半數(shù)德國人擁有私有住房、商用房或投資于房地產(chǎn)的投資基金。6. 市場狀況德國的地產(chǎn)交易和房產(chǎn)交易行為是同時(shí)進(jìn)行的，統(tǒng)稱不動產(chǎn)交易，政府很少對不動產(chǎn)交易進(jìn)行干預(yù)。據(jù)德國德累斯頓銀行房地產(chǎn)分部2002年對全國1005戶家庭投資行為的統(tǒng)計(jì)結(jié)果表明，%的公民將積蓄直接或間接地投資于房地產(chǎn)。如按價(jià)值計(jì)算，德國公民目前擁有的房地產(chǎn)總額是歷史上最高的。統(tǒng)計(jì)還表明，德國房地產(chǎn)投資者的地域差別較為明顯，德國西南部的薩爾州與德國北部的不來梅州為德國投資房地產(chǎn)者最多和最少的兩個(gè)州，分別為75%和30%。德國公民擁有的房地產(chǎn)中約20%屬于繼承的家族財(cái)產(chǎn)，80%是房地產(chǎn)所有者自己購買的。這家銀行認(rèn)為，在財(cái)力允許的情況下，1/4的德國公民傾向于購買一個(gè)家庭獨(dú)立使用的住宅，%想購買多戶住宅，%愿意購買單元房。由此可以看出德國房地產(chǎn)市場今后將更加趨于活躍。德國地產(chǎn)交易和房產(chǎn)交易行為是同時(shí)進(jìn)行的，統(tǒng)稱不動產(chǎn)交易。一般情況下，建筑物的所有者和土地所有者兩者是不可分離的。一個(gè)土地所有者與幾個(gè)建筑物的所有者共同擁有同一處不動產(chǎn)的情況在德國屬于不動產(chǎn)交易中的特例。不動產(chǎn)交易包括不動產(chǎn)的買賣、出租、抵押交易等。這類交易大部分發(fā)生在私人之間，政府很少干預(yù)。德國房地產(chǎn)交易市場的管理機(jī)構(gòu)及主要職能局、土地注冊局、地產(chǎn)評估局、土地估價(jià)局以及國家土地評估鑒定專家委員會、國家財(cái)政局等。對不動產(chǎn)的管理機(jī)構(gòu)是地產(chǎn)局和土地注冊局。地產(chǎn)局是地方法院的一個(gè)分支機(jī)構(gòu)，有上下隸屬關(guān)系。地產(chǎn)局具體負(fù)責(zé)土地買賣；管理已建未建的土地的出租和抵押；提供政府機(jī)構(gòu)用地；保障社會福利用地；實(shí)施強(qiáng)制購買政策；保障政府預(yù)購權(quán)力；仲裁土地糾紛（法院對仲裁作最后決策）等職能。此外地產(chǎn)局也負(fù)責(zé)管理土地注冊。土地注冊局屬本州內(nèi)的政府系統(tǒng)。土地注冊局具體負(fù)責(zé)土地登記工作。例如土地的使用情況、土地轉(zhuǎn)讓情況、土地性質(zhì)變更情況等的注冊登記。負(fù)責(zé)土地評估工作和確定土地買賣基準(zhǔn)價(jià)的機(jī)構(gòu)有四個(gè)，即地產(chǎn)評估局、土地估價(jià)局、國家土地評估鑒定專家委員會和國家財(cái)政局。地產(chǎn)評估局全面負(fù)責(zé)全國土地評估和土地買賣基準(zhǔn)價(jià)（相當(dāng)于政府指導(dǎo)價(jià)）的確定。土地估價(jià)局負(fù)責(zé)檢查土地購買價(jià)格。國家土地評估鑒定專家委員會具體負(fù)責(zé)確定全國范圍土地買賣基準(zhǔn)價(jià)（包括每兩年修訂一次的土地賣買基準(zhǔn)價(jià)工作）的制定和全部的被交易土地的評估工作。國家財(cái)政局參加制定土地買賣基準(zhǔn)價(jià)的工作。國家土地評估鑒定專家委員會為團(tuán)體法人。每州設(shè)一處。委員會的組成人員包括政府官員、律師、房產(chǎn)經(jīng)濟(jì)師、建筑師、銀行家、建造公司人員等。委員會由36個(gè)組成，其中主席、副主席共6人，由地方政府指定政府官員擔(dān)任。2)房地產(chǎn)交易市場的參與機(jī)構(gòu)、參與者以及他們的主要職責(zé)。德國的土地買賣大部分在私人中進(jìn)行交易，不是政府的主要職責(zé)。政府只負(fù)責(zé)用于公用事業(yè)部分的土地買賣。立法規(guī)定，政府對用于公用事業(yè)部分的土地買賣擁有強(qiáng)制業(yè)收購權(quán)和預(yù)購權(quán)（優(yōu)先購買權(quán)）。房地產(chǎn)交易市場的參與機(jī)構(gòu)及參與者包括：地產(chǎn)和房產(chǎn)的擁有者，地產(chǎn)和房產(chǎn)的購買者，地產(chǎn)和房產(chǎn)拍賣商，地產(chǎn)和房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人，地產(chǎn)評估局，土地估價(jià)局，國家土地評估鑒定專家委員會，國家銀行（其主要職能是房地產(chǎn)交易過程中資金供給），國家財(cái)政局，地方法院，拍賣商所在州經(jīng)濟(jì)部（其主要職能是監(jiān)督拍賣商的拍賣行為），拍賣行業(yè)警察（其主要職能是在拍賣現(xiàn)場監(jiān)督拍賣商的全部行為），國家聯(lián)邦政府檢查院（國家級監(jiān)督檢查機(jī)構(gòu)，負(fù)責(zé)檢查監(jiān)督拍賣商的行為），公證處和公證人（其主要職能是對不動交易合同的公證），地產(chǎn)保險(xiǎn)業(yè)（對地產(chǎn)買賣提供各類財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)），德國房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)委員會（負(fù)責(zé)拍賣商的行業(yè)管理），地方政府的稅務(wù)部門（負(fù)責(zé)審核拍賣商的納稅情況），產(chǎn)業(yè)管理人（其作用相當(dāng)于房屋的物業(yè)管理），住宅局（負(fù)責(zé)制定政府新建房屋的租賃價(jià)格，舊房租賃價(jià)格由法律作出規(guī)定）。房地產(chǎn)交易的參與者可以是個(gè)人，也可以是團(tuán)體、公司等。政府官員負(fù)責(zé)用于公用事業(yè)部分的土地買賣。房地產(chǎn)交易行為中的特殊問題包括土地規(guī)劃對開發(fā)商開發(fā)行為的限定政策、強(qiáng)制收購政策、政府預(yù)購權(quán)的保留政策等3項(xiàng)。7. 土地規(guī)劃對開發(fā)商開發(fā)行為的限定政策德國立法規(guī)定，城市規(guī)劃已作出用地性質(zhì)規(guī)定的，在房地產(chǎn)交易過程中不得任意改變。例如商業(yè)用房與住宅用房不能隨意改變。如確實(shí)需要改變，提出改變的一方需支付一定數(shù)量的費(fèi)用（例如在科隆地區(qū)，每改變100平方米的住宅用房面積，則需在另一處新建130平方米的住宅用房作為補(bǔ)償）。反之，城市規(guī)劃部門也不能任意圈定土地而引起土地閑置問題。例如，10年前規(guī)劃部門提出確定了某一地塊的用地性質(zhì)，10年后無論什么原因而未按規(guī)劃要求開發(fā)這塊土地，則政府負(fù)責(zé)賠償給土地所有者10年間因土地閑置而造成的損失。由于全局性產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整（例如魯爾地區(qū)）而引起的用地性質(zhì)改變可不受此限制。在房地產(chǎn)交易中還存在“愿購權(quán)”，即買賣雙方已達(dá)成交易協(xié)議，但因政府對該地塊已有規(guī)劃意圖，買賣雙方可以簽定合同并進(jìn)行公證，但不注冊（在德國只有完成交易合同的注冊程序后才能具有法律效率）。不具有法律效率的合同可以更改。2)強(qiáng)制收購政策盡管聯(lián)邦德國基本法（即憲法）已明確規(guī)定了土地所有權(quán)是受法律保護(hù)的。但是，政府仍然有權(quán)強(qiáng)制按市場基本價(jià)購買私人土地，以用于公用事業(yè)的開發(fā)。強(qiáng)制收購政策就是指凡屬公共設(shè)施用地的開發(fā)建設(shè)行為土地，政府有權(quán)對該塊土地進(jìn)行強(qiáng)制收購。法律規(guī)定被強(qiáng)制收購的土地，其土地收購價(jià)按當(dāng)時(shí)的土地買賣基準(zhǔn)價(jià)收購。但是，被強(qiáng)制收購的土地如閑置三至五年，則原土地所有者有權(quán)收回土地。3)政府預(yù)購權(quán)的保留政策政府預(yù)購權(quán)的保留政策是指，凡城市規(guī)劃已確定用地性質(zhì)的土地，政府有權(quán)在私人買賣土地行為發(fā)生之前優(yōu)先預(yù)購這類土地。預(yù)購?fù)恋氐念A(yù)購價(jià)格，按當(dāng)時(shí)的土地買賣基準(zhǔn)價(jià)預(yù)購。四、日本房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀與特點(diǎn)分析戰(zhàn)后日本房地產(chǎn)發(fā)展史日本房地產(chǎn)現(xiàn)狀分析二次世界大戰(zhàn)后，日本元?dú)獯髠?，百廢待興。尤其是住宅市場，供應(yīng)嚴(yán)重不足，住房緊缺成為全國一個(gè)嚴(yán)重的社會問題。為解決這一難題，日本政府采取了由政府、民間、個(gè)人共同集資的政策，并通過立法方式由政府強(qiáng)制執(zhí)行。這種措施產(chǎn)生了良好的效果，使戰(zhàn)后日本住宅建設(shè)在國民生產(chǎn)總值中所占比例保持在6%－8%左右。隨著日本經(jīng)濟(jì)自六十年代中期以來的快速發(fā)展，經(jīng)濟(jì)實(shí)力的迅速增強(qiáng)，住宅質(zhì)量從戰(zhàn)后初期低標(biāo)準(zhǔn)的簡易房提高到設(shè)施齊全的較高標(biāo)準(zhǔn)住房，至1981年，全日本基本解決了供需之間的數(shù)量上以及質(zhì)量上的矛盾。此后，日本在繼續(xù)開發(fā)新建住宅區(qū)的同時(shí)，加快了舊區(qū)改造工作，并提出了“向二十一世紀(jì)新城鎮(zhèn)目標(biāo)邁進(jìn)”的計(jì)劃，并在很多地區(qū)開始實(shí)施。政府在實(shí)現(xiàn)最低居住水準(zhǔn)的同時(shí)，提出了誘導(dǎo)性的居住水準(zhǔn)，這種水準(zhǔn)的居住面積比最低居住標(biāo)準(zhǔn)將近翻了一番。到1990年，日本的房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)歷了一個(gè)極大的發(fā)展過程。地產(chǎn)的總價(jià)值約為20萬億美元，大約是1955年的75倍，相當(dāng)于當(dāng)時(shí)全球股市總市值的2倍。日本的地價(jià)極高，從價(jià)值量上來說，單東京的地價(jià)總值就相當(dāng)于當(dāng)時(shí)整個(gè)美國地價(jià)總值。這也就是說，只要當(dāng)時(shí)的布什總統(tǒng)批準(zhǔn)，日本就可以通過賣掉東京而買下全美國?！叭毡镜慕?jīng)濟(jì)發(fā)展可以突破一般的世界經(jīng)濟(jì)規(guī)律，日本的地價(jià)永遠(yuǎn)不會下降”，這種信念使日本出現(xiàn)了地產(chǎn)投機(jī)風(fēng)潮。地產(chǎn)價(jià)格不斷上揚(yáng)，泡沫越吹越大。加之日本政府不明智地提高利率，最終使泡沫崩潰，國民經(jīng)濟(jì)開始了長達(dá)八九年的低迷和蕭條。房地產(chǎn)的下跌幾乎與股市同步。經(jīng)濟(jì)不景氣，人們收入下降以及對未來預(yù)期的悲觀，因此缺乏對住宅用地的購買意欲。同時(shí)進(jìn)行的企業(yè)重組則意味著辦公大樓需求的下降，房地產(chǎn)業(yè)開始連續(xù)8年的下跌，“日本”神話破滅，政府采取了財(cái)政補(bǔ)貼的方式，予以支持房地產(chǎn)業(yè)，但效果不明顯。直到2000年1日，日本房地產(chǎn)業(yè)才開始有了緩慢的回升，住宅市場需求增長，%，%，%，租金價(jià)格上升，日本房地產(chǎn)業(yè)顯示出復(fù)蘇跡象。其中經(jīng)濟(jì)狀況的好轉(zhuǎn)以及住房貸款利率的下降，是推動房地產(chǎn)業(yè)復(fù)蘇的主要動力。日本房地產(chǎn)現(xiàn)狀分析日本人選擇住房的原則為交通便利，不在乎距離市中心的遠(yuǎn)近，只要擁有便利快捷的交通，就會成為他們的選擇對象。日本居住小區(qū)建設(shè)如今已呈現(xiàn)出分散化的趨勢，城市郊區(qū)成為居住小區(qū)建設(shè)的主要部位，主要原因是：1）城市用地?fù)頂D，地價(jià)高昂，使日本居住小區(qū)建設(shè)不得不走向市郊，以降低開發(fā)成本和房價(jià)。2）家庭汽車的普及，公路網(wǎng)絡(luò)的發(fā)達(dá)，建設(shè)管理的有序，使得交通問題不會成為郊區(qū)住宅的“瓶頸”。3）城郊鄉(xiāng)間擁有較好的居住環(huán)境條件，包括空氣、水質(zhì)、噪音和綠化等，均比城市的居住環(huán)境更好。同時(shí)，基