【文章內(nèi)容簡介】 經(jīng)濟發(fā)展的重要標(biāo)志。以廣州、上海和北京三大城市為例，各城市的外來人口多達(dá)300萬到400萬，其流動人口與常住人口之比分別是21:100，10:100和6:100。如此大量的流動人口，是這些城市房屋租賃市場的消費主體，為房屋租賃市場的發(fā)展奠定了基礎(chǔ)。有預(yù)測表明，到2010年，按人均居住最低標(biāo)準(zhǔn)（人均居住面積2平方米，建筑面積4平方米）計算，需要為新增的流動人口建造約3億平方米的租賃房屋，每年需開發(fā)建設(shè)3000萬平方米以上的租賃房屋。（五）從國內(nèi)政策層面來看改革開放以來，特別是1998年以來，國家和有關(guān)部門制定的一系列鼓勵發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)的有關(guān)政策。免征營業(yè)稅、契稅、支持處理空置房；降低房產(chǎn)稅和出租房屋的個人所得稅等。尤其是從2001年開始的“十五”計劃和十年規(guī)劃中，國家要求加快住房建設(shè)，使之在提高人均居住水平、擴大內(nèi)需和帶動國民經(jīng)濟發(fā)展方面，繼續(xù)發(fā)揮重要的作用。“十五”計劃指出，；計劃全國城鄉(xiāng)建房面積57億平方米，其中城鎮(zhèn)建房面積27億平方米，較“九五”%。十六大后我國進(jìn)入全面建設(shè)小康社會時期，國家政策將繼續(xù)扶持房地產(chǎn)特別是住宅產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，房地產(chǎn)業(yè)將面臨日益優(yōu)化的政策環(huán)境，繼續(xù)鞏固其支柱產(chǎn)業(yè)的地位，發(fā)展空間更加廣闊。因此，從中長期來看，我國房地產(chǎn)業(yè)屬于朝陽產(chǎn)業(yè)，目前還處于總量增長時期，現(xiàn)階段出現(xiàn)的結(jié)構(gòu)性和區(qū)域性矛盾屬于前進(jìn)中的問題，必將隨著宏觀經(jīng)濟的持續(xù)發(fā)展和國家產(chǎn)業(yè)政策調(diào)整而逐步解決，房地產(chǎn)業(yè)的中長期趨勢良好。Ⅳ 重點地區(qū)市場分析北京經(jīng)濟適用房市場分析一、經(jīng)濟適用房的消費群體（一）消費群體年齡分布經(jīng)濟適用房購房群體和普通商品房的購房群體之間存在一定的差異性，其中：%，40歲以上的群體比較密集。隨著北京市進(jìn)入老齡社會以及社會平均壽命的延長，加之社會整體消費水平的不斷提高，50歲以上這部分群體的購房需求應(yīng)越來越受到市場的重視。圖41 經(jīng)濟適用房需求群體年齡分布（二）消費群體戶口分布 據(jù)統(tǒng)計，北京大約有300多萬外地流動人口，40%的北京商品房買家是外地人，成為北京樓市購買力的重要支撐。和普通住宅市場類似，外來群體對經(jīng)濟適用房的需求也比較大。前不久出臺的《關(guān)于實施北京市工作居住證制度的若干意見》中規(guī)定，持有北京“綠卡”的外地人可按相關(guān)規(guī)定購買商品房、批準(zhǔn)上市的已購公房和經(jīng)濟適用房，這將促進(jìn)經(jīng)濟適用房項目銷售的持續(xù)火爆。圖42 經(jīng)濟適用房需求群體戶口分布 （三）消費群體學(xué)歷分布 和普通住宅需求群體的學(xué)歷比較而言，經(jīng)濟適用房的需求群體中低學(xué)歷（高中及以下學(xué)歷）群體比重較大，占50%左右。 圖43 經(jīng)濟適用房需求群體學(xué)歷分布 （四）消費群體單位性質(zhì)分布 普通商品房，尤其是中高檔普通住宅，往往面對的群體是白領(lǐng)群體，而其中相當(dāng)一部分群體在外企工作，而經(jīng)濟適用房的需求群體絕大多數(shù)在“國有、集體、事業(yè)單位”工作，另外“私營企業(yè)員工”的比重也比較大，約占23%。 圖44 經(jīng)濟適用房需求群體單位性質(zhì)分布 （五）消費群體家庭年收入分布 從家庭收入來看，家庭總收入應(yīng)包括家庭總資產(chǎn)和現(xiàn)期收入兩部分。家庭總資產(chǎn)可以用家庭擁有的不動產(chǎn)與金融資產(chǎn)的價值來衡量，具體包括家庭在銀行、合作社、郵局等的存款、股票、國庫券、公積金等有價證券和其他投資以及自己居住的房產(chǎn)和其他不動產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)價值等?，F(xiàn)期收入應(yīng)包括家庭所有成員的工資收入和其他工資外收入。根據(jù)北京市相關(guān)規(guī)定：購買經(jīng)濟適用房的家庭年收入水平不能超過6萬元，但從目前有購買經(jīng)濟適用房需求的群體而言，家庭年收入水平在6萬元以上的占了25%，如何滿足這部分群體的需求，如何判斷某個家庭的年收入水平屬于什么層次，目前金融系統(tǒng)和相關(guān)部門都很難界定。 圖45 經(jīng)濟適用房需求群體家庭年收入分布 二、經(jīng)濟適用房的市場需求 據(jù)北京市國土資源和房屋管理局調(diào)查測算，今后4年，北京用于解決中低收入家庭的住房，平均每年約需600萬平方米，其中每年集中建設(shè)的經(jīng)濟適用房300萬平方米。另外，按照市委、市政府4年基本完成危改的要求，每年需提供200至250萬平方米的經(jīng)濟適用房。此外，房改貨幣化后，中央在京和市屬單位職工，每年需要經(jīng)濟適用房120—150萬平方米。這樣合計，北京市每年經(jīng)濟適用房的需求量比往年還要大得多。（一）潛在購買群體目前居住現(xiàn)狀 從有購買經(jīng)濟適用住房意向的潛在購房群體而言，一半以上沒有自己的住房，其中租房住的約占30%，約有1/6“和父母親戚擠在一起”。由此可以看出，以滿足自己與家人居住為目的的購房占總量的一半以上；自住型購房者遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于投資類購房的需求。這反映了目前市場上購房者一般屬于第一次置業(yè)，主要停留在解決居住的層面上，投資型購房還非常少。圖46 經(jīng)濟適用房潛在購買群體目前居住現(xiàn)狀 （二） 用房面積及戶型需求大多數(shù)城市針對中低收入家庭支付能力不足的現(xiàn)狀，對經(jīng)濟適用住房的戶型面積進(jìn)行了限制。如江蘇省經(jīng)濟適用住房的建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)一般為每戶70100平方米；合肥市建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)控制在80120平方米；長沙市戶控面積為75平方米，超面積部分按市場價購買。北京市從2001年開始在經(jīng)濟適用住房招投標(biāo)或項目批復(fù)時，要求開發(fā)企業(yè)承諾套內(nèi)建筑面積80平方米以下的戶型占絕大多數(shù)，原則上單套戶型面積不超過120平方米。從經(jīng)濟適用房的面積需求來看，60100平米是市場需求的主流戶型面積。從目前市場的供給也可以看出，戶型結(jié)構(gòu)、面積更趨于合理化，基本上是標(biāo)準(zhǔn)型或緊湊型2居室的面積要求，盲目的大面積已不被市場所接納。100140平米存在一定需求，60平米以下的需求較小，%。圖47 經(jīng)濟適用房面積需求分布 從戶型來看，購房者對戶型結(jié)構(gòu)的需求更趨于居住型，主要集中在二居室，打破了以往二居室和三居室占同等戶型需求的格局。可見戶型結(jié)構(gòu)更趨于緊湊型，二居室戶型將成為未來市場需求的主力戶型。同時，一居室經(jīng)過去年的炒作后，呈現(xiàn)需求下降的趨勢。而三居室需求減少主要受家庭收入和人口結(jié)構(gòu)等因素的影響，大部分購房者以自住為目的，屬于第一次置業(yè)的人群，意在解決基本居住的要求，使他們對居室數(shù)量的需求相對降低。圖48 經(jīng)濟適用房戶型需求分布 （三）潛在購買群體價格需求 為了保證中低收入者能夠買到經(jīng)濟適用房，有關(guān)部門出臺了購房者收入審核的有關(guān)規(guī)定。但經(jīng)濟適用房的價格將改變以往的一刀切的銷售方法即不分樓層，不論朝向，價格統(tǒng)一。從現(xiàn)在起，經(jīng)濟適用房的開發(fā)商可在政府限價的基礎(chǔ)上，按住房樓層、朝向等上下浮動，其幅度不得超過基準(zhǔn)價的3%，整棟樓房市場價格不得突破政府限定的最高售價。潛在購買群體對經(jīng)濟適用房價格的需求主要集中在25004000元/平米之間，這和目前經(jīng)濟適用房的價格分布基本類似，另外對單價在2500元/平米的項目也存在較大的需求，而這樣的項目目前市場供給比較少。圖49 經(jīng)濟適用房價格（單價）需求分布 總價是用來衡量購房者的購買能力及發(fā)展態(tài)勢的指標(biāo)，也是我們從購房者的消費承受能力來分析購房者需求的主要依據(jù)。從總價來看，40萬是經(jīng)濟適用房的價格門檻，總價需求在40萬以下的約占90%，另外約有10%的潛在用戶可以承受4050萬的總價。圖410 經(jīng)濟適用房價格（總價）需求分布 （四）需求群體購買周期 從需求角度看，北京城市居民的住房水平還很低，目前人均住房建筑面積剛剛超過20平方米，未來幾年還有8000—9000萬平方米的發(fā)展空間，至少還需要有610年的快速發(fā)展時期。從潛在購房群體的購買周期來看，約有30%的潛在用戶準(zhǔn)備在半年內(nèi)購買，40%的潛在用戶準(zhǔn)備在1年內(nèi)購買。 圖411 經(jīng)濟適用房需求群體購買周期 （五）對經(jīng)濟適用房的配套要求購房者決定購買房屋的主要指標(biāo)雖然是價格的高低，但還要權(quán)衡項目的位置情況、交通現(xiàn)狀、戶型設(shè)計、配套設(shè)施服務(wù)等，以作為判斷項目是否適合自己購買的依據(jù)。潛在用戶對于基本生活設(shè)施的要求比較強烈：比如像“超市”、“菜市場”、“銀行”、“藥房”等；另外對“餐飲”、“運動場館”、“健身中心”的需求程度也比較高；對于“書店”、“24小時便利店”、“美容美發(fā)”、“洗衣店”均存在一定需求。表41 對經(jīng)濟適用房配套的要求配套百分比配套百分比綜合超市24小時便店菜市場美容美發(fā)店銀行洗衣店藥房百貨店餐館修理店運動場館花店書店其他6健身中心29另外，購房者所關(guān)心的最主要因素之一就是交通，交通的便利程度是影響購房者決策的重要依據(jù)。主力購房人群與去年相比，以地鐵為主要出行方式的人數(shù)大幅度增加。分析這種變化的原因主要有兩方面。一方面，地鐵的建設(shè)是城市發(fā)展的必然趨勢，隨著城市的建設(shè)擴大，臃腫的地上公交遠(yuǎn)遠(yuǎn)解決不了出行的瓶頸。地鐵可以大大緩解城市的交通壓力，以出行快捷、準(zhǔn)時受到人們的青睞。另一方面，政府為了改善城市交通現(xiàn)狀，大力修建城市地鐵和輕軌，已經(jīng)通車的13號線和即將通車的京通線，建設(shè)中的地鐵5號線以及規(guī)劃的十幾條線路，將建成四通八達(dá)的地鐵交通網(wǎng)。購房者從關(guān)注交通狀況因素開始關(guān)注地鐵的建設(shè)，使地鐵沿線及周邊的項目需求上升。注：以上圖表數(shù)據(jù)來源于《中國房地產(chǎn)報》、《房地產(chǎn)時報》、《中國房地產(chǎn)信息網(wǎng)》等眾多媒體，經(jīng)國研網(wǎng)編輯整理而成。上海房地產(chǎn)市場的評價與分析一、房地產(chǎn)市場發(fā)展現(xiàn)狀（一）%16月，上海市房地產(chǎn)市場繼續(xù)保持較快增長，%，全市房地產(chǎn)開發(fā)投資總量突破400億元。 ，%，%，%%。（二）房地產(chǎn)開發(fā)投資繼續(xù)穩(wěn)步增長16月，%，對全社會固定資產(chǎn)投資增長的貢獻(xiàn)率為32%。在房地產(chǎn)開發(fā)的各類投資主體中，%；，%；，%。圖412 房地產(chǎn)開發(fā)投資主體構(gòu)成（三）商品房供需總量創(chuàng)歷史新高16月，上海房地產(chǎn)市場供需總量均達(dá)到歷史同期最高水平，空置總量減少至“九五”時期以來最低。6月末。（四）商品房價格高幅攀升16月，上海房價指數(shù)繼續(xù)保持高幅攀升的態(tài)勢。6月，中房上海綜合指數(shù)為1002點，較上月上漲22點，%；較去年末上漲111點，%；較去年同期上漲179點，%。其中六月中房上海住宅指數(shù)為953點，較上月上漲23點，%；較去年末上漲109點，%；較去年同期上漲175點，%。中房上海辦公樓指數(shù)為1076點，較上月上漲7點，%；較去年末上漲76點，%；較去年同期上漲123點，%。表42 中房上海綜合指數(shù)綜合指數(shù)住宅辦公用房商服用房指數(shù)升降指數(shù)升降指數(shù)升降指數(shù)升降1002229532310767————（五）個人購房貸款呈高速增長態(tài)勢房地產(chǎn)貸款已經(jīng)成為上海商業(yè)銀行最主要的貸款投向。個人住房貸款增長快于房地產(chǎn)業(yè)開發(fā)類貸款的增長。截至6月末，上海中資商業(yè)銀行各項房地產(chǎn)貸款余額呈高速增長態(tài)勢，，同時，房地產(chǎn)貸款成為銀行的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，不良率按“一逾兩呆”%，%。說明目前商業(yè)銀行房地產(chǎn)貸款在繼續(xù)向購房者傾斜，總的貸款形態(tài)和導(dǎo)向符合市場發(fā)展方向。 二、房地產(chǎn)市場走勢判斷（一）長期向好從長期來看，上海房產(chǎn)有著良好的發(fā)展前景，這從目前上海的人均居住面積就可以看出。因為人均居住面積的多少，反映了人們實際的居住狀況。在人均居住未達(dá)到一定的面積時，人們對住房的需求總是存在著。因此，這一指標(biāo)能反映出市場對房屋的長期需求情況。表43：1993年2002年上海市區(qū)人均居住面積 單位：平方米年份1993199419951996199719981999200020012002市區(qū)人均居住面積