【文章內(nèi)容簡介】 。2001年，全國房地產(chǎn)公司中，上市公司的負(fù)債率平均高達(dá)85％，這一比例在行業(yè)中比較也是較高的。隨著商業(yè)銀行業(yè)務(wù)格局的調(diào)整和降低不良貸款比率的需要，按揭貸款在購房款中的比例逐步增大。到2002年9月，個(gè)人住房貸款和房地產(chǎn)開發(fā)貸款的余額分別為7423億元、4974億元，即按揭貸款遠(yuǎn)大于開發(fā)貸款。今年上半年，，即88%的購房資金是來源于銀行的按揭貸款。又如在鄭州，今年上半年，鄭州共銷售各類商品房10，438套、其中按揭購房面積為118萬平方米，約占87%。從長期來看，銀行的房地產(chǎn)貸款（包括按揭貸款）所面臨的風(fēng)險(xiǎn)是不應(yīng)忽視的。如北京朝陽區(qū)法院，從2002年1月到10月，已受理涉及房屋貸款糾紛的案件將近400件，數(shù)量與往年相比有了較大幅度的提高五、房價(jià)收入比例較高，有效需求增長有限國際上的房價(jià)與戶均年可支配收入合理比率為610倍。2001年全國35個(gè)大中城市大部分房價(jià)(按每套房屋100平方米計(jì)算)與戶均年可支配收入()比率都超過6，其中北京、沈陽、貴陽、南京、廣州、大連和西安的比率都超過了10。目前，普通消費(fèi)者的現(xiàn)實(shí)購買力仍然不足。有效需求不足的原因：第一、房改政策不能完全到位。一些地區(qū)推進(jìn)房分配貨幣化工作的力度不夠，住房補(bǔ)貼資金遲遲不能到位，使中低收家庭買房的能力受到影響。第二、商品房售后服務(wù)問題不少，影響購房者的消費(fèi)信心。商品房售后服務(wù)的質(zhì)量問題已成為每年消費(fèi)者投訴的熱點(diǎn)之一，諸如房屋面積縮水、建設(shè)質(zhì)量問題、銷售承諾不兌現(xiàn)等問題使購房者花錢買煩惱，影響到潛在購房者的消費(fèi)意向。建設(shè)主管部門已經(jīng)認(rèn)識到問題的嚴(yán)重性，正聯(lián)合有關(guān)部委對房地產(chǎn)市場進(jìn)行清理整頓。第三、居民整體收入增長勢頭不容樂觀，兩極分化嚴(yán)重，富裕階層邊際消費(fèi)下降。六、房地產(chǎn)投資速度明顯高于GDP增長速度我國房地產(chǎn)投資速度遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于GDP增長水平，近幾年的的對比發(fā)展趨勢更趨明顯。今年1至6月，全國房地產(chǎn)投資的增長速度超過了GDP增長速度的4倍，％，說明整體上存在一定的開發(fā)過熱跡象。表29中國房地產(chǎn)投資與國內(nèi)生產(chǎn)總值增長比較年份國內(nèi)生產(chǎn)總值（億元）GDP增長速度（%）房地產(chǎn)投資額（億元）房地產(chǎn)投資增長速度（%）199416301995214419963825199731061998358019994010200049012001959336245資料來源：2001年《中國統(tǒng)計(jì)年鑒》總體上判斷：我國商品房市場供銷兩旺，但空置面積增大以及市場中隱含的投機(jī)性成分應(yīng)引起足夠重視。目前我國房地產(chǎn)市場并未出現(xiàn)明顯泡沫，但一些城市或地區(qū)房地產(chǎn)市場過熱和結(jié)構(gòu)失衡的問題是存在的，中短期內(nèi)存在一定的市場風(fēng)險(xiǎn)。第三章我國主要城市房地產(chǎn)市場的分析由于中國房地產(chǎn)行業(yè)和房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展歷史均比較短，因此房地產(chǎn)業(yè)是一個(gè)地域特征很強(qiáng)的行業(yè)。目前國內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)市場發(fā)展較快的基本都是東部城市，特別是北京、上海、廣州、深圳、杭州等發(fā)達(dá)地區(qū)的城市，下面分別對幾個(gè)重點(diǎn)城市今年房地產(chǎn)市場的相關(guān)特征進(jìn)行分析。第一節(jié)、北京房地產(chǎn)業(yè)現(xiàn)狀一、二手房交易持續(xù)低迷2003 年第一季度二手房買賣的供求矛盾仍沒有緩和，市場行情屬于淡季，無論客戶的購房需求量還是房主賣房的意向都大為減少，成交量也很低迷。市場持續(xù)低迷的原因是2003 年春節(jié)是2月1日，有些消費(fèi)者因忙于過節(jié)而將買賣房屋的時(shí)間推后，使得客源、房源都有所減少。但由于原有的一些客戶房源的積累，使得業(yè)務(wù)不至于過于萎縮。另外，第一季度雖然有兩個(gè)利好政策出臺，但新的政策在剛實(shí)施的過程中對人們的影響不是很大，只能慢慢地為人所接受，這也就是人們常說的政策效力的滯后性。正是由于二手房的供求矛盾仍未獲得緩解，致使出售者盲目要價(jià)，掛牌價(jià)遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于購房者的心理價(jià)位，從而使購房者難以找到在房型和價(jià)位上符合其實(shí)際需求的房源，從而影響二手房的成交量。二、寫字樓市場需求乏力2003 年第一季度北京甲級寫字樓沒有新增供應(yīng)量。在市場表現(xiàn)上，我國加入世貿(mào)組織及北京成功申辦奧運(yùn)的效應(yīng)尚未完全顯現(xiàn)，同時(shí)受世界經(jīng)濟(jì)疲軟及國際形勢的影響，跨國公司對寫字樓的需求表現(xiàn)乏力。據(jù)統(tǒng)計(jì)，%。銷售方面，%。與此同時(shí)，%， 個(gè)百分點(diǎn)。三、公寓市場競爭加劇自2002 年9 月份實(shí)施內(nèi)、外銷并軌以來，原內(nèi)銷房以其低廉的租金搶占了部分公寓市場份額。另外，隨著越來越多的外資企業(yè)加速本地化進(jìn)程及一些外資企業(yè)由于受其本國經(jīng)濟(jì)形勢的影響而降低員工住房津貼，致使公寓租賃市場競爭日趨激烈。據(jù)統(tǒng)計(jì)，2003 年第一季度，%。其中， 美元/月/平方米，%； 美元/月/平方米，%；低檔公寓的平均租金為13 美元/月/平方米，%。此外，今年第一季度北京公寓租賃市場總體空置率與一季度相比， 個(gè)百分點(diǎn)。四、別墅市場空置率上升2003 美元/月/平方米，%。其中， 美元/月/平方米，%； 美元/月/平方米，%。而在空置率方面，%%， 個(gè)百分點(diǎn)。其中， 個(gè)百分點(diǎn)； 個(gè)百分點(diǎn)。五、郊區(qū)住宅快速發(fā)展輕軌13 號線、八通線、五環(huán)路等軌道交通的興建使得更多的人選擇在郊區(qū)購房，郊區(qū)的中低價(jià)住宅需求量大量上升，形成住宅需求的熱點(diǎn)區(qū)域。從近幾年推出的郊區(qū)住宅來看，主要是由兩大類項(xiàng)目同時(shí)并存。一類是高價(jià)位、高品質(zhì)的別墅類項(xiàng)目，這類項(xiàng)目多數(shù)位于傳統(tǒng)的別墅聚集區(qū)，具有較高的均價(jià)和總價(jià)以及較多的外籍人士客源。另一類是低價(jià)位的普通住宅項(xiàng)目，這些項(xiàng)目由于地處城市邊緣地帶，具有較低的均價(jià)和總價(jià)，同時(shí)也擁有著北京最廣泛的客戶群體—中低收入家庭。目前北京郊區(qū)在售項(xiàng)目共有300 余個(gè)，這些郊區(qū)項(xiàng)目主要集中在通州、大興、昌平等區(qū)，尤其是通州區(qū)由于更接近CBD，成為郊區(qū)商品房銷售的主要區(qū)域之一。在價(jià)格上，郊區(qū)項(xiàng)目要比相同品質(zhì)的城區(qū)項(xiàng)目低很多，幾個(gè)主要郊區(qū)縣的住宅價(jià)格都呈現(xiàn)一個(gè)穩(wěn)步增長的態(tài)勢，說明郊區(qū)住宅正處于一個(gè)上揚(yáng)的發(fā)展階段，伴隨著品質(zhì)的不斷提高價(jià)格也逐漸走高。從新盤推出情況來看，2002 年全年新推出的郊區(qū)住宅項(xiàng)目近60 余個(gè)，多數(shù)為單價(jià)25004000 元/平方米，不帶裝修的多層板樓；而新推出的郊區(qū)別墅類項(xiàng)目檔次較高，以獨(dú)棟為主，但也出現(xiàn)了一些創(chuàng)新產(chǎn)品，例如寬HOUSE。2003 年前兩月已有6 個(gè)郊區(qū)新項(xiàng)目正式推出，占年初新項(xiàng)目總數(shù)的近20%。2003 年將是郊區(qū)住宅大發(fā)展的一年，預(yù)計(jì)郊區(qū)項(xiàng)目的供應(yīng)量還將持續(xù)加大。六、市場展望2003 年北京將繼續(xù)加強(qiáng)經(jīng)濟(jì)適用房的建設(shè)，計(jì)劃每年新建經(jīng)濟(jì)適用房面積達(dá)300 萬平方米。在未來連續(xù)的四年中，將完成1200 萬平方米的建設(shè)。目前，已經(jīng)確定的2003年經(jīng)濟(jì)適用房項(xiàng)目主要有：長安新城二期、翠城二期、回龍觀文化居住社區(qū)和天通苑后期、青年路小區(qū)二期、海瑞新城、次渠經(jīng)濟(jì)適用房項(xiàng)目、樂城（西南二環(huán)附近）等等。隨著北京市公房的產(chǎn)權(quán)化進(jìn)程的加快，預(yù)計(jì)2003 年北京市二手房交易量有大幅度增長，有望突破20000 套。2002 年年底，一些媒體曝出“北京商品房年末大幅降價(jià)”的消息，引用的是北京市統(tǒng)計(jì)局新發(fā)布的數(shù)據(jù)：2002年前11 個(gè)月，全市商品住宅平均價(jià)格為每平方米4084 元，與前10 個(gè)月的每平方米4469 元下降了385 元，降幅將近10%。2003 年年初，更全面的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)來了：2002 年北京市商品住宅價(jià)格出現(xiàn)穩(wěn)中有降的趨勢，全年每平方米平均售價(jià)為4467 元，比2001 年下降249 元，降至1997 年以來的最低點(diǎn)。統(tǒng)計(jì)數(shù)字表明，去年北京房價(jià)下降的一大原因是中低價(jià)位商品住宅銷售比重上升，在商品住宅銷售的全部中，售價(jià)在每平方米5000 %，%。銷售價(jià)格相對偏低的四環(huán)路以外商品住宅銷售增加較快，經(jīng)濟(jì)適用住房銷售面積，都有力地推動了房價(jià)下調(diào)。與此相適應(yīng)的是，公寓別墅銷售比重及價(jià)格同時(shí)下降，%，%。市場選擇的結(jié)果，必然是中低價(jià)位的商品住宅要成為投資的熱點(diǎn)。而眼下這已成為了現(xiàn)實(shí)。由此，北京房價(jià)的走勢穩(wěn)中有降，截至第二季度結(jié)束，%。第二節(jié)、上海房地產(chǎn)業(yè)現(xiàn)狀一、第一季度房產(chǎn)市場供需兩旺上海市一季度住宅建設(shè)開局良好， 億元，%； 萬平方米，%； 萬平方米，%； 萬平方米，%，各項(xiàng)指標(biāo)均創(chuàng)歷史同期最好水平。各區(qū)域中，這幾年始終居于“老大”地位的浦東新區(qū)依然表現(xiàn)出眾。 萬平方米，%, 萬平方米， 萬平方米。 萬平方米，%。沿世紀(jì)公園周邊的華麗家族、浦東世紀(jì)花園、聯(lián)洋花園，以及仁恒濱江園、菊園等沿江地區(qū)的住宅小區(qū)竣工面積占總量的二分之一。當(dāng)前住宅的投資和消費(fèi)是雙向互動，市場供需兩旺；增量房和存量房交易比例日趨合理，上海的住宅與房地產(chǎn)仍處于持續(xù)、健康的發(fā)展態(tài)勢。二、個(gè)人住房商業(yè)貸款增勢溫和回落2003 年1至３月，上海各商業(yè)銀行個(gè)人住房商業(yè)性貸款的增長走勢呈階段性溫和回落。除2月份因春節(jié)因素貸款增長正常走低外，３月份貸款同比增加44 億元，與1 億元相比也明顯降低。這是2002年以來上海個(gè)人住房貸款增幅出現(xiàn)不斷陡升之后的首次回落，顯示上海商品房銷售市場的某種理性意識，但這并不表明上海個(gè)人房貸增長態(tài)勢會就此轉(zhuǎn)折，因?yàn)槟壳吧虾Ｙ彿抠J款總體走勢仍然向上。據(jù)統(tǒng)計(jì)，至３月末，上海各商業(yè)銀行的個(gè)人住房商業(yè)性按揭貸款余額已達(dá)1216億元，比2002年同期增長69%，其中當(dāng)季新增按揭貸款125 億元， 億元。當(dāng)前上海個(gè)人商品房消費(fèi)信貸市場有兩個(gè)問題需要投資者和貸款銀行關(guān)注。一是盡管地稅部門加強(qiáng)了非居住用房的稅收征管，提高了個(gè)人投資出租商用房置業(yè)的成本預(yù)期，但個(gè)人商業(yè)用房貸款增長仍十分迅猛，%。二是房屋市場的供求結(jié)構(gòu)矛盾，影響貸款資金的流向。據(jù)市統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)據(jù)，%，遠(yuǎn)低于個(gè)人住房按揭貸款的增幅；中低價(jià)房尤其是低價(jià)房難求，使存量房銷售和二手房交易異?；钴S。上述現(xiàn)象并存，說明上海個(gè)人住房按揭貸款中的相當(dāng)部分流向了二手房和存量房買賣，加之當(dāng)前持續(xù)上升的房價(jià)也對貸款增長產(chǎn)生明顯助推作用，從而使相等數(shù)量的貸款支持的購房面積下降。三、低價(jià)房趨于火爆，高檔二手房遭冷遇上海二手房市場是國內(nèi)最為成熟的市場，而且其交易量始終呈增長趨勢。上海房地部門的資料顯示，2002 年上海二手房的交易量近1800 萬平方米，接近增量房的銷售量，而且還有進(jìn)一步增長的趨勢。在市中心區(qū)的土地越來越稀缺，沒有地塊能夠建新房，而對市中心區(qū)的房屋需求卻在增加，因此二手房的交易量肯定會繼續(xù)增加，這是上海二手房持續(xù)增長的主要因素。但是從在2003 年4 月18 日開幕的第二屆上海二手房房展會上的情況來看，二手房市場上的中高檔二手房的需求有明顯的回落。總價(jià)在60 萬元以上的二手房交易量正在減緩。交易量下降的主要原因是賣房者受到成功申博的影響，普遍調(diào)高了心理預(yù)期，不少房主提高了房價(jià)，影響了購房者的購房欲望。由于3月1日的內(nèi)外銷商用房的并軌，投資者面對更多的投資選擇，二手商鋪和寫字樓的交易分流了部分高檔二手房的投資者。與高檔二手住宅交易相對較冷相比，總價(jià)30 萬元左右的低檔二手房需求更趨火熱。四、辦公樓市場步入上升通道2003 年3月份中房上海綜合指數(shù)為945 點(diǎn)，較上月上升20 點(diǎn)，%，%。其中，上海辦公樓指數(shù)為1049 點(diǎn)，較上月上升33 點(diǎn)，%，%。令人關(guān)注的是，3月辦公樓指數(shù)上漲幅度創(chuàng)單月漲幅之最。據(jù)中房上海指數(shù)辦公室提供的數(shù)據(jù)表明，上海辦公樓售價(jià)從1995 年2 月份指數(shù)創(chuàng)始開始一路下跌，至2000 年4月達(dá)到最低點(diǎn)905 點(diǎn)，歷時(shí)五年零二個(gè)月，共下跌558 點(diǎn)，%。自2000 年止跌以來經(jīng)過一年多的盤整，從2001 年底開始進(jìn)入上升通道，之前單月上漲最高的月份為2002 年8 月，上漲了11 點(diǎn)，3月猛漲33 點(diǎn)，表現(xiàn)出辦公樓升勢強(qiáng)勁。究其原因，一是不少跌幅甚深的老盤開始恢復(fù)性上漲；二是時(shí)下流行的低總價(jià)高單價(jià)的小戶型商辦樓對投資客具有很強(qiáng)的吸引力。這些表明了上海的辦公樓市場步入了上升通道的強(qiáng)勢階段。五、上海樓市步入大盤時(shí)代 上海市房地產(chǎn)交易中心日前公布了2002年上海住宅預(yù)售面積50強(qiáng)樓盤名單，排名前三甲的綠地世紀(jì)城、中遠(yuǎn)兩灣城、康橋半島新城，都是上海樓市中的“老面孔”。有關(guān)人士介紹說，其中不少樓盤已是連續(xù)四年榜上有名。而那些建筑面積在10萬平方米以下的樓盤，此番徹底淡出50強(qiáng)之列。小小一份名單透露出這樣一個(gè)信息：上海樓市步入了大盤時(shí)代。2002年，名列上海樓市銷售面積前列的50個(gè)樓盤中，有32個(gè)建筑面積在10－30萬平方米之間，10個(gè)在50萬平方米以上。不管它們以高層為主還是多層為主，以公寓為主還是以別墅為主，有一個(gè)特點(diǎn)是共有的，那便是有著較為完整的綠化配置與配套設(shè)施。綠地世紀(jì)城為小區(qū)規(guī)劃了3000 平方米的菜場，3000 平方米的公共綠地，近6萬平方米的商業(yè)配套；中遠(yuǎn)兩灣城的九年一貫制學(xué)校已正式開學(xué)。有關(guān)人士認(rèn)為，過去，上海人買房只求滿足居住功能，對相關(guān)配套的要求不是很高。因此那些小區(qū)建筑面積在5萬平方米以下，甚至單幢的商品房，沒有配套與綠化也賣得不錯(cuò)。可如今購房者對居住環(huán)境與相關(guān)出行、商業(yè)、教育設(shè)施的要求不斷提高，小規(guī)模樓盤的開發(fā)商顯然不可能斥巨資為一兩幢樓建上寬敞的菜場、網(wǎng)球場甚至學(xué)校。今后，不成規(guī)模的商品住宅競爭力顯然將日趨下降。大盤熱銷的第二個(gè)原因是因?yàn)殚_發(fā)商的實(shí)力被看好。大規(guī)模樓盤的開發(fā)少則一兩年，多則五六年，不規(guī)范的小企業(yè)顯然不敢問津。人們不難發(fā)現(xiàn)，與知名大盤相伴的，也正是綠地、中遠(yuǎn)、萬科、大華這樣知名的品牌企業(yè)，有的企業(yè)每年都有一個(gè)甚至幾個(gè)大盤。豪都國際花園目前已開發(fā)公寓、別墅28萬平方米，一個(gè)50萬平方米的小區(qū)又將開工，從而使小區(qū)的住宅面積達(dá)到近80萬平方米。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，上海舊區(qū)改造日趨注重成片開發(fā)，這無疑將推動上海房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進(jìn)一步走向規(guī)?；?、規(guī)范化。走進(jìn)大盤，其背后應(yīng)當(dāng)有一套完整的開發(fā)戰(zhàn)略與營銷策略。盡管一個(gè)大盤通常要分好幾期開發(fā)，但它的整體定位應(yīng)當(dāng)是一致的，是面向工薪階層還是針對高收入者，在開發(fā)之初就應(yīng)當(dāng)有整體規(guī)劃。一般說來，大盤的銷售價(jià)格通常保持“穩(wěn)中有升”的態(tài)勢，以最大限度聚集人氣。開發(fā)商也會通過不斷采用新技術(shù)，不斷提高景觀質(zhì)量等手段，保證后來者買到質(zhì)價(jià)相符的住宅。統(tǒng)計(jì)結(jié)果還顯示，2002年上海住宅面積50強(qiáng)的樓盤中，體量超過100 萬平方米的樓盤，環(huán)內(nèi)僅中遠(yuǎn)兩灣城一個(gè)，而內(nèi)環(huán)以外占4個(gè)；體量50 －100 萬平方米的樓盤，環(huán)