【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 交往中心?同時(shí)具備經(jīng)濟(jì)、交通、金融、信息、科技、等多方面輻射全國(guó)的核心功能?以北京本地城市居民為主?國(guó)際、國(guó)內(nèi)流動(dòng)人口大量增加，人們需求層次豐富?國(guó)際、國(guó)內(nèi)流動(dòng)人口大量增加外，還出現(xiàn)移民特征 —— 外來(lái)高素質(zhì)的在京定居人口大量增加?東城區(qū)、西城區(qū)是最重要的城區(qū)，集中了幾乎所有重要的商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)?朝陽(yáng)區(qū)、海淀區(qū)成長(zhǎng)為重要的城區(qū)，在吸納外資和市財(cái)政收入上的貢獻(xiàn)越來(lái)越大?朝陽(yáng)區(qū)、海淀區(qū)財(cái)政收入遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過其他區(qū)，成為吸納外資、促進(jìn)北京經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的兩大支柱?以第一第二產(chǎn)業(yè)為主?第二、三產(chǎn)業(yè)保持較高增長(zhǎng)速度，服務(wù)業(yè)開始占主要地位?服務(wù)業(yè)占絕對(duì)領(lǐng)導(dǎo)地位，并實(shí)現(xiàn)內(nèi)部結(jié)構(gòu)調(diào)整，現(xiàn)代服務(wù)業(yè)成為支撐北京經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要增長(zhǎng)點(diǎn)44從國(guó)際發(fā)展慣例來(lái)判斷，北京房地產(chǎn)市場(chǎng)正處于穩(wěn)定高速發(fā)展的上升階段2023 2023?預(yù)計(jì)人均 GDP達(dá)到6000美元?北京市區(qū)人均居住面積達(dá)到 20平方米?人均 GDP達(dá)到10000美元?北京市區(qū)人均居住面積為 30平方米北京新建商品房走勢(shì)2023持續(xù)發(fā)展階段 緩慢下降階段聯(lián)合國(guó)根據(jù)對(duì) 70多個(gè)國(guó)家住宅發(fā)展過程的統(tǒng)計(jì)分析，總結(jié)出人均 GDP水平和住宅產(chǎn)業(yè)發(fā)展情況之間的密切聯(lián)系：人均 GDP 200300美元 600800美元 1300美元以上 800010000美元住宅產(chǎn)業(yè)發(fā)展情況 剛起步 快速發(fā)展 穩(wěn)定高速發(fā)展 平穩(wěn)發(fā)展?2023年北京人均居住面積為 15平米45北京作為全國(guó)的政治、文化、經(jīng)濟(jì)中心，與中國(guó)其他地區(qū)的房地產(chǎn)市場(chǎng)相比較，具有一定特殊性? 政治中心特殊因素 主要表現(xiàn) 對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響長(zhǎng)期影響因素? 文化中心? 經(jīng)濟(jì)中心? 政府機(jī)構(gòu)所在地? 外國(guó)使領(lǐng)館集中? 各地各級(jí)政府多有駐京機(jī)構(gòu)? 國(guó)際交流中心? 歷史名城，舊城區(qū)及有大量文物古跡? 國(guó)際化程度高? 中國(guó)三大經(jīng)濟(jì)圈之一－渤海經(jīng)濟(jì)圈的核心城市，經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平全國(guó)領(lǐng)先，城市經(jīng)濟(jì)已轉(zhuǎn)型為第二產(chǎn)業(yè)、第三產(chǎn)業(yè)為主? 人口眾多 ? 1300萬(wàn)常住人口，流動(dòng)人口占300萬(wàn)，并且有大量外籍人士，消費(fèi)能力高，需求國(guó)際化突發(fā)影響因素? 2023年奧運(yùn)會(huì)舉辦城市城市化水平居全國(guó)領(lǐng)先地位，國(guó)際化程度高，房地產(chǎn)市場(chǎng)需求總量大并保持穩(wěn)定高速增長(zhǎng)，奧運(yùn)效應(yīng)直接、間接促進(jìn)城市化建設(shè)提前：? 市政基礎(chǔ)建設(shè)發(fā)展領(lǐng)先，在全國(guó)居于領(lǐng)先地位而且城市建設(shè)國(guó)際化水平高；? 房地產(chǎn)市場(chǎng)繁榮活躍，產(chǎn)品整體國(guó)際化程度高，差異化發(fā)展－住宅市場(chǎng)屬于國(guó)內(nèi)三大領(lǐng)先城市之一，高速持續(xù)增長(zhǎng)；－寫字樓、商用樓宇等建設(shè)需求總量高，國(guó)際化程度高；46奧運(yùn)會(huì)的申辦成功將使北京的基礎(chǔ)建設(shè)水平大幅提升，對(duì)住宅市場(chǎng)的發(fā)展具有刺激作用?北京市將在未來(lái) 5年對(duì)城市基礎(chǔ)建設(shè)投入 1800億巨資，建設(shè)快速交通網(wǎng)絡(luò)、治理環(huán)境、建設(shè)信息化和改造生活設(shè)施，將北京提前 10－ 20年建設(shè)成為國(guó)際化大都市?奧運(yùn)村將成為北京市區(qū)規(guī)模最大、環(huán)境優(yōu)美的綜合社區(qū)；大量居住和商務(wù)會(huì)議設(shè)施勾勒了完整的奧運(yùn)經(jīng)濟(jì)圈?全北京范圍的區(qū)域配套設(shè)施、城市交通狀況和環(huán)境得到全面改善?吸引眾多國(guó)外投資機(jī)構(gòu)進(jìn)駐?對(duì)商務(wù)配套設(shè)施的需求增加?帶來(lái)北京房地產(chǎn)市場(chǎng)的長(zhǎng)期利好和強(qiáng)勢(shì)的增長(zhǎng)預(yù)期?外資和外地房地產(chǎn)商進(jìn)入北京，行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)加劇?高檔物業(yè)的建設(shè)從東部向北部轉(zhuǎn)移?高檔住宅樓、商務(wù)公寓和辦公樓宇需求增加與奧運(yùn)有關(guān)的規(guī)劃 帶來(lái)的影響 引發(fā)房地產(chǎn)的變化資料來(lái)源：中國(guó)資訊行，遠(yuǎn)卓分析47受奧運(yùn)影響，北京住宅市場(chǎng)總量會(huì)出現(xiàn)膨脹期、萎縮期和恢復(fù)期三個(gè)階段，但總體發(fā)展將持續(xù)增長(zhǎng)時(shí)間市場(chǎng)容量2023? 受到北京 08奧運(yùn)會(huì)的影響，在 06年前北京市場(chǎng)總量會(huì)出現(xiàn)一個(gè)急速的增長(zhǎng)? 之后，由于政策限制，北京市場(chǎng)容量會(huì)出現(xiàn)萎縮，但只是局部市場(chǎng)，不會(huì)出現(xiàn)市場(chǎng)真空? 隨著時(shí)間的推移，政策限制的放寬，北京市場(chǎng)很快會(huì)進(jìn)入恢復(fù)期，從總量上來(lái)看，與自然成長(zhǎng)曲線形成的面積兩者相近。自然增長(zhǎng)曲線預(yù)測(cè)受奧運(yùn)影響后的增長(zhǎng)曲線膨脹期 萎縮期 恢復(fù)期資料來(lái)源：遠(yuǎn)卓分析48奧運(yùn)的舉辦對(duì)北京住宅市場(chǎng)的間接影響大于直接影響，長(zhǎng)遠(yuǎn)影響大于短期影響?北京市將在未來(lái) 5年對(duì)城市基礎(chǔ)建設(shè)投入 1800億巨資，建設(shè)快速交通網(wǎng)絡(luò)、治理環(huán)境、建設(shè)信息化和改造生活設(shè)施， 將北京提前 10－ 20年建設(shè)成為國(guó)際化大都市。?奧運(yùn)村將成為北京市區(qū)規(guī)模最大、環(huán)境優(yōu)美的綜合社區(qū)。與奧運(yùn)有關(guān)的規(guī)劃資料來(lái)源：中國(guó)資訊行，遠(yuǎn)卓分析漢城悉尼住宅的價(jià)格變化 原因?奧運(yùn)會(huì)前和會(huì)后，有顯著的、長(zhǎng)期的、持續(xù)的增長(zhǎng)?從 1995年開始大幅下滑?奧運(yùn)會(huì)前，持續(xù)的高速的增長(zhǎng)?奧運(yùn)會(huì)后，大幅下滑?經(jīng)濟(jì)的持續(xù)高速增長(zhǎng)?城市人口的持續(xù)大幅上升?1995年漢城政府出臺(tái)政策鼓勵(lì)居民外遷，城市人口開始下降奧運(yùn)會(huì)的影響?在中短期起到炒作的作用?人口的增長(zhǎng)和經(jīng)濟(jì)的發(fā)展仍是關(guān)鍵因素?經(jīng)濟(jì)的持續(xù)均速增長(zhǎng)?人口城市化程度已很高，增長(zhǎng)緩慢?泡沫增大49城市規(guī)劃基本方針：? 改變?nèi)丝诤彤a(chǎn)業(yè)過于集中在市區(qū)的狀況? 城市建設(shè)重點(diǎn)從市區(qū)向遠(yuǎn)郊區(qū)作戰(zhàn)略轉(zhuǎn)移? 市區(qū)建設(shè)也從外延擴(kuò)展向調(diào)整改造轉(zhuǎn)移十五規(guī)劃：? 加快危舊房改造步伐，預(yù)計(jì)五年累計(jì)竣工住宅6000萬(wàn)平方米，基本完成城區(qū)現(xiàn)有 300萬(wàn)平方米危舊房改造，到 2023年，城鎮(zhèn)居民人均住房使用面積達(dá)到 18平方米。? 大力發(fā)展城市軌道交通，預(yù)計(jì)完成北京城市快速軌道工程、地鐵五號(hào)線、地鐵八通線。政策導(dǎo)向：? 引導(dǎo)房地產(chǎn)投資轉(zhuǎn)向城市新區(qū)、邊緣集團(tuán)和衛(wèi)星城，加快城區(qū)人口分流；? 引導(dǎo)房地產(chǎn)梯級(jí)消費(fèi)觀念，以解決北京市住房供應(yīng)上存在結(jié)構(gòu)性失衡的矛盾資料來(lái)源：北京市發(fā)展計(jì)劃委員會(huì)；遠(yuǎn)卓分析供方：?推動(dòng)京郊地帶住宅的建設(shè)，同時(shí)市區(qū)內(nèi)住宅供應(yīng)量將逐步減少?推動(dòng)中低價(jià)位商品房的建設(shè)?2023年以來(lái)，經(jīng)濟(jì)適用房增量如潮，未來(lái)兩三年內(nèi)，北京市將繼續(xù)保持年均新開工 300萬(wàn)平方米、竣工 200萬(wàn)平方米的經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)規(guī)模?住房二、三級(jí)市場(chǎng)放大需方：?中低收入人群的住房需求被激發(fā) 對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響北京市的 “ 十五 ” 城市規(guī)劃將推動(dòng)郊區(qū)房和中低價(jià)位商品房的建設(shè)，釋放中低收入人群的需求50軌道交通、高速路網(wǎng)和城市快速路的迅速建設(shè)進(jìn)一步地拓展了住宅業(yè)的發(fā)展空間，有力地支持了 “十五規(guī)劃分散集團(tuán)式 ”的布局原則?2023年之前，市區(qū)新建地鐵線路共計(jì) ，還將建設(shè)昌平、良鄉(xiāng)、順義三條城郊鐵路，軌道交通運(yùn)營(yíng)總里程超過 300公里?到 2023年，全市軌道交通的總里程將超過 1000公里?北京市每年用于軌道交通建設(shè)的投資額約為 100億元到 2023年道路規(guī)劃目標(biāo)到 2023年軌道交通規(guī)劃目標(biāo)基本建成以城市快速路和主干路系統(tǒng)為骨架，功能級(jí)配較為合理的現(xiàn)代化城市道路交通體系。新建和改建城市道路 318公里。其中，快速路建設(shè) ，干路建設(shè) ，中心區(qū)路網(wǎng)加密 96公里五環(huán)路以內(nèi)的路網(wǎng)密度達(dá)到 /平方公里左右。51綠化隔離帶項(xiàng)目、危改項(xiàng)目、小城鎮(zhèn)改造等非出讓形式土地供應(yīng)的增加使未來(lái) 510年北京的土地資源不應(yīng)該成為房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)的限制條件 根據(jù)國(guó)土局的資料，北京居住用地的來(lái)源主要有 ： (1)市區(qū)危舊房改造，約有 2023萬(wàn)平方米左右的用 地可以利用；(2)市區(qū)工業(yè)用地，可調(diào)整轉(zhuǎn)讓面積將達(dá)到 600萬(wàn)平方米；(3)綠化隔離地區(qū)用地，規(guī)劃居住用地為 2180萬(wàn)平方米；(4)邊緣集團(tuán)的居住用地。(5)此外還有衛(wèi)星城和中心鎮(zhèn)的建設(shè)將為市區(qū)的居住用地提供 后備資源 。危舊房拆遷量 (平方米 ) 其中危房改造量 (平方米 ) 動(dòng)遷居民 (戶 )2023年 共 63萬(wàn) 2023年 近百萬(wàn) 8萬(wàn)多2023年 2023年(計(jì)劃 )65萬(wàn)(截至 3月底已完成 5萬(wàn) )5萬(wàn) (截至 3月底已完成 3299萬(wàn))20232023年北京各年危舊房拆遷量資料來(lái)源：北京市局 /國(guó)土規(guī)劃局，遠(yuǎn)卓分析52新的土地政策的制訂和實(shí)施促使北京土地市場(chǎng)走向市場(chǎng)化，有利于外地進(jìn)入北京市場(chǎng)?土地公開交易本來(lái)提高了開發(fā)商的資金門檻 ；?公開交易土地使得開發(fā)商選擇土地價(jià)格、位置的范圍大大縮小，擅長(zhǎng)在郊區(qū)開發(fā)大盤的開發(fā)商不得不考慮更長(zhǎng)遠(yuǎn)的土地儲(chǔ)備與開發(fā)節(jié)奏 ?使企業(yè)很難儲(chǔ)備大量土地，要求土地使用者調(diào)整現(xiàn)有的一些土地使用規(guī)劃。?33號(hào)文件的擠壓下，北京一些原本計(jì)劃以后幾年推出的項(xiàng)目提前 上市，引發(fā) 2023年上半年大盤扎堆的現(xiàn)象新政策 對(duì)地產(chǎn)業(yè)的影響?2023年 2月 28日，北京市土地整理儲(chǔ)備中心正式掛牌成立；?2023年 6月 28日，北京市發(fā)布《 北京市人民政府辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)市國(guó)土房管局等部門關(guān)于停止經(jīng)營(yíng)性項(xiàng)目國(guó)有土地使用權(quán)協(xié)議出讓有關(guān)規(guī)定的通知》（ 第 33號(hào)文件）?2023年 5月 9日，國(guó)土資源部發(fā)布 《招標(biāo)拍賣掛牌出讓國(guó)有土地使用權(quán)定》 ；?北京市政府 2023年底公布了 《 北京市新的基準(zhǔn)地價(jià)表 》 ；?2023年 2月 18日，國(guó)土資源部《緊急調(diào)控土地市場(chǎng)》的通知。? 利用新政策，通過招標(biāo)獲得土地 ：廣州地產(chǎn)大鱷富力地產(chǎn)以 32億元拍得廣渠門外的大片土地? 股權(quán)交易、合作開發(fā) ： 規(guī)避新政策對(duì)于交易方式、開發(fā)時(shí)間的限制? 收購(gòu)持有土地的房地產(chǎn)或者其他企業(yè)股權(quán)的方式 ：適合急于得到土地的企業(yè)? 與同行競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手一起合作開發(fā) ：適合 手中有地但是在兩年內(nèi)又沒有計(jì)劃或者能力開發(fā)的開發(fā)商企業(yè)調(diào)整土地獲取手段資料來(lái)源：共好 2023版《中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)研究報(bào)告》，遠(yuǎn)卓分析53北京房地產(chǎn)市場(chǎng)分析? 北京市概況? 北京房地產(chǎn)宏觀環(huán)境分析? 北京房地產(chǎn)市場(chǎng)分析?市場(chǎng)需求分析?市場(chǎng)供給分析54北京住宅產(chǎn)業(yè)已進(jìn)入穩(wěn)定高速發(fā)展時(shí)期，需求將會(huì)進(jìn)一步增長(zhǎng)。其中，住房貨幣化取代實(shí)物分配，把居民推向了市場(chǎng)，也使個(gè)人成為北京市商品住宅的消費(fèi)主體1998年以來(lái)，隨著政府取消集團(tuán)購(gòu)買，推行個(gè)人購(gòu)房，集團(tuán)購(gòu)買逐漸淡出住宅消費(fèi)市場(chǎng)，個(gè)人取而代之，成為商品住宅消費(fèi)主力群體。個(gè)人購(gòu)買 81%集團(tuán)購(gòu)買 19％個(gè)人購(gòu)買 93%集團(tuán)購(gòu)買 7％個(gè)人購(gòu)買 98%北京市商品住宅消費(fèi)格局變化（ 2023－ 2023年）2023年 2023年 2023年集團(tuán)購(gòu)買 2％個(gè)人購(gòu)買 98%趨勢(shì)：55資料來(lái)源 :建設(shè)部房地產(chǎn)業(yè)司；北京市統(tǒng)計(jì)信息網(wǎng)；遠(yuǎn)卓分析但北京市住宅價(jià)格過高，普通居民、尤其中低收入家庭的購(gòu)買力嚴(yán)重不足北京房?jī)r(jià)過高，普通家庭的購(gòu)房需求受到抑制，難以轉(zhuǎn)換為市場(chǎng)有效需求北京房?jī)r(jià)收入比計(jì)算：3口之家年均收入 ，購(gòu)買一套 90平方米的住宅，售價(jià) 40萬(wàn)，房?jī)r(jià)收入比為 注： 2023年北京市商品房平均售價(jià)為每平方米4467元，比上海市平均售價(jià) 4121元高出 15%，而北京市 2023年人均可支配收入 ，低于上海 6%。 美國(guó) 上海 北京房?jī)r(jià)收入比加拿大英國(guó)衡量居民的購(gòu)房能力，國(guó)際上通行的指標(biāo)是：房?jī)r(jià)收入比 ＝ 當(dāng)?shù)匾惶字械人降淖》渴蹆r(jià)當(dāng)?shù)匾粋€(gè)中等收入家庭年收入根據(jù)國(guó)際經(jīng)驗(yàn)，當(dāng)房?jī)r(jià)收入比為 3:1至 6:1時(shí)，該家庭便具備購(gòu)房能力。根據(jù) 2023年數(shù)據(jù)測(cè)算，北京的房?jī)r(jià)收入比約為 ，上海為 56資料來(lái)源：北京市 2023年統(tǒng)計(jì)年報(bào)、遠(yuǎn)卓分析由于貧富差距過大，使北京市場(chǎng)供給與消費(fèi)者需求之間不對(duì)稱，造成結(jié)構(gòu)上的失衡北京居民家庭收入結(jié)構(gòu)家庭年收入（萬(wàn)元）家庭年收入（萬(wàn)元） 房?jī)r(jià)（萬(wàn)元）房?jī)r(jià)（萬(wàn)元）住宅市場(chǎng)房?jī)r(jià)結(jié)構(gòu)15%70%20%10% 10萬(wàn)以上310萬(wàn)30萬(wàn)以下90萬(wàn)以上10%75%15%3萬(wàn)以下3090萬(wàn)購(gòu)買購(gòu)買購(gòu)買結(jié)構(gòu)性失衡目前市場(chǎng)存在結(jié)構(gòu)性失衡，北京市常住人口中 70％的家庭的住房需求難以得到滿足5780到 150平米之間的兩居和三居是自住型購(gòu)房者的主選戶型購(gòu)房者對(duì)面積的需求與購(gòu)房目的關(guān)系首次置業(yè) 二次購(gòu)房 投資 為他人 商住 合計(jì)80㎡ 45%11%36%0%7%100%80100㎡ 54% 21%14%4%7%100%100120㎡ 50% 35%16