【文章內容簡介】 交往中心?同時具備經(jīng)濟、交通、金融、信息、科技、等多方面輻射全國的核心功能?以北京本地城市居民為主?國際、國內流動人口大量增加，人們需求層次豐富?國際、國內流動人口大量增加外，還出現(xiàn)移民特征 —— 外來高素質的在京定居人口大量增加?東城區(qū)、西城區(qū)是最重要的城區(qū)，集中了幾乎所有重要的商業(yè)網(wǎng)點?朝陽區(qū)、海淀區(qū)成長為重要的城區(qū)，在吸納外資和市財政收入上的貢獻越來越大?朝陽區(qū)、海淀區(qū)財政收入遠遠超過其他區(qū)，成為吸納外資、促進北京經(jīng)濟增長的兩大支柱?以第一第二產(chǎn)業(yè)為主?第二、三產(chǎn)業(yè)保持較高增長速度，服務業(yè)開始占主要地位?服務業(yè)占絕對領導地位，并實現(xiàn)內部結構調整，現(xiàn)代服務業(yè)成為支撐北京經(jīng)濟發(fā)展的重要增長點44從國際發(fā)展慣例來判斷，北京房地產(chǎn)市場正處于穩(wěn)定高速發(fā)展的上升階段2023 2023?預計人均 GDP達到6000美元?北京市區(qū)人均居住面積達到 20平方米?人均 GDP達到10000美元?北京市區(qū)人均居住面積為 30平方米北京新建商品房走勢2023持續(xù)發(fā)展階段 緩慢下降階段聯(lián)合國根據(jù)對 70多個國家住宅發(fā)展過程的統(tǒng)計分析，總結出人均 GDP水平和住宅產(chǎn)業(yè)發(fā)展情況之間的密切聯(lián)系：人均 GDP 200300美元 600800美元 1300美元以上 800010000美元住宅產(chǎn)業(yè)發(fā)展情況 剛起步 快速發(fā)展 穩(wěn)定高速發(fā)展 平穩(wěn)發(fā)展?2023年北京人均居住面積為 15平米45北京作為全國的政治、文化、經(jīng)濟中心，與中國其他地區(qū)的房地產(chǎn)市場相比較，具有一定特殊性? 政治中心特殊因素 主要表現(xiàn) 對房地產(chǎn)市場的影響長期影響因素? 文化中心? 經(jīng)濟中心? 政府機構所在地? 外國使領館集中? 各地各級政府多有駐京機構? 國際交流中心? 歷史名城，舊城區(qū)及有大量文物古跡? 國際化程度高? 中國三大經(jīng)濟圈之一－渤海經(jīng)濟圈的核心城市，經(jīng)濟發(fā)展水平全國領先，城市經(jīng)濟已轉型為第二產(chǎn)業(yè)、第三產(chǎn)業(yè)為主? 人口眾多 ? 1300萬常住人口，流動人口占300萬，并且有大量外籍人士，消費能力高，需求國際化突發(fā)影響因素? 2023年奧運會舉辦城市城市化水平居全國領先地位，國際化程度高，房地產(chǎn)市場需求總量大并保持穩(wěn)定高速增長，奧運效應直接、間接促進城市化建設提前：? 市政基礎建設發(fā)展領先，在全國居于領先地位而且城市建設國際化水平高；? 房地產(chǎn)市場繁榮活躍，產(chǎn)品整體國際化程度高，差異化發(fā)展－住宅市場屬于國內三大領先城市之一，高速持續(xù)增長；－寫字樓、商用樓宇等建設需求總量高，國際化程度高；46奧運會的申辦成功將使北京的基礎建設水平大幅提升，對住宅市場的發(fā)展具有刺激作用?北京市將在未來 5年對城市基礎建設投入 1800億巨資，建設快速交通網(wǎng)絡、治理環(huán)境、建設信息化和改造生活設施，將北京提前 10－ 20年建設成為國際化大都市?奧運村將成為北京市區(qū)規(guī)模最大、環(huán)境優(yōu)美的綜合社區(qū)；大量居住和商務會議設施勾勒了完整的奧運經(jīng)濟圈?全北京范圍的區(qū)域配套設施、城市交通狀況和環(huán)境得到全面改善?吸引眾多國外投資機構進駐?對商務配套設施的需求增加?帶來北京房地產(chǎn)市場的長期利好和強勢的增長預期?外資和外地房地產(chǎn)商進入北京，行業(yè)競爭加劇?高檔物業(yè)的建設從東部向北部轉移?高檔住宅樓、商務公寓和辦公樓宇需求增加與奧運有關的規(guī)劃 帶來的影響 引發(fā)房地產(chǎn)的變化資料來源：中國資訊行，遠卓分析47受奧運影響，北京住宅市場總量會出現(xiàn)膨脹期、萎縮期和恢復期三個階段，但總體發(fā)展將持續(xù)增長時間市場容量2023? 受到北京 08奧運會的影響，在 06年前北京市場總量會出現(xiàn)一個急速的增長? 之后，由于政策限制，北京市場容量會出現(xiàn)萎縮，但只是局部市場，不會出現(xiàn)市場真空? 隨著時間的推移，政策限制的放寬，北京市場很快會進入恢復期，從總量上來看，與自然成長曲線形成的面積兩者相近。自然增長曲線預測受奧運影響后的增長曲線膨脹期 萎縮期 恢復期資料來源：遠卓分析48奧運的舉辦對北京住宅市場的間接影響大于直接影響，長遠影響大于短期影響?北京市將在未來 5年對城市基礎建設投入 1800億巨資，建設快速交通網(wǎng)絡、治理環(huán)境、建設信息化和改造生活設施， 將北京提前 10－ 20年建設成為國際化大都市。?奧運村將成為北京市區(qū)規(guī)模最大、環(huán)境優(yōu)美的綜合社區(qū)。與奧運有關的規(guī)劃資料來源：中國資訊行，遠卓分析漢城悉尼住宅的價格變化 原因?奧運會前和會后，有顯著的、長期的、持續(xù)的增長?從 1995年開始大幅下滑?奧運會前，持續(xù)的高速的增長?奧運會后，大幅下滑?經(jīng)濟的持續(xù)高速增長?城市人口的持續(xù)大幅上升?1995年漢城政府出臺政策鼓勵居民外遷，城市人口開始下降奧運會的影響?在中短期起到炒作的作用?人口的增長和經(jīng)濟的發(fā)展仍是關鍵因素?經(jīng)濟的持續(xù)均速增長?人口城市化程度已很高，增長緩慢?泡沫增大49城市規(guī)劃基本方針：? 改變人口和產(chǎn)業(yè)過于集中在市區(qū)的狀況? 城市建設重點從市區(qū)向遠郊區(qū)作戰(zhàn)略轉移? 市區(qū)建設也從外延擴展向調整改造轉移十五規(guī)劃：? 加快危舊房改造步伐，預計五年累計竣工住宅6000萬平方米，基本完成城區(qū)現(xiàn)有 300萬平方米危舊房改造，到 2023年，城鎮(zhèn)居民人均住房使用面積達到 18平方米。? 大力發(fā)展城市軌道交通，預計完成北京城市快速軌道工程、地鐵五號線、地鐵八通線。政策導向：? 引導房地產(chǎn)投資轉向城市新區(qū)、邊緣集團和衛(wèi)星城，加快城區(qū)人口分流；? 引導房地產(chǎn)梯級消費觀念，以解決北京市住房供應上存在結構性失衡的矛盾資料來源：北京市發(fā)展計劃委員會；遠卓分析供方：?推動京郊地帶住宅的建設，同時市區(qū)內住宅供應量將逐步減少?推動中低價位商品房的建設?2023年以來，經(jīng)濟適用房增量如潮，未來兩三年內，北京市將繼續(xù)保持年均新開工 300萬平方米、竣工 200萬平方米的經(jīng)濟適用房建設規(guī)模?住房二、三級市場放大需方：?中低收入人群的住房需求被激發(fā) 對房地產(chǎn)市場的影響北京市的 “ 十五 ” 城市規(guī)劃將推動郊區(qū)房和中低價位商品房的建設，釋放中低收入人群的需求50軌道交通、高速路網(wǎng)和城市快速路的迅速建設進一步地拓展了住宅業(yè)的發(fā)展空間，有力地支持了 “十五規(guī)劃分散集團式 ”的布局原則?2023年之前，市區(qū)新建地鐵線路共計 ，還將建設昌平、良鄉(xiāng)、順義三條城郊鐵路，軌道交通運營總里程超過 300公里?到 2023年，全市軌道交通的總里程將超過 1000公里?北京市每年用于軌道交通建設的投資額約為 100億元到 2023年道路規(guī)劃目標到 2023年軌道交通規(guī)劃目標基本建成以城市快速路和主干路系統(tǒng)為骨架，功能級配較為合理的現(xiàn)代化城市道路交通體系。新建和改建城市道路 318公里。其中，快速路建設 ，干路建設 ，中心區(qū)路網(wǎng)加密 96公里五環(huán)路以內的路網(wǎng)密度達到 /平方公里左右。51綠化隔離帶項目、危改項目、小城鎮(zhèn)改造等非出讓形式土地供應的增加使未來 510年北京的土地資源不應該成為房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)的限制條件 根據(jù)國土局的資料，北京居住用地的來源主要有 ： (1)市區(qū)危舊房改造，約有 2023萬平方米左右的用 地可以利用；(2)市區(qū)工業(yè)用地，可調整轉讓面積將達到 600萬平方米；(3)綠化隔離地區(qū)用地，規(guī)劃居住用地為 2180萬平方米；(4)邊緣集團的居住用地。(5)此外還有衛(wèi)星城和中心鎮(zhèn)的建設將為市區(qū)的居住用地提供 后備資源 。危舊房拆遷量 (平方米 ) 其中危房改造量 (平方米 ) 動遷居民 (戶 )2023年 共 63萬 2023年 近百萬 8萬多2023年 2023年(計劃 )65萬(截至 3月底已完成 5萬 )5萬 (截至 3月底已完成 3299萬)20232023年北京各年危舊房拆遷量資料來源：北京市局 /國土規(guī)劃局，遠卓分析52新的土地政策的制訂和實施促使北京土地市場走向市場化，有利于外地進入北京市場?土地公開交易本來提高了開發(fā)商的資金門檻 ；?公開交易土地使得開發(fā)商選擇土地價格、位置的范圍大大縮小，擅長在郊區(qū)開發(fā)大盤的開發(fā)商不得不考慮更長遠的土地儲備與開發(fā)節(jié)奏 ?使企業(yè)很難儲備大量土地，要求土地使用者調整現(xiàn)有的一些土地使用規(guī)劃。?33號文件的擠壓下，北京一些原本計劃以后幾年推出的項目提前 上市，引發(fā) 2023年上半年大盤扎堆的現(xiàn)象新政策 對地產(chǎn)業(yè)的影響?2023年 2月 28日，北京市土地整理儲備中心正式掛牌成立；?2023年 6月 28日，北京市發(fā)布《 北京市人民政府辦公廳轉發(fā)市國土房管局等部門關于停止經(jīng)營性項目國有土地使用權協(xié)議出讓有關規(guī)定的通知》（ 第 33號文件）?2023年 5月 9日，國土資源部發(fā)布 《招標拍賣掛牌出讓國有土地使用權定》 ；?北京市政府 2023年底公布了 《 北京市新的基準地價表 》 ；?2023年 2月 18日，國土資源部《緊急調控土地市場》的通知。? 利用新政策，通過招標獲得土地 ：廣州地產(chǎn)大鱷富力地產(chǎn)以 32億元拍得廣渠門外的大片土地? 股權交易、合作開發(fā) ： 規(guī)避新政策對于交易方式、開發(fā)時間的限制? 收購持有土地的房地產(chǎn)或者其他企業(yè)股權的方式 ：適合急于得到土地的企業(yè)? 與同行競爭對手一起合作開發(fā) ：適合 手中有地但是在兩年內又沒有計劃或者能力開發(fā)的開發(fā)商企業(yè)調整土地獲取手段資料來源：共好 2023版《中國房地產(chǎn)市場研究報告》，遠卓分析53北京房地產(chǎn)市場分析? 北京市概況? 北京房地產(chǎn)宏觀環(huán)境分析? 北京房地產(chǎn)市場分析?市場需求分析?市場供給分析54北京住宅產(chǎn)業(yè)已進入穩(wěn)定高速發(fā)展時期，需求將會進一步增長。其中，住房貨幣化取代實物分配，把居民推向了市場，也使個人成為北京市商品住宅的消費主體1998年以來，隨著政府取消集團購買，推行個人購房，集團購買逐漸淡出住宅消費市場，個人取而代之，成為商品住宅消費主力群體。個人購買 81%集團購買 19％個人購買 93%集團購買 7％個人購買 98%北京市商品住宅消費格局變化（ 2023－ 2023年）2023年 2023年 2023年集團購買 2％個人購買 98%趨勢：55資料來源 :建設部房地產(chǎn)業(yè)司；北京市統(tǒng)計信息網(wǎng)；遠卓分析但北京市住宅價格過高，普通居民、尤其中低收入家庭的購買力嚴重不足北京房價過高，普通家庭的購房需求受到抑制，難以轉換為市場有效需求北京房價收入比計算：3口之家年均收入 ，購買一套 90平方米的住宅，售價 40萬，房價收入比為 注： 2023年北京市商品房平均售價為每平方米4467元，比上海市平均售價 4121元高出 15%，而北京市 2023年人均可支配收入 ，低于上海 6%。 美國 上海 北京房價收入比加拿大英國衡量居民的購房能力，國際上通行的指標是：房價收入比 ＝ 當?shù)匾惶字械人降淖》渴蹆r當?shù)匾粋€中等收入家庭年收入根據(jù)國際經(jīng)驗，當房價收入比為 3:1至 6:1時，該家庭便具備購房能力。根據(jù) 2023年數(shù)據(jù)測算，北京的房價收入比約為 ，上海為 56資料來源：北京市 2023年統(tǒng)計年報、遠卓分析由于貧富差距過大，使北京市場供給與消費者需求之間不對稱，造成結構上的失衡北京居民家庭收入結構家庭年收入（萬元）家庭年收入（萬元） 房價（萬元）房價（萬元）住宅市場房價結構15%70%20%10% 10萬以上310萬30萬以下90萬以上10%75%15%3萬以下3090萬購買購買購買結構性失衡目前市場存在結構性失衡，北京市常住人口中 70％的家庭的住房需求難以得到滿足5780到 150平米之間的兩居和三居是自住型購房者的主選戶型購房者對面積的需求與購房目的關系首次置業(yè) 二次購房 投資 為他人 商住 合計80㎡ 45%11%36%0%7%100%80100㎡ 54% 21%14%4%7%100%100120㎡ 50% 35%16