全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)分析pdf(編輯修改稿)
2025-01-31 03:44 本頁(yè)面
【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 二線(xiàn)城市商品住宅成交走勢(shì)表（單位：萬(wàn)平方米， %）n 2023年 14月份成交量同比漲幅明顯，分階段來(lái)看， 12月各城市延續(xù)了去年年底的回暖態(tài)勢(shì)，成交量普遍高于往年同期， 3月份在國(guó)五條地方細(xì)則出臺(tái)前各地末班車(chē)效應(yīng)使得三月交易量出現(xiàn)井噴，而 4月隨著末班車(chē)效應(yīng)淡去，一二線(xiàn)城市成交量明顯回落，其中北京、上海交易量環(huán)比跌去一半。n 就前 4個(gè)月同比漲幅來(lái)看，二線(xiàn)城市同比漲幅普遍高于一線(xiàn)城市。城市 ——4 月一二線(xiàn)城市交易量全線(xiàn)下降， 2023年前 4月同比去年大幅上漲備注： 上表中重慶為商品房數(shù)據(jù)，其余城市為商品住宅數(shù)據(jù) ； 4月數(shù)據(jù)中一線(xiàn)城市為交易中心備案數(shù)據(jù)，二線(xiàn)城市為日?qǐng)?bào)累積數(shù)據(jù)三四線(xiàn)城市商品住宅成交走勢(shì)表（單位：萬(wàn)平方米， %）n 2023年三四線(xiàn)城市 14月成交走勢(shì)與一二線(xiàn)步調(diào)一致，同比全部上漲；三四線(xiàn)城市今年 3月的末班車(chē)效應(yīng)也較為明顯，而 4月份末班車(chē)效應(yīng)的結(jié)束致使成交量逐漸回落。n 三四線(xiàn)城市中兩極分化現(xiàn)象較為明顯，前 4個(gè)月既有同比上漲 100%以上的揚(yáng)州、蘭州、肇慶、龍巖和韶關(guān)等，也有漲幅低于 20%的常州、黃石等城市。城市 —— 三四線(xiàn)城市市場(chǎng)大勢(shì)與一二線(xiàn)基本同步， 14月交易量增幅明顯分化18備注：三四線(xiàn)城市為 4月日?qǐng)?bào)累積數(shù)據(jù)18n 5月首周各線(xiàn)城市交易量因假期因素有所回落，第二周絕大多數(shù)城市成交量較第一周溫和回升。一線(xiàn)城市中如上海本月第二周成交 ，雖然與 3月份趕末班車(chē)時(shí)的成交量有明顯差距，但已回到國(guó)五條出臺(tái)前水平。城市 ——5 月第一周因假期因素成交回落，第二周絕大多數(shù)城市溫和回升典型城市新建商品住宅成交面積周度數(shù)據(jù)表（單位：萬(wàn)平方米）數(shù)據(jù)來(lái)源：備注： 上表中重慶為商品房數(shù)據(jù)，其余城市為商品住宅數(shù)據(jù) ； 北京清明節(jié)期間暫停備案，故第一周無(wú)成交中國(guó)城市住房（一手房）價(jià)格 288指數(shù)n 本輪調(diào)控中，房?jī)r(jià)指數(shù)自 2023年四季度起開(kāi)始回調(diào)，直到 2023年二季度后逐漸企穩(wěn)；n 進(jìn)入 2023年下半年之后，隨著市場(chǎng)環(huán)境的持續(xù)好轉(zhuǎn)，重點(diǎn)城市房?jī)r(jià)明顯企穩(wěn)回升，至 2023年底指數(shù)已與本輪回調(diào)前的峰值持平，至 2023年 3月份，指數(shù)已連續(xù) 9個(gè)月上漲，且已明顯越過(guò)前期高點(diǎn)。數(shù)據(jù)來(lái)源：中房網(wǎng)房?jī)r(jià) ——2023 年 5月份以來(lái)房?jī)r(jià)連續(xù) 9個(gè)月上漲項(xiàng)目 —— 真正具備稀缺資源屬性的高端豪宅依然受到市場(chǎng)親睞n 從新國(guó)五條出臺(tái)后的情況看，高端豪宅項(xiàng)目依舊延續(xù) 2月份的銷(xiāo)售軌跡，從幾大重點(diǎn)城市監(jiān)測(cè)的數(shù)據(jù)看，品牌開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)發(fā)、占據(jù)城市核心地段，真正意義上的頂級(jí)豪宅，仍然受到市場(chǎng)的追捧。2023年 14月重點(diǎn)城市高端豪宅銷(xiāo)售情況數(shù)據(jù)來(lái)源：備注：上表中套均總價(jià)為 2023年 14月份成交總額 /成交套數(shù) n 一線(xiàn)城市高端豪宅本身具有很強(qiáng)的稀缺資源特性，且購(gòu)買(mǎi)群體一般不受貸款、財(cái)稅等調(diào)控政策的影響，因此總體來(lái)說(shuō)抗市場(chǎng)周期的能力較強(qiáng)，典型的例子如上海，無(wú)論市場(chǎng)環(huán)境如何， 3000萬(wàn)以上的豪宅年均成交都能保持在 200套左右的水平， 5000萬(wàn)以上的豪宅都能保持在 50套左右的水平。項(xiàng)目 —— 無(wú)論何種行業(yè)環(huán)境，一線(xiàn)城市高端豪宅市場(chǎng)都能保持突出的穩(wěn)定性北京豪宅成交走勢(shì)（單位：套數(shù)） 上海豪宅成交走勢(shì)（單位：套數(shù)）深圳豪宅成交走勢(shì)（單位：套數(shù)） 杭州豪宅成交走勢(shì)（單位：套數(shù)）土地 ——2023 年 4月土地市場(chǎng)整體仍保持熱度，高溢價(jià)地塊占比仍較高n 土地購(gòu)置費(fèi)和購(gòu)置面積去年在 8月達(dá)最高值， 2023年開(kāi)年以來(lái)土地購(gòu)置面積仍維持高位； 2023年全國(guó)重點(diǎn)城市平均地價(jià)延續(xù)去年年底小幅爬升；n 流標(biāo)率自去年下半年開(kāi)始在波動(dòng)中逐步下滑， 2023年 14月的流拍率進(jìn)一步降低，一方面是土地供應(yīng)量回落，另一方面企業(yè)對(duì)后市的預(yù)期仍相對(duì)樂(lè)觀；從溢價(jià)率走勢(shì)也可以看到，一季度高溢價(jià)地塊占比明顯提升，自去年以來(lái)首度超 10%，雖然 4月高溢價(jià)地塊占比有所回落，但仍保持較高水平。 全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地購(gòu)置情況 全國(guó)重點(diǎn)城市經(jīng)營(yíng)性用地流標(biāo)率走勢(shì)圖全國(guó)重點(diǎn)城市經(jīng)營(yíng)性用地溢價(jià)率分布情況數(shù)據(jù)來(lái)源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局23三、全國(guó)企業(yè)分析24投資 —— 一季度萬(wàn)科、保利等龍頭房企拿地仍較積極n 2023年以來(lái)，房企在拿地積極性比去年同期更為積極，尤其是萬(wàn)科、保利等實(shí)力型房企。恒大基于土地儲(chǔ)備較為充足的前提，明顯放緩?fù)顿Y力度，而綠城、遠(yuǎn)洋等企業(yè)今年拿地仍較為保守。n 從土地儲(chǔ)備角度來(lái)看，恒大 ，而萬(wàn)科、中海等企業(yè)經(jīng)過(guò)持續(xù)拿地后庫(kù)存仍?xún)H夠開(kāi)發(fā) 4年左右。典型企業(yè) 2023年 14月拿地及土地儲(chǔ)備狀況（單位：萬(wàn)平方米，元 /平，年）數(shù)據(jù)來(lái)源：備注：消化周期（年） =（ 2023年 4月底土地儲(chǔ)備總量 / 2023年 5月 2023年 4月以來(lái)月均銷(xiāo)售面積） / 1225效率 —— 綠城運(yùn)營(yíng)效率明顯提升，融創(chuàng)綜合表現(xiàn)最強(qiáng)n 2023年，大多數(shù)典型企業(yè)的運(yùn)營(yíng)效率提升。融創(chuàng)、中海等企業(yè)單城市和單項(xiàng)目產(chǎn)能較高。此外，綠城的運(yùn)營(yíng)效率明顯上升，總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率和凈資產(chǎn)周轉(zhuǎn)能力均同比上升，而單位毛利的成本投入同比下降，顯示綠城的成本投入效率提升。n 從總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率、凈資產(chǎn)周轉(zhuǎn)能力
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