【文章內(nèi)容簡介】 現(xiàn)既是市場經(jīng)濟的產(chǎn)物，也是經(jīng)濟發(fā)展的重要標志。以廣州、上海和北京三大城市為例，各城市的外來人口多達300萬到400萬，其流動人口與常住人口之比分別是21:100，10:100和6:100。如此大量的流動人口，是這些城市房屋租賃市場的消費主體，為房屋租賃市場的發(fā)展奠定了基礎。有預測表明，到2010年，按人均居住最低標準（人均居住面積2平方米，建筑面積4平方米）計算，需要為新增的流動人口建造約3億平方米的租賃房屋，每年需開發(fā)建設3000萬平方米以上的租賃房屋。（五）從國內(nèi)政策層面來看改革開放以來，特別是1998年以來，國家和有關部門制定的一系列鼓勵發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)的有關政策。免征營業(yè)稅、契稅、支持處理空置房；降低房產(chǎn)稅和出租房屋的個人所得稅等。尤其是從2001年開始的“十五”計劃和十年規(guī)劃中，國家要求加快住房建設，使之在提高人均居住水平、擴大內(nèi)需和帶動國民經(jīng)濟發(fā)展方面，繼續(xù)發(fā)揮重要的作用?！笆濉庇媱澲赋?，；計劃全國城鄉(xiāng)建房面積57億平方米，其中城鎮(zhèn)建房面積27億平方米，較“九五”%。十六大后我國進入全面建設小康社會時期，國家政策將繼續(xù)扶持房地產(chǎn)特別是住宅產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，房地產(chǎn)業(yè)將面臨日益優(yōu)化的政策環(huán)境，繼續(xù)鞏固其支柱產(chǎn)業(yè)的地位，發(fā)展空間更加廣闊。因此，從中長期來看，我國房地產(chǎn)業(yè)屬于朝陽產(chǎn)業(yè)，目前還處于總量增長時期，現(xiàn)階段出現(xiàn)的結(jié)構(gòu)性和區(qū)域性矛盾屬于前進中的問題，必將隨著宏觀經(jīng)濟的持續(xù)發(fā)展和國家產(chǎn)業(yè)政策調(diào)整而逐步解決，房地產(chǎn)業(yè)的中長期趨勢良好。Ⅳ 重點地區(qū)市場分析北京經(jīng)濟適用房市場分析一、經(jīng)濟適用房的消費群體（一）消費群體年齡分布經(jīng)濟適用房購房群體和普通商品房的購房群體之間存在一定的差異性，其中：%，40歲以上的群體比較密集。隨著北京市進入老齡社會以及社會平均壽命的延長，加之社會整體消費水平的不斷提高，50歲以上這部分群體的購房需求應越來越受到市場的重視。圖41 經(jīng)濟適用房需求群體年齡分布（二）消費群體戶口分布 據(jù)統(tǒng)計，北京大約有300多萬外地流動人口，40%的北京商品房買家是外地人，成為北京樓市購買力的重要支撐。和普通住宅市場類似，外來群體對經(jīng)濟適用房的需求也比較大。前不久出臺的《關于實施北京市工作居住證制度的若干意見》中規(guī)定，持有北京“綠卡”的外地人可按相關規(guī)定購買商品房、批準上市的已購公房和經(jīng)濟適用房，這將促進經(jīng)濟適用房項目銷售的持續(xù)火爆。圖42 經(jīng)濟適用房需求群體戶口分布 （三）消費群體學歷分布 和普通住宅需求群體的學歷比較而言，經(jīng)濟適用房的需求群體中低學歷（高中及以下學歷）群體比重較大，占50%左右。 圖43 經(jīng)濟適用房需求群體學歷分布 （四）消費群體單位性質(zhì)分布 普通商品房，尤其是中高檔普通住宅，往往面對的群體是白領群體，而其中相當一部分群體在外企工作，而經(jīng)濟適用房的需求群體絕大多數(shù)在“國有、集體、事業(yè)單位”工作，另外“私營企業(yè)員工”的比重也比較大，約占23%。 圖44 經(jīng)濟適用房需求群體單位性質(zhì)分布 （五）消費群體家庭年收入分布 從家庭收入來看，家庭總收入應包括家庭總資產(chǎn)和現(xiàn)期收入兩部分。家庭總資產(chǎn)可以用家庭擁有的不動產(chǎn)與金融資產(chǎn)的價值來衡量，具體包括家庭在銀行、合作社、郵局等的存款、股票、國庫券、公積金等有價證券和其他投資以及自己居住的房產(chǎn)和其他不動產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)價值等。現(xiàn)期收入應包括家庭所有成員的工資收入和其他工資外收入。根據(jù)北京市相關規(guī)定：購買經(jīng)濟適用房的家庭年收入水平不能超過6萬元，但從目前有購買經(jīng)濟適用房需求的群體而言，家庭年收入水平在6萬元以上的占了25%，如何滿足這部分群體的需求，如何判斷某個家庭的年收入水平屬于什么層次，目前金融系統(tǒng)和相關部門都很難界定。 圖45 經(jīng)濟適用房需求群體家庭年收入分布 二、經(jīng)濟適用房的市場需求 據(jù)北京市國土資源和房屋管理局調(diào)查測算，今后4年，北京用于解決中低收入家庭的住房，平均每年約需600萬平方米，其中每年集中建設的經(jīng)濟適用房300萬平方米。另外，按照市委、市政府4年基本完成危改的要求，每年需提供200至250萬平方米的經(jīng)濟適用房。此外，房改貨幣化后，中央在京和市屬單位職工，每年需要經(jīng)濟適用房120—150萬平方米。這樣合計，北京市每年經(jīng)濟適用房的需求量比往年還要大得多。（一）潛在購買群體目前居住現(xiàn)狀 從有購買經(jīng)濟適用住房意向的潛在購房群體而言，一半以上沒有自己的住房，其中租房住的約占30%，約有1/6“和父母親戚擠在一起”。由此可以看出，以滿足自己與家人居住為目的的購房占總量的一半以上；自住型購房者遠遠高于投資類購房的需求。這反映了目前市場上購房者一般屬于第一次置業(yè)，主要停留在解決居住的層面上，投資型購房還非常少。圖46 經(jīng)濟適用房潛在購買群體目前居住現(xiàn)狀 （二） 用房面積及戶型需求大多數(shù)城市針對中低收入家庭支付能力不足的現(xiàn)狀，對經(jīng)濟適用住房的戶型面積進行了限制。如江蘇省經(jīng)濟適用住房的建設標準一般為每戶70100平方米；合肥市建設標準控制在80120平方米；長沙市戶控面積為75平方米，超面積部分按市場價購買。北京市從2001年開始在經(jīng)濟適用住房招投標或項目批復時，要求開發(fā)企業(yè)承諾套內(nèi)建筑面積80平方米以下的戶型占絕大多數(shù)，原則上單套戶型面積不超過120平方米。從經(jīng)濟適用房的面積需求來看，60100平米是市場需求的主流戶型面積。從目前市場的供給也可以看出，戶型結(jié)構(gòu)、面積更趨于合理化，基本上是標準型或緊湊型2居室的面積要求，盲目的大面積已不被市場所接納。100140平米存在一定需求，60平米以下的需求較小，%。圖47 經(jīng)濟適用房面積需求分布 從戶型來看，購房者對戶型結(jié)構(gòu)的需求更趨于居住型，主要集中在二居室，打破了以往二居室和三居室占同等戶型需求的格局?？梢姂粜徒Y(jié)構(gòu)更趨于緊湊型，二居室戶型將成為未來市場需求的主力戶型。同時，一居室經(jīng)過去年的炒作后，呈現(xiàn)需求下降的趨勢。而三居室需求減少主要受家庭收入和人口結(jié)構(gòu)等因素的影響，大部分購房者以自住為目的，屬于第一次置業(yè)的人群，意在解決基本居住的要求，使他們對居室數(shù)量的需求相對降低。圖48 經(jīng)濟適用房戶型需求分布 （三）潛在購買群體價格需求 為了保證中低收入者能夠買到經(jīng)濟適用房，有關部門出臺了購房者收入審核的有關規(guī)定。但經(jīng)濟適用房的價格將改變以往的一刀切的銷售方法即不分樓層，不論朝向，價格統(tǒng)一。從現(xiàn)在起，經(jīng)濟適用房的開發(fā)商可在政府限價的基礎上，按住房樓層、朝向等上下浮動，其幅度不得超過基準價的3%，整棟樓房市場價格不得突破政府限定的最高售價。潛在購買群體對經(jīng)濟適用房價格的需求主要集中在25004000元/平米之間，這和目前經(jīng)濟適用房的價格分布基本類似，另外對單價在2500元/平米的項目也存在較大的需求，而這樣的項目目前市場供給比較少。圖49 經(jīng)濟適用房價格（單價）需求分布 總價是用來衡量購房者的購買能力及發(fā)展態(tài)勢的指標，也是我們從購房者的消費承受能力來分析購房者需求的主要依據(jù)。從總價來看，40萬是經(jīng)濟適用房的價格門檻，總價需求在40萬以下的約占90%，另外約有10%的潛在用戶可以承受4050萬的總價。圖410 經(jīng)濟適用房價格（總價）需求分布 （四）需求群體購買周期 從需求角度看，北京城市居民的住房水平還很低，目前人均住房建筑面積剛剛超過20平方米，未來幾年還有8000—9000萬平方米的發(fā)展空間，至少還需要有610年的快速發(fā)展時期。從潛在購房群體的購買周期來看，約有30%的潛在用戶準備在半年內(nèi)購買，40%的潛在用戶準備在1年內(nèi)購買。 圖411 經(jīng)濟適用房需求群體購買周期 （五）對經(jīng)濟適用房的配套要求購房者決定購買房屋的主要指標雖然是價格的高低，但還要權(quán)衡項目的位置情況、交通現(xiàn)狀、戶型設計、配套設施服務等，以作為判斷項目是否適合自己購買的依據(jù)。潛在用戶對于基本生活設施的要求比較強烈：比如像“超市”、“菜市場”、“銀行”、“藥房”等；另外對“餐飲”、“運動場館”、“健身中心”的需求程度也比較高；對于“書店”、“24小時便利店”、“美容美發(fā)”、“洗衣店”均存在一定需求。表41 對經(jīng)濟適用房配套的要求配套百分比配套百分比綜合超市24小時便店菜市場美容美發(fā)店銀行洗衣店藥房百貨店餐館修理店運動場館花店書店其他6健身中心29另外，購房者所關心的最主要因素之一就是交通，交通的便利程度是影響購房者決策的重要依據(jù)。主力購房人群與去年相比，以地鐵為主要出行方式的人數(shù)大幅度增加。分析這種變化的原因主要有兩方面。一方面，地鐵的建設是城市發(fā)展的必然趨勢，隨著城市的建設擴大，臃腫的地上公交遠遠解決不了出行的瓶頸。地鐵可以大大緩解城市的交通壓力，以出行快捷、準時受到人們的青睞。另一方面，政府為了改善城市交通現(xiàn)狀，大力修建城市地鐵和輕軌，已經(jīng)通車的13號線和即將通車的京通線，建設中的地鐵5號線以及規(guī)劃的十幾條線路，將建成四通八達的地鐵交通網(wǎng)。購房者從關注交通狀況因素開始關注地鐵的建設，使地鐵沿線及周邊的項目需求上升。注：以上圖表數(shù)據(jù)來源于《中國房地產(chǎn)報》、《房地產(chǎn)時報》、《中國房地產(chǎn)信息網(wǎng)》等眾多媒體，經(jīng)國研網(wǎng)編輯整理而成。上海房地產(chǎn)市場的評價與分析一、房地產(chǎn)市場發(fā)展現(xiàn)狀（一）%16月，上海市房地產(chǎn)市場繼續(xù)保持較快增長，%，全市房地產(chǎn)開發(fā)投資總量突破400億元。 ，%，%，%%。（二）房地產(chǎn)開發(fā)投資繼續(xù)穩(wěn)步增長16月，%，對全社會固定資產(chǎn)投資增長的貢獻率為32%。在房地產(chǎn)開發(fā)的各類投資主體中，%；，%；，%。圖412 房地產(chǎn)開發(fā)投資主體構(gòu)成（三）商品房供需總量創(chuàng)歷史新高16月，上海房地產(chǎn)市場供需總量均達到歷史同期最高水平，空置總量減少至“九五”時期以來最低。6月末。（四）商品房價格高幅攀升16月，上海房價指數(shù)繼續(xù)保持高幅攀升的態(tài)勢。6月，中房上海綜合指數(shù)為1002點，較上月上漲22點，%；較去年末上漲111點，%；較去年同期上漲179點，%。其中六月中房上海住宅指數(shù)為953點，較上月上漲23點，%；較去年末上漲109點，%；較去年同期上漲175點，%。中房上海辦公樓指數(shù)為1076點，較上月上漲7點，%；較去年末上漲76點，%；較去年同期上漲123點，%。表42 中房上海綜合指數(shù)綜合指數(shù)住宅辦公用房商服用房指數(shù)升降指數(shù)升降指數(shù)升降指數(shù)升降1002229532310767————（五）個人購房貸款呈高速增長態(tài)勢房地產(chǎn)貸款已經(jīng)成為上海商業(yè)銀行最主要的貸款投向。個人住房貸款增長快于房地產(chǎn)業(yè)開發(fā)類貸款的增長。截至6月末，上海中資商業(yè)銀行各項房地產(chǎn)貸款余額呈高速增長態(tài)勢，，同時，房地產(chǎn)貸款成為銀行的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，不良率按“一逾兩呆”%，%。說明目前商業(yè)銀行房地產(chǎn)貸款在繼續(xù)向購房者傾斜，總的貸款形態(tài)和導向符合市場發(fā)展方向。 二、房地產(chǎn)市場走勢判斷（一）長期向好從長期來看，上海房產(chǎn)有著良好的發(fā)展前景，這從目前上海的人均居住面積就可以看出。因為人均居住面積的多少，反映了人們實際的居住狀況。在人均居住未達到一定的面積時，人們對住房的需求總是存在著。因此，這一指標能反映出市場對房屋的長期需求情況。表43：1993年2002年上海市區(qū)人均居住面積 單位：平方米年份1993199419951996199719981999200020012002