我國房地產(chǎn)的融資情況(編輯修改稿)
2025-07-25 18:58 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 資信托基金實(shí)際上是一種采取公司或者商業(yè)信托組織形式， 集聚多個(gè)投資者的資金， 收購并持有房地產(chǎn)或者為房地產(chǎn)進(jìn)行融資，并享受稅收優(yōu)惠的投資機(jī)構(gòu)，這種購買相應(yīng)地為開發(fā)商提供了融資渠道。由于房地產(chǎn)投資基金對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的投資屬于股權(quán)投資，不會(huì)給企業(yè)增加債務(wù)負(fù)擔(dān)；同時(shí)， 它又以分散投資、 降低風(fēng)險(xiǎn)為基本原則， 其在一個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)的投資不會(huì)超過基金凈資產(chǎn)額的一定比例， 使企業(yè)不會(huì)喪失自主經(jīng)營權(quán)。 房地產(chǎn)投資信托基金是房地產(chǎn)信托發(fā)展的歸宿。房地產(chǎn)投資信托基金在國外已經(jīng)發(fā)展的十分成熟，美國、澳大利亞、日本、新加坡及歐洲主要國家的交易所都已有房地產(chǎn)投資信托基金上市， 與普通股票一樣交易。 這是講信托制度帶入房地產(chǎn)金融的一種操作，對(duì)于我國房產(chǎn)市場來說，是一種較新的理念，也必將顛覆傳統(tǒng)的融資模式和固有的房產(chǎn)投資格局。三、我國房地產(chǎn)融資存在的問題和面臨的困境（一）房地產(chǎn)傳統(tǒng)融資渠道存在弊端實(shí)際融資渠道較為單一。從上述我國目前存在的主要四種融資渠道分析，我國房地產(chǎn)企業(yè)開展諸如上市融資、海外融資、債券融資等銀行貸款之外的融資渠道均受現(xiàn)行金融政策極大約束，難以發(fā)揮實(shí)際功效，導(dǎo)致我國房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道單一化。企業(yè)對(duì)銀行貸款依賴過重。改革開放以來，我國直接融資市場發(fā)展很快，但在短期內(nèi)仍難以改變以間接融資為主的融資格局，房地產(chǎn)業(yè)在相當(dāng)大的程度上需要銀行的信貸支持。目前我國房地產(chǎn)開發(fā)資金來源為國內(nèi)貸款、自籌資金及其他資金，房地產(chǎn)企業(yè)自有資金比例較低，主要依賴銀行貸款，銀行信貸貫穿土地儲(chǔ)備、交易、房地產(chǎn)開發(fā)與銷售的整個(gè)過程。融資工具的局限性限制。信托融資相對(duì)銀行貸款受到政策影響小靈活創(chuàng)新空間大，在銀行信貸收緊的情況下，房地產(chǎn)信托迅速成為近年來異?；钴S的房地產(chǎn)融資方式。但中國銀監(jiān)會(huì)《關(guān)于加強(qiáng)信托投資公司部分業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)提示的通知》（212號(hào)文件）出臺(tái)后，房地產(chǎn)信托門檻進(jìn)一步提高。海外基金與國內(nèi)企業(yè)對(duì)接的難題。首先外資在選擇國內(nèi)投資伙伴時(shí)要求格外苛刻。外資有一系列成熟的基于國外開發(fā)商的各種風(fēng)險(xiǎn)評(píng)判手段。這些風(fēng)險(xiǎn)評(píng)判手段拿到中國衡量開發(fā)商或者某一項(xiàng)目的時(shí)候，會(huì)碰到很多銜接不上的地方，短時(shí)間內(nèi)讓這些境外投資機(jī)構(gòu)改變他們的風(fēng)險(xiǎn)投資辦法或者降低他們的要求并不容易。另外國內(nèi)的相關(guān)法制規(guī)定有很多地方并不清晰，這是境外投資者相當(dāng)困惑的地方。（二）房地產(chǎn)開發(fā)融資存在的問題國內(nèi)銀行房地產(chǎn)開發(fā)融資服務(wù)能力不足，加大了房地產(chǎn)開發(fā)貸款的風(fēng)險(xiǎn)。世界銀行研究報(bào)告指出，我國銀行收取的開發(fā)貸款利率不足以涵蓋信貸風(fēng)險(xiǎn)。銀行應(yīng)該對(duì)風(fēng)險(xiǎn)收取費(fèi)用，實(shí)施恰當(dāng)?shù)馁J款信貸標(biāo)準(zhǔn)。雖然貸款機(jī)構(gòu)按照人民銀行和銀監(jiān)會(huì)的要求正在收緊貸款標(biāo)準(zhǔn)， 但是中國人民銀行報(bào)告仍顯示，在 2005 年，盡管開發(fā)貸款質(zhì)量較差，% ～ % 之間，與居民住房貸款的利率相差不大。以澳大利亞麥格理銀行為例。麥格理基金提供的房地產(chǎn)開發(fā)金融產(chǎn)品主要有兩大類別：一是風(fēng)險(xiǎn)共擔(dān)貸款，向房地產(chǎn)開發(fā)商提供規(guī)模上限可與項(xiàng)目建設(shè)成本相當(dāng)?shù)馁J款。典型的做法是2/3的貸款被看作債務(wù)，剩下的1/3貸款被看作權(quán)益；二是房地產(chǎn)開發(fā)的結(jié)構(gòu)化融資
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