【文章內容簡介】 發(fā)費用 開發(fā)費用是指與房地產開發(fā)項目有關的管理費用、銷售費用和財務費用。 1．管理費用。 可按項目開發(fā)成本構成中前 1—6 項之和為基數，按 3％左右計算。 2．銷售費用。 它指開發(fā)建設項目在銷售產品過程中發(fā)生的各項費用以及專設銷售機構或委托銷售代理的各項費用。3．財務費用。 它指為籌集資金而發(fā)生的各項費用，主要為借款利息和其他財務費用(如匯兌損失等)。 中國石油大學（北京）現代遠程教育 xxxx 批次專升本畢業(yè)論文12第三章 房地產開發(fā)企業(yè)會計核算相關理論 房地產開發(fā)企業(yè)會計核算概述 房地產開發(fā)企業(yè)會計核算的重要性房地產開發(fā)企業(yè)與一般的施工企業(yè)不同, 它同時從事房地產開發(fā)和房地產經營兩項業(yè)務, 通過進行土地征用、建設房屋、完善基礎設施、進行房屋銷售來獲取利潤。一方面, 從利潤獲取來看, 由于現在的建筑市場競爭比較激烈, 企業(yè)運營成本日益增加, 企業(yè)的利潤逐年降低, 對于工程項目投資進行有效核算、對建筑工程建造進行有效核算, 有助于房地產開發(fā)企業(yè)有效地降低成本獲取最大利潤。另一方面, 從風險規(guī)避來看, 由于房地產企業(yè)的工程投資項目資金投入比較大, 且房地產企業(yè)同時進行土地征用、房屋建設招標建造、成品房銷售的業(yè)務, 整個資金回籠周期較長, 涉及核算環(huán)節(jié)多, 一旦會計算出現任何問題, 企業(yè)必然要承受重大的經濟損失, 甚至會給企業(yè)帶來滅頂之災。因此, 完善房地產開發(fā)企業(yè)的會計核算至關重要。 房地產開發(fā)企業(yè)會計核算特點 由于房地產開發(fā)企業(yè)經營活動的特殊情況和管理要求，房地產開發(fā)企業(yè)與施工企業(yè)相比，會計核算有如下特殊情況： 1．產成品的種類多，核算方法不同。 2．產品成本的核算復雜。 3．經營收入及其相關稅金的核算不同。 房地產開發(fā)企業(yè)會計核算制度發(fā)展歷史我國房地產開發(fā)企業(yè)會計核算制度是伴隨著房地產業(yè)的發(fā)展而不斷完善的，其發(fā)展歷史同我國會計制度的改革和發(fā)展緊密聯系，共經歷了四個發(fā)展階段。中國石油大學（北京）現代遠程教育 xxxx 批次專升本畢業(yè)論文13第一階段是改革開放以后至 1988 年底《國營城市建設綜合開發(fā)企業(yè)會計制度》施行之前的階段。這一階段的會計核算要求比較低，處于會計核算工作的初級階段。第二階段始于 1989 年 1 月 1 日開始施行的《國營城市建設綜合開發(fā)企業(yè)會計制度—會計科目和會計報表》 。1993 年 7 月 1 日《房地產開發(fā)企業(yè)會計制度》的實施，進一步規(guī)范了房地產行業(yè)會計核算制度，改變了計劃經濟下的以資金平衡表體系為標志的會計模式。第三階段是房地產開發(fā)企業(yè)實施《企業(yè)會計制度》和《小企業(yè)會計制度》階段。第四階段是房地產開發(fā)企業(yè)執(zhí)行 2022 年《企業(yè)會計準則》階段。 房地產開發(fā)企業(yè)會計核算 房地產開發(fā)企業(yè)銷售核算房地產銷售是指房地產開發(fā)企業(yè)自行開發(fā)房地產，并在市場上進行銷售。對于房地產銷售，企業(yè)應按一般商品銷售收入確認條件確認收入。（一）產品銷售收入房地產企業(yè)的開發(fā)產品，具有商品的一般特性，因而開發(fā)產品銷售收入的確認應依據開發(fā)產品竣工驗收后簽訂的商品房銷售合同。1. 現房方式銷售。辦妥開發(fā)產品移交手續(xù)后即可確認收入。2. 預售方式銷售。房地產開發(fā)企業(yè)開發(fā)項目竣工驗收、辦妥移交手續(xù)前，不論是否簽訂正式商品房銷售合同，所收到的款項均為預售房款，一律不確認收入。只有在開發(fā)項目完工經驗收合格、竣工決算后，按銷售合同規(guī)定將合格的房地產產品移交給買方，辦妥移交手續(xù)后才可確認收入的實現。3. 分期收款方式銷售。按合同約定的收款日期確認收入的實現。（二）產品出租租金收入房地產開發(fā)企業(yè)出租開發(fā)產品一般為經營租賃。出租人通常采用直線法將收到的租金中國石油大學（北京）現代遠程教育 xxxx 批次專升本畢業(yè)論文14在租賃期內分期確認收入。（三）視同銷售 房地產開發(fā)企業(yè)成本費用核算直接費用和能夠分清成本對象的間接費用直接計入成本對象，共同費用和不能分清負擔對象的間接費用分配計入各成本對象，具體分配方法可按以下規(guī)定選擇其一：（1）占地面積法。指按已動工開發(fā)成本對象占地面積占開發(fā)用地總面積的比例進行分配。（2）建筑面積法。指按已動工開發(fā)成本對象建筑面積占開發(fā)用地總建筑面積的比例進行分配。（3）直接成本法。指按期內某一成本對象的直接開發(fā)成本占期內全部成本對象直接開發(fā)成本的比例進行分配。（4）預算造價法。指按期內某一成本對象預算造價占期內全部成本對象預算造價的比例進行分配。 房地產開發(fā)企業(yè)會計核算遵循的準則與制度（一）會計準則財政部 2022 年頒發(fā)的企業(yè)會計準則中，并沒有針對房地產行業(yè)的獨立會計準則。財政部新頒發(fā)的會計準則中，增設了一個“投資性房地產會計”準則。（二）會計制度。該制度與同時頒發(fā)的施工企業(yè)會計制度相似，但在提供的會計科目表中，設置了“開發(fā)成本” 、 “開發(fā)產品”等帶有房地產開發(fā)企業(yè)特點的若干會計科目。這是根據財政部在 2022 年實行二次會計改革時所頒發(fā)的全國統一的“企業(yè)會計制度”制訂的專業(yè)補充會計核算辦法，在執(zhí)行企業(yè)會計制度的施工中國石油大學（北京）現代遠程教育 xxxx 批次專升本畢業(yè)論文15企業(yè)采用。這是財政部在 1986 年發(fā)布的“國營建設單位會計制度”的基礎上作了統一的修改和補充后于 1996 年重新施行的專門會計制度。按財政部的部署，所有企業(yè)要從 2022 年起全面執(zhí)行新會計準則，所以在這個過渡期內，上述準則和制度都是房地產企業(yè)會計核算所遵循的會計操作文件。中國石油大學（北京）現代遠程教育 xxxx 批次專升本畢業(yè)論文16第四章 房地產開發(fā)企業(yè)會計核算現狀及存在的問題 房地產開發(fā)企業(yè)會計核算存在的問題對于企業(yè)自行開發(fā)的房地產商品，由于其開發(fā)的周期較長，耗資巨大，其商品具有較高的價值性。這些特點決定了房地產商品銷售往往采用預售、分期收款銷售等多種銷售方式。房地產商品銷售的前提是首先取得預售許可證和銷售許可證，在此基礎上，一般要經過簽訂預售合同并預收房款、簽訂正式銷售合同、工程竣工驗收合格并交付買方驗收確認、收取房款、辦理產權過戶等銷售環(huán)節(jié)。因此，房地產收入的確認同其它的生產收入相比具有一定非凡性?！斗康禺a開發(fā)企業(yè)會計制度》中規(guī)定以結算賬單提交買方并得到認可作為房地產開發(fā)企業(yè)收入確認標準，該規(guī)定比較簡單，宜于實際工作中的操作，但沒有反映銷售的實質，理論上不夠合理；《企業(yè)會計制度》和《企業(yè)會計準則——收入》中規(guī)定以風險和酬的實質轉移作為收入確認的標準，理論上具有合理性，但要求會計人員具有較高的職業(yè)判定能力。在會計實務中如何運用這一標準則比較混亂，核心問題在于應在哪一環(huán)節(jié)確認為收入，其分歧的焦點集中在：商品房所有權上的重要風險是否已經轉移。首先，房地產開發(fā)企業(yè)的生產周期較長，必然使得企業(yè)投入產出比例呈階段性不合理；在項目建設期內大量投入資金，并發(fā)生大量費用計入當期；由于項目尚未完工，即使開發(fā)產品已預售完畢，其預售款項也無法確認為收入，其結果是為配比原則的應用造成了困難。中國石油大學（北京）現代遠程教育 xxxx 批次專升本畢業(yè)論文17其次，房地產開發(fā)商品的成本載體是整個建設工程，而銷售則是按樓層或戶型為單位，這樣就造成單個樓層或戶型的售價明顯與其成本不配比。房地產企業(yè)投入產出周期具有較強的非凡性，表現在會計年中往往是業(yè)績波動較大——項目建設期內業(yè)績不佳，驗收售出后，大量預收款確認為收入，期間間隔往往要跨5 個會計期，故不適用一般的公司業(yè)績評價指標，如凈利潤指標就不能正確、客觀、全面地反映其真實經營情況，尤其是上市公司，極可能誤導投資者。 房地產行業(yè)會計信息質量問題。房地產企業(yè)收入確認，費用確認因收入四個原則關系，使各期損益浮動較大。項目建設期內的成本費用往往遠大于當期確認的收入，開發(fā)項目峻工并售出后，大量預收款項或應收款項確認為收入。房地產開發(fā)企業(yè)從土地開發(fā)至確認收入短則一年，長則三至四年，在項目籌建期大量資金投入開發(fā)過程，大量管理費用計入當期損益。如果某房地產企業(yè)的大部份項目在建設期內，該年度的業(yè)績只反映費用的投入，因此該年的財務報表就不能適當地反映企業(yè)的真實情況，亦不能與其它同類企業(yè)比較，失去了可比性而項目竣工并出售后，大量預售款項確認為收入。據《企業(yè)會計制度》及《企業(yè)會計準則—現金流量表》的規(guī)定，現金流量表應以企業(yè)為編制主體。但是，房地產開發(fā)企業(yè)的現金流量與其它行業(yè)的現金流量具體明顯的差異性。4. 信息披露不足（1） 現金流量信息不全面。房地產開發(fā)企業(yè)以項目經理部