【文章內容簡介】 大幅增長了 209． 44％，但平均每個企業(yè)資產 2021 年卻比 2021 年只增長了 55． 76％；由此可見，我國房地產開發(fā)企業(yè)資產規(guī)模普遍呈現(xiàn)出太小的特點。此外，由于房地產是資金高度密集的企業(yè)，在開發(fā)和消費過程中離不開融資支持，同時，“ 121 號 文件有針對性地對房地產開發(fā)企業(yè)流 動資金貸款用途作了詳細規(guī)定，為房地產企業(yè)設置了較高的信貸門檻。國內房地產開發(fā)企業(yè)資金來源主要以銀行貸款為主，歷年來國內房地產企業(yè)的資產負債率都高達 75％左右，如此高的資產負債率，體現(xiàn)了房地產開發(fā)企業(yè)資產中負債占有較大比重，而房地產開發(fā)企業(yè)資產規(guī)模太小難以保證企業(yè)經營的正?；? 4．房地產企業(yè)資金來源自籌資金所占比例較小 房地產開發(fā)企業(yè)資金來源自籌資金所占當年資金來源一般為 30％左右，房地產企業(yè)資金來源主要以外來資金為主，外來資金主要包括國內貸款、利用外資 (指境外房地產投資基金和風險投資基金以及大量的個人資金 ，通過直接購買土地、房產、進行項目合作、直接參股房地產公司等方式，集中投資于房地產行業(yè)。 )和其他資金來源 (主要由定金與預付款、個人按揭貸款等組成，企業(yè)除向銀行貸款外，還向非銀行金融機構如保險公司、證券公司、信托公司、財務公司融通資金。 )。在總體規(guī)模上，近幾年我國房地產企業(yè)投入始終保持快速增長的發(fā)展勢頭，特別是 2021 年以后，相對于宏觀經濟的協(xié)調發(fā)展，房地產投資一直在高位運行。從資金來源結構來分析， 2021 年是分水嶺， 2021 年之前房地產國內貸款在房地產投資中的比重一直保持在 20％左右的水平， 2021 年國家出 臺了 121 號文，隨后又實行了一系列的調控政策，導致銀根緊縮，銀行貸款明顯下降， 2021 年國內貸款比 2021 年下降了近 5 個百分點，房地產自籌資金和其他資金來源比例持續(xù)提高。隨著貸款規(guī)模和資金投入規(guī)模快速增加，資金風險不容忽視。盡管經過幾年來的宏觀調控，對房地產企業(yè)開發(fā)貸款的風險整體下降，但由于房地產企業(yè)自籌資金和其他資金的比例逐年提高，實際上，這部分資金主要由商11 畢業(yè)論文 品房銷售收入轉變而來，大部分來自購房者的銀行按揭貸款，按首付 30％計算，有大約 70％來自銀行貸款，以此計算在房屋銷售的過程中使用銀行貸款的比重在 55％ 以上，定金和預收款比重的增加加大了消費者的購房風險，而銀行作為個人住房貸款的提供方，仍然承擔著巨大的金融風險。 5．房地產企業(yè)投資銷售情況 在投資方面，房地產企業(yè)投資額繼續(xù)保持增長態(tài)勢，增長速度卻有所降緩。房地產企業(yè)開發(fā)投資將繼續(xù)受到宏觀調控和開發(fā)企業(yè)資金壓力的限制，后續(xù)投資增速有繼續(xù)下降的可能。在銷售方面， 2021 年． 2021 年房地產企業(yè)銷售額持續(xù)增加，尤其在 2021年當年銷售額增長就達到 7200． 42 億元，增幅為 69． 40％； 2021 年之后由于受到國內宏觀政策調控影響，國際經濟變動的影響，金融政策的收緊 ，銷售情況大幅度下降，當年銷售額增長僅為 3249． 83 億元，增幅下降到 18． 49％?？梢姡康禺a企業(yè)開發(fā)投資額近幾年雖有所降緩，但還是保持在較高水平，而商品房屋銷售情況卻節(jié)節(jié)下降，這種逆向反差有其深刻的背景，受政策因素的限制，開發(fā)商高價獲地后在核定周期內要追加投資，加速開發(fā)進度，導致了投資額同比上升；受房地產調控政策影響，樓市彌漫的觀望情緒并未消退，銷售情況因此比以往同期下降。 6．房地產企業(yè)營業(yè)利潤持續(xù)上升 近幾年來，我國房地產開發(fā)企業(yè)的營業(yè)利潤呈現(xiàn)上升趨勢。根據(jù)國家統(tǒng)計局統(tǒng)計資料顯示 ： 雖然 1989 年我國 房地產開發(fā)企業(yè)的營業(yè)利潤僅為 7． 86 億元，但隨后的幾年，尤其是 1993 年，房地產行業(yè)開始出現(xiàn)投資熱潮，房地產開發(fā)企業(yè)的營業(yè)利潤和行業(yè)平均利潤率都不斷攀升， 1993 年行業(yè)平均利潤率高達 13． 7％， 1994 年房地產開發(fā)企業(yè)營業(yè)利潤達到 167． 44 億元的高峰。但是，受宏觀調控的影響， 1994 年之后，房地產開發(fā)企業(yè)經營利潤迅速下降， 1996 年行業(yè)平均利潤率僅為 0． 91％， 1997 年一 1999年更是出現(xiàn)全行業(yè)虧損的局面， 1999 年我國房地產行業(yè)平均利潤率為． 1． 16％。隨后形勢有所好轉，營業(yè)利潤不斷持續(xù)上升， 2021 年達到了 1669． 89 億元。 根據(jù)以上分析可見，我國房地產從整體上看雖然仍然處于較為正常的發(fā)展狀態(tài)，但是，區(qū)域性過熱現(xiàn)象的例證也表現(xiàn)泡沫在局部地區(qū)實際存在。 1998 到 2021 年底這段時期，房地產開發(fā)進入了一個前所未有的高潮期，房地產市場呈現(xiàn)出良好的發(fā)展態(tài)勢；12 畢業(yè)論文 然而近幾年來，也出現(xiàn)了房地產投資增速過快，空置率上升及房地產價格迅猛上漲等一系列問題。房地產業(yè)本身就是一個高風險與高效益并存的行業(yè)，而我國房地產業(yè)的現(xiàn)狀更是表明，隨著房地產業(yè)的高速發(fā)展，房地產企業(yè)財務風險更加突出，具體分析可歸納為： 1．房地產投資高速上 漲 從 2021 年到 2021 年，中國房地產投資額持續(xù)高速增長， 20212021 年增幅超過30％； 2021 年下半年起國家出臺一系列的宏觀調控政策，使得 2021 年快速回落到19． 8％， 2021 年全國房地產投資增幅反彈到 21． 8％， 2021 年投資增幅持續(xù)上漲，達到 31． 4％。 2．空置率過高 據(jù)國家電網(wǎng)公司調查顯示，中國 660 多個城市現(xiàn)有連續(xù)六個月以上電表讀數(shù)為零的空置房有 6540 萬套，足夠兩億人居住，而這僅是房地產開發(fā)商已經交易了的居民持有的住房數(shù)據(jù)，如果加上房地產 商已經蓋好沒有交易出去的住房，當前國內空置房 率之高令人驚人 。盡管房屋的空置只是一個暫時現(xiàn)象，但是，過高的空置自然會造成房地產開發(fā)企業(yè)的大量資金被占壓，在給企業(yè)帶來較大的資金壓力的同時也增加了企業(yè)成本，影響了企業(yè)的投資收益和進一步發(fā)展，其中的風險也不言而喻。 3．房地產價格上漲過快 盡管我國的房地產市場仍然處于快速發(fā)展期，房價收入比也可以適當高一些，但是，如果房價嚴重偏離了居民的收入水平和購買能力，就會造成一方面房屋大量空置，另一方面居民買不起的嚴重供求脫節(jié)現(xiàn)象，從長遠的眼光看，對于整個行業(yè)的發(fā)展有弊而無利。因此，房地產價格上升偏快，如不加以調控是有風 險的。 4．房地產業(yè)發(fā)展過度依賴銀行信貸 房地產是一種投入大、價值高的資產，無論其投資與消費都離不開金融的支持。從房地產企業(yè)開發(fā)資金來源分析，大多數(shù)房地產企業(yè)自有資金不足、多年負債率高的情況下，開發(fā)商的自籌資金主要是依靠預售房款和銀行的流動資金貸款。而消費者購房13 畢業(yè)論文 的預付款一部分個人儲蓄金外，相當一大部分來自銀行貸款。因此，活躍在房地產市場上的資金無論以何種形式出現(xiàn)，多是從銀行出去的。換言之，房地產投資與消費都與銀行信貸支持密不可分。綜上所述，由于我國的房地產企業(yè)起步晚、基礎差、規(guī)模小，其企業(yè)行為遠未實現(xiàn)規(guī)范化 ，與國外房產業(yè)相比有很大差距。不少房地產企業(yè)資產負債率在 70％以上，企業(yè)承受著巨大的財務風險。加之目前受國內宏觀政策調控影響，國際經濟變動的影響，金融政策的從緊，已成為很多房地產企業(yè)求生存、求發(fā)展迫切需要解決的問題。如何在房地產開發(fā)經營過程中有效控制防范財務風險，成為一個現(xiàn)實問題。因此，全面、準確地分析、預測房地產企業(yè)可能遇到的財務風險，進而采取有效的規(guī)避措施，才能使房地產企業(yè)能夠適應迅速變化的市場環(huán)境，保持長久的競爭優(yōu)勢，實現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略；同時，也是保障房地產市場健康發(fā)展的必要保障。 風險分析 3． 1 房地產企業(yè)財務風險的產生環(huán)節(jié) 財務風險在不同的理財環(huán)境和理財階段，有不同的表現(xiàn)形式。資本循環(huán)運動過程就是財務風險的轉移和積聚過程，以貨幣形態(tài)為起點和終點的資本循環(huán)主要在籌資、投入、生產、分配四個節(jié)點上停留，集聚著四種風險。企業(yè)財務風險按其在資本運動各環(huán)節(jié)節(jié)點的實物載體上所積聚的風險性質分類，可分為 1． 籌 資風險 即到期無法償還本金和償付資本的可能性。它存在于資本運動的起點，前次循環(huán)的經營風險和收益分配風險對籌資風險有著直接影響。 14 畢業(yè)論文 2．投資風險 即無法取得期望投資報酬的可能性。它是本次資本 循環(huán)的主導，制約財務其他風險類型的發(fā)生及其程度。 3．資金回收風險 即無法賣出的產品 并收回墊支本金可能性。包括銷售風險和收款的信用風險。 4．收益分配風險 即由于收益取得和分配而對資本價值產生影響的可能性。它是下次循環(huán)資本墊支價值的資金來源，制約著資本價值的規(guī)模，是資本價值經營所有財務風險的釋放。 房地產業(yè)是資金密集型的高風險行業(yè)，房地產企業(yè)往往有較大比重的資金需要向金融部門、其他企業(yè)籌措，一般貸款額都很大。同時，房地產的開發(fā)經營具有涉及面廣、投資周期長、資金回收慢、經營風險大等特點。這些特點決 定了房地產企業(yè)必然會面臨巨大的財務風險。由于房地產業(yè)的特殊性，對于資金運動各環(huán)節(jié)節(jié)點的實物載體上所積聚的四類財務風險中，比較顯現(xiàn)和急需防范控制的是融資風險和投資風險。 3． 2 融資風險分析 3． 2． 1 房地產企業(yè)的 籌 資現(xiàn)狀 房地產開發(fā) 籌 資是指為支持房地產的開發(fā)建設，促進房地產的流通及消費，通過各種渠道和方式為房地產項目的生產、再生產及銷售籌集與融通資金的金融活動。其主要目的是保證房地產企業(yè)資金的正常周轉，從數(shù)量上和時間上保證房地產企業(yè)和房地產項目對資金的需求，使企業(yè)價值最大化。所謂從數(shù)量上保證，就是根據(jù)房地產企 業(yè)生產經營任務和合同要求，按照必須的資金數(shù)量來籌措資金；所謂從時間上保證，就是要適時地籌措資金，有計劃地調度資金，既要實現(xiàn)資金鏈在收支時間上銜接，又盡可能地降低融資成本。以合理的成本、適當?shù)娘L險及時足額地籌措項目開發(fā)所需資金是房地產資本運作中最為重要的一環(huán)。作為典型的高投入、高風險、高產出的資金密集型產業(yè)，房地產對金融市場具有天然的高度依賴。因為房地產開發(fā)所需占用的資金15 畢業(yè)論文 量非常龐大，加之項目開發(fā)周期長，資金周轉較慢，房地產企業(yè)單純依靠內部融資無法滿足正常開發(fā)經營中的資金需求。如果不利用外源性融資獲得有效融通資 金進行支持，企業(yè)將陷入投資回收期長和再生產連續(xù)性要求的矛盾，而無法實現(xiàn)良勝循環(huán)。融資向來是房地產業(yè)生存和發(fā)展的關鍵，房地產企業(yè)對不同融資方式的選擇，直接影響其融資成本的大小，使房地產企業(yè)存在一定的融資風險。 1． 籌 資規(guī)模持續(xù)增長 由上表 3． 1 房地產開發(fā)企業(yè)資金來源的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，我國房地產業(yè)每年的資金來源總量不斷上漲， 20212021 年 6 年間，全國房地產開發(fā)資金來源總量由 2021年的 7696． 39 億元規(guī)模增加到 2021 年 27135． 55 億元，上漲了 3． 5 倍。 2．銀行信貸是房地產融資的主要渠道 目前國內房 地產開發(fā)企業(yè)的融資結構具有明顯的貸款依賴型特征。房地產開 發(fā)投資資金主要來源于自籌資金和傳統(tǒng)的外源融資。自籌資金主要包括自我積累和以企業(yè)為基礎的股權融資，前者積累過程相當緩慢，后者則運用非常有限；傳統(tǒng)的外源融資方式主要是國內銀行貸款以及包括含商品房預售回款、施工企業(yè)墊付的工程款在16 畢業(yè)論文 內的其他資金來源。根據(jù)國家統(tǒng)計局年報數(shù)據(jù)，由以上表 3． 1 數(shù)據(jù)可見，我國房地產開發(fā)的資金來源歷年來呈現(xiàn)三足鼎立的局勢，國內銀行貸款、自籌資金、其他資金來源 (定金及預付款 )這三項就占據(jù)了全部資金來源的 80％以上。其中，居前兩位的自籌資金 、其他資金來源都占資金來源總額的 30％以上，且自籌資金一直保持著持續(xù)較快的增長速度；第三大資金來源是國內銀行貸款，占資金來源總額約 20％左右?？雌饋肀容^合理，但實際上，房地產開發(fā)資金三大來源中，自籌資金主要由商品房銷售收入轉變而來，大部分來自購房者的住房按揭貸款，如按首付 30％計算，自籌資金有大約70％來自銀行貸款，其余部分還包含了施工企業(yè)的工程墊款，其中又有很大一部分來源于建筑業(yè)貸款；同樣，定金及預付款中也有 60％一 70％來自銀行貸款。按此計算，每年占房地產開發(fā)投資總額 60％以上的資金融資需求都是通過銀行 取得，房地產開發(fā)貸款以及最終轉變?yōu)殇N售收入的住房抵押貸款構成了房地產開發(fā)資金的主要來源，而在資本市場的直接融資還不到融資總量的 10％，房地產對銀行貸款的過度依賴可見一斑，同時也折射出現(xiàn)階段我國房地產開發(fā)融資渠道的單一化和滯后。盡管貸款依賴型的融資結構并非必然造成金融風險，但問題的關鍵在銀行體系是否健全及房地產經營模式等外部環(huán)境是否完善。一方面，我國銀行體系的最大軟肋在于資產負債期限結構不匹配，主要體現(xiàn)在銀行用以支持長期資產的資金 (比如住房抵押貸款 )卻來自短期負債 (比如儲蓄存款 )，房地產開發(fā)融資則加劇了這一矛 盾；另一方面，我國房地產經營模式陳舊，缺乏專業(yè)分工，投資、建筑、銷售、運營等職能都集中在開發(fā)商，開發(fā)商幾乎涉足整個產業(yè)鏈，從而壟斷了房地產貸款需求，造成銀行無法分散貸款在房地產開發(fā)的不同階段，房地產貸款投向集中。這種經營模式導致銀行與開發(fā)商 (或者項目 )的收益高度正相關，一旦鏈條中的某個環(huán)節(jié)出現(xiàn)嚴重問題，風險就會經由開發(fā)商 (或者項目 )傳導到銀行，并最終由銀行來承擔全部風險。因此，房地產開發(fā)的資金來源途徑單一己成為影響房地產業(yè)和經濟健康發(fā)展的重大隱患。這不僅使房地產企業(yè)的平均資產負債率較高，也導致國內銀行業(yè)的不 良貸款率節(jié)節(jié)攀高，成為影響經濟和房地產業(yè)健康發(fā)展的重大隱患。 3．股票和債券融資在房地產金融中所占比例小 上市融資是房地產企業(yè)進行融資的一個較好渠道，不僅可以化解金融風險，而且可以降低融資成本。但是，鑒于金融安全的考慮，國家對房地產企業(yè)上市有著嚴格的