中國房地產(chǎn)業(yè)環(huán)境分析(編輯修改稿)
2025-07-25 22:05 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 錢”的同義詞，而在九十年代初期并非如此，直到許多夢想“高樓大廈”或以“高樓大廈”讓大家做夢的人不能夠用商業(yè)規(guī)則圓滿自己的作為時(shí)，轉(zhuǎn)向住宅成了共同的選擇。因?yàn)?，在今天中國的城市人口中，對住宅的需求是極其旺盛的。這種需求來自兩個(gè)方面，首先是計(jì)劃經(jīng)濟(jì)住房分配制度必然形成的“短缺”，其次是由于住房分配而要求的住房低成本建設(shè)不能達(dá)到今天人們的生活要求，因而，人們需要改善自己的居住。在某種意義上，今天的住宅需求的旺盛，來源于長期的居住“短缺”和“簡易”形成的壓抑得以釋放。今天的住宅需求處在一個(gè)剛剛開始的不斷增長的時(shí)期，做此判斷不僅要看人均居住面積指標(biāo)，還要考慮到居住的質(zhì)量。從商業(yè)機(jī)會(huì)來看，考慮到消費(fèi)者購買力增長的周期，因?yàn)槟壳熬幼≠|(zhì)量低而要求提供更高質(zhì)量居住產(chǎn)品的住房需求帶來的商業(yè)開發(fā)價(jià)值會(huì)更大。不管人們的短期愿望如何，城市化自有其固有的客觀規(guī)律，必然隨著社會(huì)的發(fā)展而發(fā)展演進(jìn)。 三、經(jīng)濟(jì)增長使大眾置業(yè)理想變?yōu)楝F(xiàn)實(shí)從如下中國GDP增長波動(dòng)圖來看，中國經(jīng)濟(jì)在改革開放后的20世紀(jì)八十年代得到迅猛發(fā)展，進(jìn)入九十年代，雖然經(jīng)濟(jì)增長受到諸多因素的負(fù)面影響，但是，經(jīng)濟(jì)仍然保持非常高的增長率：以支出法計(jì)算，；%%，%%。除凈出口呈現(xiàn)較多變化外，居民消費(fèi)、政府消費(fèi)和資本形成總額都呈現(xiàn)穩(wěn)步增長的態(tài)勢，特別是政府消費(fèi)的強(qiáng)勁增長為GDP的增長提供了動(dòng)力。中國經(jīng)濟(jì)增長的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)表明，從1953年—2001年，中國的經(jīng)濟(jì)增長共經(jīng)歷了9個(gè)周期，改革開放前有5個(gè)周期，改革開放后4個(gè)周期。在1992年至今的新一輪經(jīng)濟(jì)周期中，受1996年以后出口增長下降、消費(fèi)增長疲弱、投資需求下降以及通貨緊縮負(fù)面效應(yīng)等因素影響，經(jīng)濟(jì)增長曾出現(xiàn)年均1個(gè)百分點(diǎn)持續(xù)下滑，至1998年經(jīng)濟(jì)增長下滑趨勢得到扭轉(zhuǎn)。新一輪周期中經(jīng)濟(jì)運(yùn)行有如下特點(diǎn)：周期的波長有逐步增加趨勢；周期波幅減小，經(jīng)濟(jì)運(yùn)行趨于平穩(wěn)。新一輪經(jīng)濟(jì)周期波長的增加和波幅減小，主要是由以下三方面因素決定的：一是產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)趨于優(yōu)化。二是經(jīng)濟(jì)體制的改變，主要是市場作用的增強(qiáng)。三是政府職能的轉(zhuǎn)變和調(diào)節(jié)經(jīng)濟(jì)方式的改變?！ ∵M(jìn)入2001年下半年以后，中國經(jīng)濟(jì)增長呈現(xiàn)出穩(wěn)步上升態(tài)勢。從各種需求和經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的變化趨勢看，中國經(jīng)濟(jì)增長持續(xù)下滑的趨勢已得到遏止，經(jīng)濟(jì)運(yùn)行已形成明顯的周期性拐點(diǎn)——出口恢復(fù)快速增長，消除了外需不足對經(jīng)濟(jì)增長的制約、擴(kuò)張性政策效應(yīng)顯現(xiàn)，居民消費(fèi)增長由弱趨強(qiáng)，消費(fèi)需求不足對經(jīng)濟(jì)增長的硬性約束弱化隨著城鎮(zhèn)居民可支配收入有較快增長、企業(yè)效益和投資環(huán)境明顯改善，扭轉(zhuǎn)了投資需求增長下滑趨勢、經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)升級(jí)有明顯進(jìn)展，為經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定增長奠定了基礎(chǔ)、價(jià)格調(diào)整過程發(fā)生逆轉(zhuǎn)，經(jīng)濟(jì)增長將恢復(fù)上升趨勢。亞洲開發(fā)銀行在2000年11月30日“世界及中國經(jīng)濟(jì)展望”發(fā)表的《中國經(jīng)濟(jì)形勢分析與展望》中指出：2001—2003年中國的宏觀經(jīng)濟(jì)前景是樂觀的。①GDP年增長在7—%范圍內(nèi)，②通貨膨脹率控制在2—3%范圍內(nèi)，并且③盡管經(jīng)常帳戶下的盈余日漸減少，國際收支平衡應(yīng)不會(huì)發(fā)生問題。中國加入世界貿(mào)易組織的長期收益將等同于國民生產(chǎn)總值的1—2%。中國政府所采取的經(jīng)濟(jì)政策和良好的經(jīng)濟(jì)前景，將會(huì)給房地產(chǎn)市場帶來長時(shí)期的、巨大的有效需求，大眾置業(yè)的理想在逐步變?yōu)楝F(xiàn)實(shí)。四、社會(huì)階層分化促使市場需求全面發(fā)育中國社會(huì)科學(xué)院數(shù)十位社會(huì)學(xué)者經(jīng)多年的潛心調(diào)查研究，在《當(dāng)代中國社會(huì)階層研究報(bào)告》一書中，按職業(yè)分化和組織資源、經(jīng)濟(jì)資源與文化資源三種資源的占有狀況，對十大社會(huì)階層進(jìn)行了明確的劃分和確定。五大社會(huì)經(jīng)濟(jì)等級(jí)十大社會(huì)階層社會(huì)上層：高層領(lǐng)導(dǎo)干部、大企業(yè)經(jīng)理人員、高級(jí)專業(yè)人員及大私營企業(yè)主中上層：中低層領(lǐng)導(dǎo)干部、大企業(yè)中層管理人員、中小企業(yè)經(jīng)理人員、中級(jí)專業(yè)技術(shù)人員及中等企業(yè)主中中層：初級(jí)專業(yè)技術(shù)人員、小企業(yè)主、辦事人員、個(gè)體工商戶、中高級(jí)技工、農(nóng)業(yè)經(jīng)營大戶中下層：個(gè)體勞動(dòng)者、一般商業(yè)服務(wù)人員、工人、農(nóng)民社會(huì)底層：生活處于貧困狀態(tài)并缺乏就業(yè)保障的工人、農(nóng)民和無業(yè)、失業(yè)、半失業(yè)者國家及社會(huì)管理者階層（擁有組織資源）經(jīng)理人員階層（擁有文化及組織資源）私營企業(yè)主階層（擁有經(jīng)濟(jì)資源）專業(yè)技術(shù)人員階層（擁有文化資源）辦事人員階層（擁有少量文化及組織資源）個(gè)體工商戶階層（擁有少量經(jīng)濟(jì)資源）商業(yè)服務(wù)員工階層（擁有很少量三種資源）產(chǎn)業(yè)工人階層（擁有很少量三種資源）農(nóng)業(yè)勞動(dòng)者階層（擁有很少量三種資源）城鄉(xiāng)無業(yè)、失業(yè)、半失業(yè)階層（基本沒有三種資源）報(bào)告顯示，自1978年以來，中國的社會(huì)中間層規(guī)模有了非?？斓臄U(kuò)張，可以說是擴(kuò)張最快的階層結(jié)構(gòu)部分。比如，從1978年到1999年，%，%%%%，%左右增加到12%左右，都翻了幾番。這樣，中國社會(huì)階層結(jié)構(gòu)便
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