對我國房地產業(yè)的再思考(編輯修改稿)
2025-07-14 13:36 本頁面
【文章內容簡介】 及時糾正偏差﹐避免重複性的失誤。對於自住性的需求﹐也應積極引導﹐所謂引導﹐更多的是扶持。中等收入人群在住房問題上﹐面臨多種選擇﹐可以借貸購買高檔住宅﹐可以投資﹑投機﹐但真正適合他們的﹐則是購買中檔住宅從而有能力擴大其它方面的消費。引導他們選擇後者﹐需要有政策的傾斜。例如﹐“按照國際上通行的住宅合作社章程﹐建房資金一般由住戶認股三分之一﹐國家資助三分之一﹐銀行長期低息貸款三分之一。住房建成後產權歸合作社集體所有﹐社員有優(yōu)先分配權﹑繼承權和使用權﹐但沒有所有權﹐不能出租和出賣﹐住房的維修保養(yǎng)由合作社管理委員會負責。”[6] 合作建房目的是自住﹐沒有開發(fā)商利潤﹐價格便宜﹐又有財政和銀行的支持減輕個人負擔﹐加之蓋的房子質量好﹑配套齊全﹐自然能夠吸引人積極參加。類似這樣的辦法﹐我們完全可以參考借鑒。住宅合作社還有一個好處﹐消費者在設計階段就可介入﹐根據自己的支付能力和喜好﹐提出購買多大面積﹑什麼樣式房子的願望。這樣﹐合作社可根據社員的需要﹐設計和建造不同類型的房子﹐可謂需求引導供應。實際上﹐住宅合作社不僅適合中產階級的需要﹐也適合收入水平相對低一些的人群解決住房問題。其實﹐我國20世紀80年代就已有了住宅合作社﹐90年代初有關方面還曾出臺了《城鎮(zhèn)住宅合作社管理暫行辦法》﹐住宅合作事業(yè)一度呈現了好的發(fā)展勢頭﹐90年代末﹐全國已有五千多家住宅合作社。[7] 如果能夠進一步扶持﹑引導﹑規(guī)範﹐本可有廣闊的發(fā)展前景。但房改全面推開以後﹐開發(fā)商成了扶持的重點﹐住宅合作事業(yè)因此停滯萎縮了。這是一段令人痛之﹑惜之的歷史。引導住房需求﹐銀行發(fā)揮著重要作用。但現在我們的銀行的房貸政策﹐對投資﹑投機約束不夠﹐對自住性需求扶持力度更顯不足。美國是最發(fā)達的市場經濟國家﹐但他們並沒有簡單地把普通百姓的住房問題﹐完全推給市場。他們的“房貸美”和“房利美”﹐依託政府的財政支持﹐以優(yōu)惠的利率向特定人群提供住房信貸﹐為解決百姓的住房問題﹐發(fā)揮了重要作用。我們也應考慮建立類似的政策性金融機構。20世紀70年代﹐瑞典建立了“國家聯(lián)合儲蓄銀行和住房聯(lián)盟”（HSB）﹐至80年代中期﹐聯(lián)合了三千多個住房合作社﹐掌握著30萬套住宅。合作社社員在那裡存款﹐符合條件即可分配住宅。80年代中後期﹐HSB新建的公寓佔全國新建公寓的25％。[8] 這個經驗﹐也很值得我們借鑒。3. 加強與完善管理。從整體上看目前我國的房地產業(yè)﹐是一個混亂的和不透明的行業(yè)。導致混亂和不透明的根本原因﹐是政策失誤使壟斷與投機形成聯(lián)姻﹐是對需求的引導不力﹐同時也與某些管理措施不當有關。例如﹐開發(fā)商良莠不齊﹐有的開發(fā)商其實根本不具備開發(fā)實力﹐卻能在這個行當裡掙大錢﹐一個重要原因是預售制度﹐使開發(fā)商能夠用買房人的錢蓋房﹐所謂“空手套白狼”。賣“樓花”﹐世界多數國家和地區(qū)都嚴格禁止。個別國家允許﹐也嚴格規(guī)定按工程進度和質量分期付款﹐購房人對每一期工程都要監(jiān)督﹑查驗。我國在發(fā)展房地產業(yè)初期﹐為了扶持﹑鼓勵開發(fā)商﹐允許預售﹐可能是必要的﹐但卻不應成為長期的政策。事實證明﹐現行預售制度不能保障消費者權益。許多混亂﹐如購買面積與實際面積不符﹑偷工減料﹑實際格局與圖紙不符﹑質量低劣甚至捲款潛逃等﹐都與預售制度有直接關係﹐給消費者帶來無窮的傷害與煩惱。即使是奉公守法的開發(fā)商﹐預售制度也容易誘導他們盲目擴張。這樣的制度﹐實在是沒有理由繼續(xù)實行下去了。停止預售﹐部分開發(fā)商可能資金斷裂﹐拖累銀行﹐可考慮採取過渡措施﹐如改一次性付全款為按工程進度和質量分期付款。最終﹐還是應當按國際慣例﹐取消預售制度為好。例如﹐開發(fā)商“捂地”時間加上施工期﹐一二年也好﹐三五年也罷﹐甚至更長時間﹐按道理這期間的地租應由開發(fā)商承擔﹐但實際上沒有哪家負擔﹐地價統(tǒng)統(tǒng)攤入房價﹐由購房者負擔。這樣明顯不合理的事情﹐該由誰來管﹐似乎並不明確。我以為﹐物價部門﹑建設部門都有責任管起來。例如﹐開發(fā)商的成本﹑利潤等財務信息極不透明。據有關研究﹐我國城鎮(zhèn)居民總資產淨值中﹐房產淨值所佔的比重﹐％﹐％﹐之後繼續(xù)上昇。[9] 可見﹐老百姓一生的大部分心血都投到房子裡了。企業(yè)到股市融資﹐要求其必須向社會公開財務信息﹐以保證股民權益。房子與股票相比﹐更是百姓的身家性命﹐為什麼房子的信息就不能公開呢﹖實在是豈有此理﹗老百姓並不想知道企業(yè)的商業(yè)秘密﹐他們只是需要瞭解成本﹑利潤等基本信息﹐所謂花錢買個明白。財務信息不明﹐稅收也不可能有科學依據﹐政府有關人員與開發(fā)商的關係也就說不清﹑道不明。誠然﹐開發(fā)商的財務比較複雜﹐房地產業(yè)發(fā)展的歷史短﹐一下子難以建立起完備的財務信息制度。但這件事應抓緊做﹐不能無限期拖下去。以上﹐從防止壟斷﹐引導需求和加強管理幾個方面﹐探討了房地產業(yè)存在問題的主要原因﹐以及解決辦法。概括起來﹐我認為房地產業(yè)的問題﹐主要是政策失當和管理不到位造成的﹐都屬於政府的責任。對於普通老百姓來說﹐汽車﹑家電可以不買﹐奢侈名牌更是遙不可及想都不想﹐但住房與糧食一樣﹐是生活必需品﹐須臾不可離開。住房問題事涉廣大人民的根本利益﹐各級政府﹑各有關部門都應切實承擔起人民所賦予的責任。 三﹑房價與地價1. 房價與地價的關係。長期以來﹐房價與地價的關係﹐成了一個極為敏感的話題。爭論各方有一個共識﹐即都認為房價太高了。分歧在於﹐是房價拉高了地價﹐還是地價推高了房價﹖其實﹐房價與地價的關係﹐在理論上早已得到解決。馬克思和恩格斯著作中的有關論述﹐已包含了住宅價格由（1）地價﹔（2）建築資本及利潤﹑利息﹔（3）修繕費用等構成的思想。[10] 我國已故著名馬克思主義經濟學家蘇星同志﹐20世紀50年代就開始研究城市住宅問題。他1957年發(fā)表文章深入分析了住宅的商品屬性﹐並明確提出了住宅價格由上述三方面構成的觀點。[11] 馬克思和恩格斯所處的時代﹐房屋由建築商建造並出售﹐維修一般也由建築商負責﹔我國計劃經濟時期﹐房屋歸國家所有﹐維修也由國家負責。因此﹐把維修費用納入房價﹐是符合當時實際的。但現在我國的情況已有不同﹐開發(fā)商們是不負責房屋維修的﹐所以所謂商品房的價格中不應再包含維修基金了。從理論上來說﹐現在我國城市的房價主要由土地價格和建築安裝投資及利潤兩部分構成﹐如果是由開發(fā)商組織建設的﹐則還應加一個第三部分﹐即開發(fā)商的管理服務費用（這部分費用不應該很大﹐甚至本可忽略不計﹐但實際並非如此）。下面分別考察一下房價的兩個主要組成部分。建築投資及利潤即通常所說的建安成本﹐這是一個相對恒定的成本﹐在全國任何城市﹐只要是建同樣標準的房子﹐造價差別不會很大﹔在一定時期﹐建材價格和工人工資也相對穩(wěn)定﹐投資不至於差得太離譜。從長期趨勢看﹐建築產品與其它商品一樣﹐隨著技術進步和勞動生產率的提高﹐其價格更有可能相對下降。而土地價格的情況則不同。地價是地租的資本化﹐而地租本質是因土地條件引至的超額利潤。這個超額利潤即理論地租（經濟學又稱之為土地的價格）﹐會隨著經濟的發(fā)展而不斷提高﹐因此地租和地價有長期上昇趨勢﹐特別是城市土地表現得更為明顯。另一方面﹐短期間內土地的供求關係的變化﹐會引起實際生活
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