對我國房地產(chǎn)業(yè)的再思考(編輯修改稿)
2025-07-14 13:36 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 及時糾正偏差﹐避免重複性的失誤。對於自住性的需求﹐也應(yīng)積極引導(dǎo)﹐所謂引導(dǎo)﹐更多的是扶持。中等收入人群在住房問題上﹐面臨多種選擇﹐可以借貸購買高檔住宅﹐可以投資﹑投機(jī)﹐但真正適合他們的﹐則是購買中檔住宅從而有能力擴(kuò)大其它方面的消費(fèi)。引導(dǎo)他們選擇後者﹐需要有政策的傾斜。例如﹐“按照國際上通行的住宅合作社章程﹐建房資金一般由住戶認(rèn)股三分之一﹐國家資助三分之一﹐銀行長期低息貸款三分之一。住房建成後產(chǎn)權(quán)歸合作社集體所有﹐社員有優(yōu)先分配權(quán)﹑繼承權(quán)和使用權(quán)﹐但沒有所有權(quán)﹐不能出租和出賣﹐住房的維修保養(yǎng)由合作社管理委員會負(fù)責(zé)?！盵6] 合作建房目的是自住﹐沒有開發(fā)商利潤﹐價格便宜﹐又有財政和銀行的支持減輕個人負(fù)擔(dān)﹐加之蓋的房子質(zhì)量好﹑配套齊全﹐自然能夠吸引人積極參加。類似這樣的辦法﹐我們完全可以參考借鑒。住宅合作社還有一個好處﹐消費(fèi)者在設(shè)計階段就可介入﹐根據(jù)自己的支付能力和喜好﹐提出購買多大面積﹑什麼樣式房子的願望。這樣﹐合作社可根據(jù)社員的需要﹐設(shè)計和建造不同類型的房子﹐可謂需求引導(dǎo)供應(yīng)。實際上﹐住宅合作社不僅適合中產(chǎn)階級的需要﹐也適合收入水平相對低一些的人群解決住房問題。其實﹐我國20世紀(jì)80年代就已有了住宅合作社﹐90年代初有關(guān)方面還曾出臺了《城鎮(zhèn)住宅合作社管理暫行辦法》﹐住宅合作事業(yè)一度呈現(xiàn)了好的發(fā)展勢頭﹐90年代末﹐全國已有五千多家住宅合作社。[7] 如果能夠進(jìn)一步扶持﹑引導(dǎo)﹑規(guī)範(fàn)﹐本可有廣闊的發(fā)展前景。但房改全面推開以後﹐開發(fā)商成了扶持的重點﹐住宅合作事業(yè)因此停滯萎縮了。這是一段令人痛之﹑惜之的歷史。引導(dǎo)住房需求﹐銀行發(fā)揮著重要作用。但現(xiàn)在我們的銀行的房貸政策﹐對投資﹑投機(jī)約束不夠﹐對自住性需求扶持力度更顯不足。美國是最發(fā)達(dá)的市場經(jīng)濟(jì)國家﹐但他們並沒有簡單地把普通百姓的住房問題﹐完全推給市場。他們的“房貸美”和“房利美”﹐依託政府的財政支持﹐以優(yōu)惠的利率向特定人群提供住房信貸﹐為解決百姓的住房問題﹐發(fā)揮了重要作用。我們也應(yīng)考慮建立類似的政策性金融機(jī)構(gòu)。20世紀(jì)70年代﹐瑞典建立了“國家聯(lián)合儲蓄銀行和住房聯(lián)盟”（HSB）﹐至80年代中期﹐聯(lián)合了三千多個住房合作社﹐掌握著30萬套住宅。合作社社員在那裡存款﹐符合條件即可分配住宅。80年代中後期﹐HSB新建的公寓佔全國新建公寓的25％。[8] 這個經(jīng)驗﹐也很值得我們借鑒。3. 加強(qiáng)與完善管理。從整體上看目前我國的房地產(chǎn)業(yè)﹐是一個混亂的和不透明的行業(yè)。導(dǎo)致混亂和不透明的根本原因﹐是政策失誤使壟斷與投機(jī)形成聯(lián)姻﹐是對需求的引導(dǎo)不力﹐同時也與某些管理措施不當(dāng)有關(guān)。例如﹐開發(fā)商良莠不齊﹐有的開發(fā)商其實根本不具備開發(fā)實力﹐卻能在這個行當(dāng)裡掙大錢﹐一個重要原因是預(yù)售制度﹐使開發(fā)商能夠用買房人的錢蓋房﹐所謂“空手套白狼”。賣“樓花”﹐世界多數(shù)國家和地區(qū)都嚴(yán)格禁止。個別國家允許﹐也嚴(yán)格規(guī)定按工程進(jìn)度和質(zhì)量分期付款﹐購房人對每一期工程都要監(jiān)督﹑查驗。我國在發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)初期﹐為了扶持﹑鼓勵開發(fā)商﹐允許預(yù)售﹐可能是必要的﹐但卻不應(yīng)成為長期的政策。事實證明﹐現(xiàn)行預(yù)售制度不能保障消費(fèi)者權(quán)益。許多混亂﹐如購買面積與實際面積不符﹑偷工減料﹑實際格局與圖紙不符﹑質(zhì)量低劣甚至捲款潛逃等﹐都與預(yù)售制度有直接關(guān)係﹐給消費(fèi)者帶來無窮的傷害與煩惱。即使是奉公守法的開發(fā)商﹐預(yù)售制度也容易誘導(dǎo)他們盲目擴(kuò)張。這樣的制度﹐實在是沒有理由繼續(xù)實行下去了。停止預(yù)售﹐部分開發(fā)商可能資金斷裂﹐拖累銀行﹐可考慮採取過渡措施﹐如改一次性付全款為按工程進(jìn)度和質(zhì)量分期付款。最終﹐還是應(yīng)當(dāng)按國際慣例﹐取消預(yù)售制度為好。例如﹐開發(fā)商“捂地”時間加上施工期﹐一二年也好﹐三五年也罷﹐甚至更長時間﹐按道理這期間的地租應(yīng)由開發(fā)商承擔(dān)﹐但實際上沒有哪家負(fù)擔(dān)﹐地價統(tǒng)統(tǒng)攤?cè)敕績r﹐由購房者負(fù)擔(dān)。這樣明顯不合理的事情﹐該由誰來管﹐似乎並不明確。我以為﹐物價部門﹑建設(shè)部門都有責(zé)任管起來。例如﹐開發(fā)商的成本﹑利潤等財務(wù)信息極不透明。據(jù)有關(guān)研究﹐我國城鎮(zhèn)居民總資產(chǎn)淨(jìng)值中﹐房產(chǎn)淨(jìng)值所佔的比重﹐％﹐％﹐之後繼續(xù)上昇。[9] 可見﹐老百姓一生的大部分心血都投到房子裡了。企業(yè)到股市融資﹐要求其必須向社會公開財務(wù)信息﹐以保證股民權(quán)益。房子與股票相比﹐更是百姓的身家性命﹐為什麼房子的信息就不能公開呢﹖實在是豈有此理﹗老百姓並不想知道企業(yè)的商業(yè)秘密﹐他們只是需要瞭解成本﹑利潤等基本信息﹐所謂花錢買個明白。財務(wù)信息不明﹐稅收也不可能有科學(xué)依據(jù)﹐政府有關(guān)人員與開發(fā)商的關(guān)係也就說不清﹑道不明。誠然﹐開發(fā)商的財務(wù)比較複雜﹐房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的歷史短﹐一下子難以建立起完備的財務(wù)信息制度。但這件事應(yīng)抓緊做﹐不能無限期拖下去。以上﹐從防止壟斷﹐引導(dǎo)需求和加強(qiáng)管理幾個方面﹐探討了房地產(chǎn)業(yè)存在問題的主要原因﹐以及解決辦法。概括起來﹐我認(rèn)為房地產(chǎn)業(yè)的問題﹐主要是政策失當(dāng)和管理不到位造成的﹐都屬於政府的責(zé)任。對於普通老百姓來說﹐汽車﹑家電可以不買﹐奢侈名牌更是遙不可及想都不想﹐但住房與糧食一樣﹐是生活必需品﹐須臾不可離開。住房問題事涉廣大人民的根本利益﹐各級政府﹑各有關(guān)部門都應(yīng)切實承擔(dān)起人民所賦予的責(zé)任。 三﹑房價與地價1. 房價與地價的關(guān)係。長期以來﹐房價與地價的關(guān)係﹐成了一個極為敏感的話題。爭論各方有一個共識﹐即都認(rèn)為房價太高了。分歧在於﹐是房價拉高了地價﹐還是地價推高了房價﹖其實﹐房價與地價的關(guān)係﹐在理論上早已得到解決。馬克思和恩格斯著作中的有關(guān)論述﹐已包含了住宅價格由（1）地價﹔（2）建築資本及利潤﹑利息﹔（3）修繕費(fèi)用等構(gòu)成的思想。[10] 我國已故著名馬克思主義經(jīng)濟(jì)學(xué)家蘇星同志﹐20世紀(jì)50年代就開始研究城市住宅問題。他1957年發(fā)表文章深入分析了住宅的商品屬性﹐並明確提出了住宅價格由上述三方面構(gòu)成的觀點。[11] 馬克思和恩格斯所處的時代﹐房屋由建築商建造並出售﹐維修一般也由建築商負(fù)責(zé)﹔我國計劃經(jīng)濟(jì)時期﹐房屋歸國家所有﹐維修也由國家負(fù)責(zé)。因此﹐把維修費(fèi)用納入房價﹐是符合當(dāng)時實際的。但現(xiàn)在我國的情況已有不同﹐開發(fā)商們是不負(fù)責(zé)房屋維修的﹐所以所謂商品房的價格中不應(yīng)再包含維修基金了。從理論上來說﹐現(xiàn)在我國城市的房價主要由土地價格和建築安裝投資及利潤兩部分構(gòu)成﹐如果是由開發(fā)商組織建設(shè)的﹐則還應(yīng)加一個第三部分﹐即開發(fā)商的管理服務(wù)費(fèi)用（這部分費(fèi)用不應(yīng)該很大﹐甚至本可忽略不計﹐但實際並非如此）。下面分別考察一下房價的兩個主要組成部分。建築投資及利潤即通常所說的建安成本﹐這是一個相對恒定的成本﹐在全國任何城市﹐只要是建同樣標(biāo)準(zhǔn)的房子﹐造價差別不會很大﹔在一定時期﹐建材價格和工人工資也相對穩(wěn)定﹐投資不至於差得太離譜。從長期趨勢看﹐建築產(chǎn)品與其它商品一樣﹐隨著技術(shù)進(jìn)步和勞動生產(chǎn)率的提高﹐其價格更有可能相對下降。而土地價格的情況則不同。地價是地租的資本化﹐而地租本質(zhì)是因土地條件引至的超額利潤。這個超額利潤即理論地租（經(jīng)濟(jì)學(xué)又稱之為土地的價格）﹐會隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展而不斷提高﹐因此地租和地價有長期上昇趨勢﹐特別是城市土地表現(xiàn)得更為明顯。另一方面﹐短期間內(nèi)土地的供求關(guān)係的變化﹐會引起實際生活
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