【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 產(chǎn)開發(fā)融資方式的優(yōu)劣，直接影響著融資成本的大小，緊密關(guān)系到開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)的大小，開發(fā)利益的好壞，因此如何通過多渠道的融資活動(dòng)來滿足開發(fā)對(duì)資金的需求，是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所面臨的一個(gè)迫切需要解決的問題。而且，政府不斷調(diào)控以來，融資門檻大大提高，因此利用金融創(chuàng)新或借鑒外國(guó)成功經(jīng)驗(yàn)完善我國(guó)房地產(chǎn)金融市場(chǎng)，建立高效的房地產(chǎn)投融資體制已是迫在眉睫。針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)目前現(xiàn)狀和融資需求，房地產(chǎn)融資租賃越來越受到熱議和關(guān)注。其重要意義具體表現(xiàn)如下：第一，房地產(chǎn)融資租賃經(jīng)營(yíng)可以解決“有人無房住，有房無人住”的矛盾，促使房地產(chǎn)市場(chǎng)走出過剩與短缺同時(shí)并存的怪圈。采用融資租賃方式可以培育有效需求，使占絕大多數(shù)無即期支付能力的購房者，不但可以購房，還能使他們的金融資產(chǎn)留有余地，兼顧子女教育投資和家庭健康保證，順應(yīng)了中國(guó)廣大居民特有的不愿意負(fù)債消費(fèi)的心理；同時(shí)融資租賃可以先租后買，可以將租入的房產(chǎn)視為“準(zhǔn)己產(chǎn)”，除去了寄人籬下的心里壓力，使住戶有了歸屬感；另外，因?yàn)槿谫Y租賃的“準(zhǔn)己有”，租方可以沒有后顧之憂，放心做裝飾投入，提高居住質(zhì)量，是一種永久性消費(fèi)，分期投入，使無人住的房和無房住的人各得其所。 第二，房地產(chǎn)融資租賃分散了投資風(fēng)險(xiǎn)，刺激了房地產(chǎn)投資。房地產(chǎn)投資形式一般可分為開發(fā)投資和房地產(chǎn)置業(yè)投資，但是房地產(chǎn)投資也會(huì)存在風(fēng)險(xiǎn)。例如1992年底至1993年上半年的房地產(chǎn)投資過熱，正是因?yàn)榉康禺a(chǎn)投資的高風(fēng)險(xiǎn)而導(dǎo)致了幾千億資金在房地產(chǎn)市場(chǎng)的沉淀。融資租賃可以很好的盤活房地產(chǎn)投資資金，分散房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)，從而保證房地產(chǎn)業(yè)的持續(xù)增長(zhǎng)，是一種比較穩(wěn)健的方法。因?yàn)榉康禺a(chǎn)融資租賃使房地產(chǎn)商品買賣雙方風(fēng)險(xiǎn)共擔(dān)。首先，通過融資租賃，開發(fā)商可以按期獲得穩(wěn)定的高租金收入，租賃期滿可以完全收回成本和可觀的利潤(rùn)，不存在出售經(jīng)營(yíng)不成功、樓盤空置而出現(xiàn)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。其次，通過融資租賃還可以減少意外損失，如自然災(zāi)害風(fēng)險(xiǎn)、意外事故風(fēng)險(xiǎn)，房子不能繼續(xù)出租時(shí)，房地產(chǎn)投資的租金收入也隨之沒有了，而已收的經(jīng)營(yíng)租金收入時(shí)按出租產(chǎn)品攤銷外加一定利潤(rùn)構(gòu)成，即使不足以抵償其或然損失，但其風(fēng)險(xiǎn)也由承租人、出租方共同承擔(dān)了。而融資租賃租金費(fèi)用大，在在很大程度上減輕了開發(fā)商大部分甚至全部的或然損失，將風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)為由雙方共同承擔(dān)。第三，房地產(chǎn)融資租賃不同于普通的租賃，是一種融資與融物的結(jié)合，形式是租入了房產(chǎn)，但是實(shí)質(zhì)上是融通了資金。房地產(chǎn)融資租賃促進(jìn)了房地產(chǎn)的銷售，融資租賃業(yè)務(wù)是一種金融服務(wù)，但同樣也是融資租賃也是一種營(yíng)銷方式，擴(kuò)展了不同特點(diǎn)的客戶，促進(jìn)房地產(chǎn)商品房的銷售。房地產(chǎn)融資租賃，為房地產(chǎn)提供一種新的市場(chǎng)需求的同時(shí)，也為房地產(chǎn)企業(yè)提供了一種新的融資渠道。這種這種新的融資渠道，在一定程度上緩解了融資渠道過于單一的風(fēng)險(xiǎn)，對(duì)于那些中小企業(yè)，也避免了資金鏈斷裂的危險(xiǎn)。第四，房地產(chǎn)融資租賃有利于房地產(chǎn)商品的質(zhì)量的提高，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康有序發(fā)展。因?yàn)榉康禺a(chǎn)融資租賃是先租后買，是一個(gè)長(zhǎng)期的過程。所以，客觀上迫使開發(fā)商保證房地產(chǎn)商品的質(zhì)量，避免了像以前經(jīng)常出現(xiàn)的豆腐渣工程，配套設(shè)施滯后和供水、供電、通訊等基礎(chǔ)設(shè)施未完善或質(zhì)量低劣的情況出現(xiàn)，融資租賃作為房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)的新方式，促使房地產(chǎn)開發(fā)商增加自我約束機(jī)制。房地產(chǎn)融資租賃不是一次性付款或短期內(nèi)付清房款，這樣，消費(fèi)者買房買得放心，住得安心，因?yàn)槠渲鲃?dòng)權(quán)還握在消費(fèi)者自己手中，避免了一系列因產(chǎn)權(quán)、質(zhì)量、物業(yè)管理等產(chǎn)生的不必要的糾紛，刺激了有效需求。在房產(chǎn)融資租賃中，出租人有一種在出賣人和承租人之間的中間商，這種中間地位兼有中介服務(wù)性質(zhì)。融資租賃方式也可以成為與貸款買房等功能不同的另一種買房方式，以替代房屋買賣的單一模式從而降低買房人可能面臨的風(fēng)險(xiǎn)和一次性的投資成本。總之，房地產(chǎn)市場(chǎng)迫切需要挖掘房地產(chǎn)市場(chǎng)潛力，進(jìn)而刺激有效需求，拓寬房地產(chǎn)業(yè)的融資渠道，而融資租賃可以有效地實(shí)現(xiàn)這些需求。3．2 融資租賃在我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的應(yīng)用可行性分析3．2．1 對(duì)承租人的利益分析對(duì)于房地產(chǎn)融資租賃來說，承租人分為個(gè)人和企業(yè)兩種；下面我們來分析采用融資租賃的方式對(duì)兩種承租人帶來的影響。(1)承租人是普通的個(gè)人對(duì)于普通個(gè)人，取得房產(chǎn)有不同的渠道，但是目前運(yùn)用更多的是銀行按揭貸款的方式。因?yàn)橥ㄟ^銀行按揭貸款，可以達(dá)到提前消費(fèi)的效果，大大的提高了人們的生活質(zhì)量。在擴(kuò)大銀行業(yè)務(wù)的同時(shí)，也擴(kuò)大了房地產(chǎn)開發(fā)商的客戶群體，使開發(fā)商的資金得到快速的回籠，在一定程度上促進(jìn)了行業(yè)的快速發(fā)展。而房地產(chǎn)融資租賃跟按揭貸款有一定的相似之處，但同時(shí)又有很多不同之處。其中最大的不同就是在按揭貸款和融資租賃過程中房產(chǎn)的所有權(quán)不同。下面我們將通過比較兩種方式現(xiàn)金流出現(xiàn)值的方法，來說明兩種方案的不同影響。融資租賃與按揭的現(xiàn)金流出現(xiàn)值計(jì)算方法主要為：如果購房者采用按揭貸款的方式，假設(shè)房屋的總價(jià)值為M，購房首付款為Q, 銀行貸款年利率為i，還款年數(shù)為n。則每年等額還本付息金額為：A=(MQ)(A/P，i，n) …………………………………………公式（ ） 其中(A/P，i，n)是等額還款回收系數(shù)。每年的利息Ii=Ci1I,其中Ci1是上一年為還的本金。每年未償還的本金為Ci=AIi。我們最終得出按揭付款購房時(shí)現(xiàn)金流出現(xiàn)值的計(jì)算公式：PV1=Q+i=1nA(1+i)n …………………………………………公式（ ） 如果購房者采取融資租賃方式，購房者無需付首付金額。同樣假設(shè)房屋的總價(jià)值為M，租賃公司的內(nèi)部報(bào)酬率為:IRR，還款年數(shù)為n。則每年等額回收的本金為s=Mn。 每年的利息Ii=Ci1IRR, Ri=s+Ii=Mn+Ci1IRR ………………………………公式（ ） 采用融資租賃方式的現(xiàn)金流的折現(xiàn)率是按照銀行的折現(xiàn)率計(jì)算的，于是我們就得出融資租賃現(xiàn)金流出現(xiàn)值的計(jì)算公式： PV2=i=1nRi(1+i)n ………………………………………………公式（ ） 為了更加方便地比較兩種方案的現(xiàn)金流出現(xiàn)值，我們舉例說明二者之間的經(jīng)濟(jì)效益。根據(jù)有關(guān)資料顯示，2013年上半年松江區(qū)平均房?jī)r(jià)15499每平方米。一普通居民在松江購買80平方米的房子，大約需要124萬元。假設(shè)同期銀行貸款利率為6%。如果采用按揭貸款購房，假設(shè)首付金額為總價(jià)值的30%，還款年限為5年，并且等額本息還款。根據(jù)公式 ()可計(jì)算出每年的還款額：： 采用按揭貸款的每年還款額年度貸款償還額利息支付額本金償還額未償還本金03720008680001206058520801539787140222206058428411632175508053206058330481730103777954206058226671833911944045206068116641944040根據(jù)公式（），可計(jì)算出按揭貸款的現(xiàn)金流出現(xiàn)值，： 按揭貸款的現(xiàn)金流出值年度貸款償還額折現(xiàn)系數(shù)現(xiàn)金流出現(xiàn)值0372000137200012060581943952206058183391320605817300642060581632185206068153994合計(jì)14023001240004如果該居民采用融資租賃的方式，假設(shè)融資租賃公司的內(nèi)部收益率與銀行同期利率相等，即IRR=6%。租期與按揭貸款的還款年限的相同，均為5年。則根據(jù)公式（）可計(jì)算出每年的租金的還款額。： 每年的租金還款額年度年租金回收本金回收利息未回收本金012400001322400248000744009920002307520248000595207440003292640248000446404960004277760248000297602480005262880248000148800合計(jì)1240000根據(jù)公式（），可計(jì)算出采用融資租賃每年的現(xiàn)金流出現(xiàn)值，： 融資租賃每年的現(xiàn)金流出值年度年租金折現(xiàn)系數(shù)先進(jìn)流出現(xiàn)值13224003041522307520273692329264024570042777602200135262880196450合計(jì)1240367由以上的數(shù)據(jù)分析可以看出，采用按揭貸款的現(xiàn)金流出現(xiàn)值PV1=1240004；而采用融資租賃的方式其現(xiàn)金流現(xiàn)值PV2=1240367，二者基本相等。也就是說，當(dāng)按揭的還款年限與融資租賃的的租期年限相等，同時(shí)融資租賃公司的內(nèi)部收益率與同期銀行利率相同的情況下，對(duì)于購房者來說二者現(xiàn)金流出量的現(xiàn)值相同。但是采用融資租賃的方式，不需要付首付，能夠使購房者在資金不充足的情況下去的所需的房產(chǎn)。從購房者的角度，這使得采用融資租賃的方式在房地產(chǎn)市場(chǎng)中具有較大的競(jìng)爭(zhēng)力。（2）出租人為企業(yè)單位房地產(chǎn)融資租賃不像一般的投資方式那樣一次性籌資并支付大量資金，房地產(chǎn)融資租賃只需要投入較少的資金便可獲得需要較多資金才能購買的房產(chǎn)。首先，融資租賃可以為企業(yè)降低融資門檻，拓寬融資渠道。融資租賃可以為承租人提供中長(zhǎng)期資金來源，發(fā)揮與銀行借貸等中長(zhǎng)期融資手段相同的作用，但又不像銀行融資對(duì)資金的用途提出較多的限制性要求，承租人可以作為自有資金自由分配運(yùn)營(yíng)。由于出租人在租賃期間一直擁有租賃物的所有權(quán)，并通過租期內(nèi)租賃物的完整來保證，出租人對(duì)承租人的審查更側(cè)重于承租人未來的盈利能力，而不是過去的信用歷史和財(cái)產(chǎn)資本基礎(chǔ)，這樣使一些資產(chǎn)負(fù)債率較高的企業(yè)、沒有銀行信用的企業(yè)或者是新企業(yè)都可以通過這種途徑獲得中長(zhǎng)期融資。其次，改善財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)，提高資金使用效率。一方面可以把自有房產(chǎn)的所有權(quán)轉(zhuǎn)讓給融資租賃公司，從而取得所需的貨幣資金，同時(shí)又從該融資租賃公司租入該房產(chǎn)，從而不會(huì)妨礙對(duì)該房產(chǎn)的繼續(xù)使用。房地產(chǎn)融資租賃使承租人分期支付租金，可以降低承租人在房產(chǎn)購買上的資金投入，這樣就將本來用于購買房產(chǎn)的資金，便可以用于周轉(zhuǎn)，減少了資金的沉淀或固定化，促使其流動(dòng)化，也相當(dāng)于增加了企業(yè)的流動(dòng)資金，把資金投向收益率高的其他資產(chǎn)，從而提高資金的使用率和收益率，這樣就會(huì)使企業(yè)關(guān)鍵財(cái)務(wù)指標(biāo)得以改善。再次，增加減免稅來源，改善企業(yè)收益。房地產(chǎn)融資租賃中租金支付是一個(gè)長(zhǎng)期過程，租金可以作為長(zhǎng)負(fù)債的利息支出，并且在財(cái)務(wù)報(bào)表分析中，和房產(chǎn)折舊攤銷都可以在稅前列支，所以，承租企業(yè)可以通過支付租金的方式來沖抵企業(yè)的所得稅額，改善企業(yè)的收益。對(duì)于房地產(chǎn)售后回租有更多的稅收優(yōu)惠，2010年10月1日起實(shí)施的《關(guān)于融資性售后回租業(yè)務(wù)中承租方出售資產(chǎn)行為有關(guān)稅收問題的公告》：“對(duì)融資性售后回租業(yè)務(wù)中承租方出售資產(chǎn)的行為，將免征增值稅和營(yíng)業(yè)稅。融資性售后回租業(yè)務(wù)中，承租人出售資產(chǎn)的行為，不確認(rèn)為銷售收入對(duì)融資性租賃的資產(chǎn)，仍按承租人出售前原賬面價(jià)值作為計(jì)稅基礎(chǔ)計(jì)提折舊。租賃期間，承租人支付的屬于融資利息的部分，作為企業(yè)財(cái)務(wù)費(fèi)用在稅前扣除?！薄豆妗返膶?shí)行使承租企業(yè)獲得更多的免稅來源，改善企業(yè)收益。最后，手續(xù)便利，支付靈活。在手續(xù)辦理上，相比銀行信貸，房地產(chǎn)融資租賃要更加便利，不需要經(jīng)過嚴(yán)格的資金使用調(diào)查和審核，節(jié)省程序時(shí)間，可以迅速獲得資產(chǎn)，對(duì)于轉(zhuǎn)瞬即逝的投資機(jī)會(huì)非常重要。在支付方式上，銀行信貸的選擇顯得機(jī)械單一。房產(chǎn)融資租賃有更多選擇的余地，由于不同的承租企業(yè)各自生產(chǎn)銷售情況也不同，使得現(xiàn)金流各時(shí)間段的變化各異，承租企業(yè)可以和出租人可以根據(jù)雙方利益選擇一種合適的付租方式，規(guī)避資金周轉(zhuǎn)不足的情況。3．2．2 對(duì)出租人的利益分析(1)保留房產(chǎn)的所有權(quán)是投資的有效保障。融資租賃是以承租人獲得租賃物品的使用權(quán)，出租人擁有租賃物品的所有權(quán)而展開的，這有利于融資租賃風(fēng)險(xiǎn)的分擔(dān)和控制，若承租人無法按期支付租金，出租人可以收回租賃房產(chǎn)，并依據(jù)與開發(fā)商的回購協(xié)議處理房產(chǎn)，因此融資租賃是一種安全的投資方式。(2)租賃公司能逐步收回成本，回籠資金，能夠獲得較多的穩(wěn)定收益。承租人在租賃期間使用租賃物品的代價(jià)是按預(yù)定的期限和金額支付租金，這也正是出租人投資回報(bào)的物質(zhì)基礎(chǔ)。融資租賃的租金較高，一般包括房產(chǎn)成本、利息、手續(xù)費(fèi)和保證金等，往往高于同期銀行貸款利息。并且，租賃公司能按期收取租金，比普通投資風(fēng)險(xiǎn)小，因而收益穩(wěn)定。租賃公司所經(jīng)營(yíng)的業(yè)務(wù)一般都會(huì)得到國(guó)家的特殊扶植，幾乎毫無例外的享受到投資稅收減免，加速折舊等優(yōu)惠，而且如果從房地產(chǎn)商處購房形成一定規(guī)模后，還能得到房地產(chǎn)商的優(yōu)惠，這樣就有效降低了租賃公司的租賃運(yùn)作成本。(3)提升租賃公司的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)能力。融資租賃是金融與貿(mào)易為一體，管理與服務(wù)為一體，人才與物資為一體，籌劃與開發(fā)為一體，靈活與創(chuàng)新為一體的新興金融產(chǎn)品，對(duì)其研究、開發(fā)和營(yíng)銷必須講究集約化、系統(tǒng)化和功能化。因此，租賃公司在利用這種新型融資方式為企業(yè)和社會(huì)提供優(yōu)質(zhì)高效服務(wù)的同時(shí)，也提高了自身的發(fā)展能力和市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力3．2．3 對(duì)開發(fā)商的利益分析開發(fā)商通過與融資租賃公司合作，能夠開拓房地產(chǎn)市場(chǎng)，擴(kuò)大房地產(chǎn)銷路。在市場(chǎng)條件允許的前提下，所有房地產(chǎn)開發(fā)商都愿意一次性銷售房產(chǎn)，以快速回籠資金，但在目前的房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境中，由于客戶和市場(chǎng)的種種原因，一次性銷售的策略難以實(shí)現(xiàn)。而融資租賃可以在某種程度上緩解這一問題，其實(shí)質(zhì)就變成了促銷手段。房地產(chǎn)融資租賃是一種促銷方式，可以擴(kuò)大開發(fā)商的銷售范圍，這不僅是融資租賃發(fā)展的初始動(dòng)力，也是融資租賃發(fā)展的核心競(jìng)爭(zhēng)力。其意義在于，通過融資租賃模式，部分開發(fā)商可以創(chuàng)造新的途徑，鎖定特殊消費(fèi)群體，開發(fā)專項(xiàng)樓盤，由此創(chuàng)造出一種全新的開發(fā)模式，對(duì)行業(yè)形成正向補(bǔ)充，這樣實(shí)現(xiàn)潛在需求到有效需求的轉(zhuǎn)變，打開銷售這一環(huán)節(jié)的瓶頸，使得房地產(chǎn)商可以通過融資租賃的方式盡快抽出資金和人力去進(jìn)行下一輪開發(fā)投資，使房地產(chǎn)商的運(yùn)行形成良性循環(huán)，獲取