【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 新模式 ，提倡壽險(xiǎn)與住房抵押貸款 “ 聯(lián)姻 ” 。 即購(gòu)房人購(gòu)買人壽養(yǎng)老保險(xiǎn) ，以此保險(xiǎn)作為抵押申請(qǐng)購(gòu)房貸款 ， 期滿時(shí)以壽險(xiǎn)資金償還貸款本金 。 → 購(gòu)房人只以較低的首付價(jià)即可購(gòu)房 ， 每月僅需支付利息 ， 人壽保險(xiǎn)期滿后以保險(xiǎn)金清償購(gòu)房貸款 。 → 這種聯(lián)姻在國(guó)外已行之多年 。 有多種好處 ， 一是減輕購(gòu)房者負(fù)擔(dān) ，二是保證貸款提供者的債權(quán) ， 三是壽險(xiǎn)公司多了一條投資渠道 。 房地產(chǎn)保險(xiǎn) ? 購(gòu)房抵押貸款保證保險(xiǎn) ? 是以借款人的信用為保險(xiǎn)標(biāo)的物的一種險(xiǎn)種 ， 指作為借款購(gòu)房人的被保險(xiǎn)人因意外等原因無法繼續(xù)歸還購(gòu)房貸款時(shí) ， 由保險(xiǎn)公司向貸款銀行償還貸款 。 ? 此種保險(xiǎn)仍處于探索之中 。 ? 房地產(chǎn)工程保險(xiǎn) ? 是一個(gè)綜合性險(xiǎn)種 ， 保險(xiǎn)標(biāo)的為整個(gè)工程施工期間各種災(zāi)害事故損失 。 ? 工程合同保證保險(xiǎn) ? 工程合同保證保險(xiǎn)屬于信用保險(xiǎn) ， 是以信用風(fēng)險(xiǎn)為標(biāo)的的保險(xiǎn) ，它承保的是無形的經(jīng)濟(jì)利益 。 思考與實(shí)踐 ? ? ? ？它 對(duì)于發(fā)展房地產(chǎn)金融市場(chǎng)有何作用？ 利率與房地產(chǎn)市場(chǎng)的關(guān)系 ? 房地產(chǎn)業(yè) 是資金密集型產(chǎn)業(yè) ,其供給和需求都離不開銀行貸款 ,具有 第二金融的稱號(hào) ,因此 ,銀行利率與房地產(chǎn)市場(chǎng)有著非常密切的關(guān)系。 ? 房地產(chǎn)開發(fā)商與消費(fèi)者的借款能力如何，與利率有直接的關(guān)系。利率水平直接影響房地產(chǎn)市場(chǎng)供求雙方的成本， 繼而影響房地產(chǎn)市場(chǎng) 供給 、 需求 與 價(jià)格 。 利率與房地產(chǎn)供給 ? 利率上升一般會(huì)抑制房地產(chǎn)供給 ? 利率上升直接影響房地產(chǎn)公司的經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流。由于現(xiàn)金流可能由正轉(zhuǎn)負(fù)，最終可能導(dǎo)致資金鏈的斷裂。在資金緊張的情況下 ,利率上調(diào)對(duì)房地產(chǎn)公司的影響在于經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)急劇上升的恐懼。這種恐懼會(huì)迅速導(dǎo)致房地產(chǎn)開發(fā)的全線收縮，直接表現(xiàn)為新房開工率的下滑。 ? 利率上升也可能不會(huì)影響房地產(chǎn)供給 一是房地產(chǎn)商資金充裕，二是房地產(chǎn)商因資金緊張而降價(jià) 利率 房地 產(chǎn) 商貸 款成本 房地 產(chǎn) 商投 資規(guī) 模 房地 產(chǎn) 供 給 不 變 不 變 資 金充裕 漲 價(jià) 資 金 緊張 而降價(jià) 一般情 況 下 利率與房地產(chǎn)供給 ? 利率下降使房地產(chǎn)商的貸款成本下降，刺激房地產(chǎn)商擴(kuò)大投資規(guī)模，從而一般會(huì)引起房地產(chǎn) 供給增加 。 一般情 況 下 利率 房地 產(chǎn) 商貸 款成本 房地 產(chǎn) 商投 資規(guī) 模 房地 產(chǎn) 供 給 利率與房地產(chǎn)需求 ? 利率上升使消費(fèi)者購(gòu)房的貸款成本上升 ,房地產(chǎn)需求下降。 ? 利率下降使消費(fèi)者購(gòu)房的貸款成本下降 ,房地產(chǎn) 需求上升 。 利率 購(gòu) 房者 貸款成本 購(gòu) 房者 購(gòu)房需求 房地 產(chǎn) 需求 利率與房地產(chǎn)價(jià)格 利率 房地 產(chǎn) 需求 房地 產(chǎn) 供 給 價(jià)格 利率 房地 產(chǎn) 需求 房地 產(chǎn) 供 給 價(jià)格 多 數(shù)實(shí)證結(jié) 果表明 ,利率 與 房地 產(chǎn) 價(jià)格呈 負(fù) 相 關(guān)關(guān) 系 利率與中國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格 ? 證券市場(chǎng)周刊： 一般說來 ,利率上升必然會(huì)抑制房?jī)r(jià)、股價(jià)和投資沖動(dòng)。但在現(xiàn)實(shí)生活中，調(diào)高利率的經(jīng)濟(jì)后果往往適得其反。 利率上升對(duì)中國(guó)現(xiàn)階段購(gòu)房需求影響較小，但會(huì)抑制住房供給，加之大眾舉債投資房地產(chǎn)，在未來房?jī)r(jià)未必下跌。 案例分析 美國(guó)次貸危機(jī)產(chǎn)生的原因及傳導(dǎo) 幾個(gè)概念 ? 次級(jí)借款者 ? 次級(jí)抵押貸款 ? 虛擬經(jīng)濟(jì) ? 實(shí)體經(jīng)濟(jì) 次級(jí)借款者 信用等級(jí)不達(dá)標(biāo)的借款者 ， 即信用程度較差和收入不高的借款人 次級(jí)抵押貸款（次貸） 指一些貸款機(jī)構(gòu)向信用程度較差和收入不高的借款人 （ 即次級(jí)借款者 ） 提供貸款 。 ? 虛擬經(jīng)濟(jì)是近年來出現(xiàn)的一個(gè)新詞語 ， 其釋義尚無定論 。 最為普遍的解釋 —— 指與虛擬資本的循環(huán)運(yùn)動(dòng)有關(guān)的經(jīng)濟(jì)活動(dòng) ，簡(jiǎn)單地說就是直接以錢生錢的活動(dòng) 。 “ 虛擬資本 ” 的概念是馬克思首先提出的 。 馬克思在 《 資本論 》 第 3卷第 5篇中 ， 對(duì)此進(jìn)行了詳盡的分析 。馬克思指出： 虛擬資本是在借貸資本 （ 生息資本 ） 和 銀行信用 制度的基礎(chǔ)上產(chǎn)生的 ， 包括股票 、 債券 、 不動(dòng)產(chǎn)抵押?jiǎn)蔚?。 虛擬資本本身并不具有價(jià)值 ， 但它卻可以通過循環(huán)運(yùn)動(dòng)產(chǎn)生利潤(rùn) ， 這是它與實(shí)際資本的共同之處 。 虛擬經(jīng)濟(jì) ? 實(shí)體經(jīng)濟(jì)是指物質(zhì)的和精神的產(chǎn)品和服務(wù)的生產(chǎn)、流通等經(jīng)濟(jì)活動(dòng)。 ? 包括農(nóng)業(yè)、工業(yè)、交通通信業(yè)、商業(yè)服務(wù)業(yè)、建筑業(yè)等物質(zhì)生產(chǎn)和服務(wù)部門，也包括教育、文化、知識(shí)、信息、藝術(shù)、體育等精神產(chǎn)品的生產(chǎn)和服務(wù)部門。 ? 實(shí)體經(jīng)濟(jì)始終是人類社會(huì)賴以生存和發(fā)展的基礎(chǔ)。 實(shí)體經(jīng)濟(jì) ? 虛擬經(jīng)濟(jì)與實(shí)體經(jīng)濟(jì)之間 ， 存在著極其密切的相互依存 、 相互促進(jìn)的關(guān)系 。 它們誰也離不開誰 ， 至少在相當(dāng)長(zhǎng)的一段時(shí)期內(nèi)會(huì)是這樣的 。 ? 當(dāng)然 ， 對(duì)于 不同的國(guó)家或地區(qū) 來說 ， 或者對(duì)于一個(gè)國(guó)家或地區(qū)的 不同時(shí)期 而言 ， 虛擬經(jīng)濟(jì)與經(jīng)濟(jì)所占比重是有所不同的 。 虛擬經(jīng)濟(jì)與實(shí)體經(jīng)濟(jì)的關(guān)系 美國(guó)次貸危機(jī)及其表現(xiàn) ? 美國(guó) “ 次貸危機(jī) ” —— 又稱次級(jí)房貸危機(jī) ， 也譯為次債危機(jī) 。 ? 是指一場(chǎng)發(fā)生在美國(guó) ， 因次級(jí)抵押貸款機(jī)構(gòu)破產(chǎn) 、投資基金被迫關(guān)閉 、 股市激烈震蕩引起的風(fēng)暴 。它致使全球主要金融市場(chǎng)隱約出現(xiàn) 流動(dòng)性不足 的危機(jī) 。 ：為房?jī)r(jià)和股市大跌 ，民眾普遍虧錢 ， 無法償還房貸的民眾不斷增多 ?? 美國(guó)次貸危機(jī)及其表現(xiàn) ? 美國(guó) “ 次貸危機(jī) ” 是從 2023年春季 開始顯現(xiàn)的 。2023年 8月席卷美國(guó) 、 歐盟和日本等世界主要金融市場(chǎng) 。 美國(guó)的次貸危機(jī)產(chǎn)生的原因 ? 直接原因 ? 深層次的原因 美國(guó)的次貸危機(jī)產(chǎn)生的直接原因 ? 美國(guó)的利率上升 和 住房市場(chǎng)持續(xù)降溫 ? 2023年下半年 → 2023年 6月 30日： 經(jīng)過連續(xù) 13次降息 ， 美聯(lián)邦 利率從%→ 1% ， 目的在于刺激經(jīng)濟(jì) 。 2023年 6月美國(guó)的低利率政策開始逆轉(zhuǎn) 。 為防止市場(chǎng)消費(fèi)過熱 ， 2023年到 2023年 ， 美聯(lián)儲(chǔ)先后 加息 17次 ，利率從 1%提高到 %。 2023年 6月以 來 美 聯(lián) 邦利率的 17次上 調(diào) 。 美國(guó)的次貸危機(jī)產(chǎn)生的直接原因 ? 利息上升 ， 還款壓力增大 。 → 次級(jí)借款者出現(xiàn)違約的可能 ， 影響銀行貸款回收 。 → 貸款銀行賣房回收貸款 ， 這又導(dǎo)致住房?jī)r(jià)格下跌 ， 住房市場(chǎng)持續(xù)降溫 。 加息效應(yīng)逐漸顯現(xiàn) ， 房地產(chǎn)泡沫開始破滅： 貸款機(jī)構(gòu)無法收回貸款 ， 而房?jī)r(jià)又不斷貶值 ， 出現(xiàn)資金周轉(zhuǎn)困難 。 新世紀(jì)金融公司首當(dāng)其沖因頻臨破產(chǎn)被紐約證交所停牌 。 美 聯(lián)邦加息的效 應(yīng) 美國(guó)的次貸危機(jī)產(chǎn)生的深層次原因 ? 次貸危機(jī)產(chǎn)生的深層次的原因如下： 房地產(chǎn)市場(chǎng)異常活躍誘發(fā)危機(jī) 。 金融創(chuàng)新 、 違規(guī)操作放大危機(jī) 。 高杠桿運(yùn)作將危機(jī)由虛轉(zhuǎn)實(shí)。 ? 房地 產(chǎn) 市 場(chǎng)異 ?；?躍誘發(fā) 危機(jī) ? ① 2023年下半年 → 2023年 6月 30日 ， 美聯(lián)儲(chǔ)的連續(xù) 13次降息 （ 利率從 %→ 1%） 很好地刺激了經(jīng)濟(jì) ， 包括房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì) ， 房?jī)r(jià)一路攀升 。 ? 房地 產(chǎn) 市 場(chǎng)異 ?；?躍誘發(fā) 危機(jī) ? ② 同時(shí) ， 從上世紀(jì) 80年代開始 ， 美國(guó)一些從事房屋信貸的機(jī)構(gòu) ， 開始了降低貸款門檻的行動(dòng) ， 不僅將貸款人的收入標(biāo)準(zhǔn)調(diào)低 ， 甚至沒有資產(chǎn)抵押也可以得到貸款買房 ， 進(jìn)而 形成了比以往信用標(biāo)準(zhǔn)低的購(gòu)房貸款 。 ? 在美國(guó) ,貸款是非常普遍的現(xiàn)象 ,從房子到汽車 ,從信用卡到電話帳單 ,貸款無處不在 。 美國(guó)人很少全款買房 ， 通常都是長(zhǎng)時(shí)間貸款 。 ? 在美國(guó) ， 失業(yè)和再就業(yè)也是很常見的現(xiàn)象 。 ? 收入不穩(wěn)定甚至根本沒有收入的人 ， 他們?cè)趺促I房呢 ？因?yàn)樾庞玫燃?jí)不達(dá)標(biāo) ， 他們就被定義為次級(jí)信用借款者 ，簡(jiǎn)稱 次級(jí)借款者 。 ? 大約從 10年前開始 ， 貸款公司的漫天廣告就出現(xiàn)在電視 、報(bào)紙上 、 大街小巷 ， 甚至在人們的信箱里塞滿了誘人的傳單： “ 你想過中產(chǎn)階級(jí)的生活嗎 ？ 買房吧 ！ ” “ 積蓄不夠嗎 ？ 貸款吧 ！ ” “ 沒有收入嗎 ？ 找阿牛貸款公司吧 ！ ” “ 首付也付不起 ？ 我們提供零首付 ！ ” “ 擔(dān)心利息太高 ？ 頭兩年我們提供 3%的優(yōu)惠利率 ！ ” “ 每個(gè)月還是付不起 ？ 沒關(guān)系 ， 頭 24個(gè)月你只需要支付利息 ， 貸款的本金可以兩年后再付 ！ 想想看 ， 兩年后你肯定已經(jīng)找到工作或者被提升為經(jīng)理了 ， 到時(shí)候還怕付不起 ？ ” ? 房地 產(chǎn) 市 場(chǎng)異 ?；?躍誘發(fā) 危機(jī) ? ③ 進(jìn)入 21世紀(jì)后 ， 次貸風(fēng)行美國(guó) ， 寬松的貨幣政策給消費(fèi)市場(chǎng)的活躍推波助瀾 。 美聯(lián)儲(chǔ)利率低到了 1%， 貸款買房又無需擔(dān)保 、無需首付 ， 且房?jī)r(jià)一路攀升 ， 編織出一幅美好的前景 ， 巨大的誘惑驅(qū)使著次貸和房地產(chǎn)市場(chǎng)在美國(guó)的欣欣向榮 。 ? 房地 產(chǎn) 市 場(chǎng)異 ?；?躍誘發(fā) 危機(jī) ④景氣的 美國(guó)經(jīng)濟(jì)掩蓋了次貸的風(fēng)險(xiǎn)。 次貸的收益建立在一個(gè)借款人信用低的基礎(chǔ)平臺(tái)上，一旦借款人無力如期付息還本，放貸機(jī)構(gòu)將蒙受巨大損失，風(fēng)險(xiǎn)甚大。但 20世紀(jì)末至 21世紀(jì)初，景氣的美國(guó)經(jīng)濟(jì)掩蓋了這一風(fēng)