我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)應(yīng)對(duì)國(guó)際熱錢的策略分析論(編輯修改稿)
2025-02-14 00:21 本頁(yè)面
【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 動(dòng)的影響進(jìn)行分析，具有較強(qiáng)的理論意義。同時(shí)，明確國(guó)際熱錢對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)各分類市場(chǎng)的影響差異，可以提供政策的著眼點(diǎn)給政策制定者，增強(qiáng)政策的針對(duì)性，從而可以使房地產(chǎn)市場(chǎng)中的投機(jī)性的外資受到限制，預(yù)防投機(jī)性資金的大量流入與撤出，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)規(guī)范化發(fā)展。 國(guó)際熱錢流入我國(guó)的原因（一） “套匯”動(dòng)機(jī) 國(guó)內(nèi)學(xué)者陶川認(rèn)為人民幣的的預(yù)期升值是熱錢流入我國(guó)的最基本動(dòng)機(jī)，學(xué)者劉金賀也認(rèn)為人民幣的長(zhǎng)期預(yù)期是熱錢流入的主要驅(qū)動(dòng)力，其實(shí)無(wú)論是否為最基本動(dòng)機(jī)或主要驅(qū)動(dòng)力，總之由于利益的誘導(dǎo)，人民幣的升值肯定會(huì)吸引國(guó)際熱錢的流入。利用“套匯”獲利，所謂套匯是指利用不同外匯市場(chǎng)的外匯差價(jià)，在某一外匯市場(chǎng)上買進(jìn)某種貨幣，同時(shí)在另一外匯市場(chǎng)上賣出該種貨幣，以賺取利潤(rùn)。在套匯和中國(guó)房?jī)r(jià)預(yù)期上漲的驅(qū)動(dòng)下，熱錢利用各種渠道進(jìn)入我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)，以獲得雙重利益。（二）人民幣與美元的利率差 2012年9月和12月，美聯(lián)儲(chǔ)分別推出第三/四輪量化寬松（QE3/QE4），規(guī)模擴(kuò)大為每月850億美元，并對(duì)市場(chǎng)公布了其維持低利率水平的目標(biāo)變量（%、%）。美國(guó)欲通過(guò)QE來(lái)維持本國(guó)經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇，縮減債務(wù)，同時(shí)將通脹轉(zhuǎn)移給別國(guó)。QE壓低了美國(guó)利率水平，%間，近于零利率。而我國(guó)未來(lái)又有利率上升的預(yù)期，如此一來(lái)，美元近于零的利率相對(duì)于人民幣的利率，就出現(xiàn)利率差，熱錢想要進(jìn)入我國(guó)“套利”的趨向也就不足為奇了。 （三）中國(guó)經(jīng)濟(jì)和房地產(chǎn)市場(chǎng)前景預(yù)期良好 市場(chǎng)的預(yù)期是影響資金流向的重要因素之一，一方面08年經(jīng)濟(jì)危機(jī)后，中國(guó)相對(duì)于其他歐美國(guó)家受到?jīng)_擊較少，而且通過(guò)政府的一系列的刺激經(jīng)濟(jì)的計(jì)劃實(shí)施后，恢復(fù)較快，經(jīng)濟(jì)保持穩(wěn)定增長(zhǎng)，這樣的事實(shí)是09年后不少國(guó)際熱錢的流向中國(guó)的重要原因。另一方面，中國(guó)國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)發(fā)熱，國(guó)內(nèi)對(duì)房地產(chǎn)供不應(yīng)求，加上政府把土地出讓收入當(dāng)成財(cái)政收入的最重要的來(lái)源，于是房?jī)r(jià)節(jié)節(jié)攀升，如此繁榮景象吸引了國(guó)際熱錢的“目光”。三、熱錢留存房地產(chǎn)業(yè)的現(xiàn)狀目前，大量的國(guó)際熱錢留存在我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的市場(chǎng)，最明顯的影響就是使中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)生了擠出效應(yīng)。其中“擠出效應(yīng)”就是指政府通過(guò)向一些公共的居民或者商業(yè)銀行借款來(lái)實(shí)行擴(kuò)張性的財(cái)政政策，引起利率上升或者借款、貸款的資金需求上的大烈競(jìng)爭(zhēng)，從而導(dǎo)致了民間部門支出的減少?？傊?，國(guó)際熱錢存留房地產(chǎn)業(yè)使財(cái)政支出的擴(kuò)張部門或者全部被抵消。這種“擠出效應(yīng)”不僅存在于我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的擴(kuò)張性財(cái)政政策上，同時(shí)還體現(xiàn)在我國(guó)國(guó)際熱錢大量流入的影響上。（一）存在零散物業(yè)國(guó)際熱錢留存在我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的一大特點(diǎn)就是大量購(gòu)買零散物業(yè)。土地的稀缺性以及我國(guó)居民者的傳統(tǒng)思想，簡(jiǎn)單的詮釋了我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的價(jià)格猛漲的原因。我國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格的上漲必然擠出了我國(guó)房?jī)r(jià)的購(gòu)買能力，真實(shí)的購(gòu)房者為了支付高昂的房?jī)r(jià)不得不削減了其他的消費(fèi)支出品，使我國(guó)更多的國(guó)際熱錢向中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的市場(chǎng)，從而加劇了我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)市場(chǎng)的泡沫的形成。這將誘導(dǎo)了新一輪的通貨膨脹的爆發(fā)。目前我國(guó)普通產(chǎn)品已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于我國(guó)國(guó)內(nèi)的消費(fèi)需求，如果不是因?yàn)槌隹诒容^強(qiáng)勁、國(guó)際市場(chǎng)將會(huì)過(guò)剩的產(chǎn)品消化掉了，平抑了我國(guó)房地產(chǎn)的價(jià)格，一旦擠出效應(yīng)發(fā)揮作用之后，國(guó)內(nèi)的消費(fèi)產(chǎn)品將會(huì)進(jìn)一步低迷萎縮，從而很可能造成全面的通脹。到那個(gè)時(shí)候，我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)作為既可以消費(fèi)又可投資的稀缺商品，就會(huì)成為我國(guó)抵消膨脹負(fù)面影響的最好工具，價(jià)格也將會(huì)更加的堅(jiān)挺。這樣下來(lái)，國(guó)際熱錢存留在我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)將會(huì)一直惡性循環(huán)下去。其次，國(guó)際熱錢留存我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)還有一種投機(jī)方式為非居民購(gòu)房。這樣就不排除了真實(shí)消費(fèi)者的使用權(quán)限，并且降低了我國(guó)房地產(chǎn)的有效使用壽命，增加了我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的控制效率。這樣一來(lái)，放假的抬高、擠出效應(yīng)以及真實(shí)購(gòu)房者買不起房等經(jīng)濟(jì)現(xiàn)象不能很好的得到解決，最終就會(huì)直接導(dǎo)致社會(huì)心態(tài)的一種失衡，甚至還會(huì)增加社會(huì)的成本。這種國(guó)際熱錢的留存方式對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)造成了影響也非常重大。（二）開(kāi)發(fā)商對(duì)接就我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)目前的情況分析，國(guó)際熱錢主要以兩種形式存在我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)，將對(duì)我國(guó)資本產(chǎn)生極大的擠出效應(yīng)。我國(guó)目前實(shí)際上已經(jīng)出現(xiàn)了局部的資本過(guò)剩的情況，尤其阻礙了一些實(shí)務(wù)領(lǐng)域中的有利投資機(jī)會(huì)，存在著明顯的資本過(guò)剩。近幾年，控制偷襲的規(guī)模增產(chǎn)速度特別快，國(guó)際熱錢的超規(guī)模的流入非常容易形成對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的內(nèi)資大規(guī)模的擠出。還有，我國(guó)中央銀行為了平衡人民幣的發(fā)行量帶來(lái)了非常嚴(yán)重的通貨膨脹的問(wèn)題，這些問(wèn)題將會(huì)進(jìn)一步壓縮我國(guó)內(nèi)部的貸款，其造成的直接后果就是國(guó)際熱錢占據(jù)了我國(guó)信貸，但是同時(shí)還限制了內(nèi)資企業(yè)的發(fā)展機(jī)會(huì)。另外，這些國(guó)際熱錢造成了我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)資金的分配不均勻，房地產(chǎn)內(nèi)資的企業(yè)因此不得不改變了金融投資的渠道：向國(guó)際熱錢求助。這樣就導(dǎo)致國(guó)際熱錢留存在我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)。（三）進(jìn)入與房地產(chǎn)相關(guān)的原材料行業(yè) 房地產(chǎn)業(yè)是指：是以土地和建筑物為經(jīng)營(yíng)對(duì)象，從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、建設(shè)、經(jīng)營(yíng)、管理以及維修、裝飾和服務(wù)的集多種經(jīng)濟(jì)活動(dòng)為一體的綜合性產(chǎn)業(yè)，其中建設(shè)，維修，裝飾等無(wú)不與原材料相關(guān)。熱錢進(jìn)入水泥、鋼材等與房地產(chǎn)相關(guān)的原材料行業(yè)，影響房地產(chǎn)的建筑成本，大量流入時(shí)，建筑成本上升，推動(dòng)房?jī)r(jià)上漲，助長(zhǎng)資產(chǎn)泡沫。這種隱蔽式的侵入，既跨過(guò)了政府設(shè)置的外商投資房地產(chǎn)市場(chǎng)的門檻，又可以獲取可觀的經(jīng)濟(jì)利益，并且在房地產(chǎn)價(jià)格不斷上漲的強(qiáng)大“示范效應(yīng)”下，會(huì)吸引更多的外資及國(guó)內(nèi)民間資金進(jìn)入，在房?jī)r(jià)持續(xù)上漲的同時(shí)泡沫也越來(lái)越大。 （四）撤離房地產(chǎn)市場(chǎng)國(guó)家熱錢撤離房地產(chǎn)市場(chǎng)，最可能、最直接的原因就是人民幣升值幅度達(dá)到了預(yù)期甚至超過(guò)預(yù)期的效果，主力避險(xiǎn)的本性會(huì)逐漸趨勢(shì)國(guó)際熱錢將所有房產(chǎn)跑出、迅速撤離我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的市場(chǎng)。再加上國(guó)際熱錢與我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的對(duì)接其變觀性比較差，只有等待我國(guó)所投資的項(xiàng)目銷售才能獲得投資的匯報(bào)，因此其撤離對(duì)我國(guó)經(jīng)濟(jì)市場(chǎng)來(lái)說(shuō)的影響比較小。但國(guó)際熱錢迅速撤離我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)，對(duì)我國(guó)整個(gè)金融系統(tǒng)造成了非常重大的影響。國(guó)際熱錢撤離樓市，不會(huì)一次性將其擁有房產(chǎn)拋向市場(chǎng)——市場(chǎng)無(wú)法在短期內(nèi)消化如此大量的高端物業(yè)，風(fēng)險(xiǎn)太大。而會(huì)由中間買家(炒家)接盤，一層一層傳遞下去，直至完全推向真實(shí)購(gòu)買市場(chǎng)。在這個(gè)過(guò)程中，銀行扮演著極為重要的角色。中間買家獲利的主要工具就是銀行：自己出一定比例的購(gòu)房款，剩余部分向銀行貸款，由銀行先行支付。從正常程序看，銀行在發(fā)放貸款前會(huì)對(duì)房產(chǎn)進(jìn)行估價(jià)，以所估價(jià)格為基數(shù)放貸，貸款人必須定期還款，否則就有失去房產(chǎn)的危險(xiǎn)。但這個(gè)過(guò)程極有可能發(fā)展成炒家對(duì)炒，即賣家和買家勾結(jié)起來(lái)抬高房?jī)r(jià)欺騙銀行及其評(píng)估機(jī)構(gòu)，騙取銀行貸款。這樣，最終即便沒(méi)有下家接盤，貸款人也大可以把房產(chǎn)拱手交給銀行，并且其利益已經(jīng)從銀行的貸款中獲取了?？傊?，這種情況就會(huì)直接造成銀行壞賬、呆賬。國(guó)際熱錢留存在我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)之后，一旦失去了其上升的動(dòng)力，在房地產(chǎn)市場(chǎng)來(lái)說(shuō)，其整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)就會(huì)遭到破壞。（五）與炒房團(tuán)區(qū)別國(guó)際熱錢與炒房團(tuán)有一定的區(qū)別，我國(guó)外資進(jìn)入量比較少，外匯管制制度以及政府對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的泡沫控制都有巨大的作用。我國(guó)不應(yīng)該將外資投資到房地產(chǎn)行業(yè)作為外商直接投資的看待，不應(yīng)該給予優(yōu)惠，并對(duì)外資進(jìn)行限制。炒房團(tuán)在獲得足夠的銀行貸款的情況下，就先讓銀行人認(rèn)為這些人是有錢人，并且有足夠的資金去還貸，因此這些人就被包裝為有錢人，身
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