我國房地產(chǎn)行業(yè)的pest模型分析(編輯修改稿)
2025-08-23 15:17 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 前行。“人、地、金”是推動房地產(chǎn)市場快速發(fā)展的三要素，十三五規(guī)劃綱要提出的推進(jìn)新型城鎮(zhèn)化、深化房地產(chǎn)制度改革、建立健全房地產(chǎn)長效機(jī)制也在這三方面提出了相應(yīng)的要求。人口方面，提出加快農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口市民化，積極應(yīng)對人口老齡化；土地方面，加快建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場，完善交通網(wǎng)絡(luò)體系，提高土地利用強(qiáng)度；金融改革方面，完善以財政政策、貨幣政策為主，產(chǎn)業(yè)政策、區(qū)域政策、投資政策、消費(fèi)政策、價格政策協(xié)調(diào)配合的政策體系，增強(qiáng)財政貨幣政策協(xié)調(diào)性。全面完成營業(yè)稅改增值稅改革，建立規(guī)范的消費(fèi)型增值稅制度。推動城市群協(xié)調(diào)發(fā)展，構(gòu)建區(qū)域發(fā)展新格局。十三五規(guī)劃提出，以區(qū)域發(fā)展總體戰(zhàn)略為基礎(chǔ)，以“一帶一路”建設(shè)、京津冀協(xié)同發(fā)展、長江經(jīng)濟(jì)帶發(fā)展為引領(lǐng)，形成沿海沿江沿線經(jīng)濟(jì)帶為主的縱向橫向經(jīng)濟(jì)軸帶，深入實(shí)施西部開發(fā)、東北振興、中部崛起和東部率先的區(qū)域發(fā)展總體戰(zhàn)略，創(chuàng)新區(qū)域發(fā)展政策，完善區(qū)域發(fā)展機(jī)制，促進(jìn)區(qū)域協(xié)調(diào)、協(xié)同、共同發(fā)展，努力縮小區(qū)域發(fā)展差距。未來推動京津冀協(xié)同發(fā)展和長江經(jīng)濟(jì)帶發(fā)展仍是重點(diǎn)，同時新的中心城市重點(diǎn)將在中部地區(qū)、成渝等幾大城市群培育和發(fā)展，并形成經(jīng)濟(jì)新增長點(diǎn)。對于房地產(chǎn)而言，布局新城市群也將成為房企發(fā)展的重要考量。新產(chǎn)業(yè)新業(yè)態(tài)推動產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)發(fā)展。十三五規(guī)劃提出把大眾創(chuàng)業(yè)萬眾創(chuàng)新融入發(fā)展各領(lǐng)域各環(huán)節(jié)，鼓勵各類主體開發(fā)新技術(shù)、新產(chǎn)品、新業(yè)態(tài)、新模式，打造發(fā)展新引擎。同時發(fā)展旅游地產(chǎn)、養(yǎng)老地產(chǎn)、文化地產(chǎn)等新業(yè)態(tài)。籍此，相關(guān)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)、教育文化地產(chǎn)及配套商業(yè)地產(chǎn)等也將有更好的發(fā)展空間，未來推動房地產(chǎn)功能轉(zhuǎn)型向創(chuàng)業(yè)園區(qū)等新業(yè)態(tài)功能區(qū)轉(zhuǎn)化也將是房地產(chǎn)供應(yīng)端去庫存的重要措施。營改增細(xì)則落地 土地成本、不動產(chǎn)可抵扣，減輕企業(yè)稅負(fù)營改增細(xì)則正式落地。3月23日，財政部、國家稅務(wù)總局下發(fā)《關(guān)于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)的通知》，并將于5月1日起施行。對于房地產(chǎn)營改增方面，稅率、計稅方式、過渡時期辦法、二手房交易納稅均做了說明。土地出讓成本可在銷售額中抵扣，高價拿地企業(yè)稅負(fù)壓力明顯減輕。細(xì)則規(guī)定，在一般計稅方式下，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的稅基已扣除了購置出讓土地的費(fèi)用，使得銷售額要小于當(dāng)期營業(yè)額，根據(jù)這一銷售額計算出的應(yīng)納稅額也遠(yuǎn)小于此前市場預(yù)期。由于一二線城市土地價格相對較高，營改增將土地成本扣除，將大大減少企業(yè)稅負(fù)。而企業(yè)的老項目（施工許可證在4月30日之前）若選擇簡易納稅方式，其征收率為5%，計稅方式與營業(yè)稅類似，但由于銷售額需要作不含稅計算，因而稅負(fù)也有所下降。此外，占成本比重較大的建安成本進(jìn)項稅抵扣，將促使企業(yè)產(chǎn)品線升級多業(yè)態(tài)并行，同時對于企業(yè)內(nèi)控水平和財務(wù)管理提出更高的要求。從目前企業(yè)管控來看，龍頭企業(yè)的管理能力和談判議價空間明顯優(yōu)于中小企業(yè)，未來龍頭企業(yè)憑借其管理能力將獲得更大的優(yōu)勢。購置不動產(chǎn)可抵扣，一二線重點(diǎn)城市商辦地產(chǎn)將再受追捧。新增不動產(chǎn)增值稅納入抵扣將成為企業(yè)一大利好。包括企業(yè)租來的房產(chǎn)、投資形成的不動產(chǎn)、道路、道路兩邊的交通工程、廠房等不動產(chǎn)都可以納入抵扣范圍，在降低房企稅收負(fù)擔(dān)同時也將緩解融資成本和資金壓力。在現(xiàn)金流允許的情況下，購置不動產(chǎn)價值越高抵扣的進(jìn)項稅越多，因而對于意愿購置辦公商業(yè)用房的企業(yè)而言，城市及區(qū)位的選擇將更受關(guān)注。對一線城市優(yōu)質(zhì)商辦地產(chǎn)的追逐將更加劇烈，對于南京、沈陽等商辦地產(chǎn)庫存量較大的熱點(diǎn)二線城市也是利好。二手房稅負(fù)“平移”，一線城市仍然差異化。此次細(xì)則明確個人銷售購買所得住房所繳增值稅與此前應(yīng)繳營業(yè)稅基本一致，但由于增值稅的計算需要剔除含稅部分，根據(jù)簡易計稅方法，%，%。此外，從征收年限以及征收范圍來看，延續(xù)了原營業(yè)稅優(yōu)惠政策，整體仍將利好二手房市場。此外，此次針對二手房營改增仍對一線城市實(shí)施差異化政策，且從當(dāng)前市場情況來看，一線城市房價上漲較快，住建部表示穩(wěn)定一線城市房價，目前上海、深圳已出臺調(diào)控收緊措施，未來一線城市政策仍將與全國整體局面形成差異化，更注重分類指導(dǎo)，多重手段抑制不合理的投機(jī)需求。熱點(diǎn)城市調(diào)控政策轉(zhuǎn)向 滬深限購力度加碼房地產(chǎn)市場分化嚴(yán)重，一線及部分二線城市受關(guān)注。當(dāng)前我國房地產(chǎn)市場在一系列寬松政策下，銷售逐漸企穩(wěn)回升，但分化嚴(yán)重，而且日趨嚴(yán)重。一線城市和三四線城市情況大不一樣，庫存主要集中在三四線城市，而一線及部分二線城市在持續(xù)寬松政策影響下，市場呈現(xiàn)火爆局面，供不應(yīng)求矛盾突出，部分區(qū)域房價出現(xiàn)快速上漲。住建部長答記者問時指出，一線城市主動履行調(diào)控的主體責(zé)任：一是實(shí)行嚴(yán)格的限購政策，實(shí)行嚴(yán)格的稅收和金融政策；二是增加土地供應(yīng)，而且公布于眾，穩(wěn)定預(yù)期；三是增加中小套型的供應(yīng)數(shù)量，特別是搞好保障性供應(yīng)建設(shè)；四是打擊各種違法違規(guī)行為；五是主動發(fā)聲，引導(dǎo)輿論。同時對于部分二線城市春節(jié)后房價也上漲過快，也密切關(guān)注，隨時溝通，要做好一線和部分二線城市的房價穩(wěn)定工作。熱點(diǎn)城市調(diào)控收緊，滬深政策連出穩(wěn)定樓市。3月25日，上海發(fā)布樓市新政，非本市戶籍居民家庭購房繳納個稅或社保年限調(diào)整為滿五年，二套普通房首付不低于五成，二套非普通首付不低于七成。同日晚，深圳也發(fā)布調(diào)控政策，非深戶在深圳購房
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