【文章內(nèi)容簡介】 置。奧運帶動城市建設，從而促進房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。北京市已規(guī)定在未來5年中，對城市基礎建設投入1800億元，其中450億元用于環(huán)境治理，300億元投資數(shù)字建設，150億元用于水電的建設，這些無疑對于房地產(chǎn)開發(fā)提供了很好的配套條件。這是奧運對北京經(jīng)濟的拉動對于房地產(chǎn)的影響。1改善城市生態(tài)環(huán)境和文化氣氛。奧運將帶動北京城市的發(fā)展，除了要利用現(xiàn)有的體育場館以外，還要修建一批新的場館，還要配套建設一些會展中心、文化中心、商業(yè)設施等等，創(chuàng)造良好的生態(tài)環(huán)境和文化氛圍，同時也包括改善廣大居民的居住條件和城市的整體形象。2奧運將加快交通基礎設施的建設。奧運會之前將投入1800億元的資金用于城市基礎設施建設，其中900多億元的資金用于交通設施的改善，北京將提前實現(xiàn)高速公路網(wǎng)的建設。北京高速公路網(wǎng)的形成，直接有利于加強北京郊區(qū)衛(wèi)星城、小城鎮(zhèn)跟市區(qū)之間的緊密聯(lián)系，北京今后城市的發(fā)展方向主要是東南部地區(qū)，特別是京津塘高速公路這個方向，這個地帶有五六個衛(wèi)星城要加速發(fā)展，包括通州、房山、順義。北京還要建成150公里的軌道交通線，總的運程可以達到200公里，有地鐵五號線，軌道交通八通線、地鐵四號線、機場線、奧運中心線路。今后城市軌道交通要繼續(xù)向外省延伸，特別是延伸到這些衛(wèi)星城去，會對城鎮(zhèn)的發(fā)展帶來很大的作用。3綠化地帶的住宅建設。為了迎接奧運，北京的城市規(guī)劃肯定要有一個很大的改變，特別是城鄉(xiāng)結合部的地帶，這次規(guī)劃確定了還有240平方公里的土地作為綠色空間。根據(jù)規(guī)則，安排了30平方公里的土地作為住宅建設用地，新規(guī)劃的實現(xiàn)綠化地帶的住宅建設，緊挨著綠化帶兩側，環(huán)境很好。很多發(fā)展商都看好這個區(qū)域，紛紛搶占建設用地，特別是圍繞奧運公園周圍這樣一些項目。因為奧運中心的建設，不光是建場館，他還要建文化設施，商業(yè)設施，同時還有30平方公里的奧運村，這個地方將是最現(xiàn)代化的地域，不僅靠近整片的綠化帶，而且享受了奧運中心的各項設施。比如倚林佳園、新新家園這些項目，不僅抓住了很好的區(qū)域位置條件，而且項目本身的品位比較高，所以取得很好的效果。三、行業(yè)相關因素分析技術因素變革（交通、通訊）的影響交通技術的革新和交通工具的完善隨著交通技術的不斷革新和交通工具的不斷完善，交通越來越便利。一方面，我國許多大城市聯(lián)結郊外的等級公路和高速公路發(fā)展很快，另一方面，自行車、助動車、摩托車等交通工具在城市居民中日益普及，甚至象北京、上海、廣州等大城市小汽車已開始進入居民家庭，加上地鐵和公共汽車、電車和出租車，我國許多大城市便捷的交通網(wǎng)絡系統(tǒng)開始形成。運輸條件的改善，提高了中心區(qū)與郊區(qū)之間的可達性，使城市房地產(chǎn)區(qū)位由中心區(qū)向郊區(qū)演變的出現(xiàn)成為可能。現(xiàn)代通訊技術的進步現(xiàn)代通訊技術的進步也縮短了中心城區(qū)與郊區(qū)的空間距離，對城市房地產(chǎn)區(qū)位由中心區(qū)向郊區(qū)演變的出現(xiàn)起了促進作用。由于尋呼機、手機、電腦在人們生活中日益普及，許多過去只有在中心城區(qū)才能辦好的事，如念書住在郊區(qū)足不出戶就可辦成，在家里辦公也開始成為可能。住宅不再僅僅是工作之余的生活場所，也成了工作場所。節(jié)能與供熱方式改革。 從2000年10月1日起實施的《民用建筑節(jié)能管理規(guī)定》（建設部第76號令），對建筑節(jié)能提出了明確的要求，住宅節(jié)能，一方面要強制淘汰不符合節(jié)能要求的技術和產(chǎn)品，另一方面，需要加大科技創(chuàng)新，依靠科技進步，推進節(jié)能技術的改革與發(fā)展。目前住宅節(jié)能主要工作是積極推進“三改”工作，即墻體、門窗、供暖方式改革。節(jié)水、節(jié)地要求。 住宅建設中，一是推行節(jié)水型衛(wèi)生器具；二是在新建居住區(qū)推廣生活污水回用技術；三是推廣雨水收集利用技術，把生活污水、雨水進行處理利用，不僅能節(jié)水，而且減少了排污量，取得雙贏的效益。節(jié)約土地資源，不僅是節(jié)約住宅成本的要求，也是住宅建設中堅持可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略的要求。住宅一次裝修到位 北京市已逐步采取措施取消新建住宅毛坯房的做法，即將出臺《關于加強新建商品住宅家庭居室裝飾裝修管理若干規(guī)定》，規(guī)定了開發(fā)企業(yè)開發(fā)商品住宅應做到一體化設計、施工、安裝要到位，不允許甩項驗收等。全國范圍內(nèi)，這也是一個很重要的趨勢。自然環(huán)境因素的影響大城市郊區(qū)一般是新建成區(qū)，人口密度較低，有更好的條件改善居住環(huán)境，有些大城市郊區(qū)近年來還出現(xiàn)了以人工湖、集中綠化為主要特征的實例，這在中心城區(qū)是難以實現(xiàn)的。另外，郊區(qū)自然風光獨特，空氣清新，環(huán)境優(yōu)雅，空曠明凈，因此。（一）、市郊逐漸成為人們理想的居住環(huán)境。如南京市東郊中山陵風景區(qū)和棲霞風景區(qū)附近的房地產(chǎn)開發(fā)逐年升溫即可為證。2001年，南京市房地產(chǎn)管理局對商品房市場的抽樣調(diào)查表明，％的被調(diào)查者認為理想的居住地在城郊區(qū)結合部，％的被調(diào)查者認為在市中心，％認為在遠郊。（二）、房地產(chǎn)開發(fā)中，借景，造景的傾向成為趨勢。由于城市中自然環(huán)境中美景的稀缺性，能夠取得自然美景的機會越來越小，因此，在房地產(chǎn)開發(fā)中，借景，造景的傾向成為趨勢，在一定程度上，誰的景做的好，誰在房地產(chǎn)的競爭中蹴有可能取得先機。（三）、濱海地區(qū)，風景地區(qū)的房地產(chǎn)，有很大的發(fā)展?jié)摿?，也會相應的帶動此地區(qū)二手房市場的發(fā)展。由于人們生活質(zhì)量的不斷提高，這些地區(qū)成為人們度假休閑的勝地，必然直接帶動房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。消費者文化品位與生活方式的提升對房地產(chǎn)的影響。房地產(chǎn)商針對這種情況，應該發(fā)展新的概念地產(chǎn)。這里所強調(diào)的概念地產(chǎn)，不是那種充斥于市場的淺層次的概念炒作與包裝，而是以一種趨于成熟和理性的主題概念，統(tǒng)率產(chǎn)品的研發(fā)、開發(fā)、營銷、管理與服務，從追求住宅物理性（功能性）價值到追求文化性價值，不斷延伸產(chǎn)品的內(nèi)涵，實現(xiàn)從賣房子到賣家居、賣環(huán)境、賣文化與生活方式的提升。主題概念作為產(chǎn)品與品牌的核心內(nèi)涵，是產(chǎn)品的靈魂，是品牌的個性。 要超越傳統(tǒng)產(chǎn)品主義，做好概念地產(chǎn)，復合地產(chǎn)是必由之路。只有通過跨行業(yè)的復合與嫁接，才能營造實實在在的主題概念，才能打造出全新的生活方式。所謂復合地產(chǎn)，就是以發(fā)散的思維方式，跳出行業(yè)之外整合資源，將狹義的房地產(chǎn)與工業(yè)、農(nóng)業(yè)、商業(yè)、旅游、體育、教育、休閑、科技等產(chǎn)業(yè)融合起來，營造新的文化與生活方式，形成各種“產(chǎn)業(yè)房地產(chǎn)”。我們認為，人類活動的一切建筑環(huán)境都可納入房地產(chǎn)的范疇，因此叫它泛地產(chǎn)，中國房地產(chǎn)正在進入泛地產(chǎn)時代，而復合地產(chǎn)則是泛地產(chǎn)時代最具代表性的房地產(chǎn)開發(fā)模式。廣州奧林匹克花園就是把體育、健康的理念與房地產(chǎn)嫁接，獲得成功的。實踐證明，復合地產(chǎn)除了住宅和體育產(chǎn)業(yè)嫁接以外，在教育、旅游、度假、休閑、養(yǎng)生等與人類生活息息相關的元素上同地產(chǎn)嫁接整合，滿足消費者更為多樣的需要和更高的文化品位。 消費者對房地產(chǎn)有效需求不斷增長房地產(chǎn)有效需求的增長主要體現(xiàn)在住宅需求的增長，其主要因素有：首先，房改政策逐步出臺落實、居民可支配收入的增加使城鎮(zhèn)居民住房購買力和購買欲望將大大增強，將極大提升房地產(chǎn)的有效需求。其次，在醫(yī)療、養(yǎng)老等社會保障制度改革的推動下，我國的社會保障體系逐步建立和完善，也將使人們對收入增長期望降低同支出預期上升的矛盾得到緩解，后顧之憂少了，敢于用手中的錢，以至未來的收入去購房。第三，住房抵押貸款和資產(chǎn)證券化等房地產(chǎn)金融的發(fā)展也將刺激居民的購買行為。第四，人們對住宅投資性消費動機的增強，也將為我國房地產(chǎn)業(yè)的中長期發(fā)展帶來巨大商機，尤其隨著我國城鎮(zhèn)戶口制度的改革和人才的合理流動，將能動地創(chuàng)造出新的住房需求，白領人士公寓、老齡公寓、學生公寓的需求也將逐步加大。第三部分 對全國房地產(chǎn)市場前景的總體判斷一、發(fā)展態(tài)勢總體判斷(一)、總體展望三個判斷我國房地產(chǎn)發(fā)展還處于初級階段，發(fā)展空間很大 我國的房地產(chǎn)發(fā)展還處于初級階段，發(fā)展的空間很大。我國房地產(chǎn)業(yè)無論是企業(yè)規(guī)模、行業(yè)水平還是經(jīng)濟地位都處于初級階段，與發(fā)達國家差距很大。，遠小于國外發(fā)達國家的2030平方米?，F(xiàn)有住房面積不足和增長前景以及人口的不斷增長，決定了我國房地產(chǎn)發(fā)展空間巨大。我國房地產(chǎn)業(yè)仍將處于高速發(fā)展階段 國民經(jīng)濟的發(fā)展階段與發(fā)展要求決定了我國房地產(chǎn)處于高速發(fā)展階段，住宅將成為持久的消費熱點。2000年我國人均GDP已達到860美元，已由溫飽邁入小康社會，住宅消費將成為目前及今后相當長時間的主要消費熱點，住宅產(chǎn)業(yè)相應將進入高速增長階段。從消費熱點分析，吃、穿、用、住、行五大物質(zhì)消費中住、行方面的消費需求不斷加大，住的方面尤其突出，人們的住宅消費需求還遠遠未被滿足。國民經(jīng)濟的發(fā)展階段與發(fā)展要求也決定了我國房地產(chǎn)特別是住宅產(chǎn)業(yè)將成為長期的消費熱點。未來三年房地產(chǎn)業(yè)將在高位上進行調(diào)整，商品房銷售面積增幅將有所降低，估計，未來三年增幅在15%左右 我國房地產(chǎn)業(yè)潛在市場空間的相對無限大與有效需求的增長決定了在未來幾年內(nèi)行業(yè)將保持一種高速增長態(tài)勢。具體到未來三年年情況，從今年統(tǒng)計數(shù)據(jù)中定金與預付款仍高達2000億元以上等因素來看，雖然受世界經(jīng)濟衰退及我國宏觀經(jīng)濟增速放緩因素的影響，商品房銷售面積增速仍應維持在15%以上，銷售額維持在20%左右，仍屬高位調(diào)整的（所謂高位調(diào)整就是指，房地產(chǎn)業(yè)仍將保持較高的發(fā)展速度，但是，增幅將有所降低）階段。房地產(chǎn)行業(yè)將進行大規(guī)模的兼并充足，一大部分劣質(zhì)企業(yè)將被淘汰，哪個企業(yè)真正的面對市場，能夠滿足市場的有效需求，哪個企業(yè)就能夠得到更多的發(fā)展機會。(二)、未來三年房地產(chǎn)業(yè)運行環(huán)境市供需兩旺，但供大于求，空置房將增加 總體上明年市場需求仍將呈現(xiàn)較高速度的增長，但由于今年地產(chǎn)投資及施工面積增長過快，明年商品房竣工面積及總供應量將大于需求，市場競爭激烈，一部份質(zhì)地較差的開發(fā)商樓盤將形成積壓，總體空置房面積將進一步增加。市場體系逐步完善：住房二三級市場將全面啟動，房地產(chǎn)市場體系進一步完善。 上海市的存量房交易成功經(jīng)驗將被其它各大城市引用，住房二三級市場將在全國范圍內(nèi)逐步培育，上海存量房交易面積將超過增量房交易，此外各地的租賃市場也將得到快速的發(fā)展。市場體系的完整將進一步增加增量房消費的有效需求。住房金融快速發(fā)展 住房金融的進一步發(fā)展將主要體現(xiàn)在住房抵押貸款仍將迅速增長，而住房抵押貸款證券化將逐步提上日程，類似于房地產(chǎn)信托投資基金的股權酒店等變相房地產(chǎn)基金出現(xiàn)將促進房地產(chǎn)信托投資基金的形成。住宅投資性消費將進一步增長 住宅投資性消費最初始是公房購買者二次購房后將舊房租金用于還貸新房抵押貸款，預計明年多次置業(yè)與異地置業(yè)將更多地出現(xiàn)。行業(yè)集中度將提高 從前面分析可以看，由于加入WTO后境外資本的介入及土地市場的規(guī)范、開發(fā)貸款及預售條件的提高，明年我國房地產(chǎn)業(yè)的競爭將發(fā)生巨大的變革，在這場變革中，開發(fā)商的資金優(yōu)勢、品牌優(yōu)勢，其在政府、銀行及社會間建立良好的信譽，以及開發(fā)商的管理資源能否跟上企業(yè)迅速擴長的步伐等因素將成為主要因素，因此不可避免的是大批小公司消亡、整個行業(yè)集中度將大幅提高，而一批有實力的、跨地域經(jīng)營的大型房地產(chǎn)開發(fā)集團將迅速崛起。區(qū)域性的房地產(chǎn)泡沫已經(jīng)產(chǎn)生 目前我國雖然并不存在全國范圍的房地產(chǎn)泡沫，但區(qū)域性的房地產(chǎn)泡沫已經(jīng)產(chǎn)生，產(chǎn)生區(qū)域性風險。這主要體現(xiàn)在: 迄今為止，我國房地產(chǎn)行業(yè)仍然是一個暴利行業(yè)，導致許多廠商紛紛進入該行業(yè)，整個行業(yè)缺乏有效的監(jiān)管與宏觀調(diào)控，導致該行業(yè)的無序競爭，加上地方政府不斷變動的城市規(guī)劃和一些地方性優(yōu)惠政策，又導致房地產(chǎn)開發(fā)的土地數(shù)量成倍上升，地產(chǎn)價格也呈節(jié)節(jié)攀升的上漲 勢頭，其中房地產(chǎn)商品正逐步向高檔住宅和寫字樓方向發(fā)展。另外，一個更為重要的因素是，居民的可支配收入增長遠遠低于房地產(chǎn)價格的上漲速度，他們的房地產(chǎn)需求正在逐漸下降 因此，在一定程度上，一些地方的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的規(guī)模與速度，已經(jīng)超過了當?shù)鼐用窨芍涫杖肫骄郊捌骄鲩L速度，區(qū)域性的房地產(chǎn)泡沫的出現(xiàn)勢必增加房地產(chǎn)企業(yè)在此地區(qū)的風險。二、市場需求分析專題（一）、市場消費需求觀念的變化在新的市場條件下，消費需求正在發(fā)生變化。消費觀念的變化，反映在房地產(chǎn)消費市場上，將直接的影響整個的市場需求導向。因此，研究需求的變化，是研究市場需求分析的前提。觀念變化主要表現(xiàn)在：對住宅消費的需求在不斷升級。從滿足數(shù)量轉(zhuǎn)為追求質(zhì)量，從注重內(nèi)部結構擴展到對外部環(huán)境的高度關注，從追求實體性產(chǎn)品擴展到追求體驗的產(chǎn)品，從滿足物質(zhì)需要擴展到為滿足業(yè)主實現(xiàn)自我、體現(xiàn)人體價值的需要；住宅需求的目的在發(fā)生變化，從以居住為主，正在轉(zhuǎn)為居住、辦公、出租、投資增值、經(jīng)營等多作用并存；對住宅區(qū)位的需求，從喜歡在城市中心區(qū)正在向城市的外圍轉(zhuǎn)移，國外城市的“空心”現(xiàn)象在我國已開始出現(xiàn)；住宅購買者的身份在變化，由集團的批量購買為主轉(zhuǎn)為個人的單件購買為主；住宅消費觀念變化的速度不斷加快，新觀念不斷推出。綠色物業(yè)，智能化物業(yè)，文化品味，度假式住宅，田園風情等新觀念不斷刷新消費者；住宅消費的數(shù)量擴充階段已經(jīng)告一段落，接下來進入追求品質(zhì)的階段。需求方對房屋需求的種類，從對住宅的大量需求轉(zhuǎn)為商貿(mào)樓宇、工業(yè)用房、寫字樓等多種需求。（二）、未來幾年商品房市場潛在市場需求的預測“十五”時期房地產(chǎn)市場的投資總量預測?！　?，（按2001年《中國統(tǒng)計年鑒》數(shù)據(jù)推算而得），預計到2005年，按平均每人22平方米建筑面積推算，在“十五”；如果原有舊住宅每年按4％的比例拆遷重建，5年合計20％，；兩者合計，“十五”。按2000年城鎮(zhèn)商品住宅平均每平方米造價1000元計算，“十五”計劃時期的5年中，僅城鎮(zhèn)商品住宅的建設投資就將達到46260億元。如果按商品住宅占商品房面積的85％（19962000年平均數(shù)）推算，；按2000年商品房平均每平方米造價1139元（見2001年《中國統(tǒng)計年鑒》P213）計算，5年中商品房建設投資總額將達到61984億元。按國家計劃，“十五”時期全社會固定資產(chǎn)投資總額大約為221064億元，％，表明房地產(chǎn)業(yè)在第十個五年計劃的經(jīng)濟和社會發(fā)展中將占據(jù)顯著的地位。“十五”時期房地產(chǎn)需求量的預測今后一段時期是我國城鎮(zhèn)化、工業(yè)化、信息化的快速發(fā)展時期，也是國民經(jīng)濟持續(xù)、穩(wěn)定增長時期，潛在的住房需求和居民支付能力的提高，將使房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)長期看好的態(tài)勢。我國城市化進程有很大的發(fā)展空間。改革開放以后的20余年來