【文章內(nèi)容簡介】 策都是以規(guī)范性文件形式發(fā)布的，雖有一定效力，但未形成法律制度約束。雖然我國于2005年發(fā)布《城鎮(zhèn)最低收入家庭廉租住房申請(qǐng)、審核及退出管理辦法》，但因沒有上升到法律層面，管控效用并不大。從國際經(jīng)驗(yàn)來看，許多國家都是通過立法，在法律層面上確定嚴(yán)格準(zhǔn)入及退出機(jī)制管理，實(shí)施有效的動(dòng)態(tài)監(jiān)管，保障了政府公共資源的分配公平。所以說，在立法上健全保障性住房的動(dòng)態(tài)管理機(jī)制，是住房保障工作得以正常運(yùn)轉(zhuǎn)、可持續(xù)發(fā)展和社會(huì)公平得以體現(xiàn)的根本性措施。 我國房地產(chǎn)市場化現(xiàn)狀近幾年，隨著人口流動(dòng)的加劇、城鎮(zhèn)化進(jìn)程的加快、經(jīng)濟(jì)的發(fā)展等原因，房地產(chǎn)市場暴露出出越來越多的問題，其中最主要的就是房價(jià)連年暴漲，大大超過了居民的承受能力，引發(fā)了社會(huì)各界對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的關(guān)注和討論。據(jù)統(tǒng)計(jì)，自2004年之后，我國房地產(chǎn)價(jià)格便以每年兩位數(shù)的增幅上漲。2009年16月，%。其中，上海、浙江、湖北、重慶4個(gè)地區(qū)商品房銷售價(jià)格增幅超過20%2。但是，在2004年到2008年間，%、%、%、%、%3，低于房價(jià)的上升速度。不斷攀高的房價(jià)加重了普通居民購房成本，對(duì)其他消費(fèi)支出產(chǎn)生“擠出效應(yīng)”，同時(shí)帶動(dòng)了房地產(chǎn)本身及上下游產(chǎn)業(yè)的畸形發(fā)展。高房價(jià)的壓力下，居民購房大量依賴銀行貸款支持，加大了金融系統(tǒng)的運(yùn)行風(fēng)險(xiǎn)，催生了房地產(chǎn)市場的泡沫，對(duì)社會(huì)整個(gè)價(jià)值觀的建立也產(chǎn)生了不利的影響。同時(shí)，高房價(jià)所帶來的嚴(yán)重的貧富分化，將成為社會(huì)不和諧的誘因，為經(jīng)濟(jì)發(fā)展和社會(huì)穩(wěn)定帶來了新的隱患。針對(duì)近幾年房價(jià)的快速飄升，國家出臺(tái)了一系列的宏觀調(diào)控措施，加大了對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)控力度，但效果并不明顯。2007年之后，房地產(chǎn)價(jià)格進(jìn)入新一輪的暴漲，并迅速向中西部新興城市和中心城市擴(kuò)展。房地產(chǎn)價(jià)格并未因?yàn)閲业暮暧^調(diào)控應(yīng)聲回落，反而逆勢飄升。盡管社會(huì)各界提出了各種政策建言，希望能夠遏制房價(jià)上漲的迅猛勢頭，但終因?qū)Ψ康禺a(chǎn)市場的不全面認(rèn)識(shí)而導(dǎo)致政策失效。因此，從供給角度來全面分析房地產(chǎn)市場的影響因素更能揭示房價(jià)上漲的內(nèi)在動(dòng)因，使得國家調(diào)控政策更具有針對(duì)性和科學(xué)性。另外，由于經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和生活水平的提高，普通居民對(duì)房子的需求也越來越高，而宏觀調(diào)控政策無法對(duì)需求做出進(jìn)一步的控制，這也是本文選取供給角度進(jìn)行分析的原因之一。此外，從政府管制的角度來看，雖然社會(huì)各界從不同角度提出了政府管制的具體政策建議，但由于種種原因，導(dǎo)致政府管制的效果不佳，不但無力遏制房價(jià)迅猛上漲的勢頭，更無法引導(dǎo)市場規(guī)范的建立，因此更需要深入分析政府管制效果不佳的原因。正是在這樣的背景之下，本文主要從供給因素入手，重點(diǎn)剖析影響和決定房地產(chǎn)價(jià)格的供給因素，同時(shí)兼顧對(duì)市場需求和其他影響因素的分析，以其為政府出臺(tái)科學(xué)合理的房地產(chǎn)政策和積極有效的宏觀調(diào)控手段提供借鑒，促進(jìn)我國房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展，保證居民的基本居住權(quán)利。（1）房地產(chǎn)價(jià)格過高首先，高房價(jià)使居民可支配收入降低，生活負(fù)擔(dān)加重。房價(jià)過高的情況下，居民的大部分收入用以支付房款，不得不大幅縮減其他商品的消費(fèi)，導(dǎo)致國民經(jīng)濟(jì)各部門發(fā)展不平衡。同時(shí)房價(jià)過高會(huì)使得有發(fā)展?jié)摿Φ哪贻p人紛紛外流，降低了大城市的核心競爭力。其次，居民購房一般都會(huì)依賴銀行住房貸款，過高的房價(jià)導(dǎo)致居民對(duì)銀行過度依賴，加大了金融系統(tǒng)的運(yùn)行風(fēng)險(xiǎn)。第三，不斷上漲的房價(jià)扭曲了社會(huì)正常的預(yù)期，不但會(huì)引發(fā)全社會(huì)的“恐慌性購房”，還會(huì)使得市場上投機(jī)行為加重，加大了泡沫的積累。第四，高房價(jià)直接導(dǎo)致社會(huì)貧富差距的增大。在目前社會(huì)保障住房體系不發(fā)達(dá)的清況下，低收入階層的基本居住權(quán)利無法得到保障，成為威脅社會(huì)穩(wěn)定的潛在因素。最后，畸高的房價(jià)吸引了其他產(chǎn)業(yè)資金的進(jìn)入，不僅不利于整個(gè)國民經(jīng)濟(jì)均衡發(fā)展，同時(shí)還帶動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)及其上下游產(chǎn)業(yè)的畸形發(fā)展，導(dǎo)致整個(gè)社會(huì)經(jīng)濟(jì)要素配置不當(dāng)。（2） 住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)性矛盾突出（3） 市場競爭不充分（4）市場操作不規(guī)范，違規(guī)現(xiàn)象嚴(yán)重在違規(guī)操作中所產(chǎn)生的各種高額的費(fèi)用，最終還是通過房價(jià)轉(zhuǎn)嫁給購房者，為房地產(chǎn)價(jià)格的上漲推波助瀾。（5）融資結(jié)構(gòu)不合理，對(duì)銀行依賴度過高房地產(chǎn)開發(fā)的資金來源主要有以下幾個(gè):國家預(yù)算內(nèi)資金、國內(nèi)銀行貸款、債券、自籌資金、利用外資和其他資金來源。但實(shí)際上施工企業(yè)墊款也大多來自銀行貸款，這樣的話銀行借款在房地產(chǎn)資金來源中的比例非常高，所以房地產(chǎn)對(duì)銀行依賴度也是非常高。（6）行業(yè)集中度低市場集中度過低帶來的房地產(chǎn)發(fā)展管理滯后、資源過度分散、專業(yè)化不夠、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)良蕎不齊等，都成為影響房地產(chǎn)行業(yè)健康發(fā)展的障礙。第3章 國外保障性住房建設(shè)及房地產(chǎn)市場化的實(shí)例分析——以新加坡為例作為亞洲重要的新興市場經(jīng)濟(jì)國家，新加坡是東南亞地區(qū)成功解決國民住房問題的典型代表，也是世界上公認(rèn)的有效解決住房問題的國家之一，在住房保障制度方面很有特色。新加坡在住房建設(shè)與分配中，采取政府分配與市場出售相結(jié)合的模式，其中政府主要面向中低收入階層投資建設(shè)住房并實(shí)行有償提供，高收入階層主要通過市場購買住房。由此，政府可以牢牢掌握住房市場的主動(dòng)權(quán)，既解決了大部分國民的住房問題，也有效地平抑了房價(jià)。在新加坡的保障性住房的主體是有“組屋”之稱的公共住房。（1）新加坡保障性住房建設(shè)的形成與發(fā)展新加坡保障性住房建設(shè)的歷史可以追溯到1927年英國殖民地政府時(shí)期，1932年為解決住房緊張問題，政府賦予 1927年創(chuàng)建的負(fù)責(zé)城市規(guī)劃和公共基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的“改良信托局”為低收入家庭提供廉價(jià)住房的職責(zé)，并負(fù)責(zé)第一個(gè)保障性住房建設(shè)項(xiàng)目。1959年，新加坡實(shí)現(xiàn)自治，失業(yè)和住宅短缺這兩個(gè)社會(huì)矛盾十分突出，僅有9%的居民能夠住上標(biāo)準(zhǔn)的住宅，84%的家庭只能住在店鋪和棚戶中。為此，新加坡政府于 1960年2月宣布成立建屋發(fā)展局（Housing and Development Board，簡稱 HDB），以取代英國殖民地政府時(shí)期的“改良信托局”，作為專門的組屋開發(fā)、營運(yùn)、分配管理主體，并給予其雄厚的財(cái)政支持和較大的法定權(quán)力；同時(shí)制定實(shí)施了“五年建屋計(jì)劃”，大力發(fā)展公共住房。新加坡早期的保障性公共住房在設(shè)計(jì)上狹長、簡單，房間基本上都是沿一條走廊分布，有些類似于我國以往的筒子樓。一些臨時(shí)性一房型和兩房型的房屋分布在走廊的兩側(cè)，而兩房和三房標(biāo)準(zhǔn)型分別在走廊的一側(cè)分布。這種以公共走廊為中心的房屋分布格局，是一種比較經(jīng)濟(jì)的建筑形式。這些建筑一般高9—14層，也被稱作“排板連棟式”。上世紀(jì)60 年代后期，新加坡逐步開發(fā)了點(diǎn)式或塔樓式的保障性住房形式，建筑的層高顯著增加，一般采用20—24層，這類建筑又被稱為“高塔式獨(dú)幗式”。經(jīng)過第一、二個(gè)五年計(jì)劃的努力，新加坡住房緊張問題得到有效緩解。隨著居民收入水平的提高，從第三個(gè)五年計(jì)劃開始，新加坡開始興建更加寬敞舒適的保障性住房，主要是三房式和四房式，住房面積顯著增加，相關(guān)設(shè)施也開始增多。除了新建面積更大的保障性住房以外，新加坡還開始拆除和改良舊有的一房和兩房式的保障性住房，并且在保障性住房區(qū)域內(nèi)增設(shè)兒童游樂場、公共綠地和公園等其他設(shè)施，改善保障性住房小區(qū)的居住環(huán)境。到執(zhí)行第四個(gè)五年計(jì)劃時(shí)，新加坡繼續(xù)提升保障性住房的檔次和服務(wù)質(zhì)量，實(shí)行“組屋更新計(jì)劃”，開展對(duì)老城區(qū)保障性住房等設(shè)施的改造。目前，新加坡的保障性住房已經(jīng)主要以四房式和五房式為主，各項(xiàng)配套設(shè)施齊全，功能結(jié)構(gòu)合理，居住環(huán)境良好。（2）新加坡保障性住房建設(shè)的主要內(nèi)容新加坡的住房保障的主要內(nèi)容是，一是政府制定有關(guān)投資建設(shè)住房的長遠(yuǎn)規(guī)劃，通常情況下新加坡以五年為周期制定建屋計(jì)劃。為確保住房建設(shè)計(jì)劃的順利實(shí)施，政府除了專門劃撥國有土地或適量征用私人土地，供房屋發(fā)展局建設(shè)住房，為降低建房的財(cái)務(wù)成本，政府還通過低息貸款方式向房屋發(fā)展局提供資金支持。二是實(shí)行住房公積金制度。從1950年開始，新加坡全面推行中央公積金制度，為住房建設(shè)提供籌資支持；1968年提出“居者有其屋”的計(jì)劃，從出租廉租房為主向出售廉租屋過渡。三是科學(xué)制定住宅建設(shè)發(fā)展規(guī)劃，完善居住社區(qū)的各項(xiàng)配套設(shè)施。為限制開發(fā)商炒作行為，新加坡政府還制定了較為細(xì)致周全的法規(guī)體系，對(duì)住房市場進(jìn)行嚴(yán)格監(jiān)控。為保證公共組屋真正保障住房困難人群，要求居民在購買組屋后一定年限內(nèi)不得將整個(gè)房屋出租，如果確屬必要，僅允許房主與租戶合租；新加坡政府還要求，組屋在購買后的5年之內(nèi)不得轉(zhuǎn)讓，也不得用于商業(yè)性經(jīng)營，否則將受到法律嚴(yán)懲。此外，新加坡通過征收房產(chǎn)稅來抑制住房投機(jī)活動(dòng)，按照有關(guān)規(guī)定，如果購房人買房后不足一年就出售，必須繳納高額的房產(chǎn)稅。新加坡公共保障性住房的分配，主要采取三種方式：一是租賃公共住房。新加坡規(guī)定，月收入在800新元以下的家庭，可以根據(jù)附有不同標(biāo)準(zhǔn)津貼的租金來租賃一房或兩房式公共住房；如果家庭月收入在800新元至1500新元之間，可以租住一房式、兩房式或三房式公共住房。這些保障性住房的租金約為市場租金的一半，其余部分由政府予以補(bǔ)貼。二是申請(qǐng)購買保障性住房。月收入不超過2000新元的家庭，可申請(qǐng)三房式重購公共住房；家庭月總收入不超過300新元的，可申請(qǐng)三房式公共住房；家庭月收入不超過8000新元的，可申請(qǐng)四房式或更大的公共住房；家庭月收入不超過12000新元的，可申請(qǐng)四房式或更大單位的多代同堂家庭的公共住房。家庭月收入不超過8000新元或12000新元（多代同堂家庭）的，可在公開市場上利用“房屋津貼”購買轉(zhuǎn)售公共住房，或購買私人發(fā)展商設(shè)計(jì)興建和銷售的保障性住房。三是購買私宅。家庭月收入超過8000新元或12000新元的，建屋發(fā)展局不負(fù)責(zé)提供公共住房，而是從市場上直接購買私宅。實(shí)在無力購買的，政府還允許租賃公共租賃房。（3）新加坡保障性住房建設(shè)的特點(diǎn)首先是政府承擔(dān)提供住宅的主要責(zé)任。在新加坡，不論是國家興建還是個(gè)人購買住宅，所需資金主要來自中央公積金。公積金由新加坡中央公積金局統(tǒng)一管理的社會(huì)公益性強(qiáng)制儲(chǔ)蓄，籌集的資金可以投資于各種公債，并隨時(shí)保證為住房發(fā)展局提供融資支持。政府對(duì)中低收入家庭實(shí)行準(zhǔn)商品保障模式，住房發(fā)展局按照一定的標(biāo)準(zhǔn)投資建設(shè)住房，而后再按照優(yōu)惠的價(jià)格賣給國民。據(jù)統(tǒng)計(jì)1961—1995年期間，新加坡共執(zhí)行了7個(gè)“建屋發(fā)展五年計(jì)劃”，共建造公共組屋超過70萬個(gè)單元。“一五”和“二五”期間，曾計(jì)劃為低收入者建造超過11萬套公共組屋，為中高收入家庭建造4萬套私人住宅。事實(shí)上?！叭濉逼陂g加快公共住房建設(shè)步伐，“四五”和“五五”期間則分別完成了13萬套和20萬套。政府組屋內(nèi)居民的人均居住面積15平方米左右，居住條件和生活環(huán)境發(fā)生很大改善。在新加坡的居民中，有 %居住在由政府提供的組屋里，有79%住在廉價(jià)屋里，%的人住在私人購買的公寓或別墅里。從這些數(shù)據(jù)看，新加坡居民的住宅主要由政府提供的。受英國私有化改革的影響，新加坡近年來也傾向于推進(jìn)住房私有化，通過住房私有化改革，新加坡把一些原來國有住房逐步轉(zhuǎn)讓給私人。其次是全面實(shí)行住房公積金制度。公積金制度是一項(xiàng)強(qiáng)制儲(chǔ)蓄制度，由雇主和雇員共同繳納，最初主要用來解決雇員退休后的生活保障問題。1968年，為了解決中低收入家庭的住宅問題，政府允許動(dòng)用部分公積金存款用作購房的首付款，不足部分由每月交納的公積金分期支付。這項(xiàng)規(guī)定使低收入者既能改善居住條件又不會(huì)因此明顯影響生活水平，極大促進(jìn)了低收入者的購房積極性。該項(xiàng)政策最初只提供給最低收入家庭，1975年后擴(kuò)大至中等收入家庭。公積金制度幫助新加坡成為東南亞地區(qū)解決住宅問題的成功典范。第三，根據(jù)家庭經(jīng)濟(jì)情況分級(jí)確定住房保障水平。新加坡政府規(guī)定，在提供住房補(bǔ)貼時(shí)，要嚴(yán)格按家庭實(shí)際經(jīng)濟(jì)情況，確定能夠享受的住宅保障水平，采取分級(jí)提供公有住宅補(bǔ)貼方式。第四，確定合理的公有住宅配售政策。自60年代末新加坡推行公共住宅出售政策以來，購買公有住宅的人家日益增多。為搞好公屋配售，讓購房者都能感受到購房過程是合理公平的，是房屋開發(fā)局面臨的重要課題。最初政府采用登記配售方式，以登記的先后順序決定購買機(jī)會(huì)，后來又改為定購制度，每季度公布建房計(jì)劃，定購并申請(qǐng)購房的家庭通過抽簽決定，中簽后交付訂金并簽訂購房合同，交納房價(jià)首付，一般兩年后就可以入住。這種辦法縮小了地區(qū)之間、不同類型住房的供求差距。盡管各國住房政策目標(biāo)不盡相同，但都具有宏觀調(diào)控政策獨(dú)立性的特點(diǎn)，有的國家強(qiáng)調(diào)公民的居住權(quán)和政府提供的職責(zé)，有的國家明確要求要提高住房自有率，有的國家認(rèn)為住房政策目標(biāo)應(yīng)在于多層次供應(yīng)住房，確保人人都能獲得良好的居住條件。此外，各國住房政策目標(biāo)會(huì)隨著時(shí)代變遷而變化。總之，國外在解決住房問題時(shí)，普遍把提高國民，尤其是中低收入家庭的居住水平和質(zhì)量，實(shí)現(xiàn)住房的公平放在首位。各國政府在保障性住房建設(shè)與管理方面都進(jìn)行了積極的探索，雖然具體做法各有千秋，但總結(jié)起來有以下幾點(diǎn)經(jīng)驗(yàn)。（1） 政府直接或間接提供保障性住房（2） 綜合運(yùn)用政府和市場力量保障公民的居住權(quán)（3） 健全相關(guān)立法，增強(qiáng)保障性住房政策實(shí)施的嚴(yán)肅性（4） 采取差異性住房政策，突出對(duì)特殊群體的保障（5） 建立多元化住房補(bǔ)助制度，提高居民租房或購房能力（6） 注重住房金融制度創(chuàng)新安排，為保障性住房建設(shè)提供支持對(duì)我國保障性住房建設(shè)的啟示:（1） 保障性住房建設(shè)必須堅(jiān)持政府主導(dǎo)國內(nèi)外發(fā)展的實(shí)踐證明，住房是一種極為特殊的商品，市場經(jīng)濟(jì)機(jī)制雖然可以在一定程度上發(fā)揮作用，但如果片面依賴市場機(jī)制的作用，必將將大多數(shù)中低收入家庭排斥在住房供給范圍之外，通過市場來解決所有國民的住房問題是不可能的，必須強(qiáng)調(diào)政府的主導(dǎo)和主體地位。無論政府通過直接提供還是間接成本資助，當(dāng)前國際上政府承擔(dān)國民基本住房權(quán)利都非常注重政府責(zé)任。并且從西方市場經(jīng)濟(jì)國家的實(shí)踐看，雖然主張通過自由競爭和市場調(diào)節(jié)來滿足居民住房需求，但始終不同程度地運(yùn)用政府提供或干預(yù)手段。也就是說，政府作為國家經(jīng)濟(jì)的宏觀調(diào)控者，必須兼顧社會(huì)公平與效率的職責(zé)，并且更多承擔(dān)社會(huì)公平的責(zé)任，必定成為向中低收入家庭提供保障性住房的主體。就我國實(shí)際情況看，社會(huì)主義市場經(jīng)濟(jì)體制已是深入人心，住房制度也必須充分發(fā)揮市場經(jīng)濟(jì)機(jī)制作用，但是面對(duì)市場失靈和社會(huì)公平的需要，政府在堅(jiān)持推動(dòng)住房制度商品化和社會(huì)化的同時(shí)，必須承擔(dān)起為中低收入家庭提供住房的重任，通過維護(hù)廣大人民群眾的基本居住權(quán)來實(shí)現(xiàn)社會(huì)的公平、穩(wěn)定與和諧。（2）保障性住房建設(shè)必須堅(jiān)持立法先行國外住房保障工作取得一定成效的國家，無不注重法治建設(shè)，通過出臺(tái)一系