我國房地產市場結構分析及政策選擇研究(編輯修改稿)
2025-07-21 23:05 本頁面
【文章內容簡介】 還存在一定程度的不完善，所以，在我國政策壁壘的存在也就不足為奇。對于政策壁壘，可以從以下幾個方面理解：首先，我國城市土地供給嚴重失控，而且土地出讓市場競爭程度比較差。目前，我國的土地制度實行的是分級限額審批制度，中央在大宗土地交易方面有著強有力的控制權，但作為供地執(zhí)行部門的地方政府，在增加財政收入以及所謂“政績”利益的驅動下，往往采取“化整為零”的辦法，非法批地租地，以獲得地域性的集團利益。其次，政府主管部門對行業(yè)準入的要求偏低。1000萬元就可以注冊一個房地產企業(yè)，2000萬元就可以注冊一個具有二級資質的房地產開發(fā)企業(yè)，一級企業(yè)的注冊資本甚至5000萬元就可以。但這些企業(yè)經營運作的資金動輒幾千萬，甚至幾億或數(shù)十億。再者，政府對房地產企業(yè)的技術力量、土地開發(fā)年限、項目開發(fā)資金到位情況的監(jiān)管也不是非常的到位。這些制度和政策上的缺陷給一些開發(fā)資質不足、搞風險能力較弱、技術含量較低的房地產企業(yè)以可乘之機，從而在一定程度上也攪亂了房地產市場的秩序和規(guī)則。規(guī)模經濟角度的分析從縱向發(fā)展序列來看，我國房地產企業(yè)各項指標每年都呈上升的趨勢。但是，從表態(tài)角度看，這對于資金密集型的房地產業(yè)來說是遠遠不夠的。而以完成的工作量計，，其規(guī)模遠低于國外同行水平。資料來源：《中國統(tǒng)計年年鑒》及《房地產月報》整理而成從房地產開發(fā)企業(yè)的規(guī)模角度看，我國房地產企業(yè)規(guī)模偏小，難以產生規(guī)模經濟。以國內房地產旗艦企業(yè)萬科集團為例，，總調動資金能力只有40億左右，這不僅無法跟國外成熟的房地產開發(fā)商相提并論，而且與我國香港地區(qū)的房地產企業(yè)也存在一定的差距，以香港地產巨頭新鴻基為例，2000年新鴻基的營業(yè)收入就達33億美元，僅2000年下半年純利潤就達53億港元，其可動用的資金在90億港元左右。從房地產企業(yè)開發(fā)規(guī)模結構狀況來看（如下圖），到2003年，%,%，大部分企業(yè)的資質有三、四級；從開發(fā)資金的來源看，1998年全國的房地產開發(fā)投資中，有70%的房產開發(fā)是由三級以下資質的企業(yè)完成的，其中無等級企業(yè)完成的開發(fā)比重就有20%之多。這說明我國的房地產開發(fā)結構還有待于進一步的優(yōu)化。由以上分析我們可以明顯的得出，我國的房地產市場存在著“小、散、亂”的特點，這是不符合一個成熟行業(yè)的產業(yè)特點的。房地產作為資金密集型行業(yè)，其土地使用權的獲得、市政配套、工程建設、市場銷售和售后服務方面都需要大量的資金，企業(yè)規(guī)模過小意味著難以發(fā)揮規(guī)模經濟的作用、成本無法控制在最低，企業(yè)的抗風險能力比較低，競爭層次比較低，導致房地產行業(yè)整體競爭能力不高，產業(yè)成熟度方面還有很大的提
化學相關推薦
鄂ICP備17016276號-1