我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)分析及政策選擇研究(編輯修改稿)
2025-07-21 23:05 本頁(yè)面
【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 還存在一定程度的不完善，所以，在我國(guó)政策壁壘的存在也就不足為奇。對(duì)于政策壁壘，可以從以下幾個(gè)方面理解：首先，我國(guó)城市土地供給嚴(yán)重失控，而且土地出讓市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)程度比較差。目前，我國(guó)的土地制度實(shí)行的是分級(jí)限額審批制度，中央在大宗土地交易方面有著強(qiáng)有力的控制權(quán)，但作為供地執(zhí)行部門的地方政府，在增加財(cái)政收入以及所謂“政績(jī)”利益的驅(qū)動(dòng)下，往往采取“化整為零”的辦法，非法批地租地，以獲得地域性的集團(tuán)利益。其次，政府主管部門對(duì)行業(yè)準(zhǔn)入的要求偏低。1000萬(wàn)元就可以注冊(cè)一個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)，2000萬(wàn)元就可以注冊(cè)一個(gè)具有二級(jí)資質(zhì)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，一級(jí)企業(yè)的注冊(cè)資本甚至5000萬(wàn)元就可以。但這些企業(yè)經(jīng)營(yíng)運(yùn)作的資金動(dòng)輒幾千萬(wàn)，甚至幾億或數(shù)十億。再者，政府對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的技術(shù)力量、土地開發(fā)年限、項(xiàng)目開發(fā)資金到位情況的監(jiān)管也不是非常的到位。這些制度和政策上的缺陷給一些開發(fā)資質(zhì)不足、搞風(fēng)險(xiǎn)能力較弱、技術(shù)含量較低的房地產(chǎn)企業(yè)以可乘之機(jī)，從而在一定程度上也攪亂了房地產(chǎn)市場(chǎng)的秩序和規(guī)則。規(guī)模經(jīng)濟(jì)角度的分析從縱向發(fā)展序列來(lái)看，我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)各項(xiàng)指標(biāo)每年都呈上升的趨勢(shì)。但是，從表態(tài)角度看，這對(duì)于資金密集型的房地產(chǎn)業(yè)來(lái)說(shuō)是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠的。而以完成的工作量計(jì)，，其規(guī)模遠(yuǎn)低于國(guó)外同行水平。資料來(lái)源：《中國(guó)統(tǒng)計(jì)年年鑒》及《房地產(chǎn)月報(bào)》整理而成從房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的規(guī)模角度看，我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)規(guī)模偏小，難以產(chǎn)生規(guī)模經(jīng)濟(jì)。以國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)旗艦企業(yè)萬(wàn)科集團(tuán)為例，，總調(diào)動(dòng)資金能力只有40億左右，這不僅無(wú)法跟國(guó)外成熟的房地產(chǎn)開發(fā)商相提并論，而且與我國(guó)香港地區(qū)的房地產(chǎn)企業(yè)也存在一定的差距，以香港地產(chǎn)巨頭新鴻基為例，2000年新鴻基的營(yíng)業(yè)收入就達(dá)33億美元，僅2000年下半年純利潤(rùn)就達(dá)53億港元，其可動(dòng)用的資金在90億港元左右。從房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)規(guī)模結(jié)構(gòu)狀況來(lái)看（如下圖），到2003年，%,%，大部分企業(yè)的資質(zhì)有三、四級(jí)；從開發(fā)資金的來(lái)源看，1998年全國(guó)的房地產(chǎn)開發(fā)投資中，有70%的房產(chǎn)開發(fā)是由三級(jí)以下資質(zhì)的企業(yè)完成的，其中無(wú)等級(jí)企業(yè)完成的開發(fā)比重就有20%之多。這說(shuō)明我國(guó)的房地產(chǎn)開發(fā)結(jié)構(gòu)還有待于進(jìn)一步的優(yōu)化。由以上分析我們可以明顯的得出，我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)存在著“小、散、亂”的特點(diǎn)，這是不符合一個(gè)成熟行業(yè)的產(chǎn)業(yè)特點(diǎn)的。房地產(chǎn)作為資金密集型行業(yè)，其土地使用權(quán)的獲得、市政配套、工程建設(shè)、市場(chǎng)銷售和售后服務(wù)方面都需要大量的資金，企業(yè)規(guī)模過(guò)小意味著難以發(fā)揮規(guī)模經(jīng)濟(jì)的作用、成本無(wú)法控制在最低，企業(yè)的抗風(fēng)險(xiǎn)能力比較低，競(jìng)爭(zhēng)層次比較低，導(dǎo)致房地產(chǎn)行業(yè)整體競(jìng)爭(zhēng)能力不高，產(chǎn)業(yè)成熟度方面還有很大的提
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