我國房地產(chǎn)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)分析及政策選擇研究-文庫吧資料
2025-06-30 23:05本頁面
【正文】 房地產(chǎn)企業(yè)也存在一定的差距，以香港地產(chǎn)巨頭新鴻基為例，2000年新鴻基的營業(yè)收入就達(dá)33億美元，僅2000年下半年純利潤就達(dá)53億港元，其可動(dòng)用的資金在90億港元左右。而以完成的工作量計(jì)，其規(guī)模遠(yuǎn)低于國外同行水平。規(guī)模經(jīng)濟(jì)角度的分析從縱向發(fā)展序列來看，我國房地產(chǎn)企業(yè)各項(xiàng)指標(biāo)每年都呈上升的趨勢(shì)。再者，政府對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的技術(shù)力量、土地開發(fā)年限、項(xiàng)目開發(fā)資金到位情況的監(jiān)管也不是非常的到位。1000萬元就可以注冊(cè)一個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)，2000萬元就可以注冊(cè)一個(gè)具有二級(jí)資質(zhì)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，一級(jí)企業(yè)的注冊(cè)資本甚至5000萬元就可以。目前，我國的土地制度實(shí)行的是分級(jí)限額審批制度，中央在大宗土地交易方面有著強(qiáng)有力的控制權(quán)，但作為供地執(zhí)行部門的地方政府，在增加財(cái)政收入以及所謂“政績”利益的驅(qū)動(dòng)下，往往采取“化整為零”的辦法，非法批地租地，以獲得地域性的集團(tuán)利益。由于土地的稀缺性以及房地產(chǎn)附加值高、周期長、交易過程復(fù)雜等特點(diǎn)，決定了房地產(chǎn)的有限開放性，即使在美國這樣市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)高度發(fā)達(dá)的國家，政府也要以行政法規(guī)和金融手段來控制土地和房地產(chǎn)市場(chǎng)，而我國市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)還存在一定程度的不完善，所以，在我國政策壁壘的存在也就不足為奇。 基于壁壘的分析進(jìn)入壁壘的高低是決定一個(gè)市場(chǎng)是否有充分的競(jìng)爭(zhēng)性以及是否富有效率的重要因素和指標(biāo)。另外，從房地產(chǎn)開發(fā)角度看，房地產(chǎn)商品技術(shù)含量并不十分高，而且小區(qū)規(guī)劃、房型設(shè)計(jì)、外立面風(fēng)格、主打賣點(diǎn)概念等也很容易被競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手所模仿。比如：越來越多的開發(fā)商都熱衷于簡(jiǎn)單的合作方式，即傾向于選擇幾乎相同的合作單位：競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手也選擇同一個(gè)設(shè)計(jì)師，同一個(gè)營銷策劃公司，同一個(gè)銷售代理公司，甚至同一個(gè)承包商，同一個(gè)物業(yè)公司……。特別是國內(nèi)一些房地產(chǎn)的旗艦企業(yè)，如深圳萬科等，在這方面做的還是非常不錯(cuò)的。 產(chǎn)品差別一個(gè)行業(yè)越來越多的差異化產(chǎn)品其實(shí)在一定程度上就標(biāo)志著這個(gè)行業(yè)在走向成熟。從這點(diǎn)出發(fā)，根據(jù)貝恩教授關(guān)于產(chǎn)業(yè)集中度劃分的類型來看，在全國范圍內(nèi)，房地產(chǎn)市場(chǎng)的集中度不夠強(qiáng)，房地產(chǎn)行業(yè)基本上還是屬于原子型的市場(chǎng)，從資源配置方面來看，效率不是非常的高。下表是19932003年我國房地產(chǎn)市場(chǎng)市場(chǎng)集中度與年盈利率情況年份19961997199819992000200120022003CR4%%%%%%%%CR8%%%%%%%%R%%%%%%%15%從上表可以看出，無論是CR4還是CR8其數(shù)值
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