防范我國房地產(chǎn)市場風(fēng)險研究-文庫吧資料
2025-08-02 04:29本頁面
【正文】 平臺、關(guān)聯(lián)企業(yè)等多種途徑進行融資，大量債務(wù)是政府或有債務(wù)和隱性債務(wù)，這些問題導(dǎo)致我們難以測算地方政府債務(wù)的風(fēng)險程度。由于住房抵押貸款和房地產(chǎn)開發(fā)貸款更加透明、清晰、規(guī)范，且有銀行定期或不定期的壓力測試來檢驗其風(fēng)險程度，因此風(fēng)險至少是可見的。從省級數(shù)據(jù)來看，欠發(fā)達省份的債務(wù)余額占地方財政收入比例一般明顯高于東部沿海發(fā)達省份。這一方面是因為地方政府債務(wù)大量用于基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，而東部發(fā)達地區(qū)的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)相對較好，近年的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)投資大量集中在中西部地區(qū)，造成這些地區(qū)負債率較高。根據(jù)權(quán)威機構(gòu)的統(tǒng)計，未來三年到期的貸款占比高達40%。如果將債權(quán)、信托等融資渠道的債務(wù)考慮在內(nèi)，地方政府負債比例會更高。首先是財政代償壓力較大。其次，許多地方政府債務(wù)的抵押物是政府部門或關(guān)聯(lián)企業(yè)所持有的地權(quán)，若地價下降，也會影響地方政府和關(guān)聯(lián)企業(yè)的融資能力以及銀行通過處置抵押物收回資金的能力。首先，大量地方政府債務(wù)以地方財政為擔(dān)保，當(dāng)債務(wù)相關(guān)項目所產(chǎn)生的現(xiàn)金流無法償還債務(wù)時，需要地方政府以財政資金償付。從目前一些銀行的房地產(chǎn)開發(fā)貸款壓力測試的結(jié)果來看，房地產(chǎn)開發(fā)貸款短期面臨的風(fēng)險可控，但風(fēng)險大于住房抵押貸款。目前，房地產(chǎn)開發(fā)貸款的抵押率（即貸款額與抵押地權(quán)和在建工程估價價值之比）一般在70%以下，這意味著理論上，只要地價和在建工程價格下跌幅度不超過30%，即使開發(fā)商無法還款，銀行也可以通過處置抵押物收回資金。房地產(chǎn)開發(fā)貸款的主要風(fēng)險是由于房屋滯銷、房價下跌導(dǎo)致的整體市場風(fēng)險。房地產(chǎn)開發(fā)貸款的第一還款來源是項目未來產(chǎn)生的現(xiàn)金流，項目土地和在建工程則是第二還款來源，如果還款來源仍不足，則可能追加其他抵押物和現(xiàn)金流，并由擔(dān)保方負連帶責(zé)任。除了銀行發(fā)放的房地產(chǎn)開發(fā)貸款，部分信托機構(gòu)也會發(fā)放房地產(chǎn)信托貸款，支持開發(fā)商建設(shè)。房地產(chǎn)開發(fā)貸款主要是指對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)放的用于住宅、商業(yè)用房和土地開發(fā)等房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)的中長期項目貸款。這意味著房價只要稍微下跌，就會有大量的策略性違約出現(xiàn)。美國之所以爆發(fā)次貸危機，直接原因在于住房抵押貸款的首付比例太低。而事實上，個人住房按揭貸款除了用房產(chǎn)抵押外按規(guī)定還應(yīng)由開發(fā)商作為貸款擔(dān)保，如果貸款人違約、房屋拍賣又不足以償還銀行貸款，擔(dān)保人需要承擔(dān)連帶責(zé)任，償還剩余欠款。從銀行的住房抵押貸款至少可以承受房價下跌30%，而不會對貸款安全有顯著影響。以首付比例30%，要使貸款者策略性違約，則意味著房價下跌要明顯超過30%。理論上，只有當(dāng)LTV超過100%時，貸款者才會選擇違約，拒絕償還貸款（即所謂策略性違約）。高的首付比例意味著低的
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