【正文】 的影響不大。因此可以預(yù)見，2005年二手房市場(chǎng)將在我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)中發(fā)揮更加重要的作用，并為我國(guó)建設(shè)和諧社會(huì)做出貢獻(xiàn)。在二、三級(jí)市場(chǎng)聯(lián)動(dòng)下，梯度消費(fèi)格局逐步形成，住房消費(fèi)結(jié)構(gòu)將趨向合理，推進(jìn)住房市場(chǎng)良性循環(huán)。但二手房房源未能充分釋放造成有效供給不足，銀行“惜貸”導(dǎo)致申貸難度大，使二手房市場(chǎng)并未達(dá)到理想程度。拆遷工作即使繼續(xù)進(jìn)行，拆遷量與前幾年占全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)50％左右相比，也將有較大幅度的下降，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)需求將產(chǎn)生重要影響。從房地產(chǎn)業(yè)的層面看，房地產(chǎn)開發(fā)的圈地行為將受到遏制，大盤開發(fā)將逐步不再成為主導(dǎo)模式，中小房地產(chǎn)項(xiàng)目將逐步成為市場(chǎng)主體。這些措施將有助于消除土地供應(yīng)雙軌制造成的不平等，有利于打破土地供應(yīng)的地區(qū)封鎖，形成統(tǒng)一、開放、競(jìng)爭(zhēng)、有序的土地市場(chǎng)，增強(qiáng)市場(chǎng)形成地價(jià)的機(jī)制。建設(shè)項(xiàng)目用地預(yù)審管理將更為嚴(yán)格，低價(jià)土地招商引資的行為將受到遏制。國(guó)土資源部和監(jiān)察部《關(guān)于繼續(xù)開展經(jīng)營(yíng)性土地使用權(quán)招標(biāo)拍賣掛牌出讓情況執(zhí)法監(jiān)察工作的通知》對(duì)土地出讓方式做出的強(qiáng)制性規(guī)定，將使協(xié)議出讓中黑箱操作和官員個(gè)人意志影響土地市場(chǎng)公平、公正的局面改觀，土地市場(chǎng)將趨向公開透明。原有融資渠道的限貸，迫使房地產(chǎn)企業(yè)尋求新的融資方式與渠道，這意味著房地產(chǎn)融資將趨向多元化，例如大型房地產(chǎn)企業(yè)尋求上市融資機(jī)會(huì)等，房地產(chǎn)業(yè)將從項(xiàng)目導(dǎo)向向資金導(dǎo)向轉(zhuǎn)變。2005年房地產(chǎn)投資增速將進(jìn)一步放緩，低于2004年增長(zhǎng)速度，但估計(jì)不會(huì)低于20％。這表明控制投資增長(zhǎng)的任務(wù)仍然緊迫。％，開始超過(guò)1993年的最高水平，以后加速上升，％。參照以往的經(jīng)驗(yàn)，固定資產(chǎn)投資超過(guò)國(guó)民收入的35％就會(huì)出現(xiàn)投資過(guò)熱。2005年房地產(chǎn)業(yè)將在繼續(xù)宏觀調(diào)控的環(huán)境中發(fā)展?！　　?二)2005年房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展趨勢(shì)　　2004年的宏觀調(diào)控取得了一定成效，但經(jīng)濟(jì)運(yùn)行中的突出矛盾和問(wèn)題還沒(méi)有根本解決，制約經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)較快發(fā)展的體制性障礙還沒(méi)有消除，經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展中一些長(zhǎng)期性和深層次的矛盾依然存在?！　?，對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)也帶來(lái)較大影響。在治理整頓過(guò)程中，清查了81962個(gè)新上項(xiàng)目用地，；清理違法占用土地項(xiàng)目7184個(gè)，；對(duì)停建、暫停并限期整改及取消立項(xiàng)的7077個(gè)項(xiàng)目，分別采取了停止辦理用地手續(xù)、停止后續(xù)供地、停止發(fā)放土地證、收回土地等處置措施；查處土地違法案件7萬(wàn)多起，“圈地之風(fēng)”得到遏制。　　經(jīng)過(guò)治理整頓，2004年第一季度國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)的城市分批次建設(shè)用地比2003年平均下降了46％。(5)為消除地方政府干預(yù)土地審批，省以下土地管理部門實(shí)行垂直領(lǐng)導(dǎo)。為貫徹落實(shí)該決定，完善土地供應(yīng)計(jì)劃。(3)國(guó)土資源部、監(jiān)察部聯(lián)合出臺(tái)《關(guān)于繼續(xù)開展經(jīng)營(yíng)性土地使用權(quán)招標(biāo)拍賣掛牌出讓情況執(zhí)法監(jiān)察工作的通知》，要求各地在2004年8月31日后對(duì)全部經(jīng)營(yíng)性土地必須通過(guò)招拍掛出讓，為早在2002年就已發(fā)布、但一直執(zhí)行不力的經(jīng)營(yíng)性土地出讓市場(chǎng)化明確了時(shí)間表，從政策上堵住經(jīng)營(yíng)性土地協(xié)議出讓之路?！　?，規(guī)范土地市場(chǎng)　　繼2003年的“土地風(fēng)暴”之后，更為嚴(yán)格的土地控制政策和措施在2004年相繼實(shí)施：(1)國(guó)務(wù)院辦公廳發(fā)出《關(guān)于深入開展土地市場(chǎng)治理整頓，嚴(yán)格土地管理的緊急通知》，明確提出實(shí)施“三個(gè)暫停”半年，標(biāo)志著土地審批凍結(jié)半年。(4)10月18日銀監(jiān)會(huì)發(fā)布《信托投資公司房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)管理辦法》(征求意見稿)，對(duì)房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)的經(jīng)營(yíng)規(guī)則、監(jiān)督管理、風(fēng)險(xiǎn)控制、處罰等方面作出詳盡規(guī)定。(2)4月27日國(guó)務(wù)院下發(fā)通知，將房地產(chǎn)(不含經(jīng)濟(jì)適用住房項(xiàng)目)開發(fā)項(xiàng)目資本金比例由20％提高到35％以上。　　“銀根”　　2004年金融部門連續(xù)采取措施，加強(qiáng)和改進(jìn)房地產(chǎn)信貸管理，調(diào)整信貸投向。其實(shí)，從2003年下半年開始，政府就陸續(xù)出臺(tái)了加強(qiáng)土地管理、控制信貸過(guò)快增長(zhǎng)的政策，對(duì)房地產(chǎn)投資過(guò)快增長(zhǎng)亮出了黃牌，只是2004年這些措施的實(shí)施力度進(jìn)一步加大而已。為控制房地產(chǎn)行業(yè)過(guò)熱，2004年中央實(shí)施了以“管嚴(yán)土地，看緊信貸”為主的宏觀調(diào)控措施，房地產(chǎn)開發(fā)的兩大命脈——土地和資金均被納入宏觀調(diào)控范圍。當(dāng)然，考察1998年以來(lái)的城鎮(zhèn)居民可支配收入及全國(guó)國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值變化情況，我們應(yīng)當(dāng)審慎地看待當(dāng)前的有效需求，對(duì)房?jī)r(jià)與收入的動(dòng)態(tài)比較關(guān)系保持一定的戒心。建設(shè)部的數(shù)據(jù)顯示，％，長(zhǎng)沙市為16％，寫字樓則高達(dá)40％。城鎮(zhèn)人口每年超過(guò)1000萬(wàn)人的增長(zhǎng)，是支撐商品房銷售量持續(xù)增長(zhǎng)的重要?jiǎng)恿?。二是城?zhèn)化加速，城鎮(zhèn)人口數(shù)量增長(zhǎng)帶動(dòng)商品房需求。1998年以來(lái)，％，％，只有2004年住宅價(jià)格增長(zhǎng)率超過(guò)了城鎮(zhèn)人均收入增長(zhǎng)率?！　　　”M管2003年以來(lái)各界關(guān)于房地產(chǎn)泡沫和房?jī)r(jià)過(guò)高的聲音不絕于耳，但居民的購(gòu)房熱情不減，銷售量持續(xù)大幅增長(zhǎng)表明需求依然旺盛。但是，宏觀調(diào)控的首要目標(biāo)是抑制房地產(chǎn)投資過(guò)快增長(zhǎng)而不是降低房?jī)r(jià)，不能以房?jī)r(jià)走勢(shì)作為判定調(diào)控成效的標(biāo)準(zhǔn)。另外，較高的利潤(rùn)是產(chǎn)業(yè)吸引資本向其流動(dòng)的基本條件之一，更是新的產(chǎn)業(yè)興起和發(fā)展的基礎(chǔ)，房地產(chǎn)業(yè)在我國(guó)起步晚，屬于新興產(chǎn)業(yè)。房地產(chǎn)開發(fā)商利用市場(chǎng)信息的不對(duì)稱有意炒作，經(jīng)媒體放大，進(jìn)一步強(qiáng)化了消費(fèi)者的心理預(yù)期，引起更多人跟風(fēng)。(5)投資和投機(jī)性購(gòu)房拉動(dòng)。二是市場(chǎng)的內(nèi)在決定力量：在較高收入者的需求未基本滿足之前，市場(chǎng)供給的重點(diǎn)不太可能是檔次較低、盈利較差的低價(jià)商品房。這種結(jié)構(gòu)性失衡的原因，一是政府對(duì)經(jīng)濟(jì)適用房投資的減少。(3)新建住宅品質(zhì)(建筑材料品質(zhì)、戶型及配套設(shè)施、小區(qū)環(huán)境的優(yōu)化等)提升導(dǎo)致的房?jī)r(jià)上漲?？梢姡貎r(jià)上漲是當(dāng)前房?jī)r(jià)上漲中的重要因素。其中上海、沈陽(yáng)、杭州、寧波、天津等五個(gè)城市地價(jià)與房?jī)r(jià)雙雙上漲?！　∩唐贩?jī)r(jià)格上漲的主要原因：(1)土地價(jià)格上漲。在住宅中，別墅、高檔公寓1998年為4596元/平方米，2003年下降為4145元/平方米；經(jīng)濟(jì)適用房由1998年的1035元/平方米上升到2003年的1380元/平方米；2004年辦公樓的價(jià)格為5533元/平方米，比1998年5552元/平方米小幅下降，但比2003年增長(zhǎng)1337元；2004年商業(yè)用房的價(jià)格為3966元/平方米，比1998年的3170元/平方米增加796元，其中比2003年增加291元，％?！　　　?004年全國(guó)商品房平均售價(jià)為2714元/平方米，比1998年增加651元，年均增加93元，而2004年比2003年增加355元，遠(yuǎn)大于1998～2003年的年均增量。％，％，％，、?！　匿N售面積與竣工和新開工面積的比較看，1998年商品房銷售面積、房地產(chǎn)竣工面積、。％％，其后逐年上升，％。隨著銷售量的增長(zhǎng)，房地產(chǎn)年銷售額也大幅上漲?！皟鼋Y(jié)半年土地審批”是1997年國(guó)務(wù)院11號(hào)文件以來(lái)國(guó)家第二次采取“暫?！边@種非常措施，但在沒(méi)有消除“占地沖動(dòng)”機(jī)制和建立約束“沖動(dòng)”機(jī)制的情況下，再次出現(xiàn)反彈的可能性并非不再存在。一些地方政府為了短期利益出臺(tái)土地優(yōu)惠政策，以低價(jià)土地招商引資，導(dǎo)致長(zhǎng)期性投資環(huán)境惡化、區(qū)域間的惡性競(jìng)爭(zhēng)和國(guó)家土地資產(chǎn)的流失。土地出讓程序仍欠規(guī)范，缺乏監(jiān)督，如經(jīng)營(yíng)性土地出讓制度還缺少具體的配套操作規(guī)范，有的地方不按規(guī)定或不能及時(shí)公開經(jīng)營(yíng)性土地出讓信息，有的地方在經(jīng)營(yíng)性土地出讓中存在假招標(biāo)、假掛牌、假拍賣或陪標(biāo)、串標(biāo)等問(wèn)題，一些領(lǐng)導(dǎo)干部仍在通過(guò)打招呼、批條子等形式插手經(jīng)營(yíng)性土地出讓等等，致使圈地者仍有空子可鉆。　　盡管2004年中央針對(duì)圈地問(wèn)題出臺(tái)了包括凍結(jié)審批在內(nèi)的一系列政策和措施，但土地控制形勢(shì)依然嚴(yán)峻。針對(duì)拆遷中出現(xiàn)的矛盾，愛貓撲，愛生活總理于3月5日在十屆人大二次會(huì)議上作政府工作報(bào)告時(shí)指出，要抓