【正文】 20 / 20。在這種背景下，許多開發(fā)商也投其所好，紛紛組織樓盤到海外招商，上海甚至出現(xiàn)了只向國外投資者銷售的樓盤。許多歐盟國家的投資者希望通過投資中國房地產(chǎn)達(dá)到保值增值的目的。在國內(nèi)一些大城市，人民幣被低估的事實(shí)吸引外資流入房地產(chǎn)領(lǐng)域，推動(dòng)房?jī)r(jià)飆升。征收物業(yè)稅可以減少房地產(chǎn)開發(fā)所需資金，促進(jìn)存量土地流轉(zhuǎn)；可以穩(wěn)定地方政府土地收入，改變“寅吃卯糧”現(xiàn)象；可以通過稅率調(diào)節(jié)，限制高檔房、大戶型房消費(fèi)，引導(dǎo)中小戶型、中低價(jià)位普通住房建設(shè)與消費(fèi)；同時(shí)，也是促進(jìn)商品房降價(jià)的重要因素。物業(yè)稅又稱為“財(cái)產(chǎn)稅”或“地產(chǎn)稅”，是當(dāng)下財(cái)稅體制改革的一個(gè)熱點(diǎn)。　　(八)加強(qiáng)對(duì)基礎(chǔ)性、制度性問題的研究在我國當(dāng)前的財(cái)稅體制下，來自房地產(chǎn)業(yè)的稅收約占稅收的10％，地方財(cái)政收入增加和經(jīng)濟(jì)發(fā)展對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的依賴程度較大，這也是各級(jí)政府熱衷房地產(chǎn)開發(fā)的根源所在。房地產(chǎn)抵押貸款證券化可以提高銀行房地產(chǎn)消費(fèi)貸款的流動(dòng)性和安全性，降低金融風(fēng)險(xiǎn)，也為投資者提供了一種重要的投資渠道。二是要加快研究產(chǎn)業(yè)基金管理辦法，出臺(tái)產(chǎn)業(yè)基金法，促使蓄勢(shì)已久的房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)基金正式登臺(tái)?！　楸Ｕ戏康禺a(chǎn)開發(fā)的資金來源，優(yōu)化資金結(jié)構(gòu)，降低銀行的金融風(fēng)險(xiǎn)和購房者的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)?！　?七)拓寬融資渠道，優(yōu)化資金結(jié)構(gòu)2003年央行121號(hào)文件頒布以來，提高房地產(chǎn)開發(fā)資金門檻、緊縮房地產(chǎn)開發(fā)貸款等項(xiàng)政策相繼出臺(tái)，造成部分項(xiàng)目開發(fā)遭遇資金瓶頸，也減少了市場(chǎng)供應(yīng)。努力使局部性、結(jié)構(gòu)性問題，現(xiàn)之于萌芽，防之于未發(fā)。市場(chǎng)信息準(zhǔn)確、透明、對(duì)稱、完全，是有效調(diào)控市場(chǎng)的基礎(chǔ)，也是消費(fèi)者理性選擇的重要條件。擴(kuò)大信用系統(tǒng)的覆蓋面和影響力，通過與商品房網(wǎng)上銷售系統(tǒng)的鏈接，使其成為購房者決策的重要參考依據(jù)。二是加大市場(chǎng)整頓的力度，嚴(yán)格開展房地產(chǎn)市場(chǎng)專項(xiàng)整治工作，對(duì)于違規(guī)企業(yè)給予曝光和必要懲處，直至清出?！　≡诋?dāng)前資質(zhì)管理弱化、市場(chǎng)準(zhǔn)入門檻較低、行政管理體制轉(zhuǎn)換的情況下，加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的行業(yè)管理要轉(zhuǎn)變思路?！　?六)整頓房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序，規(guī)范企業(yè)行為中國房地產(chǎn)企業(yè)素質(zhì)較低，虛假廣告、虛假承諾、擅自變更規(guī)劃和房屋結(jié)構(gòu)、房屋質(zhì)量不合格、野蠻拆遷、雇傭黑物業(yè)、惡意拖欠工程款等不法行為時(shí)有發(fā)生。　　對(duì)于當(dāng)前部分城市出現(xiàn)的投機(jī)性購房，可通過限制期房轉(zhuǎn)讓、實(shí)行實(shí)名購房、嚴(yán)格稅收征管等措施加以遏制。并且，投資者對(duì)租金、房?jī)r(jià)、利率更為敏感，會(huì)根據(jù)租金市場(chǎng)的變化調(diào)整自己的投資計(jì)劃。在當(dāng)前股市低速、存款利率較低、物價(jià)上漲幅度較大的情況下，投資房產(chǎn)是一種較為理想的保值、增值投資渠道。因此，要繼續(xù)保護(hù)和鼓勵(lì)改善型的住房消費(fèi)，進(jìn)一步完善住房分配貨幣化，加快住房補(bǔ)貼的發(fā)放，提高居民購房的支付能力?！　?五)保護(hù)合理的住房消費(fèi)，遏制投機(jī)性購房根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的數(shù)據(jù)，與建設(shè)部提出的全面小康階段人均住房建筑面積38平方米的標(biāo)準(zhǔn)相比，還有很大距離?！　⊥七M(jìn)二手房市場(chǎng)建設(shè)，要通過引導(dǎo)居民梯度住房消費(fèi)，改變傳統(tǒng)的“一套房住一輩子”的置業(yè)觀念，擴(kuò)大二手房的市場(chǎng)需求。三是二手房市場(chǎng)的發(fā)育有利于人員自由流動(dòng)，完成人的第二次解放(從“蝸?！弊兂扇?，擴(kuò)大人們自主擇業(yè)的范圍，有利于人力資源要素配置的最優(yōu)化。這對(duì)于穩(wěn)定房?jī)r(jià)，滿足中低收入家庭的住房需求有著重要作用。這一方面是由于中國住房貨幣化改革起步較晚，存量住房質(zhì)量較低；另一方面則是由于各級(jí)政府對(duì)二手房市場(chǎng)的關(guān)注不夠?！　?四)加快二手房市場(chǎng)建設(shè)，引導(dǎo)住房梯度消費(fèi)　　二手房是許多發(fā)達(dá)國家住房供應(yīng)的主體。一方面，合理安排經(jīng)濟(jì)適用住房的建設(shè)規(guī)模，調(diào)整供應(yīng)辦法，盡量采用定向供應(yīng)的辦法，嚴(yán)格控制銷售對(duì)象；在部分條件成熟、普通商品住房供應(yīng)充足、與經(jīng)濟(jì)適用住房?jī)r(jià)格相差不大的地區(qū)，適時(shí)以“補(bǔ)人頭”取代“補(bǔ)磚頭”，通過向低收入人群發(fā)放住房補(bǔ)貼來取代經(jīng)濟(jì)適用住房。成都等城市在進(jìn)行招拍掛時(shí)，對(duì)擬建普通商品房的地塊限定最高售價(jià)，這一做法有利于穩(wěn)定房?jī)r(jià)，增加中低價(jià)位商品住房供給，具有借鑒意義。　　(三)改善供應(yīng)結(jié)構(gòu)，完善住房保障體系解決中低收入家庭住房問題是建立和諧社會(huì)的重要保證。中國城市建設(shè)用地人均指標(biāo)僅100平方米左右，而農(nóng)村居民點(diǎn)人均用地一般在150～200平方米，所以因農(nóng)民進(jìn)城而增加的城市用地與因人口進(jìn)城而減少的農(nóng)村居民點(diǎn)用地存在著后者大于前者的置換關(guān)系。根據(jù)各地實(shí)際情況，在廣泛征求房地產(chǎn)商、購房人和各方面專家意見的基礎(chǔ)上，制定科學(xué)的土地供應(yīng)計(jì)劃，并及時(shí)向社會(huì)發(fā)布，以穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期。　　在新增房地產(chǎn)用地供應(yīng)中，要進(jìn)一步完善土地供應(yīng)辦法，推行經(jīng)營土地出讓招投標(biāo)制，并采用綜合評(píng)標(biāo)的方式，改變一味價(jià)高者得之的慣例，嘗試在掛牌和拍賣中增加規(guī)劃設(shè)計(jì)、商品房售價(jià)等限制性條款來穩(wěn)定商品房?jī)r(jià)格。緊縮“地根”的權(quán)力在中央，而盤活存量用地的責(zé)任主要在地方。　　(二)盤活存量土地，完善土地供應(yīng)辦法在2005年緊縮“地根”政策不會(huì)有大的改變的情況下，盤活存量土地，“擠出”閑置土地的意義尤為重大。針對(duì)2004年中國房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)的潛在供應(yīng)減少，價(jià)格上漲過快的新情況，適時(shí)調(diào)整宏觀調(diào)控的目標(biāo)和手段，將保證市場(chǎng)供應(yīng)，平抑房地產(chǎn)市場(chǎng)，防止供求關(guān)系過大波動(dòng)作為衡量宏觀調(diào)控是否有效的最重要標(biāo)準(zhǔn)。因此，中國房地產(chǎn)市場(chǎng)總體態(tài)勢(shì)是供不應(yīng)求?！　》康禺a(chǎn)業(yè)提供的產(chǎn)品主要是住宅，而住宅既是必需品，又是私人物品，政府對(duì)于房地產(chǎn)業(yè)的管理主要應(yīng)是規(guī)范市場(chǎng)秩序，保護(hù)公平競(jìng)爭(zhēng)，房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)政策的目標(biāo)應(yīng)是促進(jìn)產(chǎn)業(yè)的持續(xù)健康發(fā)展，滿足居民的基本住房需求。判斷當(dāng)前錯(cuò)綜復(fù)雜的房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)，首先要從中國經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展的階段出發(fā)，充分考慮住房貨幣化改革和城市化進(jìn)程等大環(huán)境的影響，選擇正確的研究視角和坐標(biāo)，科學(xué)的、歷史的、發(fā)展的來看待當(dāng)前的房地產(chǎn)市場(chǎng)，而不是簡(jiǎn)單的拿一些指標(biāo)與西方發(fā)達(dá)國家進(jìn)行生硬對(duì)比。　　房地產(chǎn)業(yè)對(duì)于改善廣大城市居民的居住條件，增加就業(yè)，促進(jìn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整和國民經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展有著重要意義。如果說，中國現(xiàn)階段的主要矛盾是落后的社會(huì)生產(chǎn)力同人民群眾日益增長(zhǎng)的物質(zhì)文化需求之間的矛盾，那么，住房就是這一主要矛盾中的重點(diǎn)。2004年北京興起的新產(chǎn)品主義理念集中反映了這種變化跡象，它把京城樓市由注重概念的塑造轉(zhuǎn)移到對(duì)產(chǎn)品品質(zhì)的關(guān)注，尤其是從戶型、規(guī)劃、配套、園林、外立面、可持續(xù)發(fā)展等多個(gè)方面重新認(rèn)識(shí)和定位樓市產(chǎn)品的競(jìng)爭(zhēng)力眾多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)或者主動(dòng)、或者被動(dòng)地受到新產(chǎn)品主義理念的影響，并越來越多地在產(chǎn)品開發(fā)、營銷戰(zhàn)略、后續(xù)服務(wù)等方面做出相應(yīng)改進(jìn)。隨著高收入階層的需求逐步得到滿足，市場(chǎng)重心由高收入者向中低收入者轉(zhuǎn)移，購房者對(duì)于商品房的重視也將回歸到它原有的本質(zhì)，即適于安身居住、功能配套、設(shè)施齊全、高性價(jià)比?！　「拍畛醋鲗⒅饾u失去效力，品牌、質(zhì)量競(jìng)爭(zhēng)將成為競(jìng)爭(zhēng)的主要表現(xiàn)。　　，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)回歸理性過去房地產(chǎn)開發(fā)中最不透明的土地市場(chǎng)將走向陽光化，房地產(chǎn)經(jīng)營環(huán)境進(jìn)一步優(yōu)化，企業(yè)經(jīng)營將走向平等競(jìng)爭(zhēng)，質(zhì)量、品牌和資本競(jìng)爭(zhēng)將成為房地產(chǎn)企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)的基礎(chǔ)。　　從上述對(duì)供求關(guān)系的分析可以判斷，2005年房地產(chǎn)價(jià)格仍將保持上升的趨勢(shì)。2004年全國商品房竣工面積增幅大幅回落，銷售面積增幅大于竣工面積增幅，價(jià)格上升較快，供求關(guān)系偏緊。因此，可以預(yù)測(cè)，隨著我國經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展、城鎮(zhèn)居民人均可支配性收入的增加以及城市化進(jìn)程的推進(jìn)，2005年房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求將在前幾年的基礎(chǔ)上持續(xù)旺盛。在中國當(dāng)前居住水平普遍較低，住房需求呈現(xiàn)很大剛性，房地產(chǎn)市場(chǎng)以首次購房需求和改善型需求為主的背景下，上調(diào)利率、控制二次購房和投機(jī)性購房對(duì)需求量