中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)趨勢(shì)研究概述(參考版)
2025-06-25 05:20本頁(yè)面
【正文】 （文/上海易居房地產(chǎn)研究院）36 / 36。至于2009年,全國(guó)房屋成交量將依然在低位徘徊,但全年成交價(jià)格將比2008年出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)。但我國(guó)的問題是近幾年房?jī)r(jià)漲幅遠(yuǎn)超地發(fā)達(dá)國(guó)家歷史水平,“冒進(jìn)主義”的結(jié)果,必然市場(chǎng)調(diào)整,23年低潮期是必須的。1991年之前,美國(guó)樓市一個(gè)周期是10年左右,而這輪增長(zhǎng),除了2000年受IT泡沫稍有影響外,持續(xù)增長(zhǎng)至2006年,積累了較大的泡沫,2007年明顯破滅,低潮期將長(zhǎng)于以往。經(jīng)驗(yàn)之二,樓市個(gè)具有自身運(yùn)行的規(guī)律。第三個(gè)周期從2002年開始,2007年達(dá)到高點(diǎn)（%）,若按前兩次規(guī)律,20112012年將是谷底。改革開放以來(lái),我國(guó)經(jīng)濟(jì)經(jīng)歷了三個(gè)周期,第一個(gè)周期（19791990年）的高峰出現(xiàn)在1984年（%）,低谷出現(xiàn)在1990年（%）。我們只能依據(jù)經(jīng)驗(yàn)作大致預(yù)測(cè)。這一節(jié)點(diǎn)的到來(lái),也正是全國(guó)或上海房地產(chǎn)市場(chǎng)底部的到來(lái)。而目前,全國(guó)樓市的預(yù)期是向下走的,救市之策絕非“神仙藥”,無(wú)挽狂瀾之力,短期內(nèi)市場(chǎng)不容樂觀。若進(jìn)一步往深處探究,則會(huì)發(fā)現(xiàn)政策顯效的內(nèi)因是市場(chǎng)主體（尤其是買方）的心理預(yù)期發(fā)生改變。反過(guò)來(lái)看,如果一直等到房?jī)r(jià)大跌之后才救市,則市場(chǎng)出現(xiàn)底部時(shí),則房?jī)r(jià)極有可能已出現(xiàn)巨跌——這一點(diǎn)是政府絕不愿看到的。可另外還有一個(gè)事實(shí):即使救市,短期內(nèi)市場(chǎng)也不會(huì)見底,房?jī)r(jià)還將繼續(xù)回落。許多人反對(duì)中央救市的主要依據(jù)是:房?jī)r(jià)還沒降到合理水平。由此證明,在經(jīng)濟(jì)整體下行的市場(chǎng)預(yù)期下,無(wú)論美國(guó)股市,還是中國(guó)股市,都不領(lǐng)“政府救市之情”。9月18日免除印花稅等三政策出臺(tái)后,次日股市立即雄起,一片漲停板。2000年股市泡沫破滅后,道瓊斯指數(shù)用了8年時(shí)間 （2007年10月）達(dá)到史上最高的14000點(diǎn)以上,至今已跌去了近一半。利空與利好同時(shí)存在,那么,今后兩年我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)到底何去何從？不妨先拿股市經(jīng)驗(yàn)做類比。國(guó)內(nèi)方面,目前中央拯救經(jīng)濟(jì)的決心超大,11月“4萬(wàn)億投資計(jì)劃”的出臺(tái),表明國(guó)家促內(nèi)需保增長(zhǎng)的力度將超過(guò)1998年應(yīng)對(duì)亞洲金融危機(jī)的措施,“積極的財(cái)政政策和適度寬松的貨幣政策”也標(biāo)志著持續(xù)五年之久的緊縮型宏觀調(diào)控轉(zhuǎn)變?yōu)閿U(kuò)張型調(diào)控。另一方面是利好因素。國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)下行已成定局,股市、樓市皆低迷,實(shí)體經(jīng)濟(jì)亦萎靡不振,企業(yè)效益下滑。一方面是利空因素。再如,華僑城是專業(yè)的旅游地產(chǎn)開發(fā)商,其獨(dú)特的產(chǎn)品概念使其在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中避免了與其他項(xiàng)目直接競(jìng)爭(zhēng),綜合項(xiàng)目中的住宅亦賣得不錯(cuò)。第四類,綜合類特色產(chǎn)品。其相對(duì)有限的購(gòu)買力決定了在區(qū)位選擇更傾向于近郊,在房型上更為青睞80平方米左右的兩房或90平方米左右的三房。第三類,近郊經(jīng)濟(jì)型房源。位于城市中心、區(qū)域中心或經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)內(nèi)的滿足單身白領(lǐng)居住需求的超小戶型產(chǎn)品,獲得市場(chǎng)追捧。第二類,超小戶型單身公寓。在本輪降價(jià)潮中,萬(wàn)科率先降價(jià),在上海、杭州等多個(gè)城市多盤統(tǒng)一打折促銷,起到良好的效果。從全國(guó)范圍看,萬(wàn)科、恒大、富力、中海、大華、龍湖等知名企業(yè)的部分樓盤在樓市冬天逆市飄紅。第一類,打折力度較大的知名企業(yè)的大盤。萬(wàn)科在第三季度報(bào)告中,甚至公開號(hào)召開發(fā)商降價(jià)促銷。%%左右,即為明證。龍湖MOCO中心,不僅區(qū)位優(yōu)勢(shì)顯著,而且戶型極具特色,小戶型高附加值的產(chǎn)品吸引了一大批客戶。招商江灣城比同質(zhì)樓盤龍湖春森彼岸低開15%,即使每套高達(dá)百萬(wàn)的大宅,開盤當(dāng)日也去化118套。恒大旗下的恒大城、恒大華府均大幅度打折,恒大城開盤當(dāng)日折上折相當(dāng)于83折,之后折扣也高達(dá)9折。而市場(chǎng)也證明了這一點(diǎn)。其實(shí)2008年9月房?jī)r(jià)為4851元,環(huán)比8月已下跌了6%。實(shí)際上按筆者的專題研究結(jié)果,按2007年房?jī)r(jià)計(jì)算,在全國(guó)各大城市中處于偏水平,基本無(wú)泡沫可言。因此,接下來(lái)的一段時(shí)間,雖然重慶樓市也會(huì)隨全國(guó)樓市的大勢(shì)有所下行,但下探的空間并不大,遠(yuǎn)比其它東中部一二線城市樂觀。 從成交量上分析,今年前三季度重慶商品房成交量同比去年減少四成左右,這與全國(guó)諸多城市相似,但與全國(guó)絕大部分城市不同的是,繼去年明顯的供不應(yīng)求之后,今年9個(gè)月份中,居然有7個(gè)月份還是供不應(yīng)求,另有1個(gè)月份供求平衡。這反映出西部城市的房?jī)r(jià)泡沫不大,自住需求可持續(xù)較好,堪稱全國(guó)樓市暴風(fēng)雨中的一個(gè)難能可貴的小小港灣。但這一重大利好并未推動(dòng)重慶樓市飆升,至少效果沒有天津?yàn)I海新區(qū)那么明顯。成交均價(jià)西部各大城市走勢(shì)基本一致,歷月成交均價(jià)呈小幅波動(dòng)振蕩。拿地企業(yè)都以本地中小企業(yè)為主,個(gè)別城市甚至出現(xiàn)了較高的土地流標(biāo)率,且地塊也基本都以底價(jià)成交。西部各省市區(qū)商品房均價(jià)較去年都有不同程度的提升,尤其是四川、甘肅、內(nèi)蒙和重慶四省市區(qū)漲幅均在20%以上。2007年西部地區(qū)商品房銷售面積達(dá)19261萬(wàn)平方米,同比增長(zhǎng)32%,除西藏下降外,其余各省市增幅大都在20%以上。除四川、貴州和西藏有所下降外,其余各省市均為同比增加。前三季度,西部各大城市土地市場(chǎng)成交都比較火爆,地王頻出,開發(fā)商拿地?zé)崆楦邼q,同比增長(zhǎng)了12%。,同比增長(zhǎng)40%。西部地區(qū):成交量下降2040%,房?jī)r(jià)比較穩(wěn)定,下跌空間不大西部地區(qū)整體上較中東部地區(qū)的發(fā)展水平有一定的差距,正處于經(jīng)濟(jì)發(fā)展和城市化進(jìn)程的提速期,房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)初步上升階段。本來(lái)房?jī)r(jià)泡沫并不大,但鬧到最后極有可能不僅使泡沫消失,連泡沫下面的水也會(huì)流掉。政府和企業(yè)必須充分意識(shí)到這一點(diǎn)的危害性。但讓人恐怖的是,供遠(yuǎn)大于求,而開發(fā)商似乎并未充分意識(shí)到其嚴(yán)重后果,尚未全面降價(jià),只有光谷區(qū)域拉開價(jià)格戰(zhàn)的序幕。以2007年全年房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)衡量,與東部一線城市相比,武漢的房?jī)r(jià)收入比并不算高,接近9倍,稍有泡沫。在全國(guó)大中城市中,漲幅較高。但從價(jià)格上觀察,目前房?jī)r(jià)尚未大跌,所以樓市尚未全面“潰堤”。這一懸殊基本上可稱上全國(guó)第一。從供應(yīng)量分析,今年前三季度同比去前三季度略降2%,但成交量卻劇降63%,這一降幅在全國(guó)一二線城市中,屬于最大的,由此可見市場(chǎng)低迷的程度。在此利好推動(dòng)下,東部地區(qū)的一些投資客去年進(jìn)入武漢樓市,對(duì)于推高房?jī)r(jià)起到推波助瀾的作用。典型城市分析:武漢樓市,大幅調(diào)整勢(shì)不可免武漢作為中部崛起的重要城市群,去年至今年上半年,樓市經(jīng)歷了一波快速增長(zhǎng)。但是,城市之間出現(xiàn)分化,今年以來(lái)武漢市場(chǎng)下滑幅度較大,尤其是供大于求情況非常突出。2008年以來(lái),隨著全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)整體性下調(diào),以及國(guó)內(nèi)外宏觀經(jīng)濟(jì)增速下滑,東部地區(qū)也和全國(guó)其
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