2008-2009年中國房地產(chǎn)市場趨勢研究報(bào)告(參考版)
2025-04-17 01:33本頁面
【正文】 （文/上海易居房地產(chǎn)研究院）。至于2009年,全國房屋成交量將依然在低位徘徊,但全年成交價(jià)格將比2008年出現(xiàn)負(fù)增長。但我國的問題是近幾年房價(jià)漲幅遠(yuǎn)超地發(fā)達(dá)國家歷史水平,“冒進(jìn)主義”的結(jié)果,必然市場調(diào)整,23年低潮期是必須的。1991年之前,美國樓市一個(gè)周期是10年左右,而這輪增長,除了2000年受IT泡沫稍有影響外,持續(xù)增長至2006年,積累了較大的泡沫,2007年明顯破滅,低潮期將長于以往。經(jīng)驗(yàn)之二,樓市個(gè)具有自身運(yùn)行的規(guī)律。第三個(gè)周期從2002年開始,2007年達(dá)到高點(diǎn)（%）,若按前兩次規(guī)律,20112012年將是谷底。改革開放以來,我國經(jīng)濟(jì)經(jīng)歷了三個(gè)周期,第一個(gè)周期（19791990年）的高峰出現(xiàn)在1984年（%）,低谷出現(xiàn)在1990年（%）。我們只能依據(jù)經(jīng)驗(yàn)作大致預(yù)測。這一節(jié)點(diǎn)的到來,也正是全國或上海房地產(chǎn)市場底部的到來。然而另一方面,隨著越來越多、越來越強(qiáng)的救市政策出臺(tái),市場預(yù)期會(huì)必然受其影響,慢慢改變,終會(huì)迎來由量變到質(zhì)變的時(shí)間節(jié)點(diǎn)。眾所周知,在資產(chǎn)市場中,“追漲殺跌”的現(xiàn)象一直存在,說明市場預(yù)期是左右市場走勢的核心因素。為什么會(huì)這樣？因?yàn)榻^大部分政策,其效力顯現(xiàn)都需要一個(gè)過程,存在滯后期。目前全國及上海房價(jià)正處于下跌過程中,提前救市,更有可能使房價(jià)在到達(dá)合理位置時(shí),市場同時(shí)也進(jìn)入底部。事實(shí)確也如此。股市的政策底來了,股價(jià)底部卻未見蹤影。奈何只是曇花一現(xiàn),其后依然在低迷中尋找方向,重新跌回2000點(diǎn)以下。中國亦類似,也是從去年10月開始下跌,至今上指跌幅超過70%,比道指更熊大了。今年9月中旬后,以百年金融大佬雷曼兄弟的倒閉為起點(diǎn),美國次債危機(jī)迅速升級(jí)為金融風(fēng)暴,美國政府陸續(xù)做出接管“兩房”和AIG、7000億美元援助計(jì)劃、降息等諸多救市動(dòng)作,但多少有些出人意料的是,一邊是政府步步緊逼地救市,另一邊是股市難以扼制地節(jié)節(jié)敗退。從房地產(chǎn)政策利好分析,10月22日財(cái)政部和央行的相關(guān)文件標(biāo)志著中央救樓市的開始。國際方面,主要國家聯(lián)合救市,有助于抑制金融風(fēng)暴的進(jìn)一步惡化,能夠在一定程度上減輕我國經(jīng)濟(jì)和樓市面臨的外部壓力。在內(nèi)外宏觀經(jīng)濟(jì)雙重負(fù)面影響下,我國房地產(chǎn)市場必然同步下行。國際金融風(fēng)暴繼續(xù)肆虐,世界各國都受到波及,歐美地區(qū)受災(zāi)尤其嚴(yán)重,國內(nèi)經(jīng)濟(jì)亦受其負(fù)面影響,出口下滑,經(jīng)濟(jì)下行,外資撤離。五、今后兩年我國房地產(chǎn)市場走勢預(yù)測未來兩年,我國房地產(chǎn)市場的走勢受兩方面因素的制約和影響。比如,萬達(dá)集團(tuán)以開發(fā)銷品茂等綜合性商業(yè)項(xiàng)目為主,大部分項(xiàng)目是所在城市或區(qū)域內(nèi)的商業(yè)中心和地標(biāo),其配套建設(shè)的住宅產(chǎn)品升值潛力得到了投資者的認(rèn)可。符合此類需求的很多近郊經(jīng)濟(jì)型產(chǎn)品在適當(dāng)?shù)膬r(jià)格優(yōu)惠刺激下都取得了較好的銷售業(yè)績。市場需求主力是那些首次置業(yè)的剛性需求。此類項(xiàng)目大部分都是50平方米以下的一房,甚至是30平方米以下的產(chǎn)品。在市場整體低迷的情況下,剛性需求成為市場銷售的中堅(jiān)力量。,氣勢宏大,而且收效甚佳,短短一周內(nèi)回籠資金近50億元。其中尤其以萬科和恒大為典型代表。知名品牌具有很強(qiáng)的號(hào)召力,而且大盤社區(qū)配套完善,尤其是促銷力度較大,很容易獲得購房人的認(rèn)可。從全國市場來看,近期有四類樓盤取得較好銷售業(yè)績。目前各地?zé)徜N樓盤就具有這樣的特征:名企名盤,打折幅度較大。四、低迷市場中,依然有四類樓盤實(shí)現(xiàn)熱銷即使是在樓市極度低迷的時(shí)候,仍然有一定的成交量,而且這些成交大部分被大盤和名盤所瓜分,知名地產(chǎn)商的明星樓盤的市場占有率明顯超過市場繁榮期。金科云湖天都本月新推房源直接降價(jià),降幅達(dá)9折,銷售情況良好。恒大華府除了97折優(yōu)惠外,還附送1200元/平方米的裝修,大幅降價(jià)吸引到足夠的眼球和潛在購買人群。從項(xiàng)目層面看,一些打折幅度明顯的品牌樓盤依然熱銷。購房者應(yīng)對(duì)重慶樓市抱有信心,奢望大跌是不現(xiàn)實(shí)的。因此,我們認(rèn)為重慶作為直轄市,目前的房價(jià)水平并不算離譜,下跌1520%足矣。從價(jià)格上分析,從2007年上半年4000元左右的水平,持續(xù)上漲到2008年8月的5166元,漲幅約為29%,漲幅在全國范圍內(nèi)屬于中等偏低水平。這對(duì)于穩(wěn)定市場意義重大,正好和供遠(yuǎn)大于求的武漢形成鮮明反差。雖然也受到影響,但風(fēng)浪遠(yuǎn)小于諸多城市。2008年5月,重慶樓市受到汶川大地震的負(fù)面影響,值得關(guān)注的是,目前重慶樓市的形態(tài)要明顯好于其它一二線城市。典型城市分析:重慶樓市,暴風(fēng)雨中的稀有“港灣”與武漢相似,且比武漢更早地年被列入國家戰(zhàn)略,2007年被批為全國統(tǒng)籌城鄉(xiāng)綜合配套改革試驗(yàn)區(qū)。區(qū)域內(nèi)各大城市商品房供應(yīng)量走勢基本一致,即一季度供應(yīng)量大幅下滑,二季度供應(yīng)量雖有回升,但仍達(dá)不到去年的水平。2008年以來,西部各省市土地市場受調(diào)控影響,開發(fā)商資金鏈都比較緊張,成交相對(duì)冷清。旺盛的需求映襯出供應(yīng)稍顯不足,這也一定程度上引致了價(jià)格的上揚(yáng)。西部地區(qū)的銷售市場活躍,量價(jià)齊增。土地開發(fā)面積則大幅增加,同比增長了34%。集中體現(xiàn)在新開工面積和施工面積的大幅增加,分別較去年增長25%和26%,表現(xiàn)出強(qiáng)勁的后續(xù)動(dòng)力。2007年西部地區(qū)12個(gè)省、市、自治區(qū)的房地產(chǎn)投資加大,房地產(chǎn)開發(fā)力度增強(qiáng),施工面積、新開工面積、竣工面積和銷售面積等各項(xiàng)指標(biāo)的增長幅度均超過其他區(qū)域的城市,總體上表現(xiàn)出較為強(qiáng)勁的發(fā)展勢頭。從企業(yè)角度看,降價(jià)回籠資金是關(guān)鍵,否則越等待越危險(xiǎn)。從政府角度看,應(yīng)出臺(tái)更多、更有力度的救市措施,應(yīng)該犧牲更多稅費(fèi)等政府收益,來剌激有效需求,同時(shí)要適當(dāng)維護(hù)市場秩序,避免出現(xiàn)崩盤和地產(chǎn)商之間的惡性競爭。也即說,在嚴(yán)重的滯銷壓力下,武漢樓市很有可能迎來一波快速的價(jià)格下跌,而且將會(huì)以非理性殺跌做為結(jié)局。按今年以來漲幅,房價(jià)還需下跌二成左右。之后持續(xù)下跌,9月商品住宅價(jià)格為4673元,比5月最高點(diǎn)下跌19%。2007年3月商品住宅價(jià)格為3867元,其后一直上漲,到2007年11到達(dá)一個(gè)次高點(diǎn),之后全國樓市調(diào)整的影響下開始下調(diào)和盤整,今天春天有所回暖,價(jià)格重新上漲,直到2008年5月,達(dá)到最高點(diǎn)5791元,相比去年3月,漲幅為50%。如果僅以供求關(guān)系衡量,那么就全國范圍看,武漢樓市危機(jī)四伏。不可避免,出現(xiàn)了嚴(yán)重的供大于求的情況,今年59月,連續(xù)5月個(gè)成交量只有新增供應(yīng)量的三分之一左右。但目前,武漢樓市的形勢卻非常嚴(yán)峻。尤其是去年大“1+8”大武漢城市圈獲批“全國資源節(jié)約型和環(huán)境
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