【正文】 “天意”。 未來(lái) ——“明天會(huì)更好”。 過去 ——“千年等一回”。 進(jìn)市場(chǎng)時(shí)機(jī)和人脈關(guān)系很重要（ 4W理論）。 “激進(jìn)型”還是“保守型”（穩(wěn)健型）？ “資金鏈”長(zhǎng)還是短？（在里還是在外？） 產(chǎn)品的獨(dú)特性和唯一性（別墅、山水）。取決于以下幾個(gè)因因素： 教育、醫(yī)療、商業(yè)配套完善、交通便捷。從新千年開始，上海房?jī)r(jià)平均上漲了 5—6倍，期間沒有象樣的盤整，積累了大量的獲利盤，房?jī)r(jià)猶如“海鮮價(jià)”（時(shí)價(jià)）， 瘋狂和風(fēng)險(xiǎn)共生！ 09年房?jī)r(jià)不跌，就不是買房好時(shí)機(jī)！現(xiàn)金為王！ “提高警惕，保衛(wèi)口袋”！ 樓市沒有救市主！樓市沒有解放軍！樓市更沒有“雷鋒叔叔”！在經(jīng)濟(jì)下行期， 保住財(cái)富顯得更為重要！不虧就是專家！（巴菲特10月虧 160億美元）。 2023年后期或 2023年或許有機(jī)會(huì)（那時(shí)上海的經(jīng)濟(jì)適用房會(huì)面世），稀釋需求。 樓市的供需影響房?jī)r(jià)。 樓市“擊鼓傳花”孕育風(fēng)險(xiǎn)。 投資樓市沒有 20%以上的收益不算成功，巨額的投資本身就有巨大機(jī)會(huì)成本，況且流動(dòng)性差。對(duì)虛假?gòu)V告和虛假承諾要謹(jǐn)慎鑒別、要有法律意識(shí)，貨比三家很重要！要謹(jǐn)防樓市“黑嘴”（聽信股市“黑嘴”，教訓(xùn)十分殘痛），警惕少數(shù)樓市不良“莊家”“拔高出貨”，以免導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)、精神雙重?fù)p失。 “物權(quán)法” 07年 10月 1日實(shí)施，對(duì)保障動(dòng)遷戶和合法權(quán)益有利。 不建議成為“房奴”而影響生活質(zhì)量。首先也是最重要的是充分考慮未來(lái)收入（資金鏈）、支出增長(zhǎng)變化，要充分考慮未來(lái)就業(yè)的趨勢(shì)，要獨(dú)立思考、樹立梯度消費(fèi)觀念。 廣大中低工薪階層（改善型）的資金鏈相對(duì)脆弱，買房應(yīng)量力而行、量入為出，先小后大，先舊后新，切忌沖動(dòng)、趕時(shí)髦。 中國(guó)房地產(chǎn)集“萬(wàn)般寵愛”于一身（托市裸秀大賽），完全不理會(huì)世界經(jīng)濟(jì)危機(jī)。 各人的經(jīng)濟(jì)實(shí)力、心理承受能力及理財(cái)觀念不同，選擇也有多種方式！ 樓市“高位放量”到“高位縮量”，短期頂部特征明顯，說(shuō)明多空雙方意見分歧加大。 第六部分 廣大消費(fèi)者的對(duì)策 中國(guó)房地產(chǎn)是個(gè)“政策市”、“政府市”、“富人市” 。 1— 11月末 ， 全國(guó)商品房空置面積 ，同比增長(zhǎng) %， 增幅比 1— 10月提高 點(diǎn) 。 1— 11月全國(guó)商品房銷售面積 ， 同比下降 %， 其中商品住宅銷售下降 %。 08年 8月 24日萬(wàn)科金色雅筑退房團(tuán) 11月 70個(gè)大中城市房屋銷售價(jià)格同比上漲 %，漲幅比 10月份低 ， 環(huán)比下降 %。 許多年以來(lái)中國(guó)樓市大起不落積累了大量的 “ 獲利盤 ” ， 同時(shí) ， 樓市有效需求 （ 有支付能力需求 ） 進(jìn)一步枯竭 ， 這是中國(guó)樓市和中國(guó)經(jīng)濟(jì)的 “ 隱型炸彈 ” ， 一旦美元停止貶值 ， 樓市資金大規(guī)模流出 ， 劇烈波動(dòng)將不可避免； 開發(fā)商資金鏈出現(xiàn)緊張 ， 降價(jià)銷售已成為必然 ； 作為暴利行業(yè)之首的房地產(chǎn)業(yè)存在房?jī)r(jià)向下的巨大空間 （ 100%） ； 經(jīng)濟(jì)的系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn) （ 股市暴跌 ， 結(jié)構(gòu)性 、 體制性通貨膨脹 ） 形勢(shì)嚴(yán)峻 。 經(jīng)適房 、 “ 90、 70”（ 90平方米房占開發(fā)量 70%） ， 今年起 ， 上海 5年里將每年建設(shè) 400萬(wàn)平方米 、 共計(jì) 2023萬(wàn)平方米 、 30萬(wàn)套的經(jīng)濟(jì)適用房 ， 首批 160萬(wàn)平方米以在三季度開工由此消費(fèi)者對(duì)樓市 “ 只升不降 ” 的預(yù)期會(huì)有所改變 。 尤其是二手房供應(yīng)將進(jìn)一步放大 （ 約有 8000萬(wàn) 1億平方米 ） ， 房?jī)r(jià)下行的可能性增加 。 “ 擠出效應(yīng) ” 。 當(dāng)前全國(guó)各地要堅(jiān)決貫徹中央的宏觀調(diào)控政策，以“全面、協(xié)調(diào)、可持續(xù)的發(fā)展觀”為指導(dǎo)，樹立正確的政績(jī)觀，全面構(gòu)建資源節(jié)約型、產(chǎn)業(yè)集約型和諧社會(huì)，運(yùn)用經(jīng)濟(jì)、法律、行政等各種調(diào)控手段進(jìn)行系統(tǒng)調(diào)控，努力管好土地（結(jié)構(gòu)和存量）和信貸（收緊銀根）兩個(gè)重要環(huán)節(jié)，實(shí)現(xiàn)我國(guó)經(jīng)濟(jì)（包括房地產(chǎn)）適當(dāng)軟著陸和“微調(diào)” (主動(dòng)盤整），這是明智、必要、可行和無(wú)礙大局的，這樣的發(fā)展更扎實(shí)、持久，更符合國(guó)家、老百姓的根本利益和長(zhǎng)期利益。 因此，怎樣走好“科教興國(guó)”這“華山天險(xiǎn)一條路”籍以優(yōu)化我國(guó)的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)？怎樣以“信息化來(lái)帶動(dòng)和促進(jìn)工業(yè)化”？怎樣提高產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的能級(jí)以及實(shí)現(xiàn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的升級(jí)？已顯得迫在眉睫。中國(guó)當(dāng)前 GDP增長(zhǎng)對(duì)房地產(chǎn)依賴過高，其明顯地帶動(dòng)了固定資產(chǎn)投資的增長(zhǎng)，擴(kuò)大了投資的乘數(shù)效應(yīng)?！皼]有規(guī)矩，難成方圓”。 加強(qiáng)法律建設(shè)，確保經(jīng)濟(jì)健康發(fā)展 市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)本質(zhì)上法制經(jīng)濟(jì)。 對(duì)轉(zhuǎn)讓土地所獲得的收益，要控制其收益的比例并通過稅收等形式收取一定的級(jí)差收益，防止因炒賣土地而導(dǎo)致的不合理“暴富”，防止國(guó)有資產(chǎn)的流失，防止房?jī)r(jià)和經(jīng)濟(jì)的大起大落。真正意義上的土地“招標(biāo)拍賣”制度還有較長(zhǎng)的一段路要走，但我們希望它盡快到來(lái)，因?yàn)樗屛覀兙玫攘耍@是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的呼喚。 “夾心層” — 有限產(chǎn)權(quán)的“限價(jià)房”、租賃房。 建議建立政府住宅基金（土地出讓金 10%），擴(kuò)大廉租屋和經(jīng)濟(jì)適用房的比例（ 50、 60平方米） ， 盡量增加實(shí)物動(dòng)遷，今后各級(jí)政府要真正樹立“以人為本”的、可持續(xù)發(fā)展觀和正確的政績(jī)觀，從各種渠道、調(diào)動(dòng)各種財(cái)政資源。 各國(guó)的住房建設(shè)在市場(chǎng)配置同時(shí)必須要借助政府的力量來(lái)保護(hù)弱勢(shì)群體基本居住要求，這是經(jīng)濟(jì)、社會(huì)“協(xié)調(diào)、全面、可持續(xù)和穩(wěn)定發(fā)展”的內(nèi)在要求和必要保證，也是以人為本和“三個(gè)代表”的內(nèi)在要求。 “斗地主” 有法律依據(jù)（碧桂園屯地 4500萬(wàn)平方米，萬(wàn)科 06年 1851萬(wàn)平方米，）。 據(jù)統(tǒng)計(jì)，截至 2023年上半年， １３年來(lái)全國(guó)累計(jì)收取的土地出讓金已達(dá)６ 000多億元。 改革開放以來(lái) ， 我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的興起 、城市化進(jìn)程的加快和國(guó)民經(jīng)濟(jì)的持續(xù)快速發(fā)展成就 ， 都無(wú)不與我國(guó)的土地使用制度改革和土地資產(chǎn)的運(yùn)作有關(guān) 。 “土地是財(cái)富之母 ”。 要經(jīng)得起時(shí)間、歷史和人民的檢驗(yàn)。 我國(guó)要徹底轉(zhuǎn)變經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)方式，走經(jīng)濟(jì)持續(xù)發(fā)展、資源永續(xù)利用、環(huán)境不斷改善、生態(tài)良性循環(huán)的發(fā)展新路。 “ 世界城市是將來(lái)式 ”（ 182個(gè)城市要建 ‘ 國(guó)際化大都市 ’ ， 占 667個(gè)城市的 27%， ‘ 例外論 ’ 、 GDP作祟 ） ， 不能透支未來(lái) ，這一輪中央宏觀調(diào)控高屋建瓴 、 非常及時(shí)和必要 。 我們從現(xiàn)在起就統(tǒng)籌規(guī)劃 、 從長(zhǎng)計(jì)議 。 中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展 、 人口膨脹 、 資源短缺的矛盾必將異常尖銳 。 對(duì)國(guó)內(nèi)外樓市投資投機(jī)客（二套以上）必須采取系統(tǒng)的限制政策，抑制被放大的過度需求，具體包括信貸（提高首付、縮短年限、拒貸）、稅收（增加契稅、征收增值稅）、升息（改變?nèi)嗣駧咆?fù)利率，當(dāng)前要提高國(guó)內(nèi)外幣存貸利率和房貸利率、防止外資套利）及嚴(yán)厲打擊中介哄抬房?jī)r(jià)、亂收費(fèi)等政策。 房產(chǎn)輿論 — “ 回暖 ” ？！ “ 漲幅趨緩 ” ？！ 這一輪的投資過熱是誰(shuí)惹的禍？是GDP？還是地方政府？誰(shuí)要為不可持續(xù)的增長(zhǎng)埋單 ？ 除了用經(jīng)濟(jì)的手段以外，在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)不成熟的情況下，我認(rèn)為更重要的是要從制度和法律上來(lái)制止地方政府對(duì)投資的沖動(dòng) ，否則，“躲”過一陣子，很可能“死灰復(fù)燃”，很可能又進(jìn)入“一統(tǒng)就死、一死就放、一放就亂、一亂又統(tǒng)”的傳統(tǒng)計(jì)劃經(jīng)濟(jì)“怪圈” ，必須要有足夠警惕。 我們要理論聯(lián)系實(shí)際 ， 同時(shí)堅(jiān)持 “ 雙百方針 ” ， 呼吁地方政府給理論一定的空間 ， 給理論研究以 “ 制度保障 ” 。 經(jīng)濟(jì)發(fā)展、房地產(chǎn)發(fā)展呼喚系統(tǒng)性、前瞻性、經(jīng)濟(jì)學(xué)的理性思考，經(jīng)濟(jì)的發(fā)展不需要“說(shuō)教型”、“廣告型”、“解釋型”、“隔靴搔癢型”、“事后諸葛亮型”、“隨風(fēng)型”、“不倒翁型”、“秋后摘桃型”的“評(píng)論家”。 哲學(xué)社會(huì)科學(xué)研究的體制、機(jī)制和環(huán)境還需進(jìn)一步的改革和完善，這已顯得刻不容緩，必須引起方方面面的高度注視。 樓市和經(jīng)濟(jì)