【正文】 FAITH。IBYOFFULFILLMENTSEEKONETHATTHECHERISHESGOODVISIONMEANFAITH至今年 3月份，逐步從低谷走出，價(jià)量齊升，房地產(chǎn)業(yè)率先復(fù)蘇。然后，隨著 2023年奧運(yùn)會(huì)這個(gè)東風(fēng)的作用，中國(guó)新的一輪房地產(chǎn)，在把頭部轉(zhuǎn)化為底部以后，又有一波上揚(yáng)。 　　 中國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格的走勢(shì)， 1998年開始起到的房地產(chǎn)市場(chǎng)到 2023年，這一輪的上揚(yáng)達(dá)到高峰。 　　 2023年的宏觀調(diào)控主要特征是以調(diào)整房地產(chǎn)產(chǎn)品結(jié)構(gòu)為主。 2023年中央進(jìn)一步加大宏觀調(diào)控力度，主要特征是供給與需求雙向調(diào)控，以調(diào)控需求為主。 2023年到達(dá)高峰，暴露出房?jī)r(jià)過高、結(jié)構(gòu)不合理的問題，導(dǎo)致嚴(yán)重的社會(huì)矛盾，房地產(chǎn)業(yè)成為社會(huì)關(guān)注的焦點(diǎn)。但是在這時(shí)候取消了這些管制，為后來開發(fā)商漲價(jià)提供可能，這以后開發(fā)商自己喜歡怎么定就怎么定，開始亂漲價(jià)。不斷地降低利率，還有按揭門檻降低，當(dāng)時(shí)首付只要 30％、 20％，有的銀行甚至提出零首付。這政策的第一效應(yīng)就是 “ 趕末班車 ”—— 凡是有錢的單位紛紛購(gòu)買現(xiàn)房，把當(dāng)時(shí)市場(chǎng)上所有當(dāng)時(shí)賣不掉的現(xiàn)房一掃而空。主要一個(gè)是取消福利分房，也就是意味著所人們要取得住房，都要到市場(chǎng)上去買房。 1998年對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)來說是關(guān)鍵之年，分水嶺就是上半年和下半年，很多開發(fā)商在1998年上半年都熬不下去了，把土地紛紛賣掉退出市場(chǎng)。于是朱镕基總理一聲令下：停止銀行貸款。于是他就吹響了中國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)的號(hào)角，由沿海城市一帶開始展開，特別是在海南、北海、廣州、深圳等這些大城市，但時(shí)間不長(zhǎng)，由于海南的房地產(chǎn)市場(chǎng)形成了嚴(yán)重的泡沫。由于當(dāng)時(shí)搞試點(diǎn)比較成功，后來就小范圍的開始試點(diǎn)開發(fā)。在這以前，國(guó)內(nèi)只有房地產(chǎn)開發(fā)，沒有商品房開發(fā)。 10月份同比漲幅回落的城市有 59個(gè)，價(jià)格下降的城市有 2個(gè)； 11月份漲幅回落的城市有 61個(gè)，價(jià)格下降的城市有 4個(gè)； 12月份漲幅回落的城市有 55個(gè)，價(jià)格下降的城市有 9個(gè)。 10月份新建商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比下降的城市有 34個(gè)， 11月份有49個(gè)， 12月份有 52個(gè)。 2023年，在國(guó)家一系列宏觀調(diào)控政策影響下，商品房銷售價(jià)格持續(xù)快速上漲勢(shì)頭得到有效遏制。平均每畝地成交價(jià)款為 225萬元，比上年減少 11萬元。平均每畝地成交價(jià)款為 131萬元，比上年減少 6萬元。 2023年，受市場(chǎng)銷售低迷影響，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)拿地積極性明顯降溫，土地出讓 “ 流拍 ” 現(xiàn)象頻現(xiàn)，價(jià)格下降。中小戶型銷售比重加大，說明商品住宅正在向經(jīng)濟(jì)型、實(shí)用型和消費(fèi)型的合理方向轉(zhuǎn)變。北京、上海、廣州等一線城市商品房銷售均比上年下降。 第二，市場(chǎng)銷售明顯降溫，中小戶型銷售比重加大。 第一，住房供給穩(wěn)步增加，結(jié)構(gòu)得到改善。一方面通過 “ 限購(gòu) ” 、 “ 限價(jià) ” 、 “ 限貸 ” 及房地產(chǎn)稅制改革等措施，抑制投機(jī)投資性需求；另一方面通過加大保障性住房建設(shè)，加大閑置土地的清理等措施增加住房供給。所有這些現(xiàn)象隨著城市化高鐵時(shí)代到來之后，對(duì)未來消費(fèi)預(yù)期透支，透支過度則無法持久，中小開發(fā)商將洗牌出局。 上述事實(shí)并未全部成為現(xiàn)實(shí)，房地產(chǎn)市場(chǎng)在一步步轉(zhuǎn)變的過程，甚至?xí)霈F(xiàn)較大的反復(fù)。房產(chǎn)稅關(guān)鍵在于增加投資者的持有成本，改變投資者對(duì)未來的收益預(yù)期，一旦未來投資收益無法趕上房?jī)r(jià)、房貸、稅費(fèi)等重置成本，投資者將不得不拋售物業(yè)。 第三，房產(chǎn)稅的壓力揮之不去。未來中國(guó)的商品房市場(chǎng)與保障房市場(chǎng)將有所區(qū)隔，高收入人群與低收入人群在一個(gè)市場(chǎng)中刨食的情況不再發(fā)生。2023年出臺(tái)的三大房地產(chǎn)政策，預(yù)示了房地產(chǎn)新時(shí)代的到來。2023年 9月 “ 新五條 ” 發(fā)布，拉開了第二輪調(diào)控的大幕。 2023年 8月，國(guó)土部和住建部聯(lián)合下發(fā)了《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)用地和建設(shè)管理調(diào)控的通知》，進(jìn)一步對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行調(diào)控，促進(jìn)房?jī)r(jià)的合理調(diào)整。 2023年房地產(chǎn)市場(chǎng)政策 2023年 1月，國(guó)務(wù)院發(fā)布《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》（簡(jiǎn)稱 “ 國(guó)十一條 ” ）?！　∷囊^續(xù)大規(guī)模推進(jìn)保障性安居工程建設(shè)。繼續(xù)整頓房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序，加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)測(cè)，完善土地招拍掛和商品房預(yù)售等制度。加大差別化信貸政策執(zhí)行力度，切實(shí)防范各類住房按揭貸款風(fēng)險(xiǎn)。在保證質(zhì)量前提下，加快普通商品住房建設(shè)。國(guó)四條具體如下：　 一要增加普通商品住房的有效供給?！?國(guó)四條 ” 2023年 12月 14日溫家寶總理主持召開國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議上，就促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展提出增加供給、抑制投機(jī)、加強(qiáng)監(jiān)管、推進(jìn)保障房建設(shè)等四大舉措。而旁邊的某小樓盤均價(jià)也在 3300元左右。 隨后 4至 7月份，保定各大小樓盤及二手房交易均呈現(xiàn) “ 陽春 ” 一樣的行情。 失望之余，王先生也是一肚子狐疑：目前二期拆遷尚未完成，何時(shí)開工還是個(gè)未知數(shù)，何況目前房?jī)r(jià)都未定，一室房子交訂金一萬，二室訂金兩萬、三室訂金三萬，這樣的硬門檻當(dāng)前，難 道圖紙上的房子就這么搶手嗎？ 王先生向某售樓小姐拋出數(shù)個(gè) “ 這可能嗎 ” 對(duì)方也感到不可思議，在一切還是未知數(shù)的情況下，房子被搶購(gòu)一空，聽起來似乎是個(gè)不可能完成的任務(wù)。可沒想到，這個(gè)口頭協(xié)議極為脆弱地就被蜂擁而至的人群擊潰了。? 火爆的開盤場(chǎng)面 8月 8日上午，某小區(qū)二期開盤銷售，場(chǎng)面十分火爆。國(guó)務(wù)院還表示，支持合理融資求，加大對(duì)中低價(jià)位、中小套型普通商品住房建設(shè)特別是在建項(xiàng)目的信貸支持，對(duì)有實(shí)力有信譽(yù)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)兼并重組提供融資和相關(guān)金融服務(wù)。 第四：取消城市房地產(chǎn)稅 城市房地產(chǎn)稅的取消，直接降低了開發(fā)商的成本。 ” 第三：購(gòu)房超兩年轉(zhuǎn)讓免征營(yíng)業(yè)稅 對(duì)住房轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)營(yíng)業(yè)稅暫定一年實(shí)行減免政策。　對(duì)于樓市來說，三率齊降更是利好，由于三率齊降將會(huì)減輕購(gòu)房者的成本以及給房企的資金面壓力減壓，對(duì)于樓市成交量回暖，起著十分重要的作用。小故事： 2023年政府 “ 救市 ” 第一：百日內(nèi)五次降息 四個(gè)月，連續(xù)五次降息，這是前所未有的。 11月 19日，大盤股指上升，深圳最有名的各大房地產(chǎn)股卻表現(xiàn)慘淡 —— 萬科 A股大跌、金地集團(tuán)大跌、華僑城大跌、深圳招商地產(chǎn)跌停！2023年 12月，國(guó)務(wù)院發(fā)布《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的諾干意見》，鼓勵(lì)普通商品房住房消費(fèi)，政府采取一系列的措施開始拯救房地產(chǎn)市場(chǎng)。 11月 18日，深圳全市新房?jī)H成交68套。另一位不愿透露姓名的中天員工則向媒體透露： “ 實(shí)際可能遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于此數(shù)，如今公司內(nèi)部調(diào)查的數(shù)目就接近 。根據(jù)深圳警方接到的有關(guān)中天置業(yè)詐騙的報(bào)案，涉案金額達(dá) 2600余萬元。 2023年，白手起家的中天置業(yè)法人代表、總裁蔣飛從 5家店鋪開始，在短短 3年內(nèi)擴(kuò)至150余家門店，擴(kuò)張觸角伸入華東、華南、華西、華北各地，員工逾 2023人，成為盛極一時(shí)的 “ 全國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)百?gòu)?qiáng)企業(yè) ” 。 ” 一位業(yè)內(nèi)人士如此評(píng)價(jià) “ 中天事件 ” 。中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)面臨命運(yùn)轉(zhuǎn)折的具標(biāo)志性事件。2023年全球金融危機(jī)爆發(fā)，中國(guó)房地產(chǎn)進(jìn)入嚴(yán)寒期。 但到年末，受到國(guó)家政策和樓市成交量萎縮等原因影響?！? 最終，在總價(jià)達(dá)到 ，樓面地價(jià)高達(dá) 6077元 /平方米時(shí)，萬科放棄了競(jìng)拍，中信康泰一舉搶下了東莞城區(qū)市場(chǎng)地王的 “ 頭把交椅 ” 。此時(shí)價(jià)格已經(jīng)處于相當(dāng)高位，兩位競(jìng)價(jià)對(duì)手卻絲毫沒有放松跟進(jìn)的步伐，競(jìng)爭(zhēng)依舊激烈。望著不斷攀升的喊價(jià)，一些競(jìng)價(jià)代表無奈的選擇了放棄，伴著嘆息聲轉(zhuǎn)而成為觀望者。應(yīng)價(jià)聲開始此起彼伏，地塊總價(jià)也很快突破 6億、 8億、 9億，報(bào)價(jià)增幅也從最初的 200萬元，逐漸增加到400萬元、 500萬元、 600萬元。地點(diǎn)依舊是土地交易中心，要競(jìng)買的土地，位于南城西平村，由東二路兩側(cè)的兩塊宗地組成，占地總面積達(dá) 83289平方米。 2023年，地王頻現(xiàn) 。 9月 27日發(fā)布的《中國(guó)銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會(huì)關(guān)于加強(qiáng)商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的通知》中規(guī)定，對(duì)購(gòu)買首套自住房且套型建筑面積在 90平方米以下的，貸款首付款比例不得低于 20%；對(duì)購(gòu)買首套自住房且套型建筑面積在 90平方米以上的，貸款首付款比例不得低于 30%；對(duì)已利用貸款購(gòu)買住房，又申請(qǐng)購(gòu)買第二套（含）以上住房的，貸款首付款比例不得低于 40%，貸款利率不得低于中國(guó)人民銀行公布的同期同檔次基準(zhǔn)利率的 。 2023年，央行與銀監(jiān)會(huì)聯(lián)合下發(fā)《關(guān)于加強(qiáng)商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的通知》，規(guī)定：提高首付和利率。很多按揭買房的人自稱為 “ 蝸牛 ” 一族，不敢輕易換工作，不敢娛樂、旅游，害怕銀行漲息，擔(dān)心生病、失業(yè)，更沒時(shí)間好好享受生活。而據(jù)焦點(diǎn)房地產(chǎn)網(wǎng)的一項(xiàng)最新調(diào)查，我國(guó) %的人月供占到了收入的 50%以上，成為名副其實(shí)的 “ 房奴 ” 。購(gòu)房影響到自己教育支出、醫(yī)藥費(fèi)支出和撫養(yǎng)老人等，使得家庭生活質(zhì)量下降，甚至讓人感到奴役般的壓抑。? “房奴 “成為流行詞，折射出高房?jī)r(jià)下的民生艱難，也反映了一部分人住房消費(fèi)的非理性。 一位業(yè)內(nèi)人士坦言， “ 隨著中西部省區(qū)和內(nèi)陸地區(qū)二線城市房?jī)r(jià)增長(zhǎng)，國(guó)際資本正迅速流向這些地區(qū)，期待著新的獲利空間。 “ 雖然投資區(qū)域仍將主要集中在一線城市，但更多外資可能會(huì)采用與本地發(fā)展商合作的方式進(jìn)入二線城市。外資投行大鱷逆流而上，除傳統(tǒng)青睞的寫字樓外，開始 “ 通吃 ” 住宅和商鋪各類物業(yè)，投資種類日益多元化。 戴德梁行提供的數(shù)據(jù)顯示： 2023年，海外機(jī)構(gòu)投資者在上海投資房地產(chǎn)的總成交價(jià)值約 65億元人民幣，總成交面積約 32萬平方米，而 2023年這兩個(gè)數(shù)字均已破百。2023年 12月 中國(guó)金融業(yè)全面開放外資、熱錢涌入小故事： 2023年外資加速涌入上海樓市 在 “ 限外 ” 的大背景下，外資投資中國(guó)地產(chǎn)的熱情依然不減。 房產(chǎn)新政威力初顯， 6月 1日起炒房客在二手房市場(chǎng)已經(jīng)難覓身影。據(jù)報(bào)道，各地均出現(xiàn)了披星戴月排隊(duì)辦過戶的場(chǎng)景。這無疑增加炒房的稅控門檻。? “國(guó)六條 “提出，嚴(yán)重打擊了 “炒房客 ” “國(guó)六條 ”出臺(tái)后，炒房客們逃得最快。2023年的宏觀調(diào)控主要特征是以調(diào)整房地產(chǎn)產(chǎn)品結(jié)構(gòu)為主。七、積極貫徹調(diào)控住房供求的各項(xiàng)政策措施 。五、正確引導(dǎo)居民合理消費(fèi)需求 。三、大力調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)，調(diào)整用地供應(yīng)結(jié)構(gòu)，增加普通商品房和經(jīng)濟(jì)住房土地供應(yīng)，并督促建設(shè) 。 主要內(nèi)容 ：一、高度重視穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格 。是繼 2023年 10月 29日中國(guó)人民銀行上調(diào)金融機(jī)構(gòu)存貸款基準(zhǔn)利率后不到 5個(gè)月，個(gè)人住房貸款利率再次上調(diào)。2023年中央進(jìn)一步加大宏觀調(diào)控力度，主要特征是供給與需求雙向調(diào)控，以調(diào)控需求為主。對(duì)于土地的一些清理整頓舉措，讓原本比較混亂的土地市場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)態(tài)勢(shì)趨于有序，是土地市場(chǎng)走向規(guī)范的重要標(biāo)志，同時(shí)也是房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)走向成熟的重要標(biāo)志。據(jù)權(quán)威統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，在全國(guó)省級(jí)以上 900多家開發(fā)區(qū)中，國(guó)家批準(zhǔn)規(guī)劃了近 3000萬畝地，已經(jīng)開發(fā)的僅占規(guī)劃總面積的 13． 5％，近 2600萬畝土地閑置荒蕪。因?yàn)?，此次土地整治工作，是近年來政府采取的最?qiáng)硬的一次土地整治工作。 有許多人士想不明白，目前我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中占據(jù)了很大比重，國(guó)家為何還頻頻對(duì)房地產(chǎn)業(yè)施壓，特別是土地和房地產(chǎn)金融更是施加了高壓政策。 8月 31日，即是協(xié)議出讓經(jīng)營(yíng)性國(guó)有土地使用權(quán)的最后期限。2023年中央政府以歷史遺留問題為由，對(duì)采用協(xié)議方式出讓經(jīng)營(yíng)性土地使用權(quán)的行為嚴(yán)查，被業(yè)界稱之為 “ 大限 ”? 這是中央政府從土地供給上抑制房地產(chǎn)過熱的又一舉措。2023年 房地產(chǎn)發(fā)展 到達(dá)高峰， 也暴露出房?jī)r(jià)過高、結(jié)構(gòu)不合理的問題，導(dǎo)致嚴(yán)重的社會(huì)矛盾房地產(chǎn)業(yè)成為社會(huì)關(guān)注的焦點(diǎn)。疫情暴發(fā)的 4月份到 5月份上旬，房產(chǎn)市場(chǎng)受 SARS的影響，會(huì)對(duì)約 4成的潛在客戶造成延遲消費(fèi)的影響，但綜合考慮房產(chǎn)市場(chǎng)的供求狀況，對(duì)房產(chǎn)市場(chǎng)整體影響約在 2成左右。 明略市場(chǎng)策劃公司的研究人員認(rèn)為，對(duì)現(xiàn)階段大多數(shù)家庭來說 房子 還是大宗消費(fèi)品，SARS更加使人們風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)增強(qiáng)，合理安排購(gòu)房貸款的組合、增強(qiáng)抗風(fēng)險(xiǎn)能力逐漸進(jìn)入了消費(fèi)者購(gòu)房決策的范疇。? 一場(chǎng)突如其來的 “ 非典 ” 讓整個(gè)中國(guó)沉浸在恐懼之中，人們不敢上街，更別說去買房了。2023年 8月，由于 “ 非典 ” 的緣故，國(guó)務(wù)院頒布《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序健康發(fā)展的通知》將房地產(chǎn)定性為 “ 促進(jìn)消費(fèi)，擴(kuò)大內(nèi)需 ” 的支柱產(chǎn)業(yè)。2023年 6月，央行印發(fā)《中國(guó)人民銀行關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理的通知》（ 121號(hào)文）收緊了信貸閘門，給房地產(chǎn)市場(chǎng)降溫，擠壓房地產(chǎn)泡沫。國(guó)家有關(guān)部門明確提出，住宅建設(shè)必須改變目前存在的面向高收入階層、賺取高額利潤(rùn)的開發(fā)傾向，應(yīng)定位于中低收入居民，體現(xiàn)最廣大人民群眾的根本利益。拉開了新一輪宏觀調(diào)控的序幕。? 國(guó)家發(fā)布《關(guān)于整頓和規(guī)范房地