【正文】 附表一：2001年房地產(chǎn)上市公司主要指標(biāo)一覽表股票代碼股票簡(jiǎn)稱2001年度每股收益[元]2001年度凈資產(chǎn)收益率[%]2001年度總股本[萬股]每股經(jīng)營活動(dòng)凈現(xiàn)金流（元）2001年度主營業(yè)務(wù)收入[萬元]000002萬科Ａ63,445,000005世紀(jì)星源70,6,000006深振業(yè)Ａ25,202,000009深寶安Ａ95,84,000011ST深物業(yè)54,102,000014深華源A8,46,000023深天地Ａ13,22,000024招商局Ａ47,332,000029深深房Ａ101,16661,000031深寶恒Ａ46,31,000042深長城Ａ23,140,000046光彩建設(shè)24,34,000049深萬山Ａ13,4,000402金 融 街12,85,000502瓊能源15,1,000505珠江控股37,9,000511銀基發(fā)展26,40,000514ST渝開發(fā)11,3,000526旭飛實(shí)業(yè)7,16,000540世紀(jì)中天32,20,000558萊茵置業(yè)11,3,000572ST瓊金盤21,7,000573粵宏遠(yuǎn)Ａ45,24,000592ST中 福29,7,000608陽光股份20,44,000628倍特高新19,3。戰(zhàn)略聯(lián)盟、聯(lián)合采購、合作開發(fā)對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)而言是經(jīng)濟(jì)實(shí)惠的好事，萬科、華遠(yuǎn)、華潤等公司已實(shí)踐過。五、合作與競(jìng)爭(zhēng)的雙重互動(dòng)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)作為集房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營、管理和服務(wù)等職能于一體的綜合性企業(yè)，其產(chǎn)品（土地、房屋）具有價(jià)值大、移動(dòng)性差、投資風(fēng)險(xiǎn)大、質(zhì)量受制因素多（受規(guī)劃設(shè)計(jì)質(zhì)量、工程施工質(zhì)量和銷售服務(wù)質(zhì)量的影響頗大）等特點(diǎn)。 建立一個(gè)強(qiáng)有力的約束機(jī)制，制定出企業(yè)自己的實(shí)施細(xì)則，對(duì)骨干崗位的人員（如預(yù)決算人員、工程管理的各專業(yè)工程師、負(fù)責(zé)提供材料的采購人員、營銷骨干等）實(shí)行嚴(yán)格的動(dòng)態(tài)管理。所以，管理創(chuàng)新的重點(diǎn)是要建立、培養(yǎng)和使用一支集營銷策劃、投融資管理、規(guī)劃設(shè)計(jì)組織和工程管理的優(yōu)秀運(yùn)作人才隊(duì)伍。 創(chuàng)新應(yīng)主要立足于人力資源管理的創(chuàng)新。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的管理創(chuàng)新應(yīng)視企業(yè)經(jīng)濟(jì)性質(zhì)、發(fā)展情況、面臨問題等不同情況而異，具體實(shí)施中應(yīng)注意： 正確理解“創(chuàng)新”的觀念。 現(xiàn)場(chǎng)銷售服務(wù)方面要強(qiáng)調(diào)“專家型服務(wù)”，即：要選擇那些充分了解本項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)內(nèi)涵的銷售人員擔(dān)綱（如在實(shí)踐中可挑選一些懂規(guī)劃設(shè)計(jì)、有工程背景的銷售人員作為銷售骨干）。 在規(guī)劃設(shè)計(jì)階段主要負(fù)責(zé)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)的市場(chǎng)定位和確保規(guī)劃設(shè)計(jì)從顧客角度提供的最大限度的滿足。房地產(chǎn)品牌打造是通過個(gè)性化的開發(fā)、營造“價(jià)值供應(yīng)鏈”及整合企業(yè)文化的集合中形成的。在規(guī)劃設(shè)計(jì)的組織管理中，應(yīng)克服以下認(rèn)識(shí)誤區(qū)，搞好協(xié)調(diào)配合； 1）搞小而全，開發(fā)公司欲成立自己的設(shè)計(jì)部門，自己獨(dú)立完成設(shè)計(jì)工作； 2）沒有嚴(yán)把規(guī)劃設(shè)計(jì)方案的審核關(guān)，沒有及時(shí)發(fā)現(xiàn)問題，把項(xiàng)目成功寄托在銷售上，認(rèn)為“沒有設(shè)計(jì)不好的房子，只有不成功的營銷”； 在機(jī)構(gòu)設(shè)置上，宜采取“前期部（總工辦）＋市場(chǎng)營銷部＋規(guī)劃設(shè)計(jì)單位”的項(xiàng)目公司運(yùn)作形式，三方面的工作要緊密結(jié)合。實(shí)踐證明，科學(xué)、實(shí)用的規(guī)劃設(shè)計(jì)控制能降低工程冗余成本的60％70％，而施工圖階段后的項(xiàng)目管理最多只能降低10％20％的冗余成本。在買方市場(chǎng)的條件下，消費(fèi)者對(duì)產(chǎn)品質(zhì)量要求比較高。強(qiáng)化房地產(chǎn)公司的“市場(chǎng)化導(dǎo)向”職能，成立具有綜合協(xié)調(diào)職能的前期部（總工辦）、項(xiàng)目部、財(cái)務(wù)部等職能的“市場(chǎng)運(yùn)作部”，強(qiáng)化公司項(xiàng)目整體營銷、現(xiàn)場(chǎng)銷售、規(guī)劃設(shè)計(jì)組織管理、項(xiàng)目工程工期質(zhì)量管理和資金運(yùn)作等，使運(yùn)作更具整體性、協(xié)調(diào)性和效率性。采取股權(quán)轉(zhuǎn)讓的方式將控股或參股的建筑施工公司、裝飾公司、物業(yè)管理公司、銷售公司等剝離出去，在項(xiàng)目運(yùn)作中可根據(jù)需要以嚴(yán)格、科學(xué)的合同方式單獨(dú)聘用市場(chǎng)上的建筑施工公司、裝飾公司、物業(yè)管理公司、銷售公司進(jìn)行具體操作；因此，這些房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)一定要在組織架構(gòu)方面進(jìn)行必要的創(chuàng)新，在實(shí)際運(yùn)作中，可采取如下方式：開發(fā)企業(yè)內(nèi)部經(jīng)營管理不到位，迫于管理層某些人員的利益壓力，企業(yè)盲目成立自己的小而全的上下游行業(yè)公司，主要是“肥水不流外人田”的心理使然。房地產(chǎn)市場(chǎng)上下游產(chǎn)業(yè)發(fā)育不完全，迫使開發(fā)企業(yè)向大而全、小而全的方向發(fā)展；這種戰(zhàn)略結(jié)構(gòu)的形成大致基于如下動(dòng)因：良好的組織架構(gòu)是企業(yè)最重要的資源，它可以有效地降低交易成本、信息溝通成本，使企業(yè)家才能得到最公平、最有效率的回報(bào)，并促使企業(yè)不斷提高其核心競(jìng)爭(zhēng)力和保持可持續(xù)發(fā)展。一、組織架構(gòu)的制度創(chuàng)新另外，一個(gè)更為重要的因素是，居民的可支配收入增長遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于房地產(chǎn)價(jià)格的上漲速度，他們的房地產(chǎn)需求正在逐漸下降 因此，在一定程度上，一些地方的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的規(guī)模與速度，已經(jīng)超過了當(dāng)?shù)鼐用窨芍涫杖肫骄郊捌骄鲩L速度，區(qū)域性的房地產(chǎn)泡沫的出現(xiàn)勢(shì)必增加房地產(chǎn)企業(yè)在此地區(qū)的風(fēng)險(xiǎn)。四、區(qū)域性風(fēng)險(xiǎn)目前我國雖然并不存在全國范圍的房地產(chǎn)泡沫，但區(qū)域性的房地產(chǎn)泡沫已經(jīng)產(chǎn)生，產(chǎn)生區(qū)域性風(fēng)險(xiǎn)。例如，在沿海一些大中城市，每平米價(jià)格在8000元以上的高檔豪華住宅早已供過于求，只有中、低檔住宅還有一定的發(fā)展空間，當(dāng)然，現(xiàn)在豪華住宅還沒有達(dá)到積壓期，但到明年下半年，高檔住宅的價(jià)格可能會(huì)回落。對(duì)利率下調(diào)的預(yù)期可能會(huì)引導(dǎo)部分資金流入房地產(chǎn)板塊。利率的下調(diào)有利于提高房地產(chǎn)行業(yè)的業(yè)績(jī)水平，但不會(huì)顯著提高行業(yè)的投資價(jià)值，行業(yè)的投資價(jià)值根本取決于行業(yè)發(fā)展趨勢(shì)和周期階段。不過，目前利率不斷下調(diào)，屬于利好消息。商業(yè)營業(yè)用房積壓嚴(yán)重。房屋空置面積很大，沉淀營運(yùn)資金量大。但是縱觀全局，幾十家的房地產(chǎn)上市公司缺乏發(fā)展后勁，房產(chǎn)消費(fèi)萎縮而業(yè)績(jī)下滑。另外從房地產(chǎn)類上市公司的側(cè)面看，其盈利能力也是有限的，其資產(chǎn)周轉(zhuǎn)狀況長期居一般水平，競(jìng)爭(zhēng)實(shí)力不強(qiáng)，深萬科一直是深市房地產(chǎn)板塊的龍頭，已經(jīng)成為住宅業(yè)內(nèi)的第一品牌。一個(gè)不得不引起我們注意的問題是：一方面貸款高速度增長，一方面貸款質(zhì)量嚴(yán)重下降，短貸長用，逾期貸款，導(dǎo)致銀行資產(chǎn)質(zhì)量不斷惡化。隨著我國房地產(chǎn)業(yè)日益規(guī)范，我國房地產(chǎn)市場(chǎng)在今后一段時(shí)間將不可避免面臨一個(gè)大調(diào)整，產(chǎn)業(yè)集中度將會(huì)有所提高，具有資金優(yōu)勢(shì)和品牌優(yōu)勢(shì)的企業(yè)將會(huì)獲得迅速增長，而實(shí)力較弱的中小公司生存空間將越來越小，不少公司將面臨出局?，F(xiàn)在一般的房地產(chǎn)企業(yè)銷售額最多做到20多個(gè)億，不到全國的1%，而香港的最大企業(yè)占據(jù)的市場(chǎng)份額為30%50%。因此央行的這個(gè)通知對(duì)一批缺乏實(shí)力、信譽(yù)還沒建立起來的開發(fā)企業(yè)，因?yàn)橘Y金遭到挫折甚至淘汰出局。房地產(chǎn)企業(yè)貸款政策的改變，使得部分企業(yè)融資渠道受阻2001年6月26日，中國人民銀行發(fā)出了《關(guān)于規(guī)范住房金融業(yè)務(wù)的通知》，通知規(guī)定規(guī)定:住房開發(fā)貸款必須是具備房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)、信用等級(jí)較高的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)；企業(yè)自有資金不得低于開發(fā)項(xiàng)目總投資的30%；開發(fā)項(xiàng)目必須具備四證；借款人申請(qǐng)個(gè)人住房貸款購買期房的，其所購期房必須為多層住宅主體結(jié)構(gòu)封頂、高層住宅完成總投資的三分之二；借款人申請(qǐng)個(gè)人商業(yè)用房抵押貸款的比例不得超過60%，貸款期限最長不超過10年，所購商業(yè)用房必須是現(xiàn)房。 　　這必然導(dǎo)致企業(yè)集約化進(jìn)程繼續(xù)加快，使規(guī)模開發(fā)帶動(dòng)規(guī)模效應(yīng)，有助于具有良好市場(chǎng)品牌的優(yōu)秀企業(yè)降低開發(fā)成本，實(shí)現(xiàn)開發(fā)價(jià)格的下降，重新拉動(dòng)市場(chǎng)需求的增長。2002年七月一日起，國土資源部將出臺(tái)《招標(biāo)拍賣掛牌出讓國有土地使用權(quán)規(guī)定》，這一規(guī)定包括了三方面的制度，即經(jīng)營性土地使用權(quán)的招標(biāo)拍賣掛牌出讓制度；公開、公平、公正的國有土地使用權(quán)招標(biāo)拍賣掛牌出讓組織實(shí)施程序制度；以及對(duì)應(yīng)當(dāng)以招標(biāo)拍賣掛牌方式出讓國有土地使用權(quán)而擅自采用協(xié)議方式出讓的行為規(guī)定了嚴(yán)格的法律責(zé)任。例如，開發(fā)小面積住宅作為家庭的第二活動(dòng)場(chǎng)所；開發(fā)SOHO（small office, home office）住宅增加智能化含量適用居家辦公族；開發(fā)銀發(fā)公寓迎接老年時(shí)代的到來；開發(fā)城郊結(jié)合部住宅滿足有車族和環(huán)保族；改變平面布局開發(fā)一廳雙廚雙衛(wèi)多臥室的老少共居有分有合的住宅；有意識(shí)的進(jìn)行功能遞進(jìn)性的土地儲(chǔ)備性房屋開發(fā)；配合資源緊缺通過使用新材料新工藝開發(fā)高度節(jié)能型住宅；配合綠色時(shí)代推出帶家庭溫室和花房的住宅；開發(fā)為滿足高校學(xué)生、白領(lǐng)和藍(lán)領(lǐng)打工族、自由職業(yè)者短期租賃的公寓性住宅；開發(fā)具有典型民族風(fēng)格體現(xiàn)中國文化底蘊(yùn)的傳統(tǒng)住宅；配合經(jīng)濟(jì)發(fā)展步伐由開發(fā)住宅為主提前轉(zhuǎn)入以開發(fā)商貿(mào)類房產(chǎn)為主等，在創(chuàng)新的路子上有許多機(jī)遇，關(guān)鍵在于開發(fā)商能否把握這樣的機(jī)會(huì)。針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的這些變化，開發(fā)企業(yè)的經(jīng)營思維要快速適應(yīng)，加大創(chuàng)新的力度，在市場(chǎng)營銷和管理方面做文章，要在日漸成熟的市場(chǎng)上打破常規(guī)，通過“逆向思維”尋找賣點(diǎn)。從目前情況看，房地產(chǎn)市場(chǎng)正處于從賣方市場(chǎng)向買方市場(chǎng)的轉(zhuǎn)變。能夠更好的滿足消費(fèi)者的個(gè)性化要求，在房地產(chǎn)開發(fā)過程中能夠更多的考慮人性化因素的企業(yè)，往往會(huì)在競(jìng)爭(zhēng)中占有一定的優(yōu)勢(shì)。需求方對(duì)房屋需求的種類，從對(duì)住宅的大量需求轉(zhuǎn)為商貿(mào)樓宇、工業(yè)用房、寫字樓等多種需求。從滿足數(shù)量轉(zhuǎn)為追求質(zhì)量，從注重內(nèi)部結(jié)構(gòu)擴(kuò)展到對(duì)外部環(huán)境的高度關(guān)注，從追求實(shí)質(zhì)性產(chǎn)品擴(kuò)展到追求情感產(chǎn)品，從滿足物質(zhì)需要擴(kuò)展到為滿足業(yè)主實(shí)現(xiàn)自我、體現(xiàn)人體價(jià)值的需要；住宅需求的目的在發(fā)生變化，從以居住為主，正在轉(zhuǎn)為居住、辦公、出租、投資增值、經(jīng)營等多作用并存；對(duì)住宅區(qū)位的需求，從喜歡在城市中心區(qū)正在向城市的外圍轉(zhuǎn)移，國外城市的“空心”現(xiàn)象在我國已開始出現(xiàn)；住宅購買者的身份在變化，由集團(tuán)的批量購買為主轉(zhuǎn)為個(gè)人的單件購買為主；住宅消費(fèi)觀念變化的速度不斷加快，新觀念不斷推出。加入ＷＴＯ后，房地產(chǎn)業(yè)會(huì)迅速地發(fā)展，但房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展加劇了土地市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)，提高了土地市場(chǎng)的各種成本，雖然由于關(guān)稅的降低，進(jìn)口建材價(jià)格有所下降，但因土地價(jià)格的上升，兩種因素沖抵后，對(duì)房?jī)r(jià)的影響將會(huì)根據(jù)不同情況而定，從中長期看，建筑費(fèi)用不會(huì)持續(xù)下降，但房地產(chǎn)對(duì)土地的需求是長遠(yuǎn)的，因此，地皮價(jià)格也會(huì)水漲船高，尤其對(duì)土地相對(duì)稀缺的沿海城市來說，房?jī)r(jià)構(gòu)成變動(dòng)較大?？傮w來說，新土地政策出臺(tái)在短期內(nèi)土地的供應(yīng)量不足可能會(huì)導(dǎo)致供不應(yīng)求的局面，從而間接導(dǎo)致土地價(jià)格上漲。從行業(yè)總體上來講，高額利潤將不復(fù)存在，尤其是對(duì)那些有關(guān)系，有資源優(yōu)勢(shì)的企業(yè)來說是較為沉重的打擊。（三）土地儲(chǔ)備資源的競(jìng)爭(zhēng)加劇新的土地使用政策導(dǎo)致土地的供應(yīng)量可能會(huì)供不應(yīng)求2002年7月1日《招標(biāo)拍賣掛牌出讓國有土地使用權(quán)規(guī)定》正式施行。房地產(chǎn)的跨地區(qū)經(jīng)營必然使得房地產(chǎn)企業(yè)之間的直接競(jìng)爭(zhēng)機(jī)會(huì)增大，競(jìng)爭(zhēng)加劇。 以廣州為例，由于競(jìng)爭(zhēng)激烈，房地產(chǎn)行業(yè)利潤率已經(jīng)下降到10%左右。而另一方面，大型房地產(chǎn)企業(yè)已經(jīng)具備了跨地區(qū)經(jīng)營的實(shí)力。首先，中國區(qū)域經(jīng)濟(jì)的發(fā)展不平衡導(dǎo)致了房地產(chǎn)業(yè)在各地區(qū)的發(fā)展不平衡。（二）跨區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)加劇由于企業(yè)多元化發(fā)展的要求，一些專業(yè)化很強(qiáng)的優(yōu)質(zhì)企業(yè)為了規(guī)避市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，逐漸把一部分資金投入房地產(chǎn)行業(yè)，開展多元化經(jīng)營，勢(shì)必給房地產(chǎn)企業(yè)造成潛在的沖擊。新的資金的注入，必然培育了新的投資主體，進(jìn)一步加劇了房地產(chǎn)市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)。房地產(chǎn)成為社會(huì)資金新的投資熱點(diǎn)。在更加激烈的競(jìng)爭(zhēng)和日益規(guī)范的市場(chǎng)中，一些規(guī)模效益較差以及管理水平不高的國內(nèi)中小企業(yè)將不敵大企業(yè)和國際開發(fā)商的雙面夾擊而大量淘汰，從而出現(xiàn)為數(shù)不多的大企業(yè)瓜分和主導(dǎo)市場(chǎng)的格局。有實(shí)力的外商進(jìn)入后，一方面會(huì)給國內(nèi)眾多的房地產(chǎn)企業(yè)帶來較大的沖擊；另一方面，為應(yīng)對(duì)這種沖擊，也會(huì)盡力加快現(xiàn)代企業(yè)制度建設(shè)進(jìn)程，推進(jìn)企業(yè)資產(chǎn)重組，加強(qiáng)企業(yè)管理，提高企業(yè)素質(zhì)，增強(qiáng)競(jìng)爭(zhēng)力。入世后，國外知名的大型房地產(chǎn)企業(yè)集團(tuán)進(jìn)軍中國房地產(chǎn)業(yè)預(yù)計(jì)會(huì)有較大增加，而這些企業(yè)實(shí)力強(qiáng)，必將挾資金、技術(shù)、銷售、物業(yè)管理等優(yōu)勢(shì)，具有較強(qiáng)的競(jìng)爭(zhēng)力。種種趨勢(shì)表明，我國房地產(chǎn)市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)將愈演愈烈。四、中國房地產(chǎn)業(yè)的市場(chǎng)空間與競(jìng)爭(zhēng)狀況預(yù)測(cè)專題（一）市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)主體的增多 外資房地產(chǎn)開發(fā)商的涌入。我國房地產(chǎn)行業(yè)目前存在的問題在未來3~5年有望得到一定程度的解決，房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)格局在許多方面將發(fā)生較大的變化。房地產(chǎn)業(yè)的運(yùn)行環(huán)境明顯優(yōu)化，宏觀經(jīng)濟(jì)向好和產(chǎn)業(yè)政策支持等因素有力地推動(dòng)了房地產(chǎn)業(yè)的復(fù)蘇與發(fā)展，行業(yè)運(yùn)行的景氣程度明顯提高。本次周期的高點(diǎn)可能在2002年下半年至2004年出現(xiàn)，然后市場(chǎng)可能在高位進(jìn)行盤整。但如果房地產(chǎn)市場(chǎng)繼續(xù)急速膨脹，市場(chǎng)熱度得不到有效控制，那么這一高潮很有可能提前到來。再從周期規(guī)律推斷，今后幾年正是房地產(chǎn)行業(yè)快速發(fā)展時(shí)期。從今后發(fā)展來看，房地產(chǎn)業(yè)受到幾大利好因素的推動(dòng)，發(fā)展空間很大，前景樂觀。這些有效的反周期措施，都將為房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展提供良好的宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境。而由于投資的“乘數(shù)原理”，政府在運(yùn)用增加投資的財(cái)政政策來調(diào)節(jié)需求時(shí)，會(huì)直接、間接地引起國民收入若干倍于投資增量的增加。一方面，通過擴(kuò)大就業(yè)、保障機(jī)關(guān)事業(yè)單位的職工工資等措施，以刺激消費(fèi)。今年以來，國房指數(shù)一直穩(wěn)定在105的高位，說明本輪房地產(chǎn)周期尚處于上升時(shí)期。1992年，我國房地產(chǎn)開始了一輪以投資拉動(dòng)的大發(fā)展，1998年初結(jié)束。斷言是否到了波峰或谷底，主要是看銷售增長率指標(biāo)，因?yàn)樗鼪Q定著后三項(xiàng)指標(biāo)。三、房地產(chǎn)周期性研究專題房地產(chǎn)業(yè)周期波動(dòng)不是以單一指標(biāo)來衡量，而是用數(shù)個(gè)指標(biāo)進(jìn)行綜合評(píng)價(jià)的。雖然會(huì)增加造價(jià)，但對(duì)于提升產(chǎn)品品質(zhì)至關(guān)重要。注重選擇優(yōu)質(zhì)建材。人性化物業(yè)管理成為消費(fèi)者購房的附加條件。今年第二季度統(tǒng)計(jì)，有