【正文】 44,5,中 關(guān) 村190,8,天鴻寶業(yè)27,4,金地集團(tuán)66,12,天創(chuàng)置業(yè)30,北京城建160，15,平均56,5,數(shù)據(jù)來源：根據(jù)巨靈信息系統(tǒng)的數(shù)據(jù)整理而得。另見：（附表一）2001年上市房地產(chǎn)公司主要指標(biāo)2002年房地產(chǎn)上市企業(yè)業(yè)績預(yù)測凈利潤同比下降40％。 首先,行業(yè)基本面的變化對房地產(chǎn)上市公司業(yè)績有負(fù)面的影響。房地產(chǎn)上市公司的業(yè)績變化與全國房地產(chǎn)行業(yè)景氣狀況是密切相關(guān)的。在1998年后房地產(chǎn)行業(yè)持續(xù)回升的過程中,商品房價(jià)格持續(xù)上漲,房地產(chǎn)企業(yè)的整體業(yè)績從而得以隨之回升。,。2001年,比上年下降50％多。 從行業(yè)基本面方面分析,今年上半年房地產(chǎn)行業(yè)的基本面明顯不如2001年上半年。,。15月份,全國累計(jì)完成房地產(chǎn)開發(fā)投資2098億元,％,；全國商品房銷售面積4564萬平方米,％,增幅比去年同期回落8個百分點(diǎn)；％,％的水平；全國商品房平均銷售價(jià)格為2290元/平方米,％,。其中,商品住宅平均銷售價(jià)格為2103元/平方米,％。在這樣的行業(yè)背景下,房地產(chǎn)企業(yè)上市公司的業(yè)績無疑將受到較大的負(fù)面影響。 其次,會計(jì)政策因素影響同樣不可小視。2001年下半年,財(cái)政部出臺的新四項(xiàng)減值準(zhǔn)備政策。這一政策對2001年中期披露的上市公司業(yè)績沒有造成影響,但在全年業(yè)績上反映了出來。這一政策也是2001年房地產(chǎn)行業(yè)上市公司業(yè)績大幅下降的重要原因之一。2001年36家房地產(chǎn)上市公司的管理費(fèi)用同比增加了近7億元,可見會計(jì)政策變化對房地產(chǎn)上市公司2001年業(yè)績的影響是巨大的。但由于2001年中期業(yè)績未受新會計(jì)政策的影響,仍處于較高水平。 因此,會計(jì)政策變化對房地產(chǎn)上市公司2002年中期業(yè)績的影響不小。僅固定資產(chǎn)減值準(zhǔn)備一項(xiàng)來說,再假設(shè)2002年的這些公司固定資產(chǎn)減值準(zhǔn)備計(jì)提數(shù)額與上年相同。則僅固定資產(chǎn)減值準(zhǔn)備一項(xiàng)因素將使房地產(chǎn)上市公司今年中期業(yè)績同比下降15％以上。四、 目前的行業(yè)運(yùn)行環(huán)境近年來，中國政府重視住房建設(shè)和住宅消費(fèi)，把啟動住房消費(fèi)作為促進(jìn)經(jīng)濟(jì)增長的重點(diǎn)，從政策方面大力支持房地產(chǎn)業(yè)尤其是住宅產(chǎn)業(yè)發(fā)展?！丁笆濉庇?jì)劃綱要》指出：“深化城鎮(zhèn)住房制度改革，落實(shí)住房分配貨幣化政策，發(fā)展以居民住宅為重點(diǎn)的房地產(chǎn)業(yè)和裝修裝飾業(yè)，規(guī)范發(fā)展物業(yè)管理業(yè)。”1998年以來，政府出臺了一系列促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的政策，主要有： （1） 取消福利分房，實(shí)行住房商品化、貨幣化，逐步建立起包括商品房。經(jīng)濟(jì)適用房、廉租屋的多層次住房供應(yīng)體系；（2） 促進(jìn)住房消費(fèi)信貸，個人住房貸款年限延長至 30年，％；制定鼓勵居民購房的稅收政策；（3） 取消房屋開發(fā)管理費(fèi)、工程造價(jià)審查費(fèi)、征地安置不可預(yù)見費(fèi)等47項(xiàng)不合法、不合理的收費(fèi)項(xiàng)目；（4） 《城市房地產(chǎn)管理辦法》日趨成熟。為了進(jìn)一步開放住房租賃市場，讓業(yè)主有可靠的利益，同時結(jié)合房地產(chǎn)二、三級市場，鼓勵投資出租和自住相結(jié)合，或采取以租待售的方式來加速房地產(chǎn)市場的成熟，建設(shè)部正在制定《城市房地產(chǎn)管理辦法》。促進(jìn)存量房轉(zhuǎn)讓市場發(fā)展，公房、經(jīng)濟(jì)適用房補(bǔ)交差價(jià)后可以進(jìn)入市場流通，形成房地產(chǎn)二、三級市場聯(lián)動格局；（5） 《住宅法》有望出臺?！蹲≌ā穼⒈Ｕ舷M(fèi)者的房屋使用權(quán)、經(jīng)營權(quán)、處置權(quán)和收益權(quán)，維護(hù)老百姓的合法權(quán)益。其主要包括兩方面：一是保證居住權(quán)。它包括多方面的內(nèi)容，不但涉及到舊城改造、提供什么樣的房屋，而且還要保證住房的供應(yīng)體系等等；二是保護(hù)消費(fèi)者的權(quán)益。消費(fèi)者擁有房屋的所有權(quán)，那么由此產(chǎn)生的使用權(quán)、經(jīng)營權(quán)、處置權(quán)和收益權(quán)這些權(quán)利將如何得到保障等內(nèi)容，會在《住宅法》中得到體現(xiàn)。（6） 房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)管理辦法規(guī)章正在抓緊制訂。隨著加入世貿(mào)組織，國外一些大中型、經(jīng)驗(yàn)比較先進(jìn)的房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)的進(jìn)入，需要建立我國房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員職業(yè)資格制度，提高我國房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員的業(yè)務(wù)水平和職業(yè)首先修養(yǎng)，規(guī)范房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行為，制定一套使我國房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)逐步走上規(guī)范有序、公開統(tǒng)一的健康發(fā)展軌道的一套完善的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)管理辦法。（7） 2002年7月1日《招標(biāo)拍賣掛牌出讓國有土地使用權(quán)規(guī)定》正式施行將影響房地產(chǎn)業(yè)的經(jīng)營成本。（8） 國家將強(qiáng)化對房地產(chǎn)市場的宏觀調(diào)控，整頓規(guī)范建筑市場，一些不規(guī)范的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將受到整治。有些房地產(chǎn)法律法規(guī)，尤其是地方和部門出臺的一些規(guī)定必須修改，使其符合國際規(guī)范和標(biāo)準(zhǔn)。（9） 繼續(xù)加強(qiáng)消化空置商品房政策。國家就控制增量房地產(chǎn)，化解歷史遺留問題，對商品房的空置問題等進(jìn)行了深入的研究，同時在借鑒各地經(jīng)驗(yàn)基礎(chǔ)上，根據(jù)專家提出的意見，運(yùn)用市場調(diào)節(jié)的手段，正大制定相關(guān)政策，以有效控制和消化空置商品房。（10） 完善經(jīng)濟(jì)適用住房的審查制度。目前一些高收入者購買經(jīng)濟(jì)適用房現(xiàn)象屢有發(fā)生，如何保證經(jīng)濟(jì)適用房“回歸本位”，解決中低收入家庭住房需求等問題，建設(shè)部正在建立和完善經(jīng)濟(jì)適用房的審查制度。確保中低收入家庭能夠真正享受到國家的優(yōu)惠政策。第二部分：未來3到5年內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展趨勢研究一、經(jīng)濟(jì)政治政策因素影響土地供應(yīng)政策的變化 2002年7月1日《招標(biāo)拍賣掛牌出讓國有土地使用權(quán)規(guī)定》正式施行。土地出讓推行招標(biāo)拍賣讓開發(fā)商感到了來自源頭的振動。從行業(yè)總體上來講，高額利潤將不復(fù)存在，尤其是對那些有關(guān)系，有資源優(yōu)勢的企業(yè)來說是較為沉重的打擊。但對那些有實(shí)力有能力卻沒關(guān)系，同時對市場的不規(guī)則又無可奈何的開發(fā)商來說是最為有利的?？傮w來說，此次拿地門檻的提高將導(dǎo)致一批房企業(yè)難躍龍門。估計(jì)北京范圍內(nèi)將有500多家開發(fā)企業(yè)被淘汰或者兼并。新土地政策出臺將對房地產(chǎn)市場產(chǎn)生的影響預(yù)測如下：（1）短期內(nèi)土地的供應(yīng)量不足可能會導(dǎo)致供不應(yīng)求的局面，從而間接導(dǎo)致土地價(jià)格上漲。（2）政府將通過掌握對土地出讓源頭的控制，逐漸成為調(diào)節(jié)房屋價(jià)格的調(diào)解閥，最終可更主動的調(diào)控房價(jià)。（3）沒有實(shí)力的，靠關(guān)系運(yùn)作項(xiàng)目的公司將逐步被淘汰出局。（4）有雄厚資金實(shí)力與開發(fā)實(shí)力的外資公司、香港公司將逐漸介入北京房地產(chǎn)市場。（5）資金為王，資金實(shí)力成為能否獲得土地的關(guān)鍵因素，地產(chǎn)將邁進(jìn)資本時代，同時加速了現(xiàn)房時代的到來。預(yù)售條件及開發(fā)貸款門檻的提高 2001年6月26日，中國人民銀行發(fā)出了《關(guān)于規(guī)范住房金融業(yè)務(wù)的通知》，對于房地產(chǎn)開發(fā)商來說，有以下規(guī)定:住房開發(fā)貸款必須是具備房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)、信用等級較高的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)；企業(yè)自有資金不得低于開發(fā)項(xiàng)目總投資的30%；開發(fā)項(xiàng)目必須具備四證；借款人申請個人住房貸款購買期房的，其所購期房必須為多層住宅主體結(jié)構(gòu)封頂、高層住宅完成總投資的三分之二；借款人申請個人商業(yè)用房抵押貸款的比例不得超過60%，貸款期限最長不超過10年，所構(gòu)商業(yè)用房必須是現(xiàn)房。 此項(xiàng)通知的結(jié)果是，全國20000多家房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將有相當(dāng)一部份資質(zhì)較差的企業(yè)拿不到或不能及時拿到開發(fā)貸款；此外多層必須封頂、高層必須完成三分之二才能預(yù)售也使得房地產(chǎn)公司的資金來源進(jìn)一步緊張。因此央行的這個通知對一批缺乏實(shí)力、信譽(yù)還沒建立起來的開發(fā)企業(yè)，因?yàn)橘Y金遭到挫折甚至淘汰出局，但對資金信譽(yù)良好的開發(fā)企業(yè)集團(tuán)基本不會有大的問題，從長遠(yuǎn)來看可能還對他們有利，因?yàn)槭袌銮蚓硟艋?，淘汰了不好的企業(yè)，反過來就給這些企業(yè)更好更大的發(fā)展空間。貨幣化分房政策的落實(shí) 目前，35個大中城市中已有32個城市出臺了住房分配貨幣化方案。房價(jià)四倍以上的城市大多開始發(fā)放住房補(bǔ)貼。住房補(bǔ)貼的發(fā)放形式大多城市按照老人一次性補(bǔ)貼，新人按月補(bǔ)貼的方式來制定貨幣分房政策，另外一些城市則采取對新職工按月增加公積金的辦法，簡化了住房補(bǔ)貼的操作。住房貨幣化方案的實(shí)施，提高了職工買房的支付能力，帶動了大量民間資本進(jìn)入消費(fèi)領(lǐng)域，促進(jìn)了經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。如天津市。而北京市中央直屬部委老人住房補(bǔ)助全部發(fā)放后更是帶動了北京2000年與2001年的需求熱潮，但由于北京市為集中發(fā)放使得消費(fèi)需求較快地釋放，一定程度上為2002年的持續(xù)需求產(chǎn)生了不利影響。經(jīng)濟(jì)適用房政策的推行 所謂經(jīng)濟(jì)適用房政策是指政府為解決低收入者的住房問題而作出的、給開發(fā)商以免交土地出讓金等優(yōu)惠政策同時要求開發(fā)商將開發(fā)利潤率控制在3%以內(nèi)，從而達(dá)到為收入中低階層提供其買得起的商品房的政策。 此政策在推出后屢屢遭到非議，首先大量富裕階層購買了經(jīng)濟(jì)適用房，雖然政府幾次三番制定政策，目的在于力爭把經(jīng)濟(jì)適用房賣給年收入在6萬元以下的工薪階層，但是，情況似乎沒有像政府想象的那么好，因?yàn)榫湍壳皝碚f，要想準(zhǔn)確地統(tǒng)計(jì)出職工的收入是很難的；而開發(fā)商也不滿意，因?yàn)樗麄冋J(rèn)為3%的利潤率太低了。市場普遍的看法是，政府通過限制購買人群是難以達(dá)到預(yù)期目的的，應(yīng)該將房價(jià)放開，然后給相應(yīng)的購買人群以補(bǔ)貼。 此外，在政策優(yōu)惠方面，開發(fā)商與政府之間關(guān)于基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)等許多稅費(fèi)的談判等因素也讓經(jīng)濟(jì)適用房的推行增加了一定難度。從北京市來看，回龍觀等地的二期經(jīng)濟(jì)適用房基本均未能按原計(jì)劃推行，全國許多地方也計(jì)劃取消經(jīng)濟(jì)適用房，但建設(shè)部態(tài)度非常堅(jiān)決，認(rèn)為經(jīng)濟(jì)適用房非但不能取消，而且要加大建設(shè)力度。二、宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展因素的影響分析GDP與人均GDP的高速發(fā)展對房地產(chǎn)行業(yè)的影響未來10年內(nèi)我國GDP的增長情況預(yù)測雖然世界經(jīng)濟(jì)近期可能會進(jìn)入一個低速增長的新時期，但不會嚴(yán)重影響我國經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。％，％。由于政府堅(jiān)持采取適度擴(kuò)張的財(cái)政政策和穩(wěn)健的貨幣政策，繼續(xù)擴(kuò)大內(nèi)需以保證就業(yè)和消費(fèi)增長，加之入世和奧運(yùn)效應(yīng)等對投資和期望產(chǎn)生積極的影響，因此近期內(nèi)我國經(jīng)濟(jì)將持續(xù)、穩(wěn)步增長，這為房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展提供了良好的投資環(huán)境。根據(jù)預(yù)測，我國未來十年GDP的增長比例為：%%。目前，％，在正常情況下，估計(jì)會有較大幅度增加，在10年之內(nèi)可能增加到5％8％。GDP的增長將帶動“十五”期間住房消費(fèi)的增加人均GDP的增長將增大住房消費(fèi)支出國民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展階段與發(fā)展要求決定了我國房地產(chǎn)處于高速發(fā)展階段，住宅將成為持久的消費(fèi)熱點(diǎn)。2000年我國人均GDP已達(dá)到860美元，已由溫飽邁入小康社會，住宅消費(fèi)將成為目前及今后相當(dāng)長時間的主要消費(fèi)熱點(diǎn)，住宅產(chǎn)業(yè)相應(yīng)將進(jìn)入高速增長階段。從消費(fèi)熱點(diǎn)分析，吃、穿、用、住、行五大物質(zhì)消費(fèi)中住、行方面的消費(fèi)需求不斷加大，住的方面尤其突出，人們的住宅消費(fèi)需求還遠(yuǎn)遠(yuǎn)未被滿足。國民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展階段與發(fā)展要求也決定了我國房地產(chǎn)特別是住宅產(chǎn)業(yè)將成為長期的消費(fèi)熱點(diǎn)。據(jù)國外的經(jīng)驗(yàn)，人均GDP（國內(nèi)生產(chǎn)總值）在3000美元以下，或者人均住房建筑面積在30平方米以下時，屬于較快速度發(fā)展住房建設(shè)時期。2000年底，我國人均GDP830美元，表明我國的住宅市場需求十分巨大。隨著人均GDP的不斷提高，居民住房消費(fèi)能力明顯提高。從1987年到2000年，，收入的增長速度高于平均房價(jià)的增長速度，說明城鎮(zhèn)居民的住房消費(fèi)能力有所提高。為了實(shí)現(xiàn)GDP的既定增長目標(biāo)，必然要發(fā)揮房地產(chǎn)對經(jīng)濟(jì)的杠桿作用就去年對我國GDP增長貢獻(xiàn)率而言，房地產(chǎn)業(yè)明顯偏高。據(jù)測算，。這表明，我國GDP增長對房地產(chǎn)業(yè)的依賴程度較高。房地產(chǎn)對經(jīng)濟(jì)發(fā)展的杠桿作用。住宅建設(shè)對國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展具有重要的拉動作用。據(jù)世界銀行和建設(shè)部有關(guān)測算結(jié)果表明，每投入100元的住房建設(shè)資金，可以創(chuàng)造相關(guān)產(chǎn)業(yè)170—220元的需求，每銷售100元的住宅，便可帶動130—150元的其他產(chǎn)品的銷售。住宅建設(shè)因此成為國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的調(diào)節(jié)器。由于我國目前一直采取積極的財(cái)政政策，財(cái)政赤字壓力逐日增大，而且，由于未來幾年國家財(cái)政投資熱點(diǎn)的逐漸減少，因此，政府為了實(shí)現(xiàn)GDP的既定增長目標(biāo)，必然要發(fā)揮房地產(chǎn)對經(jīng)濟(jì)的杠桿作用。所以，估計(jì)未來幾年，在政策方面，房地產(chǎn)業(yè)會得到一定的政府支持，整個行業(yè)內(nèi)的運(yùn)行環(huán)境也必然得到改善。大規(guī)模城鎮(zhèn)化對房地產(chǎn)的推動。 人口城鎮(zhèn)化既是經(jīng)濟(jì)發(fā)展到一定階級的必然產(chǎn)物，也是我國目前擴(kuò)大內(nèi)需推動經(jīng)濟(jì)增長的重要手段。我國13億人口中有8億屬于農(nóng)村人口，目前我國城市化比例僅30%，遠(yuǎn)低于發(fā)達(dá)國家70%80%的發(fā)展水平。而在人均GDP8001300美元的階級是人口城鎮(zhèn)化最快的階段。此外，我國經(jīng)濟(jì)的可持續(xù)增長最關(guān)鍵的是要啟動內(nèi)需，而農(nóng)村的消費(fèi)需求最有潛力，城鎮(zhèn)化是解決我國農(nóng)村發(fā)展問題、實(shí)現(xiàn)國民經(jīng)濟(jì)可持續(xù)發(fā)展的必經(jīng)之路。積極穩(wěn)妥推進(jìn)城鎮(zhèn)化是十五期間必須重點(diǎn)研究和解決的重大戰(zhàn)略性、宏觀性和政策性問題之一，未來每年城市化比例將增加一個百分點(diǎn)。大規(guī)模的城鎮(zhèn)化將帶動大規(guī)模的城鎮(zhèn)住宅建設(shè)，為房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展提供巨大商機(jī)。西部大開發(fā)的積極影響 西部大開發(fā)戰(zhàn)略的實(shí)施有利于中西部地區(qū)房地產(chǎn)市場的發(fā)展和全國房地產(chǎn)業(yè)的平衡發(fā)展。十五期間我國將加快實(shí)施西部大開發(fā)戰(zhàn)略，加快中西部地區(qū)發(fā)展，將對中西部地區(qū)進(jìn)行投資、政策和資源的傾斜。大量的投資對房地產(chǎn)提出配套需求，區(qū)域經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和居民購買力的提高又將提高房地產(chǎn)的有效需求。東部地區(qū)的房地產(chǎn)開發(fā)商將不會忽視西部開發(fā)對中西部地區(qū)帶來的房地產(chǎn)商機(jī)，中西部地區(qū)房地產(chǎn)的發(fā)展有利于我國房地產(chǎn)業(yè)的平衡發(fā)展。 按照政府規(guī)劃，到2010年，重慶市的城市化率將由現(xiàn)在的33％提高到50％，到2010年重慶將新增加城市人口600萬。這意味著，按照城鎮(zhèn)人口人均住宅面積20平方米的規(guī)劃，僅新增加的城市人口就需要住宅1．2億平方米。加上現(xiàn)有城鎮(zhèn)人口人均提高4平方米住宅面積，在未來8年的時間里，重慶住宅新增需求面積將達(dá)到1．6億平方米。如果平均下來，重慶每年需求住宅面積將達(dá)2000萬平方米。光重慶就是一塊任何房地產(chǎn)商都很難抗拒的‘大蛋糕’，更不用說整個西部了。加入WTO對房地產(chǎn)業(yè)的長期利好 加入WTO、擴(kuò)大對外開放將會積極推動我國房地產(chǎn)近幾年及中長期的發(fā)展，其主要影響為，第一，入世以后，大量的外商進(jìn)入將帶動國內(nèi)住宅用房、辦公用房的需求，特別是將對北京、上海和深圳等發(fā)達(dá)地區(qū)的房地產(chǎn)發(fā)展產(chǎn)生良好影響，WTO效應(yīng)已經(jīng)在北京和上海的房地產(chǎn)市場得到很好體現(xiàn)，北京的高檔寫字樓已出現(xiàn)供不應(yīng)求的局面。第二，國外的金融、保險(xiǎn)、法律等服務(wù)業(yè)進(jìn)入國內(nèi)市場，也有利于國內(nèi)的房地產(chǎn)市場體系的完善。第三，入世也會吸引大量外資投資國內(nèi)房地產(chǎn)市場，外商在建筑設(shè)計(jì)、新技術(shù)等方面的優(yōu)勢和經(jīng)營管理經(jīng)驗(yàn)將促進(jìn)我國房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展和成熟，外資企業(yè)的進(jìn)入，將加劇競爭，有利于房地