中國房地產(chǎn)市場分析-基于投資品視角(參考版)
2025-01-21 13:58本頁面
【正文】 。而如前所 述，沒有政治改革，我們很難發(fā)現(xiàn)其他可以使中國經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型成功、從而走上路徑c的途徑。當(dāng)然，這意味著政府土地出讓金收入的大幅減少，在經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型未實(shí)現(xiàn)、政府沒有新的財(cái)政收入來源的情況下，它很難走出這一步。房子，和大米、衣服一樣，都是生活必需品，政府將房子變成投資品，對大量中低收入家庭來說是不負(fù)責(zé)任的。商品房并非生來就是投資品，它是在國 家的產(chǎn)業(yè)政策引導(dǎo)下逐漸變成投資品的。媒體天天在教育炒股的人不要借錢炒股，但是幾乎所有人都認(rèn)同超負(fù)荷借錢買房，真是中國一大怪事。前段時間網(wǎng)上有篇文章比較熱， 說未來中國白領(lǐng)有99%要破產(chǎn)，據(jù)說是郎咸平說的，大概也是這個意思。 但是，如果中國的宏觀經(jīng)濟(jì)真如前述路徑a發(fā)展，則中國改革開放以來首次經(jīng)濟(jì)危機(jī)將會出現(xiàn)，這個日子應(yīng)該在10年內(nèi)到來。他們堅(jiān)信，自己不但不會失業(yè)，而且工資會越來越高，貸款占工資的比例越來越低，說不定還可以提前還清。在這群人的印象中，中國的經(jīng)濟(jì)是一年比一年好的，自己的收入也是一年比一年高的——這既是實(shí)際情況，也得益于政府的宣傳——所以它缺乏危機(jī)意識。 關(guān)于中國的經(jīng)濟(jì)危機(jī)。有人認(rèn)為，房產(chǎn)稅對商品房開征將促使擁有多套房產(chǎn)者拋售，增加市場供應(yīng)量，從而抑制房價。錢，對地方政府來說多多益善，它絕不可能因?yàn)檫@里多收了錢就愿意在那里少收一點(diǎn)錢。有人認(rèn)為，房產(chǎn)稅屬于地方稅，如果對商品房開征，將增加地方政府財(cái)政收入，使其擺脫對土地財(cái)政的依賴，從而降低地價。作為本輪樓市調(diào)控最熱門的預(yù)期，把它單獨(dú) 拿出來說。在流動性泛濫的情況下強(qiáng)行抑制房價，只會讓100套房1000人搶的局面頻繁出現(xiàn)，雖然便宜，但一般人根本買不到。那么， 除了收緊流動性就沒有降房價的辦法了？世上沒有絕對的事，何況在神奇的中國。盡管我們講商品房在中國是投資品，但目前在老百姓層面這個認(rèn)同 度不高，人們認(rèn)為不吃不喝一年才買兩個平方是不正常的，于是政府在壓力之下開始調(diào)控樓市。我們認(rèn)為，股票和共同基金最可能擔(dān)此重任，但由于 這些行業(yè)的自身問題，中期內(nèi)對房地產(chǎn)市場的沖擊都不會太大。這個論斷比前面反駁過的四個流行論斷要靠譜，我們前面的討論也是基于投資渠道稀缺現(xiàn)狀沒有改變的假設(shè)進(jìn)行的。貨 幣在被消費(fèi)品吸收了一部分后，剩余的大部分由投資品吸收，但這個吸收貨幣的投資品不一定都是商品房，還可以是股票、債券、黃金，甚至普洱茶、和田玉、紅木家具。我們前面的討論似乎給人一個印象，就是貨幣泛濫必然導(dǎo)致房價上漲，其實(shí)未必，這里做一個補(bǔ)充。如果你是自住，而且是要背30年 貸款、每個月工資的一半要交給銀行的，慎重。所以，如果你是為了賺差價，且有信心見好就收，等這輪調(diào)控（類似于“530”）的風(fēng)頭過了也可以買，但大多數(shù)人注定是在高位逃不掉的。我個人的看法是，現(xiàn)在的房價相當(dāng)于2007年“530”之前4300點(diǎn)時的股市，當(dāng)時股市受“530”“半夜雞叫”的影響，在3500至4300之間盤整了兩個月，然后一路奔向6103。在沒 有指標(biāo)可做參考的情況下，每個投資者的內(nèi)心會對房價是否高估做出評價，最終崩盤臨界點(diǎn)處的房價將超出所有人的心理預(yù)期。因 此，即使房價真如路徑a描述的那樣先暴漲再暴跌，我們也無法給出暴漲后的房價水平。比如，在2007年的大牛市中，技術(shù)派高手可以在沖高6103點(diǎn)又回落一定幅度時判斷已經(jīng)見頂（具體回落到什么點(diǎn)位做出判斷因人而異，但回落幅度不能太大）；基本面派高手可以在沖高到一定點(diǎn)位時就判斷高估（同樣，在什么點(diǎn)位做出判斷因人而異），但如果一個人在大盤上升到三、四千點(diǎn)就明確告訴你大盤將漲到多少點(diǎn)，那這個人不是傻瓜就是騙子。這些指標(biāo)對股價是否高估、低估都作出了明確的提示，但目前沒有任何指標(biāo)可以提示具體的頂部和底部價格。租售比、股息率這些來自西方的指標(biāo)，在解釋西方投資品的價格波動時有用，但在中國是沒什么意義的。但是，同時很少有人認(rèn)為現(xiàn)在的股市是高估的，沒有人認(rèn)為那絕大多數(shù)低股息率的公司股票就應(yīng)該拋售。租售比比房價收入比確實(shí)要靠譜，因?yàn)樗吘故呛饬客顿Y品價格的指標(biāo)，類似于衡量股票價格的股息率。%的租售比表示如果將一套買來的房子用于出租，（1/%）年才能收回成本。租售比是指房屋租金與售價的比例，它和房價收入比是看空樓市者最常引用的指標(biāo)。房價回落的結(jié)果是經(jīng)濟(jì)刺激失敗，GDP增速下降，中國將經(jīng)歷改革開 放以來第一次真正的經(jīng)濟(jì)蕭條。由于屆時物價比現(xiàn)在高得多，所以為了抑制物價，M2增速會比現(xiàn)在更低， 結(jié)果房價將大幅回落。受此影響，房價將再現(xiàn)2009年的暴漲局面；同時，通貨膨脹也比現(xiàn)在更嚴(yán) 重——由于中國CPI數(shù)據(jù)嚴(yán)重失真，無法得知現(xiàn)在的CPI是多少，因此也無法預(yù)測屆時的CPI，但可做參考的是，青菜和豬肉的價格將翻倍。當(dāng)GDP增速下滑至接近8%時（估計(jì)在9%左右），政府將再次寬松貨幣政策，M2增速將回升。鑒于政治改革本身需要漫長的時間且目前沒有啟動的跡象，我 們不得不遺憾地認(rèn)為，中國的房地產(chǎn)和宏觀經(jīng)濟(jì)走上a路徑的概率要大于c?？梢哉f，現(xiàn)在中國經(jīng)濟(jì)面臨的很多問題，包括這里主要講的經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型難題，根子都在政治體制問題上。在現(xiàn)在的體制下，各級官員只希望 在自己的任期內(nèi)能順利甚至超額完成上級的指標(biāo)，他沒有時間、也沒有膽量去冒嘗試轉(zhuǎn)型的風(fēng)險——嘗試成功了，也要下一屆才能出成果；嘗試失敗了，責(zé)任全在自 己。轉(zhuǎn)變經(jīng)濟(jì)發(fā)展方式就意味著放棄以前的發(fā)展方式，需要做一些轉(zhuǎn)型的嘗試，嘗試需要時間，也有失敗的風(fēng)險。然后最高層向省分配指標(biāo)，省再給市分配指標(biāo)，以此類推，直到基層。我相信，20%的指標(biāo)一定能完成，也一定能成為明年的政府工作報(bào)告中的一個政績。決策層要求降低單位GDP能耗指標(biāo)，地方政府的反應(yīng)就是給中小企業(yè)甚至居民斷電。轉(zhuǎn)變經(jīng)濟(jì)發(fā)展方式需要一個載體，那就是從事各類行業(yè)的中小企業(yè)。顯然，在a和c中，于國于民都最有利的是c。這時它可能有三種對策：一是為了政績又放松貨幣政策，這就走上了第一種情況
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