房地產(chǎn)投資市場分析(1)(參考版)
2025-05-15 00:09本頁面
【正文】 詳情見相關(guān)網(wǎng)站 北京市國土資源和房屋管理局 。在政府土地出讓、拆遷安置、房地產(chǎn)買賣、租賃、抵押、保險、征稅、投資入股、公司上市、兼并、收購等方面提供服務(wù)。 （ 4）稅收調(diào)節(jié) 房地產(chǎn)市場行為的規(guī)范 （ 1）資質(zhì)審查 （ 2）產(chǎn)權(quán)登記 保證業(yè)主權(quán)益；方便流通；維護交易秩序；代征稅費；對房地產(chǎn)市場動態(tài)跟蹤管理。 ? 地價對房地產(chǎn)價格影響很大，政府制定基準地價，地價監(jiān)控對房地產(chǎn)市場進行調(diào)控。 ? 買賣價格，由買賣雙方根據(jù)評估價格協(xié)商議定，必要時由國家制定最高限價。 房地產(chǎn)市場的宏觀調(diào)控 （ 1）土地供應計劃的調(diào)控 土地供應計劃包括：年度土地開發(fā)的面積、地點，修建的市政工程及所需經(jīng)費，出讓土地的面積、地點，上蓋建筑物的性質(zhì)、建筑面積及所需的建造費用，預計的地價收入。主要表現(xiàn)為購買或出售的心態(tài)；欣賞趣味；時尚風氣；接近名家心理狀態(tài)；講究門牌號碼和土地號碼；講究風水；價值觀的變化等。社會因素主要是政治安定狀況；社會治安程度；房地產(chǎn)運行的狀況；城市化的水平；人口狀況等。 （ 4）行政和政策因素 行政政策因素主要是關(guān)于影響房地產(chǎn)價格的制度、政策、法規(guī)、行政措施等因素。 （ 3）環(huán)境因素 環(huán)境因素主要是指房地產(chǎn)周圍環(huán)境的狀況。 （ 2）物理因素 影響房地產(chǎn)價格的物理因素，主要是關(guān)于房地產(chǎn)自身的自然或物理的性質(zhì)等因素。 ? 房地產(chǎn)建筑費用越高，土地、建材、建筑工人工資等越高，房地產(chǎn)價格也就越高，否則就相反。當住宅被視為生活必需品時，其收入彈性較小，當住宅具有發(fā)展、享樂型消費品性質(zhì)時，其收入彈性較大 。一般來說，當房地產(chǎn)價格在一定幅度內(nèi)變動時，房地產(chǎn)需求缺乏價格彈性 ；作為生活必需品 ，缺乏彈性，作為投資品、奢侈品有一定彈性。 一方面，房地產(chǎn)可分為住宅等消費品以及商業(yè)、工業(yè)用房等投資品兩大類。 從房地產(chǎn)社會需求總量或宏觀需求的角度看，一般分為房地產(chǎn)的現(xiàn)實需求和潛在需求兩個層次。 房地產(chǎn)需求的層次性主要包括兩層含義：從消費者偏好來講，不同的消費者由于經(jīng)濟實力和其他條件不同，對房地產(chǎn)的需求層次也不同。 一方面，房地產(chǎn)的不可移動性使得一個地區(qū)或者城市的房地產(chǎn)需求基本上來自于這個地區(qū)或城市的工商企業(yè)和居民的需求； 另一方面，在同一城市的不同地段房地產(chǎn)需求也有很大差異，如在市中心地區(qū)、次中心地區(qū)和城市郊區(qū)，人口密集度、地區(qū)級差和房價等不同，都會形成不同的房地產(chǎn)需求。 （ 2）區(qū)域性。房地產(chǎn)市場是產(chǎn)品差異化市場，房地產(chǎn)產(chǎn)品是特征商品，由于位置、樓層、朝向、戶型、功能等差異，使得房地產(chǎn)具有多樣性。 ? 價格 ? 城市土地的數(shù)量 ? 資金供應量與利率 ? 房地產(chǎn)開發(fā)商的預期 ? 政策因素 房地產(chǎn)的需求特征 （ 1） 需求的多樣性。 這樣一方面，房地產(chǎn)供給的滯后性導致了房地產(chǎn)投資的高風險性，房地產(chǎn)生產(chǎn)者是根據(jù)現(xiàn)在的房地產(chǎn)市場狀況制定未來的開發(fā)計劃，但是建成后有可能市場已經(jīng)發(fā)生變化，從而造成房地產(chǎn)產(chǎn)品的積壓和滯銷；另一方面，房地產(chǎn)供給的滯后性也是造成房地產(chǎn)市場周期性波動的重要原因。 潛在供給： 即已經(jīng)開工正在建造的或者已竣工但是尚未交付使用的未上市房地產(chǎn)。這是房地產(chǎn)供給的主導和基本層次。 房地產(chǎn)供給一般分為三個層次，現(xiàn)實供給、儲備供給和潛在供給層次，這三個層次的供給是動態(tài)變化的。 此外，由于房地產(chǎn)商品的不可移動性，使得房地產(chǎn)項目的供給范圍較一般商品要小，是固定在一個特定區(qū)域的，因此其銷售對象一般也是該區(qū)域范圍內(nèi)的需求者。 （ 2）房地產(chǎn)供給的異質(zhì)性和區(qū)域性。 另一方面，由于房地產(chǎn)商品的生產(chǎn)周期長，較長的生產(chǎn)周期造成新建房地產(chǎn)的供給在一定時期內(nèi)特別是短期內(nèi)很難隨著市場需求的變化而及時地變化，而將其他用途的房地產(chǎn)進行轉(zhuǎn)換也是比較困難。 與一般商品相比，房地產(chǎn)的供
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