房地產(chǎn)投資市場分析(1)-文庫吧
2025-04-21 00:09 本頁面
【正文】 劃機(jī)制與市場機(jī)制有機(jī)地結(jié)合起來，實(shí)現(xiàn)對房地產(chǎn)資源的最佳配置，發(fā)揮房地產(chǎn)資源的最大效益。 房地產(chǎn)市場特性 ? 房地產(chǎn)商品在流通中位置的固定性。 ? 房地產(chǎn)商品供求的地域性。 ? 房地產(chǎn)商品出售的零星性和長期性 。 ? 房地產(chǎn)投資的巨額性。 ? 房地產(chǎn)商品流通與生產(chǎn)、消費(fèi)的并存性。 ? 房地產(chǎn)市場投機(jī)的巨大可能性。 ? 房地產(chǎn)市場的不完全競爭性或壟斷性。 房地產(chǎn)市場的參與者（主體） 由市場中的買賣雙方以及為其提供支持和服務(wù)的人員或機(jī)構(gòu)組成。涉及到房地產(chǎn)的開發(fā)建設(shè)過程、交易過程和使用過程。 （ 1）土地所有者或當(dāng)前的使用者 在我國，政府壟斷了國有土地使用權(quán)出讓的一級市場 —— 政府通過城市規(guī)劃管理來影響建筑物的平面和空間布置，限定土地的用途和房地產(chǎn)開發(fā)的產(chǎn)品類型、開發(fā)地點(diǎn)。 （ 2）開發(fā)商 從經(jīng)營規(guī)模來分：項(xiàng)目公司、大型集團(tuán)公司； 從經(jīng)營目的來分：開發(fā)的物業(yè)出售、出租； 從經(jīng)營方針來分：開發(fā)項(xiàng)目類型專一或綜合； 開發(fā)地點(diǎn)集中或分散； 從經(jīng)營風(fēng)格來分：從規(guī)劃設(shè)計(jì)到租售階段，均聘請 專業(yè)機(jī)構(gòu)提供服務(wù)； 從規(guī)劃設(shè)計(jì)到租售階段，均由自 己負(fù)責(zé)。 （ 3）政府機(jī)構(gòu) 在房地產(chǎn)市場的運(yùn)行過程中，既有制定規(guī)劃的權(quán)利，又有監(jiān)督管理的職能，在有些方面還會提供有關(guān)服務(wù)。 ? 土地管理部門 —— 獲取土地使用證； ? 城市規(guī)劃部門 —— 獲取規(guī)劃許可證； ? 市政管理部門 —— 獲取市政設(shè)施和配套設(shè)施許可證； ? 房屋管理部門 —— 獲取銷售許可證、房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)證； （ 4）金融機(jī)構(gòu) 短期資金：用于支付開發(fā)費(fèi)用 長期資金：項(xiàng)目建成后用于支持置業(yè)投資者 購買房地產(chǎn)的抵押貸款 （ 5）建筑承包商 僅僅作為營建商時，其利潤僅與建筑成本及施工周期有關(guān)，承擔(dān)的風(fēng)險較少，獲取的利潤也較低； 如將業(yè)務(wù)擴(kuò)展并承擔(dān)附加的一些開發(fā)風(fēng)險，如購買土地使用權(quán)、參與項(xiàng)目的資金籌措和市場營銷，風(fēng)險加大，但利潤增加。 （ 6）專業(yè)顧問 在不同階段聘請專業(yè)顧問公司提供咨詢服務(wù)。 ? 建筑師 ? 工程師：結(jié)構(gòu)、設(shè)備、電氣、造價、監(jiān)理 ? 會計(jì)師 ? 估價師 ? 律師 （ 7）消費(fèi)者或買家 ? 自用型買家 —— 支付能力； ? 投資型買家 —— 擁有物業(yè)后所能獲取的預(yù)期收益的大小，決定了其愿意支付的價格水平。 二、 房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)體系 （一）房地產(chǎn)市場體系結(jié)構(gòu)及其劃分 根據(jù)不同的標(biāo)準(zhǔn)，可以把房地產(chǎn)市場劃分為不同的體系結(jié)構(gòu)，或區(qū)分為不同市場形態(tài)。 ? 按地域范圍劃分 北京、上海、深圳； ? 按房地產(chǎn)的用途和等級劃分 居住物業(yè)市場、商業(yè)物業(yè)市場、工業(yè)物業(yè)市場等 ? 按房地產(chǎn)交易形式劃分 轉(zhuǎn)讓、抵押、租賃 ? 按房地產(chǎn)購買者目的的劃分：自用、投資 專業(yè)（學(xué)術(shù)）的劃分（略） 依據(jù)房地產(chǎn)市場包括的方面或要素的不同，可以把房地產(chǎn)市場分為廣義的房地產(chǎn)市場和狹義的房地產(chǎn)市場。廣義的房地產(chǎn)市場包括與房地產(chǎn)流通有關(guān)的一切交易活動，狹義的房地產(chǎn)市場只包括房地產(chǎn)本身交易活動 。 按照房地產(chǎn)生產(chǎn)再生產(chǎn)過程，即生產(chǎn)、分配、交換、消費(fèi)，可以把房地產(chǎn)市場看作是由房地產(chǎn)資本市場、土地市場、土地房屋開發(fā)建設(shè)市場、房地產(chǎn)產(chǎn)品交換市場、房地產(chǎn)（物業(yè)）管理和服務(wù)市場 等構(gòu)成的一個市場體系 按照房地產(chǎn)服務(wù)于房地產(chǎn)市場與保證房地產(chǎn)市場交易正常運(yùn)行的體系來看，房地產(chǎn)市場是由 房地產(chǎn)交易或房地產(chǎn)資源配置體系、房地產(chǎn)價格體系、房地產(chǎn)法制體系、房地產(chǎn)收益分配體系、房地產(chǎn)交易中介服務(wù)體系 等構(gòu)成的。 根據(jù)房地產(chǎn)交易對象在房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行中的作用
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