房地產(chǎn)投資市場(chǎng)分析(1)-wenkub
2023-05-22 00:09:11 本頁(yè)面
【正文】 地產(chǎn)市場(chǎng)，是房地產(chǎn)交換的場(chǎng)所；或者說(shuō)， 房地產(chǎn)市場(chǎng)，是房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)關(guān)系的總和，也可以說(shuō)，房地產(chǎn)市場(chǎng)是房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)交換關(guān)系的總和。 房地產(chǎn)投資市場(chǎng)分析 的 基本問(wèn)題 一、 房地產(chǎn)市場(chǎng)概述 市場(chǎng)的一般概念 廣義地說(shuō)，任何能使買賣雙方接觸的安排都可以叫做“市場(chǎng)”。 專業(yè)機(jī)構(gòu)：如房屋交易中介機(jī)構(gòu)、物業(yè)拍賣行、交易中心等等； 非專業(yè)機(jī)構(gòu)： 新聞媒體等、朋友介紹 房地產(chǎn)市場(chǎng)與其他市場(chǎng)的根本區(qū)別： 客體 —— 不動(dòng)產(chǎn) 在房地產(chǎn)交易中流通的主要是 產(chǎn)權(quán)證書 交易方式主要有買賣、租賃、抵押、入股、典當(dāng)、交換、贈(zèng)與、繼承、代理、委托、咨詢等 買賣又可以分為拍賣、招標(biāo)、協(xié)議、現(xiàn)金買賣、分期付款、抵押貸款、征收等 。 4）通過(guò)房地產(chǎn)市場(chǎng)，并且按照市場(chǎng)方式，合理分配房地產(chǎn)收益，正確調(diào)節(jié)各方面的經(jīng)濟(jì)關(guān)系，以及有效地利用房地產(chǎn)的收益，促進(jìn)城市經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。 ? 房地產(chǎn)價(jià)格調(diào)節(jié)著房地產(chǎn)的供求和房地產(chǎn)資源的優(yōu)化配置。 ? 由于土地?cái)?shù)量的有限性，人類對(duì)土地的需求不斷增長(zhǎng)，房地產(chǎn)供求機(jī)制在調(diào)節(jié)房地產(chǎn)供求和價(jià)格時(shí)，受到了一定的限制。通過(guò)房地產(chǎn)市場(chǎng)主體在房地產(chǎn)市場(chǎng)上的競(jìng)爭(zhēng)，不僅實(shí)現(xiàn)了房地產(chǎn)的價(jià)值，而且也使房地產(chǎn)的使用價(jià)值得到了最佳的利用。計(jì)劃調(diào)節(jié)是自覺(jué)的、事前的、確定的和有目的的。 房地產(chǎn)市場(chǎng)特性 ? 房地產(chǎn)商品在流通中位置的固定性。 ? 房地產(chǎn)商品流通與生產(chǎn)、消費(fèi)的并存性。涉及到房地產(chǎn)的開發(fā)建設(shè)過(guò)程、交易過(guò)程和使用過(guò)程。 ? 土地管理部門 —— 獲取土地使用證； ? 城市規(guī)劃部門 —— 獲取規(guī)劃許可證； ? 市政管理部門 —— 獲取市政設(shè)施和配套設(shè)施許可證； ? 房屋管理部門 —— 獲取銷售許可證、房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)證； （ 4）金融機(jī)構(gòu) 短期資金：用于支付開發(fā)費(fèi)用 長(zhǎng)期資金：項(xiàng)目建成后用于支持置業(yè)投資者 購(gòu)買房地產(chǎn)的抵押貸款 （ 5）建筑承包商 僅僅作為營(yíng)建商時(shí)，其利潤(rùn)僅與建筑成本及施工周期有關(guān)，承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)較少，獲取的利潤(rùn)也較低； 如將業(yè)務(wù)擴(kuò)展并承擔(dān)附加的一些開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)，如購(gòu)買土地使用權(quán)、參與項(xiàng)目的資金籌措和市場(chǎng)營(yíng)銷，風(fēng)險(xiǎn)加大，但利潤(rùn)增加。 ? 按地域范圍劃分 北京、上海、深圳； ? 按房地產(chǎn)的用途和等級(jí)劃分 居住物業(yè)市場(chǎng)、商業(yè)物業(yè)市場(chǎng)、工業(yè)物業(yè)市場(chǎng)等 ? 按房地產(chǎn)交易形式劃分 轉(zhuǎn)讓、抵押、租賃 ? 按房地產(chǎn)購(gòu)買者目的的劃分：自用、投資 專業(yè)（學(xué)術(shù)）的劃分（略） 依據(jù)房地產(chǎn)市場(chǎng)包括的方面或要素的不同，可以把房地產(chǎn)市場(chǎng)分為廣義的房地產(chǎn)市場(chǎng)和狹義的房地產(chǎn)市場(chǎng)。 依據(jù)房地產(chǎn)交易的內(nèi)容或房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)關(guān)系，可以把房地產(chǎn)市場(chǎng)劃分為一級(jí)市場(chǎng)、二級(jí)市場(chǎng)、三級(jí)市場(chǎng)等等 。這個(gè)困難只有通過(guò)金融機(jī)構(gòu)，借助房地產(chǎn)金融或房地產(chǎn)信貸才能得到解決。 對(duì)于舊城土地的這種開發(fā)改造，從經(jīng)濟(jì)運(yùn)行的方式來(lái)看，也是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，以市場(chǎng)方式從城市政府手中取得舊城的開發(fā)權(quán)，進(jìn)行城市基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)，然后把開發(fā)建設(shè)好的城市土地，以市場(chǎng)方式轉(zhuǎn)讓給需要土地的企業(yè)或單位或者自己進(jìn)行房屋建筑物等的建設(shè) 。這種在流通領(lǐng)域?qū)ｉT從事房地產(chǎn)商品買賣的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)，就構(gòu)成了房地產(chǎn)的流通或房地產(chǎn)的交易市場(chǎng)。 ５ .房地產(chǎn)物業(yè)管理與服務(wù)市場(chǎng) 房地產(chǎn)是一種耐用消費(fèi)品，在房地產(chǎn)長(zhǎng)期消費(fèi)過(guò)程中，房地產(chǎn)商品會(huì)發(fā)生各種損壞，居民的長(zhǎng)期消費(fèi)也要求有各種服務(wù)活動(dòng)，這樣就需要對(duì)房地產(chǎn)的物業(yè)提供各種服務(wù)和管理工作。 與一般商品相比，房地產(chǎn)的供給缺乏彈性。 （ 2）房地產(chǎn)供給的異質(zhì)性和區(qū)域性。 房地產(chǎn)供給一般分為三個(gè)層次，現(xiàn)實(shí)供給、儲(chǔ)備供給和潛在供給層次，這三個(gè)層次的供給是動(dòng)態(tài)變化的。 潛在供給： 即已經(jīng)開工正在建造的或者已竣工但是尚未交付使用的
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