房地產(chǎn)投資市場分析(1)-資料下載頁
2025-05-11 00:09本頁面
【正文】 品時，其收入彈性較小，當(dāng)住宅具有發(fā)展、享樂型消費(fèi)品性質(zhì)時，其收入彈性較大 。 房地產(chǎn)供給與需求的均衡分析 （略） 四、房地產(chǎn)價格 房地產(chǎn)價格的影響因素 （ 1）經(jīng)濟(jì)因素 ? 房地產(chǎn)市場供求關(guān)系 ? 經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度越高，收入、儲蓄、消費(fèi)和投資水平越高，財政和金融狀況越好，對房地產(chǎn)的需求就越大，房地產(chǎn)的價格也就越高；否則就相反。 ? 房地產(chǎn)建筑費(fèi)用越高，土地、建材、建筑工人工資等越高，房地產(chǎn)價格也就越高，否則就相反。 ? 物價水平對房地產(chǎn)價格也是呈正比例的影響。 （ 2）物理因素 影響房地產(chǎn)價格的物理因素，主要是關(guān)于房地產(chǎn)自身的自然或物理的性質(zhì)等因素。 諸如位置； 地理；地質(zhì)；地勢；地形；土地面積；土地形狀；日照；通風(fēng)；溫度；天然周期性災(zāi)害；建筑物的外觀；建筑物的朝向、結(jié)構(gòu)、內(nèi)部格局、設(shè)備、施工質(zhì)量等。 （ 3）環(huán)境因素 環(huán)境因素主要是指房地產(chǎn)周圍環(huán)境的狀況。主要有交通，服務(wù)設(shè)施，生態(tài)等。 （ 4）行政和政策因素 行政政策因素主要是關(guān)于影響房地產(chǎn)價格的制度、政策、法規(guī)、行政措施等因素。如土地制度；住房制度；城市規(guī)劃、城市發(fā)展戰(zhàn)略、土地利用規(guī)劃等；房地產(chǎn)價格政策；房地產(chǎn)稅收；行政隸屬變更；特殊政策等 （ 5）社會因素 社會狀況對房地產(chǎn)價格也有重大的影響。社會因素主要是政治安定狀況；社會治安程度；房地產(chǎn)運(yùn)行的狀況；城市化的水平；人口狀況等。 （ 5） 心理因素 人們的心理狀態(tài)對房地產(chǎn)價格也有重大的影響。主要表現(xiàn)為購買或出售的心態(tài)；欣賞趣味；時尚風(fēng)氣；接近名家心理狀態(tài)；講究門牌號碼和土地號碼；講究風(fēng)水；價值觀的變化等。 ? 房地產(chǎn)價格種類 ? 地產(chǎn)價格、房產(chǎn)價格、房地產(chǎn)價格 ? 房地產(chǎn)理論價格、評估價格、市場價格 ? 房地產(chǎn)總價格、單位價格、樓面地價 ? 所有權(quán)價格、使用權(quán)價格 ? 協(xié)議價格、招標(biāo)價格、拍賣價格、摘牌價格 ? 抵押價格、課稅價格、征收價格 ? 基準(zhǔn)地價、標(biāo)定地價、市場地價 五、 政府對房地產(chǎn)市場的干預(yù) 政府的角色 —— 建立市場運(yùn)行規(guī)則、監(jiān)督規(guī)則的執(zhí)行。 房地產(chǎn)市場的宏觀調(diào)控 （ 1）土地供應(yīng)計劃的調(diào)控 土地供應(yīng)計劃包括：年度土地開發(fā)的面積、地點，修建的市政工程及所需經(jīng)費(fèi)，出讓土地的面積、地點，上蓋建筑物的性質(zhì)、建筑面積及所需的建造費(fèi)用，預(yù)計的地價收入。 （ 2）城市規(guī)劃的指導(dǎo) ? 社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展計劃 ? 城市規(guī)劃 ? 土地供應(yīng)計劃 （ 3） 房地產(chǎn)價格管理 ? 區(qū)分不同情況，合理確定房屋價格，逐步使房屋價格合理化、規(guī)范化。 ? 買賣價格，由買賣雙方根據(jù)評估價格協(xié)商議定，必要時由國家制定最高限價。 ? 確定租金標(biāo)準(zhǔn)，形成科學(xué)的房地產(chǎn)租買比價，調(diào)整市場供求關(guān)系。 ? 地價對房地產(chǎn)價格影響很大，政府制定基準(zhǔn)地價，地價監(jiān)控對房地產(chǎn)市場進(jìn)行調(diào)控。 （ 5） 金融杠桿調(diào)節(jié) 調(diào)節(jié)利率水平、控制信貸規(guī)模、貸款方式 （ 7）住房政策調(diào)節(jié) 廉租房、經(jīng)濟(jì)適用房、商品住房 理順分配關(guān)系；保證政府的土地收益；體現(xiàn)政府的稅收政策，抑制市場投機(jī)、控制房地產(chǎn)價格、規(guī)范房地產(chǎn)交易行為。 （ 4）稅收調(diào)節(jié) 房地產(chǎn)市場行為的規(guī)范 （ 1）資質(zhì)審查 （ 2）產(chǎn)權(quán)登記 保證業(yè)主權(quán)益；方便流通；維護(hù)交易秩序；代征稅費(fèi)；對房地產(chǎn)市場動態(tài)跟蹤管理。 （ 3）建立房地產(chǎn)價格評估制度 中介機(jī)構(gòu)提供房地產(chǎn)價格信息、開發(fā)成本、預(yù)測發(fā)展趨勢。在政府土地出讓、拆遷安置、房地產(chǎn)買賣、租賃、抵押、保險、征稅、投資入股、公司上市、兼并、收購等方面提供服務(wù)。 （ 4）交易程序的規(guī)范化 ? 對土地出讓、房屋預(yù)售、買賣、抵押、租賃和產(chǎn)權(quán)登記都有固定的辦事程序。 詳情見相關(guān)網(wǎng)站 北京市國土資源和房屋管理局
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