【正文】 2021年 3月，香港證券及期貨事務(wù)監(jiān)察委員會推出了 《 房地產(chǎn)信托投資基金守則（草擬本咨詢文件） 》 ， 7月發(fā)布了 《 房地產(chǎn)信托投資基金守則（草擬本咨詢總結(jié)） 》 ，隨后開始審查房地產(chǎn)投資信托基金的上市申請。 《 房地產(chǎn)信托投資基金守則（草擬本咨詢文件） 》 對于投資的核心規(guī)定 ? 只可以投資于香港的房地產(chǎn)項(xiàng)目，現(xiàn)在已允許投資于非香港物業(yè)． ? 投資于可產(chǎn)生定期租金收入的房地產(chǎn)項(xiàng)目，收入的較大部分必須源自房地產(chǎn)項(xiàng)目的租金收入 ? 該計(jì)劃被禁止投資于空置土地或從事或參與物業(yè)發(fā)展活動 ? 不能用資產(chǎn)對他人進(jìn)行擔(dān)保 ? 不可購入任何可能使其承擔(dān)無限責(zé)任的資產(chǎn) ? 該計(jì)劃必須持有該計(jì)劃之內(nèi)的每項(xiàng)房地產(chǎn)項(xiàng)目最少 2年 ? 借款總額都不得超逾該計(jì)劃的資產(chǎn)總值的 35% ? 該計(jì)劃每年須將不少于其經(jīng)審計(jì)年度除稅后凈收入 90%的金額分派予單位持有人作為股息 臺灣的 REITs 臺灣與香港的情況類似，到 2021年還沒有推出 REITs，但是于 2021年 7月 23日，臺灣發(fā)布了 《 不動產(chǎn)證券化條例 》 ，并擬定了相關(guān)的細(xì)則草案。 《 不動產(chǎn)證券化條例 》 中對 REITs的有如下規(guī)定 ? 不動產(chǎn)信托分為不動產(chǎn)投資信托和不動產(chǎn)資產(chǎn)信托兩種：不動產(chǎn)投資信托，是先發(fā)行證券募集資金，再投資不動產(chǎn)，有點(diǎn)類似投資信托基金；不動產(chǎn)資產(chǎn)信托則是，先將不動產(chǎn)信托，再據(jù)以發(fā)行證券募集資金。 ? 不動產(chǎn)投資信托以封閉型為主。 ? 不動產(chǎn)投資信托只能投資有穩(wěn)定收入的不動產(chǎn)及相關(guān)權(quán)利、金融資產(chǎn)證券化或不動產(chǎn)證券化受益證券等，而且，連同現(xiàn)金、政府債券的投資比率，至少要達(dá) 75%。 ? 進(jìn)行同一宗不動產(chǎn)或不動產(chǎn)相關(guān)權(quán)利交易金額達(dá)新臺幣一億元以上，應(yīng)先洽請專業(yè)估價者出具估價報(bào)告書。 ? 閑置資金的運(yùn)用，也只能購買政府債券、金融債券、國庫券等，不能投資股票。 ? 不動產(chǎn)所有人持有的受益證券，必須在不動產(chǎn)投資信托基金成立一年后，才能轉(zhuǎn)讓。 ? 以美國和德國為代表歐美國家的 REIT推出的時間較早，發(fā)展的很成熟 ? 亞洲各國也開始了對 REITs的探索，但都是剛剛起步。 ? 各國的 REITs都有成熟的法律體系的支持。 ? 投資對象大多數(shù)為能產(chǎn)生穩(wěn)定現(xiàn)金流的不動產(chǎn)和相關(guān)證券，不動產(chǎn)以寫字樓、購物中心、住宅為主。 ? REITs也參與不動產(chǎn)開發(fā)，但業(yè)務(wù)量較小。其原因是這些國家的房地產(chǎn)市場已經(jīng)很成熟，不動產(chǎn)開發(fā)量正逐步減小有關(guān)。 ? 收益率穩(wěn)定，近年來表現(xiàn)強(qiáng)于股票市場 國外房地產(chǎn)投資信托基金（ REITs）總結(jié) 4. 5 國外 REITs運(yùn)行模式（案例） 新加坡第一只、也是亞洲地區(qū) (除澳大利亞和日本外 )的第一只上市房地產(chǎn)信托基金 物業(yè)管理 Capitaland Retail Management Pte. ltd 單位信托證券持有者 經(jīng)理人 CapitaMall Trust Management Limited 物業(yè) Tampines Mall Junction 8 Funan The IT Mall IMM 受托人 Bermuda Trust (Singapore) Limited 投資CMT 發(fā)售 代表行使權(quán)力 （ 2021年 7月， $/股） （ 2021年 7月， $/股） 托管人費(fèi)用 資產(chǎn)管理服務(wù) 資產(chǎn)管理費(fèi) 物業(yè)管理服務(wù) 物業(yè)管理費(fèi) 資產(chǎn)所有 物業(yè)凈收益 總市值 S$ 總市值 S$ 嘉茂房地產(chǎn)投資信托基金 物業(yè)管理 Cheung Kong （ Holdings）Limited 單位信托證券持有者 經(jīng)理人 ARA Asset Management (Singapore) Limited 物業(yè) 紅磡國際都會商場 馬鞍山廣場 荔枝角盈暉家居城 荃灣創(chuàng)意無限商場 火炭銀禧閣商場 受托人 Bermuda Trust (Singapore) Limited 投資CMT 發(fā)售 代表行使權(quán)力 （ 2021年 8月， $/股） （ 2021年 8月， $/股） 托管人費(fèi)用 資產(chǎn)管理服務(wù) 資產(chǎn)管理費(fèi) 物業(yè)管理服務(wù) 物業(yè)管理費(fèi) 資產(chǎn)所有 物業(yè)凈收益 長江實(shí)業(yè)擁有 30%的股權(quán) 第一個持有香港資產(chǎn)的房地產(chǎn)投資信托基金 總市值 S$ 總市值 HK$ 沙田第一城 華都花園 青怡花園 麗港城中城 麗都花園 海韻花園 2021年 6月，長江實(shí)業(yè) 34億港元出售 + 置富地產(chǎn)投資信托基金 4. 6 海外 REITs及基金投資中國商業(yè)不動產(chǎn)的途徑和方法 國外 國內(nèi) REITs 成立外資獨(dú)資公司（ WOFE） 資產(chǎn)管理公司 支付管理費(fèi) 不動產(chǎn) 1 不動產(chǎn) 3 不動產(chǎn) 2 不動產(chǎn) 4 WOFE1 WOFE2 WOFE3 WOFE4 國外 國內(nèi) REITs 直接收購物業(yè) 資產(chǎn)管理公司 支付管理費(fèi) 國外 國內(nèi) REITs 不動產(chǎn) 1 資產(chǎn)管理公司 代收租金 支付管理費(fèi) 不動產(chǎn) 4 不動產(chǎn) 3 不動產(chǎn) 2 深入項(xiàng)目調(diào)研，包括政府關(guān)系、市場定位、交易手續(xù)辦理等等，完成深入可行性報(bào)告、草擬合約 尋找 /識別項(xiàng)目 篩選項(xiàng)目 現(xiàn)場勘查 可操作 不可操作 放棄 項(xiàng)目評估 有可行性 項(xiàng)目市場及定位分析 項(xiàng)目初步資料匯總 財(cái)務(wù)分析 無可行性 完成初步評估報(bào)告 放棄 遞交意向書 有意向 無意向 放棄 交易深入研判 簽定合約 成立項(xiàng)目公司 投資委員會 投資委員會 4. 7 REITs投資流程及盡職調(diào)查流程 REITs投資流程圖 五、 REITs在中國的發(fā)展之路 ? 中國房地產(chǎn)市場潛力巨大 ? 信托業(yè)利用特殊的制度優(yōu)勢，努力進(jìn)行金融產(chǎn)品創(chuàng)新 北京國投推出的“北京國投法國歐尚天津第一店資金信托計(jì)劃”，其意義不僅在于該產(chǎn)品創(chuàng)造了“三贏”局面，即對投資者、房地產(chǎn)開發(fā)商和北京國投而言均有利，更重要的是它意味著中國內(nèi)地首只真正意義上的房地產(chǎn)投資信托（準(zhǔn)房地產(chǎn)基金）的誕生。 ? 房地產(chǎn)投資信托方式聚集的資產(chǎn)如果捆綁起來，很有可能在國外以房地產(chǎn)基金的形式上市。國內(nèi)配套法規(guī)一經(jīng)出臺，上述資產(chǎn)包將極易轉(zhuǎn)成新制度下的首只房地產(chǎn)基金。中國的房地產(chǎn)投資信托將是今后信托業(yè)發(fā)展的一個主流方向 。 5. 1 中國準(zhǔn)房地產(chǎn)投資信托基金（房地產(chǎn)投資信托）的市場前景 5. 2 中國大陸推出 REITs可能遇到的障礙 ? 政策及法律限制 從性質(zhì)上說，真正的 REITs 屬于產(chǎn)業(yè)投資基金。我國缺乏產(chǎn)業(yè)投資基金相關(guān)法律， 《 證券投資基金法 》 也只涉及證券投資基金。因此，在缺乏產(chǎn)業(yè)投資基金法和相關(guān)上市規(guī)則的法律環(huán)境下，中國目前還難以建立真正的房地產(chǎn)投資信托基金。 ? 投資者風(fēng)險(xiǎn)意識薄弱 美國的 REITs的一種重要的特征是集聚散戶投資者的資金進(jìn)行投資。在中國，盡管股票市場的投資者已經(jīng)開始具備 “ 股票投資有風(fēng)險(xiǎn) ” 的觀念，但是，對于房地產(chǎn)投資信托這樣的 “ 新型 ” 金融工具，散戶投資者對風(fēng)險(xiǎn)的心理承受能力和產(chǎn)品的認(rèn)同程度短時間內(nèi)很難提高 ? 房地產(chǎn)金融市場不發(fā)達(dá) 房地產(chǎn)商的融資渠道單一，主要依靠銀行貸款。直到央行頒布 121文件，房地產(chǎn)商才被迫尋求新的融資渠道。就房地產(chǎn)金融市場的資金供給方和需求方以及房產(chǎn)金融市場結(jié)構(gòu)而言，房地產(chǎn)金融市場并未發(fā)展到適合房地產(chǎn)基金迅速發(fā)展的成熟程度 ? 財(cái)務(wù)透明度障礙 房地產(chǎn)基金要求信息的定時披露，財(cái)務(wù)的高度透明，從而最大限度的保障投資人的利益。中國房地產(chǎn)行業(yè)多年存在的不規(guī)范操作造成會計(jì)制度的嚴(yán)重不透明和信息披露的嚴(yán)重不對稱。 ? 信托具有獨(dú)特的制度設(shè)計(jì)功能，能夠起到避稅、財(cái)產(chǎn)隔離、以及政策規(guī)避的功能 ? 信托具有創(chuàng)新性、靈活性、收益性三大特點(diǎn)，對于融資方和投資人都具有很強(qiáng)的吸引力 ? 信托的運(yùn)用范圍廣泛，可用于貨幣、資本和產(chǎn)業(yè)市場 ? 在房地產(chǎn)開發(fā)過程中，資金鏈條的所有環(huán)節(jié)都可以通過信托來解決 5. 3 中國房地產(chǎn)投資信托基金的嘗試 —— 房地產(chǎn)投資信托 通過信托方式建立準(zhǔn)房地產(chǎn)基金是目前法律框架下適合我國國情的最可行方式。這是由信托自身的特點(diǎn)決定的： 目前法律框架下 房地產(chǎn)投資信托基金 —— 房地產(chǎn)投資信托 2021年 12月 ， 北京國投隆重推出 “ 北京國投法國歐尚天津第一店資金信托計(jì)劃 ” 。 該信托計(jì)劃仿效國際上流行的 REITs運(yùn)作模式 ， 集合運(yùn)用信托計(jì)劃資金 ， 購買法國歐尚天津第一店的物業(yè)產(chǎn)權(quán) ， 以物業(yè)的租金收入實(shí)現(xiàn)投資人長期穩(wěn)定的高回報(bào) 。 此外 ， 投資人還可以同時享有所購房產(chǎn)升值 、 項(xiàng)目整體上市所帶來的潛在收益 。 它被認(rèn)為是中國大陸第一個真正意義上的房地產(chǎn)投資信托計(jì)劃 ， 它基本具備了美國 REITS的主要特點(diǎn) 。 但由于國情的差異 ， 該項(xiàng)投資信托又有所創(chuàng)新 ， 它采用商業(yè)信托形式 、 契約型組織結(jié)構(gòu) ， 這是在我國目前缺乏產(chǎn)業(yè)基金法前提下的一種準(zhǔn)房地產(chǎn)基金 。 中國房地產(chǎn)投資信托基金的嘗試 —— 北京國投法國歐尚天津第一店資金信托計(jì)劃 美國 REITs 中國準(zhǔn)房地產(chǎn)投資信托 組織形式 公司或契約式 商業(yè)信托 能否上市交易 能 不能，但通過銀行質(zhì)押貸款和網(wǎng)上交易平臺增強(qiáng)流動性 投資憑證 股票 信托合同 存續(xù)期限 無限期 有期限 投資對象限制 至少 75％投資于房地產(chǎn) 100％房地產(chǎn) 投資對象數(shù)量 多樣化 單一 投資者人數(shù) 無限制 受合同份數(shù)量限制 收益和本金保障措施 沒有，純屬投資行為 綜合性擔(dān)保措施 稅收優(yōu)惠 有 有（無相關(guān)稅收規(guī)定） 5. 4 美國 REIT與中國準(zhǔn)房地產(chǎn)投資信托基金（房地產(chǎn)投資信托）比較