【正文】 2021年 3月，香港證券及期貨事務(wù)監(jiān)察委員會(huì)推出了 《 房地產(chǎn)信托投資基金守則（草擬本咨詢(xún)文件） 》 ， 7月發(fā)布了 《 房地產(chǎn)信托投資基金守則（草擬本咨詢(xún)總結(jié)） 》 ，隨后開(kāi)始審查房地產(chǎn)投資信托基金的上市申請(qǐng)。 《 房地產(chǎn)信托投資基金守則（草擬本咨詢(xún)文件） 》 對(duì)于投資的核心規(guī)定 ? 只可以投資于香港的房地產(chǎn)項(xiàng)目，現(xiàn)在已允許投資于非香港物業(yè)． ? 投資于可產(chǎn)生定期租金收入的房地產(chǎn)項(xiàng)目，收入的較大部分必須源自房地產(chǎn)項(xiàng)目的租金收入 ? 該計(jì)劃被禁止投資于空置土地或從事或參與物業(yè)發(fā)展活動(dòng) ? 不能用資產(chǎn)對(duì)他人進(jìn)行擔(dān)保 ? 不可購(gòu)入任何可能使其承擔(dān)無(wú)限責(zé)任的資產(chǎn) ? 該計(jì)劃必須持有該計(jì)劃之內(nèi)的每項(xiàng)房地產(chǎn)項(xiàng)目最少 2年 ? 借款總額都不得超逾該計(jì)劃的資產(chǎn)總值的 35% ? 該計(jì)劃每年須將不少于其經(jīng)審計(jì)年度除稅后凈收入 90%的金額分派予單位持有人作為股息 臺(tái)灣的 REITs 臺(tái)灣與香港的情況類(lèi)似，到 2021年還沒(méi)有推出 REITs，但是于 2021年 7月 23日，臺(tái)灣發(fā)布了 《 不動(dòng)產(chǎn)證券化條例 》 ，并擬定了相關(guān)的細(xì)則草案。 《 不動(dòng)產(chǎn)證券化條例 》 中對(duì) REITs的有如下規(guī)定 ? 不動(dòng)產(chǎn)信托分為不動(dòng)產(chǎn)投資信托和不動(dòng)產(chǎn)資產(chǎn)信托兩種：不動(dòng)產(chǎn)投資信托，是先發(fā)行證券募集資金，再投資不動(dòng)產(chǎn)，有點(diǎn)類(lèi)似投資信托基金；不動(dòng)產(chǎn)資產(chǎn)信托則是，先將不動(dòng)產(chǎn)信托，再據(jù)以發(fā)行證券募集資金。 ? 不動(dòng)產(chǎn)投資信托以封閉型為主。 ? 不動(dòng)產(chǎn)投資信托只能投資有穩(wěn)定收入的不動(dòng)產(chǎn)及相關(guān)權(quán)利、金融資產(chǎn)證券化或不動(dòng)產(chǎn)證券化受益證券等，而且，連同現(xiàn)金、政府債券的投資比率，至少要達(dá) 75%。 ? 進(jìn)行同一宗不動(dòng)產(chǎn)或不動(dòng)產(chǎn)相關(guān)權(quán)利交易金額達(dá)新臺(tái)幣一億元以上，應(yīng)先洽請(qǐng)專(zhuān)業(yè)估價(jià)者出具估價(jià)報(bào)告書(shū)。 ? 閑置資金的運(yùn)用，也只能購(gòu)買(mǎi)政府債券、金融債券、國(guó)庫(kù)券等，不能投資股票。 ? 不動(dòng)產(chǎn)所有人持有的受益證券，必須在不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金成立一年后，才能轉(zhuǎn)讓。 ? 以美國(guó)和德國(guó)為代表歐美國(guó)家的 REIT推出的時(shí)間較早，發(fā)展的很成熟 ? 亞洲各國(guó)也開(kāi)始了對(duì) REITs的探索，但都是剛剛起步。 ? 各國(guó)的 REITs都有成熟的法律體系的支持。 ? 投資對(duì)象大多數(shù)為能產(chǎn)生穩(wěn)定現(xiàn)金流的不動(dòng)產(chǎn)和相關(guān)證券，不動(dòng)產(chǎn)以寫(xiě)字樓、購(gòu)物中心、住宅為主。 ? REITs也參與不動(dòng)產(chǎn)開(kāi)發(fā)，但業(yè)務(wù)量較小。其原因是這些國(guó)家的房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)很成熟，不動(dòng)產(chǎn)開(kāi)發(fā)量正逐步減小有關(guān)。 ? 收益率穩(wěn)定，近年來(lái)表現(xiàn)強(qiáng)于股票市場(chǎng) 國(guó)外房地產(chǎn)投資信托基金（ REITs）總結(jié) 4. 5 國(guó)外 REITs運(yùn)行模式（案例） 新加坡第一只、也是亞洲地區(qū) (除澳大利亞和日本外 )的第一只上市房地產(chǎn)信托基金 物業(yè)管理 Capitaland Retail Management Pte. ltd 單位信托證券持有者 經(jīng)理人 CapitaMall Trust Management Limited 物業(yè) Tampines Mall Junction 8 Funan The IT Mall IMM 受托人 Bermuda Trust (Singapore) Limited 投資CMT 發(fā)售 代表行使權(quán)力 （ 2021年 7月， $/股） （ 2021年 7月， $/股） 托管人費(fèi)用 資產(chǎn)管理服務(wù) 資產(chǎn)管理費(fèi) 物業(yè)管理服務(wù) 物業(yè)管理費(fèi) 資產(chǎn)所有 物業(yè)凈收益 總市值 S$ 總市值 S$ 嘉茂房地產(chǎn)投資信托基金 物業(yè)管理 Cheung Kong （ Holdings）Limited 單位信托證券持有者 經(jīng)理人 ARA Asset Management (Singapore) Limited 物業(yè) 紅磡國(guó)際都會(huì)商場(chǎng) 馬鞍山廣場(chǎng) 荔枝角盈暉家居城 荃灣創(chuàng)意無(wú)限商場(chǎng) 火炭銀禧閣商場(chǎng) 受托人 Bermuda Trust (Singapore) Limited 投資CMT 發(fā)售 代表行使權(quán)力 （ 2021年 8月， $/股） （ 2021年 8月， $/股） 托管人費(fèi)用 資產(chǎn)管理服務(wù) 資產(chǎn)管理費(fèi) 物業(yè)管理服務(wù) 物業(yè)管理費(fèi) 資產(chǎn)所有 物業(yè)凈收益 長(zhǎng)江實(shí)業(yè)擁有 30%的股權(quán) 第一個(gè)持有香港資產(chǎn)的房地產(chǎn)投資信托基金 總市值 S$ 總市值 HK$ 沙田第一城 華都花園 青怡花園 麗港城中城 麗都花園 海韻花園 2021年 6月，長(zhǎng)江實(shí)業(yè) 34億港元出售 + 置富地產(chǎn)投資信托基金 4. 6 海外 REITs及基金投資中國(guó)商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)的途徑和方法 國(guó)外 國(guó)內(nèi) REITs 成立外資獨(dú)資公司（ WOFE） 資產(chǎn)管理公司 支付管理費(fèi) 不動(dòng)產(chǎn) 1 不動(dòng)產(chǎn) 3 不動(dòng)產(chǎn) 2 不動(dòng)產(chǎn) 4 WOFE1 WOFE2 WOFE3 WOFE4 國(guó)外 國(guó)內(nèi) REITs 直接收購(gòu)物業(yè) 資產(chǎn)管理公司 支付管理費(fèi) 國(guó)外 國(guó)內(nèi) REITs 不動(dòng)產(chǎn) 1 資產(chǎn)管理公司 代收租金 支付管理費(fèi) 不動(dòng)產(chǎn) 4 不動(dòng)產(chǎn) 3 不動(dòng)產(chǎn) 2 深入項(xiàng)目調(diào)研，包括政府關(guān)系、市場(chǎng)定位、交易手續(xù)辦理等等，完成深入可行性報(bào)告、草擬合約 尋找 /識(shí)別項(xiàng)目 篩選項(xiàng)目 現(xiàn)場(chǎng)勘查 可操作 不可操作 放棄 項(xiàng)目評(píng)估 有可行性 項(xiàng)目市場(chǎng)及定位分析 項(xiàng)目初步資料匯總 財(cái)務(wù)分析 無(wú)可行性 完成初步評(píng)估報(bào)告 放棄 遞交意向書(shū) 有意向 無(wú)意向 放棄 交易深入研判 簽定合約 成立項(xiàng)目公司 投資委員會(huì) 投資委員會(huì) 4. 7 REITs投資流程及盡職調(diào)查流程 REITs投資流程圖 五、 REITs在中國(guó)的發(fā)展之路 ? 中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)潛力巨大 ? 信托業(yè)利用特殊的制度優(yōu)勢(shì)，努力進(jìn)行金融產(chǎn)品創(chuàng)新 北京國(guó)投推出的“北京國(guó)投法國(guó)歐尚天津第一店資金信托計(jì)劃”，其意義不僅在于該產(chǎn)品創(chuàng)造了“三贏”局面，即對(duì)投資者、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商和北京國(guó)投而言均有利，更重要的是它意味著中國(guó)內(nèi)地首只真正意義上的房地產(chǎn)投資信托（準(zhǔn)房地產(chǎn)基金）的誕生。 ? 房地產(chǎn)投資信托方式聚集的資產(chǎn)如果捆綁起來(lái)，很有可能在國(guó)外以房地產(chǎn)基金的形式上市。國(guó)內(nèi)配套法規(guī)一經(jīng)出臺(tái)，上述資產(chǎn)包將極易轉(zhuǎn)成新制度下的首只房地產(chǎn)基金。中國(guó)的房地產(chǎn)投資信托將是今后信托業(yè)發(fā)展的一個(gè)主流方向 。 5. 1 中國(guó)準(zhǔn)房地產(chǎn)投資信托基金（房地產(chǎn)投資信托）的市場(chǎng)前景 5. 2 中國(guó)大陸推出 REITs可能遇到的障礙 ? 政策及法律限制 從性質(zhì)上說(shuō)，真正的 REITs 屬于產(chǎn)業(yè)投資基金。我國(guó)缺乏產(chǎn)業(yè)投資基金相關(guān)法律， 《 證券投資基金法 》 也只涉及證券投資基金。因此，在缺乏產(chǎn)業(yè)投資基金法和相關(guān)上市規(guī)則的法律環(huán)境下，中國(guó)目前還難以建立真正的房地產(chǎn)投資信托基金。 ? 投資者風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)薄弱 美國(guó)的 REITs的一種重要的特征是集聚散戶(hù)投資者的資金進(jìn)行投資。在中國(guó)，盡管股票市場(chǎng)的投資者已經(jīng)開(kāi)始具備 “ 股票投資有風(fēng)險(xiǎn) ” 的觀念，但是，對(duì)于房地產(chǎn)投資信托這樣的 “ 新型 ” 金融工具，散戶(hù)投資者對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的心理承受能力和產(chǎn)品的認(rèn)同程度短時(shí)間內(nèi)很難提高 ? 房地產(chǎn)金融市場(chǎng)不發(fā)達(dá) 房地產(chǎn)商的融資渠道單一，主要依靠銀行貸款。直到央行頒布 121文件，房地產(chǎn)商才被迫尋求新的融資渠道。就房地產(chǎn)金融市場(chǎng)的資金供給方和需求方以及房產(chǎn)金融市場(chǎng)結(jié)構(gòu)而言，房地產(chǎn)金融市場(chǎng)并未發(fā)展到適合房地產(chǎn)基金迅速發(fā)展的成熟程度 ? 財(cái)務(wù)透明度障礙 房地產(chǎn)基金要求信息的定時(shí)披露，財(cái)務(wù)的高度透明，從而最大限度的保障投資人的利益。中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)多年存在的不規(guī)范操作造成會(huì)計(jì)制度的嚴(yán)重不透明和信息披露的嚴(yán)重不對(duì)稱(chēng)。 ? 信托具有獨(dú)特的制度設(shè)計(jì)功能，能夠起到避稅、財(cái)產(chǎn)隔離、以及政策規(guī)避的功能 ? 信托具有創(chuàng)新性、靈活性、收益性三大特點(diǎn)，對(duì)于融資方和投資人都具有很強(qiáng)的吸引力 ? 信托的運(yùn)用范圍廣泛，可用于貨幣、資本和產(chǎn)業(yè)市場(chǎng) ? 在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中，資金鏈條的所有環(huán)節(jié)都可以通過(guò)信托來(lái)解決 5. 3 中國(guó)房地產(chǎn)投資信托基金的嘗試 —— 房地產(chǎn)投資信托 通過(guò)信托方式建立準(zhǔn)房地產(chǎn)基金是目前法律框架下適合我國(guó)國(guó)情的最可行方式。這是由信托自身的特點(diǎn)決定的： 目前法律框架下 房地產(chǎn)投資信托基金 —— 房地產(chǎn)投資信托 2021年 12月 ， 北京國(guó)投隆重推出 “ 北京國(guó)投法國(guó)歐尚天津第一店資金信托計(jì)劃 ” 。 該信托計(jì)劃仿效國(guó)際上流行的 REITs運(yùn)作模式 ， 集合運(yùn)用信托計(jì)劃資金 ， 購(gòu)買(mǎi)法國(guó)歐尚天津第一店的物業(yè)產(chǎn)權(quán) ， 以物業(yè)的租金收入實(shí)現(xiàn)投資人長(zhǎng)期穩(wěn)定的高回報(bào) 。 此外 ， 投資人還可以同時(shí)享有所購(gòu)房產(chǎn)升值 、 項(xiàng)目整體上市所帶來(lái)的潛在收益 。 它被認(rèn)為是中國(guó)大陸第一個(gè)真正意義上的房地產(chǎn)投資信托計(jì)劃 ， 它基本具備了美國(guó) REITS的主要特點(diǎn) 。 但由于國(guó)情的差異 ， 該項(xiàng)投資信托又有所創(chuàng)新 ， 它采用商業(yè)信托形式 、 契約型組織結(jié)構(gòu) ， 這是在我國(guó)目前缺乏產(chǎn)業(yè)基金法前提下的一種準(zhǔn)房地產(chǎn)基金 。 中國(guó)房地產(chǎn)投資信托基金的嘗試 —— 北京國(guó)投法國(guó)歐尚天津第一店資金信托計(jì)劃 美國(guó) REITs 中國(guó)準(zhǔn)房地產(chǎn)投資信托 組織形式 公司或契約式 商業(yè)信托 能否上市交易 能 不能，但通過(guò)銀行質(zhì)押貸款和網(wǎng)上交易平臺(tái)增強(qiáng)流動(dòng)性 投資憑證 股票 信托合同 存續(xù)期限 無(wú)限期 有期限 投資對(duì)象限制 至少 75％投資于房地產(chǎn) 100％房地產(chǎn) 投資對(duì)象數(shù)量 多樣化 單一 投資者人數(shù) 無(wú)限制 受合同份數(shù)量限制 收益和本金保障措施 沒(méi)有，純屬投資行為 綜合性擔(dān)保措施 稅收優(yōu)惠 有 有（無(wú)相關(guān)稅收規(guī)定） 5. 4 美國(guó) REIT與中國(guó)準(zhǔn)房地產(chǎn)投資信托基金（房地產(chǎn)投資信托）比較