房地產(chǎn)投資信托基金reits試點(diǎn)-資料下載頁(yè)
2025-05-13 01:17本頁(yè)面
【正文】 托人作為簽署主體，還是由發(fā)起人作為簽署主體？ 2. 《 合同法 》 第二百二十九條規(guī)定：“租賃物在租賃期間發(fā)生所有權(quán)變動(dòng)的，不影響租賃合同的效力?！? 3. 借鑒臺(tái)灣 REITs的做法：發(fā)起人將已有的租約轉(zhuǎn)移予受托人并將不動(dòng)產(chǎn)之信托轉(zhuǎn)移事宜通知承租人，同時(shí)要求承租人將信托設(shè)立日后所產(chǎn)生的租金直接支付給受托人。對(duì)于信托設(shè)立日之后產(chǎn)生的租約，由受托人與承租人直接簽署，或由受托人委托發(fā)起人與承租人簽署。 35 錦天城律師事務(wù)所 ?物業(yè)所附保險(xiǎn)處理 1. 《 保險(xiǎn)法 》 第四十九條規(guī)定：“保險(xiǎn)標(biāo)的轉(zhuǎn)讓的，保險(xiǎn)標(biāo)的的受讓人承繼被保險(xiǎn)人的權(quán)利和義務(wù)。保險(xiǎn)標(biāo)的轉(zhuǎn)讓的，被保險(xiǎn)人或者受讓人應(yīng)當(dāng)及時(shí)通知保險(xiǎn)人，但貨物運(yùn)輸保險(xiǎn)合同和另有約定的合同除外。因保險(xiǎn)標(biāo)的轉(zhuǎn)讓導(dǎo)致危險(xiǎn)程度顯著增加的，保險(xiǎn)人自收到前款規(guī)定的通知之日起三十日內(nèi)，可以按照合同約定增加保險(xiǎn)費(fèi)或者解除合同。保險(xiǎn)人解除合同的，應(yīng)當(dāng)將已收取的保險(xiǎn)費(fèi)，按照合同約定扣除自保險(xiǎn)責(zé)任開(kāi)始之日起至合同解除之日止應(yīng)收的部分后，退還投保人。被保險(xiǎn)人、受讓人未履行本條第二款規(guī)定的通知義務(wù)的，因轉(zhuǎn)讓導(dǎo)致保險(xiǎn)標(biāo)的危險(xiǎn)程度顯著增加而發(fā)生的保險(xiǎn)事故，保險(xiǎn)人不承擔(dān)賠償保險(xiǎn)金的責(zé)任 2. 不動(dòng)產(chǎn)信托后，受托人將承繼發(fā)起人作為被保險(xiǎn)人的權(quán)利和義務(wù)，發(fā)起人或者受托人應(yīng)將不動(dòng)產(chǎn)信托轉(zhuǎn)移事項(xiàng)及時(shí)通知保險(xiǎn)人。 36 錦天城律師事務(wù)所 成本 所得稅 ? REITs銀行間市場(chǎng)方案之二 —— 租金收入收益權(quán)方案 承租人 發(fā)起人 托管人 REITs 備位回購(gòu)承 諾人 機(jī)構(gòu)投資者 資產(chǎn)管理公司 中債登 受托人 承銷(xiāo)商 支付租金 租金 +回購(gòu)資金 剩余收益 優(yōu)先級(jí)收益 +投資本金 委托資金保管 募集資金 租金收入收益權(quán) 回購(gòu)承諾 備位回購(gòu)承諾 資產(chǎn)管理服務(wù) 募集資金 受托承銷(xiāo) 發(fā)行 優(yōu)先級(jí)收益+投資本金 認(rèn)購(gòu)資金 37 錦天城律師事務(wù)所 ? 租金收入收益權(quán)方案與不動(dòng)產(chǎn)信托方案的主要區(qū)別 1 信托財(cái)產(chǎn)為租金收入收益權(quán) ? 設(shè)立信托時(shí)，發(fā)起人以基礎(chǔ)物業(yè)對(duì)應(yīng)的租金收入收益權(quán)作為信托財(cái)產(chǎn)，轉(zhuǎn)讓至受托人，并在人民銀行征信中心做租金收益權(quán)轉(zhuǎn)讓登記 ? 該方案可避免基礎(chǔ)物業(yè)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移過(guò)程中產(chǎn)生的相關(guān)稅費(fèi) 2 信托到期時(shí)回購(gòu)優(yōu)先級(jí)收益憑證 ?信托到期時(shí)，發(fā)起人以自有資金回購(gòu)優(yōu)先級(jí)受益憑證，投資者獲得本金 3 基礎(chǔ)物業(yè)辦理抵押 ? 基礎(chǔ)物業(yè)向受托人辦理抵押，并在房地產(chǎn)登記中心辦理不動(dòng)產(chǎn)抵押登記 38 錦天城律師事務(wù)所 ? 租金收入收益權(quán)方案法律問(wèn)題討論 ? 租金收入收益權(quán)的信托登記 1. 租金收入收益權(quán)是否可以在人民銀行征信中心辦理轉(zhuǎn)讓登記（包括既有應(yīng)收賬款和未來(lái)應(yīng)收賬款的轉(zhuǎn)讓登記）？ 2. 租金收入收益權(quán)實(shí)質(zhì)上應(yīng)屬于應(yīng)收賬款，包括既有應(yīng)有賬款和未來(lái)應(yīng)收賬款。 3. 《 物權(quán)法 》 第二百二十八條規(guī)定：“ 以應(yīng)收賬款出質(zhì)的，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)訂立書(shū)面合同。質(zhì)權(quán)自信貸征信機(jī)構(gòu)辦理出質(zhì)登記時(shí)設(shè)立。 ”根據(jù)以上規(guī)定，對(duì)于既有的應(yīng)收賬款，應(yīng)到人民銀行征信中心辦理質(zhì)押登記，但是對(duì)于未來(lái)應(yīng)收賬款進(jìn)行登記的，該條沒(méi)有明確規(guī)定。 4. 對(duì)于未來(lái)應(yīng)收賬款進(jìn)行轉(zhuǎn)讓登記的，人民銀行征信中心對(duì)未來(lái)應(yīng)收賬款辦理轉(zhuǎn)讓登記不存在操作上的問(wèn)題。 39 錦天城律師事務(wù)所 ? 租金收入收益權(quán)方案法律問(wèn)題討論 ? 租金收入作為信托財(cái)產(chǎn) 1. 《 信托法 》 第七條規(guī)定：“設(shè)立信托，必須有確定的信托財(cái)產(chǎn)?！? 2. 租金收入收益權(quán)是否可以作為確定的信托財(cái)產(chǎn)，進(jìn)行信托？設(shè)立的信托，是否可以包含物業(yè)未來(lái)的租金收益權(quán)？ 3. 無(wú)論是現(xiàn)有的還是未來(lái)將產(chǎn)生的租金收益權(quán)，實(shí)質(zhì)上都屬于一種債權(quán)，屬于出租人的財(cái)產(chǎn)權(quán)利，可以與基礎(chǔ)物業(yè)本身分離而進(jìn)行信托。 40 錦天城律師事務(wù)所 ? REITs交易所市場(chǎng)方案 物業(yè) REITs 投資人 資產(chǎn)管理公司 承租人 證監(jiān)會(huì)試點(diǎn)方案示圖 承銷(xiāo)機(jī)構(gòu) 認(rèn)購(gòu) 收益分配 購(gòu)買(mǎi) 租賃 管理 委托 證券交易所 面向社會(huì)公眾、機(jī)構(gòu)投資者發(fā)行類(lèi)似于封閉式基金的標(biāo)準(zhǔn)化 REITs產(chǎn)品，以券商、基金公司作為發(fā)起人，成立專(zhuān)業(yè)的資產(chǎn)管理公司，所募集資金的投資對(duì)象為有穩(wěn)定收益的物業(yè)，標(biāo)的資產(chǎn)的控制權(quán)要交給資產(chǎn)管理公司。 41 錦天城律師事務(wù)所 ? REITs交易結(jié)構(gòu)涉及的主要合同： 回購(gòu)合同 信托合同 資金保管合同 資產(chǎn)管理合同 物業(yè)服務(wù)合同 第四章： REITs產(chǎn)品相關(guān)合同法律問(wèn)題 擔(dān)保合同 42 錦天城律師事務(wù)所 ?信托合同的重要條款 1. 對(duì)信托標(biāo)的進(jìn)行明確約定。 2. 信托生效 。信托生效的前提；信托登記；董事會(huì)決議文件；資產(chǎn)清單交付；房產(chǎn)權(quán)屬證書(shū)交付、相關(guān)合同交付、法律意見(jiàn)書(shū)出具等條件得到滿(mǎn)足。 3. 優(yōu)先級(jí)受益權(quán)憑證和一般受益權(quán)憑證的分層設(shè)計(jì)。 “ 優(yōu)先級(jí)受益券” 是可轉(zhuǎn)讓的固定收益類(lèi)產(chǎn)品 ，一般受益權(quán)憑證為無(wú)固定利率。 4. 信托帳戶(hù)開(kāi)立。 “ 信托賬戶(hù) ” 項(xiàng)下應(yīng)分別設(shè)立如下一級(jí)科目： “ 信托收款賬戶(hù) ” 、 “ 信托分配賬戶(hù) ” 、 “ 流動(dòng)性準(zhǔn)備金專(zhuān)戶(hù) ” 、 “ 租賃保證金專(zhuān)戶(hù) ” 、 “ 超額準(zhǔn)備金專(zhuān)戶(hù) ” 和 “ 稅收專(zhuān)戶(hù) ” 。 43 錦天城律師事務(wù)所 ?信托合同的重要條款 5. 收益分配順序 ① 稅收 ② 費(fèi)用支付（如 “ 受托人 ” 、 “ 資金保管機(jī)構(gòu) ” 、 “ 資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu) ”、 “ 支付代理機(jī)構(gòu) ” 、 “ 評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu) ” 、 “ 審計(jì)師 ” 的服務(wù)報(bào)酬 : ③ 優(yōu)先級(jí)受益券 ” 的利息 。 ④ 用于支付滿(mǎn)足 “ 流動(dòng)性準(zhǔn)備金專(zhuān)戶(hù)限額 ” 和 “ 超額準(zhǔn)備金專(zhuān)戶(hù)限額 ” ； ⑤ 償還 “ 差額支付承諾人 ” 支付的款項(xiàng) ； ⑥ 次級(jí)受益券持有人 。 44 錦天城律師事務(wù)所 ?信托合同的重要條款 6. 優(yōu)先級(jí)受益券的回購(gòu) 條款 7. 受益券持有人大會(huì)權(quán)限及表決條款 8. 信息披露。年度財(cái)務(wù)報(bào)表的披露、臨時(shí)重大事項(xiàng)的披露、受托人報(bào)告披露 9. 信托財(cái)產(chǎn)的清算和分配條款 45 錦天城律師事務(wù)所 Qamp。A 46 錦天城律師事務(wù)所 謝 謝！
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