房地產(chǎn)投資信托基金reits試點-資料下載頁
2025-05-13 01:17本頁面
【正文】 托人作為簽署主體，還是由發(fā)起人作為簽署主體？ 2. 《 合同法 》 第二百二十九條規(guī)定：“租賃物在租賃期間發(fā)生所有權(quán)變動的，不影響租賃合同的效力?！? 3. 借鑒臺灣 REITs的做法：發(fā)起人將已有的租約轉(zhuǎn)移予受托人并將不動產(chǎn)之信托轉(zhuǎn)移事宜通知承租人，同時要求承租人將信托設立日后所產(chǎn)生的租金直接支付給受托人。對于信托設立日之后產(chǎn)生的租約，由受托人與承租人直接簽署，或由受托人委托發(fā)起人與承租人簽署。 35 錦天城律師事務所 ?物業(yè)所附保險處理 1. 《 保險法 》 第四十九條規(guī)定：“保險標的轉(zhuǎn)讓的，保險標的的受讓人承繼被保險人的權(quán)利和義務。保險標的轉(zhuǎn)讓的，被保險人或者受讓人應當及時通知保險人，但貨物運輸保險合同和另有約定的合同除外。因保險標的轉(zhuǎn)讓導致危險程度顯著增加的，保險人自收到前款規(guī)定的通知之日起三十日內(nèi)，可以按照合同約定增加保險費或者解除合同。保險人解除合同的，應當將已收取的保險費，按照合同約定扣除自保險責任開始之日起至合同解除之日止應收的部分后，退還投保人。被保險人、受讓人未履行本條第二款規(guī)定的通知義務的，因轉(zhuǎn)讓導致保險標的危險程度顯著增加而發(fā)生的保險事故，保險人不承擔賠償保險金的責任 2. 不動產(chǎn)信托后，受托人將承繼發(fā)起人作為被保險人的權(quán)利和義務，發(fā)起人或者受托人應將不動產(chǎn)信托轉(zhuǎn)移事項及時通知保險人。 36 錦天城律師事務所 成本 所得稅 ? REITs銀行間市場方案之二 —— 租金收入收益權(quán)方案 承租人 發(fā)起人 托管人 REITs 備位回購承 諾人 機構(gòu)投資者 資產(chǎn)管理公司 中債登 受托人 承銷商 支付租金 租金 +回購資金 剩余收益 優(yōu)先級收益 +投資本金 委托資金保管 募集資金 租金收入收益權(quán) 回購承諾 備位回購承諾 資產(chǎn)管理服務 募集資金 受托承銷 發(fā)行 優(yōu)先級收益+投資本金 認購資金 37 錦天城律師事務所 ? 租金收入收益權(quán)方案與不動產(chǎn)信托方案的主要區(qū)別 1 信托財產(chǎn)為租金收入收益權(quán) ? 設立信托時，發(fā)起人以基礎物業(yè)對應的租金收入收益權(quán)作為信托財產(chǎn)，轉(zhuǎn)讓至受托人，并在人民銀行征信中心做租金收益權(quán)轉(zhuǎn)讓登記 ? 該方案可避免基礎物業(yè)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移過程中產(chǎn)生的相關(guān)稅費 2 信托到期時回購優(yōu)先級收益憑證 ?信托到期時，發(fā)起人以自有資金回購優(yōu)先級受益憑證，投資者獲得本金 3 基礎物業(yè)辦理抵押 ? 基礎物業(yè)向受托人辦理抵押，并在房地產(chǎn)登記中心辦理不動產(chǎn)抵押登記 38 錦天城律師事務所 ? 租金收入收益權(quán)方案法律問題討論 ? 租金收入收益權(quán)的信托登記 1. 租金收入收益權(quán)是否可以在人民銀行征信中心辦理轉(zhuǎn)讓登記（包括既有應收賬款和未來應收賬款的轉(zhuǎn)讓登記）？ 2. 租金收入收益權(quán)實質(zhì)上應屬于應收賬款，包括既有應有賬款和未來應收賬款。 3. 《 物權(quán)法 》 第二百二十八條規(guī)定：“ 以應收賬款出質(zhì)的，當事人應當訂立書面合同。質(zhì)權(quán)自信貸征信機構(gòu)辦理出質(zhì)登記時設立。 ”根據(jù)以上規(guī)定，對于既有的應收賬款，應到人民銀行征信中心辦理質(zhì)押登記，但是對于未來應收賬款進行登記的，該條沒有明確規(guī)定。 4. 對于未來應收賬款進行轉(zhuǎn)讓登記的，人民銀行征信中心對未來應收賬款辦理轉(zhuǎn)讓登記不存在操作上的問題。 39 錦天城律師事務所 ? 租金收入收益權(quán)方案法律問題討論 ? 租金收入作為信托財產(chǎn) 1. 《 信托法 》 第七條規(guī)定：“設立信托，必須有確定的信托財產(chǎn)?！? 2. 租金收入收益權(quán)是否可以作為確定的信托財產(chǎn)，進行信托？設立的信托，是否可以包含物業(yè)未來的租金收益權(quán)？ 3. 無論是現(xiàn)有的還是未來將產(chǎn)生的租金收益權(quán)，實質(zhì)上都屬于一種債權(quán)，屬于出租人的財產(chǎn)權(quán)利，可以與基礎物業(yè)本身分離而進行信托。 40 錦天城律師事務所 ? REITs交易所市場方案 物業(yè) REITs 投資人 資產(chǎn)管理公司 承租人 證監(jiān)會試點方案示圖 承銷機構(gòu) 認購 收益分配 購買 租賃 管理 委托 證券交易所 面向社會公眾、機構(gòu)投資者發(fā)行類似于封閉式基金的標準化 REITs產(chǎn)品，以券商、基金公司作為發(fā)起人，成立專業(yè)的資產(chǎn)管理公司，所募集資金的投資對象為有穩(wěn)定收益的物業(yè)，標的資產(chǎn)的控制權(quán)要交給資產(chǎn)管理公司。 41 錦天城律師事務所 ? REITs交易結(jié)構(gòu)涉及的主要合同： 回購合同 信托合同 資金保管合同 資產(chǎn)管理合同 物業(yè)服務合同 第四章： REITs產(chǎn)品相關(guān)合同法律問題 擔保合同 42 錦天城律師事務所 ?信托合同的重要條款 1. 對信托標的進行明確約定。 2. 信托生效 。信托生效的前提；信托登記；董事會決議文件；資產(chǎn)清單交付；房產(chǎn)權(quán)屬證書交付、相關(guān)合同交付、法律意見書出具等條件得到滿足。 3. 優(yōu)先級受益權(quán)憑證和一般受益權(quán)憑證的分層設計。 “ 優(yōu)先級受益券” 是可轉(zhuǎn)讓的固定收益類產(chǎn)品 ，一般受益權(quán)憑證為無固定利率。 4. 信托帳戶開立。 “ 信托賬戶 ” 項下應分別設立如下一級科目： “ 信托收款賬戶 ” 、 “ 信托分配賬戶 ” 、 “ 流動性準備金專戶 ” 、 “ 租賃保證金專戶 ” 、 “ 超額準備金專戶 ” 和 “ 稅收專戶 ” 。 43 錦天城律師事務所 ?信托合同的重要條款 5. 收益分配順序 ① 稅收 ② 費用支付（如 “ 受托人 ” 、 “ 資金保管機構(gòu) ” 、 “ 資產(chǎn)評估機構(gòu) ”、 “ 支付代理機構(gòu) ” 、 “ 評級機構(gòu) ” 、 “ 審計師 ” 的服務報酬 : ③ 優(yōu)先級受益券 ” 的利息 。 ④ 用于支付滿足 “ 流動性準備金專戶限額 ” 和 “ 超額準備金專戶限額 ” ； ⑤ 償還 “ 差額支付承諾人 ” 支付的款項 ； ⑥ 次級受益券持有人 。 44 錦天城律師事務所 ?信托合同的重要條款 6. 優(yōu)先級受益券的回購 條款 7. 受益券持有人大會權(quán)限及表決條款 8. 信息披露。年度財務報表的披露、臨時重大事項的披露、受托人報告披露 9. 信托財產(chǎn)的清算和分配條款 45 錦天城律師事務所 Qamp。A 46 錦天城律師事務所 謝 謝！
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