房地產(chǎn)投資信托基金(reits)-資料下載頁
2025-06-27 14:17本頁面
【正文】 》。信托法律法規(guī)體制已經(jīng)相對(duì)完善，便于基金規(guī)范運(yùn)作及獲得有效監(jiān)督?！ ?2)現(xiàn)有的集合資金信托計(jì)劃為本基金的設(shè)立奠定了基礎(chǔ)。第一，此類計(jì)劃廣泛地投資于房地產(chǎn)，已經(jīng)為房地產(chǎn)企業(yè)、投資者和監(jiān)管部門所熟悉，具有較好的市場(chǎng)基礎(chǔ)。第二，信托投資公司已經(jīng)開始利用此類計(jì)劃來探索設(shè)立本土化房地產(chǎn)投資信托基金的途徑。如2003年12月北京國(guó)投推出的一個(gè)計(jì)劃，就是直接購買一個(gè)商鋪的產(chǎn)權(quán)，信托計(jì)劃投資者的回報(bào)源自商鋪的租金收入。該計(jì)劃在運(yùn)作原理上已經(jīng)接近國(guó)際上的房地產(chǎn)投資信托基金。 借鑒國(guó)外及我國(guó)香港、臺(tái)灣的成功經(jīng)驗(yàn)?！ ∶绹?guó)現(xiàn)有的房地產(chǎn)投資信托基金有一部分是采用信托形式。新加坡及我國(guó)香港和臺(tái)灣上市的房地產(chǎn)投資信托基金也采用信托形式。采用信托形式成立的房地產(chǎn)投資信托基金屬于實(shí)際上的“信托”；在臺(tái)灣就明確地被稱為“不動(dòng)產(chǎn)投資信托”，而把該信托項(xiàng)下的信托財(cái)產(chǎn)稱之為“基金”?！ ∥覈?guó)證券投資基金法在借鑒香港證券投資基金模式時(shí)，把基金管理人和基金托管人視作共同受托人，并分別賦予其管理基金和保管財(cái)產(chǎn)的義務(wù)，兩者分別對(duì)基金管理不當(dāng)和財(cái)產(chǎn)保管不當(dāng)負(fù)責(zé)。但是按照我國(guó)信托法，共同受托人所承擔(dān)的義務(wù)是一樣的，必須對(duì)信托財(cái)產(chǎn)的管理、運(yùn)用及保管不當(dāng)負(fù)同一責(zé)任。因此，證券投資基金法與信托法存在沖突?！ ∪绻覀円梃b新加坡或香港的模式設(shè)立房地產(chǎn)投資信托基金，同樣面臨著上述法律沖突。因此，我們認(rèn)為，借鑒臺(tái)灣的做法更適合我國(guó)內(nèi)地現(xiàn)行法律體系，在現(xiàn)行信托法律體制框架內(nèi)完全可以設(shè)立房地產(chǎn)投資信托基金?！窘?nèi)地REITs基本框架設(shè)計(jì) 】信托基金設(shè)立形式。借鑒我國(guó)臺(tái)灣地區(qū)的模式，信托基金采用契約型方式設(shè)立，由信托投資公司作為受托人，以設(shè)立信托的方式，發(fā)行信托基金受益憑證。參照封閉式證券投資基金的運(yùn)作方式，采用公募方式，上市交易，存續(xù)期間不得贖回，并按照國(guó)際慣例賦予其可以增發(fā)的功能。信托存續(xù)期不低于30年，信托到期終止后，經(jīng)受益人大會(huì)協(xié)商可以延長(zhǎng)存續(xù)期，也可采取發(fā)行新的信托基金的方法，按照協(xié)議價(jià)格或者公平市場(chǎng)價(jià)格收購原信托基金持有的物業(yè)，實(shí)現(xiàn)原投資者的資金退出?！ ⌒磐谢鸬闹饕獏⑴c者。信托基金的主要參與者包括委托人、受托人、資產(chǎn)管理人和受益人?！ ∈芤嫒舜髸?huì)制度。為了保障投資者的合法權(quán)益，信托基金可引入受益人大會(huì)制度，并在信托文件中對(duì)受益人大會(huì)的相關(guān)內(nèi)容進(jìn)行約定。受益人會(huì)議相當(dāng)于股東大會(huì)，可以就基金管理和運(yùn)作的重大問題進(jìn)行表決，如投資策略的改變、受托人的撤換、新受益證券的增發(fā)、基金終止等等。信托基金各方當(dāng)事人應(yīng)按照信托文件的約定，充分發(fā)揮受益人大會(huì)的作用，規(guī)范信托財(cái)產(chǎn)的管理和運(yùn)作，建立嚴(yán)密的風(fēng)險(xiǎn)內(nèi)控制度。 收益及分配。信托財(cái)產(chǎn)所得各項(xiàng)收入扣除成本、費(fèi)用及相關(guān)稅、費(fèi)等支出后，原則上將90％收益向受益人分配。房地產(chǎn)投資信托基金實(shí)際上是一種集體投資方式，投資者必須在自擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)的前提下享受投資收益。因此，基金只提供預(yù)測(cè)的收益率，而不就投資回報(bào)對(duì)投資者作任何承諾?！ ⌒磐匈Y金的運(yùn)用。信托資金的運(yùn)用，主要包括收購和持有適合中低收入居民租住的經(jīng)濟(jì)型租賃住房，并輔以部分經(jīng)營(yíng)性的公建項(xiàng)目，以平衡租金收入，實(shí)現(xiàn)受益人的預(yù)期收益?！ ?1)收購房源。信托基金募集資金可收購現(xiàn)有適合租賃的住房，同時(shí)，信托基金還可收購符合信托基金運(yùn)用方向，由房地產(chǎn)開發(fā)公司定向建設(shè)的住房。定向建設(shè)住房的選址地塊應(yīng)為交通便利、鄰近市區(qū)，具有一定的人口規(guī)模及產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)，有較強(qiáng)的土地升值空間，符合城市建設(shè)發(fā)展方向的地區(qū)，有利于保證物業(yè)的出租率及租金水平的穩(wěn)定性。 (2)租金標(biāo)準(zhǔn)。租金構(gòu)成原則上應(yīng)包括折舊費(fèi)、受托人和資產(chǎn)管理人費(fèi)用、稅金、維修費(fèi)、投資收益五項(xiàng)因素。如在住房建設(shè)和運(yùn)營(yíng)中政府給予政策扶持，可在一定程度上降低租金水平?！ ∨涮變?yōu)惠政策。信托基金在我國(guó)尚處起步階段，鑒于基金收購物業(yè)主要面向中低收入階層，為降低運(yùn)營(yíng)成本，保證信托基金試點(diǎn)項(xiàng)目的成功，政府可給予必要的政策扶持。如為信托基金定向建設(shè)的住房享受經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)優(yōu)惠政策，在信托基金運(yùn)營(yíng)中按照國(guó)際慣例免繳信托基金層面的企業(yè)所得稅，對(duì)租金收入計(jì)征的營(yíng)業(yè)稅和房產(chǎn)稅等統(tǒng)一按綜合稅率5％收取，對(duì)信托基金首次購買住房作為經(jīng)濟(jì)租賃房過戶的契稅、印花稅予以免繳等政策優(yōu)惠。
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