reits房地產(chǎn)信托投資基金概述-資料下載頁
2025-06-29 08:09本頁面
【正文】 證監(jiān)會(huì)正式宣布修訂后的《房地產(chǎn)投資信托基金守則》(下稱《守則》)生效?！妒貏t》中最重要的內(nèi)容就是，在香港上市的REITs可以投資香港地區(qū)以外的房地產(chǎn)?！跋愀圩C監(jiān)會(huì)的官員是從善如流的?！丙溇赣罡嬖V記者，香港許多投行、地產(chǎn)公司不僅投資香港本地，還投資內(nèi)地和東南亞市場，正是在他們的建議下修改了《守則》。 “我對(duì)香港特區(qū)和新加坡的股市對(duì)比是最有發(fā)言權(quán)的。”博大資本國際有限公司主席胡野碧曾經(jīng)擔(dān)任新加坡星展銀行(DBS)的香港高管?！靶录悠鹿墒胁⒉痪邆浜拖愀鄹偁幍哪芰?，REITs也是在股市上發(fā)行的?！彼赋?，第一，目前在新加坡上市的中國內(nèi)地公司共有83家，僅2004年在新加坡上市的內(nèi)地公司也比在香港聯(lián)交所上市的多。但在新加坡上市的公司融資規(guī)模最大的也僅幾億港元，而在香港上市則是幾百億港元；第二，企業(yè)在新加坡上市后，大部分“潛水”，即跌破發(fā)行價(jià)。 ?。ㄈ┟绹康禺a(chǎn)信托投資基金的發(fā)展（資料） 1960年艾森豪威爾總統(tǒng)簽署《房地產(chǎn)投資信托法案》(Real Estate Investment Trust Act of 1960)，標(biāo)志著REITS的正式創(chuàng)立。 1986年，美國國會(huì)通過了《稅收改革法案》(Tax Reform Act of 1986)，從兩個(gè)方面對(duì)REITS進(jìn)行了改革：一是允許REITS不僅可以擁有房地產(chǎn)，還可以直接運(yùn)營和管理，可以直接為其擁有的房地產(chǎn)項(xiàng)目的客戶(租戶)提供服務(wù)。二是取消了投資者可以將REITS的損失直接沖抵其應(yīng)納稅所得的規(guī)定。 按照REITS組織形態(tài)分類，可分為契約型和公司型兩種?！ “凑胀顿Y人能否贖回分類，可將REITS分為封閉式和開放式兩類。 根據(jù)REITS 的資金投向的不同，可以將它們分為三大類。一是資產(chǎn)類(Equity)：投資并擁有房地產(chǎn)，主要收入來源于房地產(chǎn)的租金。其目的在于獲得房地產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)以取得經(jīng)營收入。他們直接控制房地產(chǎn)資產(chǎn)或通過合營公司來控制該資產(chǎn)。資產(chǎn)類REITS受利率影響相對(duì)比較小，因?yàn)橘Y產(chǎn)類REITS可以通過提高租金來提高其現(xiàn)金流量。二是抵押類(Mortgage)：投資房地產(chǎn)抵押貸款或房地產(chǎn)抵押支持證券(MBS)，收益主要來源于房地產(chǎn)貸款的利息。抵押REITS主要從事一定期限的房地產(chǎn)抵押款和購買抵押證券業(yè)務(wù)。通常抵押REITS股息收益率比資產(chǎn)類REITS高。不過根據(jù)風(fēng)險(xiǎn)收益原理，高風(fēng)險(xiǎn)意味著高收益。三是混合類(Hybrid)：它是介于資產(chǎn)類和抵押類之間的一種房地產(chǎn)投資信托，混合類REITS采取上述兩類的投資策略，具有資產(chǎn)類REITS和抵押類REITS的雙重特點(diǎn)，即在從事抵押貸款服務(wù)的同時(shí)，自身也擁有部分物業(yè)產(chǎn)權(quán)。在理論上，混合類REITS在向股東提供該物業(yè)的增值空間的同時(shí)，也能獲得穩(wěn)定的貸款利息。據(jù)統(tǒng)計(jì)，美國的REITS 中的絕大部分是從事資產(chǎn)類投資，%。每個(gè)REITS根據(jù)各自的專長選擇投資領(lǐng)域。有的以地理區(qū)域?yàn)閷ｉL，如地區(qū)、州、都市的地產(chǎn)。有的專長于各種行業(yè)地產(chǎn)，如零售業(yè)、工業(yè)、辦公樓、公寓、醫(yī)院等房地產(chǎn)。有些REITS選擇廣泛的投資類型，包括房地產(chǎn)、貸款類的眾多產(chǎn)品。在各種房地產(chǎn)業(yè)的投資中，零售業(yè)、住宅、工業(yè)/辦公地產(chǎn)的投資占絕大部分，總計(jì)超過總投資的74%(圖1)?！ EITS在美國的長期表現(xiàn)參差不齊，雖然不一定總能取得高于美國債券的收益率，但卻能持續(xù)地實(shí)現(xiàn)較高的穩(wěn)定回報(bào)。經(jīng)過近40多年的發(fā)展，REITS在美國已經(jīng)有了相當(dāng)?shù)囊?guī)模。目前大約有300個(gè)REITS在運(yùn)作之中，管理的資產(chǎn)總值超過3000億美元，其中近三分之二在全國性的證券交易所上市交易。至今為止，美國的REITS發(fā)展幾乎延伸到全球市場?！ ∶绹鳵EITS股本金低，持股靈活。投資合股性質(zhì)的公司或企業(yè)會(huì)要求最低投資額不低于15000美元，但對(duì)于投資REITS來說，每股只需要1025美元。同時(shí)REITS對(duì)持股數(shù)量沒有限制，既可以只購買一股，也可以擁有數(shù)股。因此，美國REITS的出現(xiàn)為公眾提供了參與大規(guī)模房地產(chǎn)項(xiàng)目投資的機(jī)會(huì)，民眾可以通過購買REITS 收益憑證的方式參與投資，分享美國經(jīng)濟(jì)增長帶來的收益?！ ∶绹鳵EITS多元化組合投資，市場回報(bào)高。REITS的資產(chǎn)分散了房地產(chǎn)的資產(chǎn)組合，基金單位可以轉(zhuǎn)讓和上市交易，流動(dòng)性強(qiáng)。與傳統(tǒng)方式只能投資于固定的單個(gè)項(xiàng)目相比，REITS可以投資于不同的項(xiàng)目、不同地區(qū)和不同類型的房地產(chǎn)項(xiàng)目及業(yè)務(wù)，有效地降低投資風(fēng)險(xiǎn)。不會(huì)因個(gè)別REITS的局限而受限制，猶如投資股票基金，比投資單一股份更靈活、風(fēng)險(xiǎn)更分散。REITS最吸引之處是定期的股息收益，且股息率相對(duì)優(yōu)厚，投資者可以取得較高的投資回報(bào)?！ ∶绹鳵EITS稅收優(yōu)惠、股東收益高。REITS的稅收政策也吸引了眾多投資人。REITS在稅法上是一個(gè)獨(dú)立的經(jīng)濟(jì)實(shí)體，根據(jù)《1960 年美國國內(nèi)稅收法案》規(guī)定，如果REITS將每年度盈利的大部分以現(xiàn)金紅利方式回報(bào)投資者，則無需繳交公司所得稅，就避免了對(duì)REITS 和股東的雙重所得課稅?！ ∶绹鳵EITS實(shí)行專業(yè)化團(tuán)隊(duì)管理，有效降低了風(fēng)險(xiǎn)。自20世紀(jì)90年代以來，美國REITS所募集的資金往往大多委托專業(yè)的管理公司集中管理，管理人員是有經(jīng)驗(yàn)的房地產(chǎn)專業(yè)人員，同時(shí)他們擅長于股市運(yùn)作，時(shí)刻關(guān)注收益率變化，制定最佳的投資策略，可有效降低投資風(fēng)險(xiǎn)。12 / 12
法律信息相關(guān)推薦
鄂ICP備17016276號(hào)-1