房地產(chǎn)投資信托基金的中國式糾結(jié)-資料下載頁
2025-06-22 00:44本頁面
【正文】 走出糾結(jié)的路徑選擇 為REITs市場發(fā)展構(gòu)建完善的法律體系 要建立完善的法律體系，僅僅只頒布單一的《信托法》、《投資基金法》是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠的，必須將法律制定工作細(xì)化、完備化，還必須配備一些其他的相關(guān)法規(guī)。首先應(yīng)進(jìn)一步完善《公司法》或制定專門針對產(chǎn)業(yè)投資基金發(fā)展的《產(chǎn)業(yè)投資基金法》、《REITs條例》等法規(guī)。其次是制定出REITs的專項(xiàng)管理制度，如投資資格的審定、投資方面的限制、投資比例的確認(rèn)等，以促進(jìn)REITs的規(guī)范發(fā)展。除此之外，還應(yīng)逐步完善證券場外交易市場和產(chǎn)權(quán)交易市場，使REITs的資金運(yùn)用與回收機(jī)制更為完善。 創(chuàng)造必要的法律環(huán)境 REITs要在中國生根發(fā)芽，相關(guān)的法律法規(guī)還要做出適當(dāng)?shù)恼{(diào)整。首先，現(xiàn)行《信托法》中關(guān)于信托投資融資規(guī)模的限制的問題不解決，房地產(chǎn)信托投資基金無法真正發(fā)行；其次，關(guān)于信托憑證流通的限制和信托產(chǎn)品宣傳的限制要放寬或取消。目前我國現(xiàn)行信托法規(guī)中關(guān)于信托合同份額的限制，給REITs融資造成困難。因此完善法規(guī)并與國際接軌已成了發(fā)展REITs業(yè)的當(dāng)務(wù)之急。在國內(nèi)，REITs立法客觀上要跨越多個部門法，從節(jié)約立法成本的角度，應(yīng)該借鑒美國資本市場的立法經(jīng)驗(yàn)，為房地產(chǎn)投資信托制定專項(xiàng)法，確定信托投資主體發(fā)起人、受托人、托管人等相關(guān)主體之間的權(quán)利義務(wù)，對于本國REITs所采取的組織形式、產(chǎn)品的交易結(jié)構(gòu)、投資管理資產(chǎn)的方式和范圍、負(fù)債比率交易流通安排與信息披露等進(jìn)行詳細(xì)規(guī)定。 明確法律載體，完善落地機(jī)制 在國內(nèi)現(xiàn)行法律法規(guī)框架下，REITs以何種形式的法律載體“落地”是基礎(chǔ)問題。基于目前國內(nèi)房地產(chǎn)和資本市場的法律制度，中國在REITs市場發(fā)展的初級階段，可發(fā)展三種REITs形態(tài)，即：集合資金信托計(jì)劃、封閉式產(chǎn)業(yè)投資基金和公司型REITs。其中發(fā)行信托計(jì)劃是當(dāng)前階段最常用形式；公司型REITs模式面臨的制度障礙相對較小、未來可能較大發(fā)展空間；封閉式產(chǎn)業(yè)投資基金雖有合伙企業(yè)法等參照，但仍無明確法規(guī)支持，其操作缺乏充足依據(jù)。 完善配套制度 首先，建立信托登記制度，確定信托產(chǎn)品的權(quán)屬，將《信托法》中“辦理信托登記”的條款演化為操作細(xì)則。建立全國的信托信息登記中心，同時在特定市場進(jìn)行信托憑證發(fā)行與交易的嘗試，消除REITs的市場流通制度障礙。 其次，建立嚴(yán)格的REITs公開發(fā)行信息披露制度，而不局限于我國現(xiàn)行信托計(jì)劃發(fā)售時較為簡單的信息披露。 對REITs的稅收采取區(qū)別化的政策 在美國，REITs可以獲得有利的稅收優(yōu)惠，REITs不屬于應(yīng)稅財(cái)產(chǎn)，且免除公司稅項(xiàng)，避免了雙重納稅。而目前我國法律尚未對信托收益的納稅作出明確規(guī)定。我國這方面可參照美國稅法的有關(guān)規(guī)定，對目前的稅法進(jìn)行改革，避免雙重征稅問題，為其發(fā)展創(chuàng)造良好的稅收環(huán)境。 （作者單位：特華博士后科研工作站）
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