房地產(chǎn)投資信托基金的中國式糾結(jié)(參考版)
2025-06-25 00:44本頁面
【正文】 （作者單位：特華博士后科研工作站）。而目前我國法律尚未對信托收益的納稅作出明確規(guī)定。 其次，建立嚴(yán)格的REITs公開發(fā)行信息披露制度，而不局限于我國現(xiàn)行信托計劃發(fā)售時較為簡單的信息披露。 完善配套制度 首先，建立信托登記制度，確定信托產(chǎn)品的權(quán)屬，將《信托法》中“辦理信托登記”的條款演化為操作細(xì)則?；谀壳皣鴥?nèi)房地產(chǎn)和資本市場的法律制度，中國在REITs市場發(fā)展的初級階段，可發(fā)展三種REITs形態(tài)，即：集合資金信托計劃、封閉式產(chǎn)業(yè)投資基金和公司型REITs。在國內(nèi)，REITs立法客觀上要跨越多個部門法，從節(jié)約立法成本的角度，應(yīng)該借鑒美國資本市場的立法經(jīng)驗，為房地產(chǎn)投資信托制定專項法，確定信托投資主體發(fā)起人、受托人、托管人等相關(guān)主體之間的權(quán)利義務(wù)，對于本國REITs所采取的組織形式、產(chǎn)品的交易結(jié)構(gòu)、投資管理資產(chǎn)的方式和范圍、負(fù)債比率交易流通安排與信息披露等進行詳細(xì)規(guī)定。目前我國現(xiàn)行信托法規(guī)中關(guān)于信托合同份額的限制，給REITs融資造成困難。 創(chuàng)造必要的法律環(huán)境 REITs要在中國生根發(fā)芽，相關(guān)的法律法規(guī)還要做出適當(dāng)?shù)恼{(diào)整。其次是制定出REITs的專項管理制度，如投資資格的審定、投資方面的限制、投資比例的確認(rèn)等，以促進REITs的規(guī)范發(fā)展。 走出糾結(jié)的路徑選擇 為REITs市場發(fā)展構(gòu)建完善的法律體系 要建立完善的法律體系，僅僅只頒布單一的《信托法》、《投資基金法》是遠遠不夠的，必須將法律制定工作細(xì)化、完備化，還必須配備一些其他的相關(guān)法規(guī)。當(dāng)然，宏觀上房地產(chǎn)的過熱也給REITs的推出造成不小的壓力，國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)投資回報率不能滿足要求，尤其是近年開發(fā)的物業(yè)，高昂的土地成本和建筑成本無法與租金收入相匹配，資產(chǎn)交易價格過高使得REITs很難達到收益率要求而無法獲得發(fā)展。當(dāng)前的房價和宏觀調(diào)控問題成為REITs推出的最大影響，監(jiān)管部門擔(dān)心REITs的出現(xiàn)會進一步推高房價。而當(dāng)前，有國際化經(jīng)驗又熟悉本土市場的團隊并不多見。另一方面，是合格資產(chǎn)管理人的準(zhǔn)入，REITs是房地產(chǎn)和金融能力的結(jié)合，金融的作用在于通過流動性放大，創(chuàng)造規(guī)模效應(yīng)降低運營和資本成本，而房地產(chǎn)能力就在于識別細(xì)分市場的機會和商業(yè)模式，通過運營創(chuàng)造現(xiàn)金流價值。 機構(gòu)投資人和資產(chǎn)管理人的準(zhǔn)入問題。未依照前款規(guī)定辦理信托登記的，應(yīng)當(dāng)補辦登記手續(xù)；不補辦的，該信托不產(chǎn)生效力。信托登記權(quán)屬問題，是制約REITs產(chǎn)品能否在證券市場流通的關(guān)鍵，如果可以確定信托產(chǎn)品的權(quán)屬，則其市場流通也不再是問題。 配套制度環(huán)境問題。當(dāng)前國內(nèi)相關(guān)法律法規(guī)對REITs發(fā)展構(gòu)成障礙。這也是為什么在REITs發(fā)達的美國，REITs在結(jié)構(gòu)、組織、投資范圍，收益分配等的發(fā)展都會圍繞著稅法的變更而展開。按現(xiàn)行稅制，收取租金，%的營業(yè)稅和12%的房產(chǎn)稅
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