【正文】 (m) 由管理公司發(fā)出的聲明,說明自從編制最新已發(fā)表的經(jīng)審計(jì)帳目之后,該計(jì)劃在財(cái)政狀況或交易狀況方面出現(xiàn)的任何重大逆轉(zhuǎn),或適當(dāng)?shù)呢?fù)面聲明。 (k) 如適用,按照第6章的規(guī)定,就有關(guān)資產(chǎn)(如有)進(jìn)行的獨(dú)立估值。 (i) 若有關(guān)交易涉及特別目的特別目的投資工具,有關(guān)該特別目的投資工具的詳細(xì)資料,。 (g) 有關(guān)的關(guān)連人士及有關(guān)的有聯(lián)系者(如有)的姓名(如適用),及有關(guān)人士以何種方式與其有所關(guān)連的詳情。 (e) 說明通函所指的交易對(duì)該計(jì)劃的財(cái)政狀況及資本結(jié)構(gòu)有何影響。 (c) 總代價(jià)及條款,及總代價(jià)及條款的組成部分。及 (c) 在適當(dāng)情況下,就該計(jì)劃的有關(guān)房地產(chǎn)項(xiàng)目提供公平及客觀的估值. 在適當(dāng)情況下,: (a) 交易日期及有關(guān)交易各方。及 (v) (d)條作出的要求而就該計(jì)劃的房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行的估值. 在發(fā)出一份公告后,有關(guān)通函須在該大會(huì)舉行日期前不少于21天(如須以特別決議形式通過)或14天(如須以普通決議形式通過)發(fā)送予持有人. 在擬備本守則規(guī)定須發(fā)出的通函時(shí),必須緊記以下各點(diǎn)指引: (a) 通函的主要目的是讓持有人可以掌握充分的資料,有關(guān)建議對(duì)該計(jì)劃的利弊的權(quán)衡必須顯而易見,以便持有人可以就有關(guān)建議自行作出定論。 (iii) 該計(jì)劃的財(cái)務(wù)預(yù)測(cè)有重大改變。及 (viii) 要求撤銷該計(jì)劃的認(rèn)可或取消其上市地位. (b) 有關(guān)該計(jì)劃的重大資料包括但不限于以下各項(xiàng): (i) 價(jià)值超逾該計(jì)劃資產(chǎn)總值的15%的交易(關(guān)連人士交易除外)。 (vi) 改變?cè)撚?jì)劃的收費(fèi)及費(fèi)用的水平或結(jié)構(gòu)(只限于須獲得持有人批準(zhǔn)的情況)。 (iv) 更換該計(jì)劃的管理公司。 (ii) 進(jìn)行合并或收購(gòu)?；?(y) 建議改變?cè)扔嘘P(guān)在上市后首12個(gè)月內(nèi)購(gòu)入物業(yè)的意向(). 公告的內(nèi)容必須載有足夠的量化資料,清晰,簡(jiǎn)潔及不偏不倚. 通函 須就下列交易或數(shù)據(jù)發(fā)出通函: (a) 須獲持有人批準(zhǔn)的交易或按照受托人或管理公司的合理意見認(rèn)為須獲得持有人批準(zhǔn)的交易。 (w) 決定或建議要求取消該計(jì)劃的認(rèn)可或上市地位。 (u) 建議撤換該計(jì)劃的受托人。 (s) 該計(jì)劃所采用的會(huì)計(jì)政策的重大更改。 (q) 重大爭(zhēng)議或與承辦商或任何人士出現(xiàn)爭(zhēng)議。 (o) 違反借款限制。 (m) 發(fā)出或收到有意進(jìn)行合并或收購(gòu)的通知書。 (k) 發(fā)行新單位(依據(jù)股息投資計(jì)劃發(fā)行的單位除外)。 (i) 建議更改該計(jì)劃的一般特性或性質(zhì),例如投資目標(biāo)及/或該計(jì)劃的政策。 (g) 建議出售由購(gòu)入起計(jì)不足兩年的房地產(chǎn)項(xiàng)目。 (e) 價(jià)值超逾該計(jì)劃資產(chǎn)總值的15%的交易(關(guān)連人士交易除外)。 (c) 發(fā)出半年度報(bào)告或年度報(bào)告?；?(d) 須經(jīng)持有人批準(zhǔn)的交易的數(shù)據(jù). ,但這些例子并不構(gòu)成巨細(xì)無(wú)遺的清單: (a) 對(duì)該計(jì)劃的財(cái)務(wù)預(yù)測(cè)作出重大更改?；?(b) 為避免該計(jì)劃的單位會(huì)出現(xiàn)虛假市場(chǎng)而必需的數(shù)據(jù)。 (c) 一般來說并非從香港的認(rèn)可計(jì)劃的財(cái)產(chǎn)中支付的費(fèi)用。及 (b) 只有當(dāng)該計(jì)劃的每單位資產(chǎn)凈值超過上一次計(jì)算及支付業(yè)績(jī)表現(xiàn)費(fèi)用時(shí)該計(jì)劃的每單位資產(chǎn)凈值(即以新高價(jià)作為基礎(chǔ)),方可征收. 注: 若表現(xiàn)費(fèi)用的計(jì)算基準(zhǔn)有別于以上所列的機(jī)制,則只有在該計(jì)算基準(zhǔn)能夠符合新高價(jià)原則,真實(shí)地反映出管理公司的運(yùn)作及表現(xiàn),不會(huì)損害持有人的權(quán)益及公平而客觀地進(jìn)行計(jì)算的情況下,才會(huì)獲得證監(jiān)會(huì)考慮. 以下的費(fèi)用,開支及收費(fèi),不得從該計(jì)劃的財(cái)產(chǎn)中支付: (a) 因買賣該計(jì)劃的單位而須支付予銷售代理人的傭金。 (h) 在適當(dāng)?shù)卣匍_及以不記名方式進(jìn)行投票的會(huì)議上,75%或以上親自或委派代表出席及有權(quán)投票者若投票同意,則可通過特別決議。 (f) 持有人如對(duì)會(huì)議上討論簽訂合約的事務(wù)存有重大利益(而其利益有別于所有其它持有人的利益),則須被禁止替其擁有的單位投票,或在點(diǎn)算會(huì)議的法定人數(shù)時(shí)將其點(diǎn)算在內(nèi)。 (d) 如果在指定開會(huì)時(shí)間之后半小時(shí)內(nèi),出席人數(shù)仍未達(dá)法定人數(shù),即成為重開會(huì)議的法定人數(shù)。 (b) 票數(shù)應(yīng)依照持有單位的數(shù)目按比例點(diǎn)算,或如果持有累積單位,則依照所持有單位的價(jià)值按比例點(diǎn)算?；?(b) 不會(huì)重大地?fù)p害持有人的利益,及不會(huì)大幅度免除受托人,管理公司或其它人士對(duì)持有人須負(fù)上的責(zé)任,而且亦不會(huì)增加應(yīng)由該計(jì)劃的財(cái)產(chǎn)支付的費(fèi)用及收費(fèi)。 而在該情況下,向持有人發(fā)出公告. 關(guān)連人士的交易的性質(zhì)如屬于在普通及日常的物業(yè)管理過程中向該計(jì)劃的房地產(chǎn)項(xiàng)目提供服務(wù),例如裝修及維修工作,則必須以普通的商業(yè)條款,在獲得受托人事先批準(zhǔn)的情況下訂立合約. 注: (1) 若與關(guān)連人士訂立的合約屬于獨(dú)立或單一次性質(zhì)的服務(wù),而合約的價(jià)值超過該計(jì)劃在之前12個(gè)月就該計(jì)劃的房地產(chǎn)項(xiàng)目有關(guān)的服務(wù)所承諾的或支出的總價(jià)值的15%,則必須在持有人全體大會(huì)上,以普通決議的形式事先獲得批準(zhǔn),通函及通知的規(guī)定須予以遵從,以通知持有人該等細(xì)節(jié),例如該項(xiàng)服務(wù)的性質(zhì)及價(jià)值,關(guān)連人士的名稱,持有人全體大會(huì)的日期及持有人的投票結(jié)果. (2) 管理公司,受托人及總估值師按組成檔所述而向該計(jì)劃提供的服務(wù)不應(yīng)視為關(guān)連人士交易,但該等服務(wù)(價(jià)值不超逾1,000,000港元的服務(wù)交易除外)的詳情,例如有關(guān)條款及報(bào)酬,須在將會(huì)發(fā)表的下一份半年度報(bào)告或年度報(bào)告內(nèi)加以披露. ,必須在持有人全體大會(huì)上以普通決議的形式,. 注: (g)條的規(guī)定,而有關(guān)利益與所有其它持有人的利益并不相同,則須在該全體大會(huì)上放棄投票. 無(wú)論該計(jì)劃的管理公司,獲管理公司轉(zhuǎn)授職能者,總估值師或該計(jì)劃的任何其它關(guān)連人士,. 除第5章內(nèi)所述有關(guān)管理公司履行其職能的規(guī)定外,該計(jì)劃不得委任關(guān)連人士出任向計(jì)劃提供服務(wù)的地產(chǎn)代理人,包括就物業(yè)交易提供的顧問或代理服務(wù). 關(guān)連人士交易的披露及匯報(bào)規(guī)定 ,如須由持有人投票通過,亦須向持有人發(fā)出通知,有關(guān)交易的撮要須載于該計(jì)劃將會(huì)發(fā)表的下一份年度報(bào)告或半年度報(bào)告. 注: ,若有關(guān)交易的價(jià)值不超逾1,000,000港元,便毋須發(fā)出公告. ,該計(jì)劃的年度報(bào)告須載有一項(xiàng)撮要披露,列出該等交易的總值,該年度報(bào)告仍須作出適當(dāng)?shù)穆暶?表明計(jì)劃并沒有進(jìn)行該等交易. 就毋須持有人批準(zhǔn)但管理公司認(rèn)為重大的關(guān)連人士交易而言,持有人須在最初透過公告方式獲知會(huì)有關(guān)交易的概括詳情,而其后該計(jì)劃須在其將會(huì)發(fā)表的下一份半年度報(bào)告或年度報(bào)告中向持有人披露有關(guān)交易的詳情. 第9章: 運(yùn)作規(guī)定計(jì)劃文件銷售文件必須披露的事宜 獲認(rèn)可的計(jì)劃如向公眾發(fā)售單位,必須發(fā)出一份符合現(xiàn)況的銷售文件,其中所載的數(shù)據(jù),應(yīng)足以使投資人士可以在掌握充分?jǐn)?shù)據(jù)的情況下, 所列的數(shù)據(jù). 英文及中文版本的文件 有關(guān)該計(jì)劃的所有通函,通告,公告,銷售文件,估值證明書及估值報(bào)告,必須以英文及中文提供. 刊載業(yè)績(jī)數(shù)據(jù) 銷售文件可以披露有關(guān)房地產(chǎn)項(xiàng)目在編寫估值報(bào)告時(shí)實(shí)際收取的租金回報(bào)率. 任何人只可以根據(jù)合理的理?yè)?jù)及在符合下列條件的情況下,就該計(jì)劃的股息回報(bào)率作出預(yù)測(cè): (a) 有關(guān)預(yù)測(cè)根據(jù)附錄F所載的規(guī)定編制。及 (e) 恰當(dāng)?shù)叵虺钟腥伺? 若作為該計(jì)劃資產(chǎn)其中一部分的現(xiàn)金存放于該計(jì)劃的受托人,管理公司及總估值師或任何其它關(guān)連人士(身為持牌接受存款機(jī)構(gòu)者),管理公司,總估值師或任何其它關(guān)連人士(身為持牌貸款機(jī)構(gòu)者)借入款項(xiàng)的情況. 下列的關(guān)連人士交易毋須獲得持有人的事先批準(zhǔn): (a) 有關(guān)交易的總代價(jià)或價(jià)值少于該計(jì)劃在其最近期發(fā)表的經(jīng)審計(jì)帳目所披露的及就在該等帳目發(fā)表后進(jìn)行的交易而作出調(diào)整后的最新資產(chǎn)凈值的5%。 (c) 必須與該計(jì)劃的投資目標(biāo)及策略一致。及 (b) 該計(jì)劃將會(huì)就有關(guān)的房地產(chǎn)項(xiàng)目而支付的價(jià)格及有關(guān)交易的其它條款. 關(guān)連人士交易 交易類別 就本守則而言,. 如果該管理公司管理超過一個(gè)計(jì)劃及一宗交易涉及由該管理公司所管理的兩項(xiàng)或以上的計(jì)劃,則該等計(jì)劃之間的交易就有關(guān)交易所涉及的每項(xiàng)計(jì)劃而言須視作為關(guān)連人士交易. 所有由該計(jì)劃或替該計(jì)劃進(jìn)行的交易: (a) 必須公平地進(jìn)行。 (b) 在適用的情況下,由該名相關(guān)的關(guān)連人士作出的聲明,表示其能夠在獨(dú)立于其相關(guān)業(yè)務(wù)及在維護(hù)該計(jì)劃及其持有人利益的情況下履行,以及將會(huì)如此履行其有關(guān)計(jì)劃的職責(zé)。及 (g) (a)至(d)條所指的實(shí)體的控權(quán)實(shí)體,控股公司,附屬公司或有聯(lián)系公司. 下列資料須在該計(jì)劃的銷售文件,半年度報(bào)告,年度報(bào)告及與關(guān)連人士交易有關(guān)的通函中加以披露: (a) 該計(jì)劃的關(guān)連人士的實(shí)益權(quán)益及任何有關(guān)的變化?；?(ii) 若屬機(jī)構(gòu)持有人,其董事,高級(jí)行政人員,高級(jí)人員,控權(quán)實(shí)體,控股公司,附屬公司或有聯(lián)系公司的持有量. (e) (a),(b),(c)或(d)條所指的實(shí)體的董事,高級(jí)行政人員或高級(jí)人員。 (d) 重大持有人。 (b) 該計(jì)劃的總估值師。及 (iv) 對(duì)投資者/持有人來說可能屬相關(guān)數(shù)據(jù)的任何其它數(shù)據(jù). 持有期 該計(jì)劃必須持有該計(jì)劃之內(nèi)的每項(xiàng)房地產(chǎn)項(xiàng)目最少2年,除非該計(jì)劃已將在該最低限度的持有期終止之前出售有關(guān)房地產(chǎn)項(xiàng)目的理?yè)?jù),清楚地傳達(dá)給持有人,同時(shí)其持有人亦已透過在持有人全體大會(huì)上通過特別決議,同意有關(guān)出售. 注: 若透過特別目的投資工具持有物業(yè),則本條文亦適用于該特別目的投資工具的任何權(quán)益的出售. 借入款項(xiàng)的限制 該計(jì)劃可以為投資的融資或營(yíng)運(yùn)的目的,直接或透過其特別目的投資工具借入款項(xiàng),但無(wú)論在任何時(shí)候,借款總額都不得超逾該計(jì)劃的資產(chǎn)總值的45%.,包括最高借款額以及計(jì)算有關(guān)限額的基礎(chǔ). 注: (1) 若該限額被超越,持有人及證監(jiān)會(huì)必須獲知會(huì)有關(guān)違反限額的程度及原因,(若有關(guān)出售會(huì)損害到持有人的權(quán)益),持有人及證監(jiān)會(huì)必須定期獲知會(huì)有關(guān)補(bǔ)救工作的進(jìn)展. (2) 所有借款都必須在公平的情況下進(jìn)行,同時(shí)有關(guān)的借款條款必須與規(guī)模及性質(zhì)類似的交易的借款條款相若. (3) 在計(jì)算借款限額時(shí),該計(jì)劃所持有的特別目的投資工具的借款將會(huì)合并計(jì)算在內(nèi). 該計(jì)劃必須最少在其半年度報(bào)告,年度報(bào)告及有關(guān)就違反借款限額或房地產(chǎn)項(xiàng)目交易而發(fā)出的通函內(nèi),披露下列有關(guān)其借款及負(fù)債的數(shù)據(jù)數(shù)據(jù): (a) 總借款額占總資產(chǎn)的百分率。 (ii) 就禁止該計(jì)劃取得物業(yè)的十足擁有權(quán)的海外規(guī)則及規(guī)例的適用情況而作的有關(guān)法律意見。 (g) 物業(yè)投資的資金來源。 (e) 關(guān)于物業(yè)的法律意見的內(nèi)容摘要。 (c) 該計(jì)劃與該物業(yè)的其它擁有人或其有聯(lián)系者已經(jīng)或?qū)?huì)簽訂的財(cái)務(wù),酬金,費(fèi)用分擔(dān)或其它重大安排。及 (v) 對(duì)于該計(jì)劃撤走其全部或部分物業(yè)權(quán)益的任何限制(包括估值,首先拒絕權(quán),禁售期等事宜) 注: (1) 管理公司須確保進(jìn)行妥善的盡職審查,以識(shí)別可能會(huì)局限該計(jì)劃直接擁有物業(yè)100%權(quán)益的限制及約束. (2) 該計(jì)劃的或所承擔(dān)的法律責(zé)任不得超出其在有關(guān)聯(lián)權(quán)共有權(quán)安排中的權(quán)益的百分率,且該計(jì)劃無(wú)須承擔(dān)無(wú)限法律責(zé)任. (3) 管理公司須向投資者披露以下事項(xiàng)(不論在銷售文件,通函或給投資者/持有人的通告(視屬何情況而定)內(nèi)作出披露): (a) 物業(yè)權(quán)益的擁有權(quán)結(jié)構(gòu)及其重大條款,(c)(v)所述的對(duì)撤走權(quán)益的限制,以及該限制對(duì)物業(yè)權(quán)益在撤走時(shí)的價(jià)值的影響或意義。 (iii) 說明有關(guān)合約及聯(lián)權(quán)共有權(quán)安排在適用法律下屬合法,有效,具約束力及可強(qiáng)制執(zhí)行的法律意見。 (c) 有關(guān)該項(xiàng)安排的法律意見須包括: (i) 對(duì)有關(guān)聯(lián)權(quán)共有權(quán)安排的重要條款的描述。及 (c) . 該計(jì)劃必須直接或透過由其控制的特別目的投資工具,該計(jì)劃可與一名或以上的第三者以聯(lián)權(quán)共有人或分權(quán)共有人的方式持有該項(xiàng)業(yè)權(quán),但該計(jì)劃必須擁有大多數(shù)權(quán)益及控制權(quán),而且該計(jì)劃有權(quán)自由處置其有關(guān)權(quán)益(但須符合本守則的適用規(guī)定). 聯(lián)權(quán)共有權(quán)安排 管理公司須確保該計(jì)劃在所有時(shí)候均擁有每項(xiàng)物業(yè)的大多數(shù)(50%以上),管理公司須符合以下條件: (a) 管理公司須能夠證明該項(xiàng)安排(包括擁有物業(yè)不足100%權(quán)益的決定)符合持有人的利益。 注: 該會(huì)計(jì)師必須為根據(jù)《專業(yè)會(huì)計(jì)師條例》具備獲委任為公司核數(shù)師的資格及不得為該特別目的投資工具,該工具的附屬公司或控股公司或該工具的控股公司的附屬公司的高級(jí)人員或雇員,或合伙人或受雇于該特別目的投資工具的高級(jí)人員或雇員,而高級(jí)人員一詞包括擬就任的董事,但不包括核數(shù)師. (b) 第(a)項(xiàng)規(guī)定的報(bào)告必須: (i) 指明若該計(jì)劃在所有關(guān)鍵期間都持有該等擬購(gòu)入的股份,該等擬購(gòu)入的股份對(duì)該特別目的投資工具的利潤(rùn)與虧損將會(huì)對(duì)該計(jì)劃如何產(chǎn)生影響。及 (g) 該計(jì)劃與該等特別目的投資工具須委任相同的核數(shù)師及采用相同的會(huì)計(jì)原則及政策. 注: 若該計(jì)劃投資于酒店,游樂場(chǎng)或服務(wù)式住宅,則該等投資必須由特別目的投資工具持有. 假如該計(jì)劃透過購(gòu)入特別目的投資工具而購(gòu)入房地產(chǎn)項(xiàng)目,就該項(xiàng)購(gòu)買而言,該計(jì)劃必須遵守下列條件: (a) 由會(huì)計(jì)師(其姓名須于銷售文件或通函內(nèi)述明)就下列事項(xiàng)擬備的報(bào)告: (i) 該特別目的投資工具在緊接有關(guān)交易之前3個(gè)財(cái)政年度的每個(gè)財(cái)政年度(或(如適用)其它較短期間)內(nèi)的利潤(rùn)與虧損。 注: 額外一層或多層特別目的投資工具可在有限的情況下(例如當(dāng)管理公司能夠向證監(jiān)會(huì)證明及使其信納,為著遵守某海外司法管轄區(qū)的法律或監(jiān)管規(guī)定起見,有關(guān)安排是必需的 ),或在理?yè)?jù)充分的特別情況下獲得證監(jiān)會(huì)允許. (e) 該等特別目的投資工具的組織章程大綱或細(xì)則或相等的憲章檔,或該等特別目的投資工具的組織,交易或活動(dòng),在任何情況下均不得違反本守則的任何規(guī)定。或 (ii) 擁有兩層特別目的投資工具,而當(dāng)中上層的特別目的工具純粹是為了持有第(i)段所述的特別目的投資工具而設(shè)立的。 注: 證監(jiān)會(huì)預(yù)期該等特別目的投資工具由該計(jì)劃全資擁有,但在特別及有限的情況下,例如須遵守某海外司法管轄區(qū)關(guān)乎該計(jì)劃及/或其投資組合的監(jiān)管規(guī)定,則屬例外. (b) 該等特別目的投資工具注冊(cè)成立的司法管轄區(qū)所確立的法律及公司管治標(biāo)準(zhǔn)與香港公司所須遵守者相若。及 (iv) 總估值師的控權(quán)實(shí)體,控股公司,附屬公司或有聯(lián)系公司. 此