房地產(chǎn)投資信托基金的中國式糾結(jié)-文庫吧資料
2025-06-28 00:44本頁面
【正文】 ，在之后還要交25%的所得稅，一般估算，最終實(shí)得只有租金的60%～70%，如果REITs要求的投資回報(bào)率是7%～8%，難度可想而知。 稅收環(huán)境的障礙。目前，國內(nèi)物業(yè)形態(tài)復(fù)雜，很多物業(yè)產(chǎn)權(quán)不完整，尤其是二三線城市的商業(yè)地產(chǎn)，往往租售并舉，開發(fā)商只是持有一棟樓的部分物業(yè)，其他銷售，無法擁有一棟樓的完整產(chǎn)權(quán)。如按上述標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行甄選，國內(nèi)目前大部分物業(yè)，或者由于物業(yè)先天硬件條件不足，因建筑質(zhì)量缺陷導(dǎo)致維護(hù)成本過高，或者后期運(yùn)營管理差導(dǎo)致租戶質(zhì)量低下或產(chǎn)權(quán)分散混亂，所以真正能稱為核心資產(chǎn)的物業(yè)并不多見。不管其投資的是零售商業(yè)、工業(yè)倉儲、辦公樓還是公寓，都必須滿足成熟核心資產(chǎn)的要求，其實(shí)質(zhì)是穩(wěn)定的現(xiàn)金流，這直接為REITs的投資限定了方向。REITs作為一種穩(wěn)健投資產(chǎn)品，有其恪守的投資原則，其投資資產(chǎn)必須滿足核心資產(chǎn)的要求。這些嚴(yán)格上并不是一個創(chuàng)新工程，但的確需要很大的政治智慧。首先是REITs的法律載體問題，是采取公司、合伙、信托還是其他形式，尚是法規(guī)空白，行業(yè)分業(yè)監(jiān)管更加劇了這一問題；其次是REITs的管制結(jié)構(gòu)問題，外部管理還是內(nèi)部管理，從經(jīng)驗(yàn)上看，資本市場初期相對嚴(yán)格的外部管理更有利于風(fēng)險控制，但這就涉及到REITs管理公司的金融牌照和管理資質(zhì)問題。 政策協(xié)調(diào)問題。而從國際經(jīng)驗(yàn)來看，雖然股權(quán)型REITs目前遇到政策和體制（尤其是稅收方面）的限制，但它更能代表未來發(fā)展的方向。 上述國內(nèi)REITs的“銀監(jiān)會版”和“證監(jiān)會版”，就代表著REITs的兩個方向：前者是以債券類產(chǎn)品的方式組建REITs，發(fā)行受益憑證，地產(chǎn)公司繼續(xù)持有物業(yè)的所有權(quán)，REITs在銀行間市場交易，主要參與者是機(jī)構(gòu)投資者；后者是以股權(quán)類產(chǎn)品的方式組建REITs，將物業(yè)所有權(quán)轉(zhuǎn)移到REITs名下并分割出讓，地產(chǎn)公司與公眾投資者一樣通過持有REITs股份間接擁有物業(yè)所有權(quán)，REITs在交易所公開交易，機(jī)構(gòu)投資者和個人投資者均可參與。 目前，京、津、滬、粵等地區(qū)的REITs試點(diǎn)將主要投向像保障性住房建設(shè)，但是試點(diǎn)工作均未真正開始，進(jìn)展也有所不同。受益券為固定收益產(chǎn)品，在收益權(quán)到期的時候，委托人或者第三方應(yīng)該按照合同的要求收購受益券，作為結(jié)構(gòu)性產(chǎn)品，可以按照資產(chǎn)證券化的原理，通過受益權(quán)分層安排，滿足風(fēng)險偏好不同的委托人與受益人。 目前國內(nèi)的REITs試點(diǎn)，有兩種模式，分別由央行和證監(jiān)會牽頭。近兩年全國保障性住房建設(shè)規(guī)劃規(guī)模巨大，需要數(shù)萬億元的資金投入，如此巨大的財(cái)政投入，各地政府完成規(guī)劃的能力有限，利用REITs方式引入社會資本參與保障房的建設(shè)亦成為政府的考慮之一。國際REITs中的絕大部分是從事資產(chǎn)類投資，占所有REITs的90%以上。 按資金的投向不同，REITs可分為權(quán)益型、抵押型和混合型三種類型。 REITs最早在美國是按照繳
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