【正文】 步完善證券場(chǎng)外交易市場(chǎng)和產(chǎn)權(quán)交易市場(chǎng)，使基金的資金收入與回收機(jī)制更為完善。首先應(yīng)進(jìn)一步完善《公司法》或制定專門針對(duì)投資基金發(fā)展的《投資公司法》、《投資顧問(wèn)法》等法規(guī)。　　而要建立完善的法律體系，僅僅只頒布單一的《信托法》、《投資基金法》是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠的。因此健全法規(guī)并與國(guó)際接軌已成了發(fā)展信托業(yè)的當(dāng)務(wù)之急。如在談及風(fēng)險(xiǎn)時(shí)，通常表述為“因國(guó)家政策，如財(cái)政政策、貨幣政策、稅收政策等發(fā)生變化，將可能導(dǎo)致本信托計(jì)劃收益的相對(duì)變動(dòng)”。而目前我國(guó)法律尚未對(duì)信托收益的納稅做出明確規(guī)定。 為我國(guó)REITs進(jìn)入實(shí)施運(yùn)作創(chuàng)造必要的法律環(huán)境。第三種是爛尾樓等房地產(chǎn)不良資產(chǎn)項(xiàng)目。第二種是一些地區(qū)受經(jīng)濟(jì)衰退影響賤賣的房地產(chǎn)，購(gòu)買這些房地產(chǎn)之后，可根據(jù)當(dāng)時(shí)經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r的需要，對(duì)這些房地產(chǎn)進(jìn)行改建，使其具有更有價(jià)值的用途以取得一定的經(jīng)營(yíng)收入。 ②投資于實(shí)物性的資產(chǎn)。將REITs的資金以股權(quán)的形式投入未上市的房地產(chǎn)公司，可有效地改善其資本結(jié)構(gòu)，降低高負(fù)債經(jīng)營(yíng)所帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)。該種模式的投資管理，可借鑒美國(guó)經(jīng)驗(yàn)，其投資業(yè)務(wù)可從以下幾個(gè)方面發(fā)展：因此，我國(guó)REITs應(yīng)首選契約型組織形式。　　從組織形態(tài)來(lái)看，REITs可以分為契約型和公司型兩種，契約型依據(jù)《信托法》規(guī)定的信托契約建立、運(yùn)作；公司型依《公司法》成立，具有法人資格?！　幕鹨?guī)模、期限來(lái)考察，筆者認(rèn)為我國(guó)REITs在起步期基金規(guī)模不宜太大，根據(jù)發(fā)展需求建立適度合理的基金規(guī)模對(duì)權(quán)益型有限期、自我償付式REIT來(lái)說(shuō)非常重要，并且我國(guó)REITs期限以10～15年為佳。在人均收入持續(xù)增加的背景下，商品住房消費(fèi)需求占消費(fèi)總需求的比重必將持續(xù)提高，城市其他房地產(chǎn)的需求也將不斷增長(zhǎng)，這決定了在房地產(chǎn)投資總量不盲目擴(kuò)大的前提下，房地產(chǎn)投資的長(zhǎng)期預(yù)期收益應(yīng)該比較高，REITs的收益也相應(yīng)較高。房地產(chǎn)與股票是可供公眾投資者選擇的兩種主要對(duì)象，互為替代品；當(dāng)股市價(jià)格下跌時(shí)，以及物價(jià)持續(xù)上漲、貨幣迅速貶值時(shí)，房地產(chǎn)往往成為保值增值的主要追求對(duì)象。房地產(chǎn)的固有特性決定了其具有保值增值的能力，可以減弱諸多非系統(tǒng)因素的影響。 再次，引入REITs有助于疏通房地產(chǎn)資金循環(huán)的梗阻。換言之，REITs的引入，是發(fā)展市場(chǎng)信用的重要舉措，不但不會(huì)加大系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)，相反，將有助于房地產(chǎn)金融系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)的分散和化解，提高金融體系的安全性。市場(chǎng)對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的跨空間分散是指可以在不同的主體之間進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)分配，風(fēng)險(xiǎn)分配的扁平化功能比較明顯，可以有效地解決當(dāng)期的風(fēng)險(xiǎn)累積。銀行對(duì)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行跨時(shí)分擔(dān)比較有效，容易把風(fēng)險(xiǎn)在未來(lái)和現(xiàn)在之間進(jìn)行分配；市場(chǎng)跨空間風(fēng)險(xiǎn)分擔(dān)能力比較強(qiáng)，可以在不同主體之間進(jìn)行分?jǐn)??！　∑浯危隦EITs有助于分散與降低系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)，提高金融安全。REITs直接把市場(chǎng)資金融通到房地產(chǎn)行業(yè)，是對(duì)以銀行為手段的間接金融的極大補(bǔ)充?！　∈紫?，引入REITs有利于完善中國(guó)房地產(chǎn)金融架構(gòu)。在當(dāng)前中國(guó)，由于政策的限制，還沒(méi)有正式的房地產(chǎn)信托基金出現(xiàn)，但成立房地產(chǎn)信托投資基金的呼聲日盛?！　≡诮灰姿l(fā)展REITs交易產(chǎn)品具有相當(dāng)?shù)目尚行??！　⊥瑫r(shí)，我國(guó)證券市場(chǎng)的產(chǎn)品存在結(jié)構(gòu)方面的缺陷，高風(fēng)險(xiǎn)產(chǎn)品占主要地位，目前在我國(guó)證券市場(chǎng)上的可交易品種，大約80%為風(fēng)險(xiǎn)較高的股權(quán)類產(chǎn)品；低風(fēng)險(xiǎn)金融產(chǎn)品不僅市場(chǎng)規(guī)模小，而且品種單調(diào)，只有少量流動(dòng)性較差的國(guó)債及少量企業(yè)債、金融債、可轉(zhuǎn)債，不能滿足廣大投資者的投資理財(cái)需求。在民間資本不斷積累壯大達(dá)到一定量之后，它必然需要相應(yīng)的釋放渠道?！　馁Y金供給角度看， 改革開(kāi)放為我國(guó)積累了巨大的社會(huì)財(cái)富，而在社會(huì)財(cái)富不斷積累的過(guò)程中，伴隨著的是民間資本的力量日益強(qiáng)大。構(gòu)建渠道多元化、高效并且有利于風(fēng)險(xiǎn)分散的房地產(chǎn)金融成為中國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展一個(gè)亟待解決的問(wèn)題。為了防止房地產(chǎn)市場(chǎng)的隱患最終轉(zhuǎn)嫁給商業(yè)銀行，抑制可能產(chǎn)生的泡沫，中國(guó)人民銀行在2003年6月13日出臺(tái)了新的房產(chǎn)信貸政策（銀發(fā)［2003］121號(hào)），對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的開(kāi)發(fā)貸款、土地儲(chǔ)備貸款、個(gè)人住房貸款、個(gè)人住房公積金貸款等７個(gè)方面提高了信貸門檻。同時(shí)，我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)已成為與銀行業(yè)高度依存的一個(gè)行業(yè)，大約70%的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金來(lái)自銀行貸款的支持。 可行環(huán)境。 美國(guó)REITs對(duì)我國(guó)的啟示主要表現(xiàn)在：REITs有基金創(chuàng)立機(jī)構(gòu)、市場(chǎng)中間商（經(jīng)紀(jì)人）及持有人的廣泛參與；REITs可作為融資渠道；共同基金可以轉(zhuǎn)換成REITs；REITs還可以作為一種證券工具，把一些機(jī)構(gòu)或面臨困境的物業(yè)銷售商持有的分散房產(chǎn)包裝上市；甚至也可以把整個(gè)納稅集團(tuán)公司納入REITs進(jìn)行運(yùn)作。 靈活的金融投資及管理工具?！　∽裕玻笆兰o(jì)９０年代以來(lái)，美國(guó)REITs所募集的資金往往大多委托專業(yè)的管理公司自主管理、集中管理，管理人員為有經(jīng)驗(yàn)的房地產(chǎn)專業(yè)人員，他們擅長(zhǎng)于股市運(yùn)作，時(shí)刻關(guān)注收益率變化，制訂最佳的投資策略，可有效降低投資風(fēng)險(xiǎn)。此外，投資人可以通過(guò)提高REITs 的負(fù)債率和降低房地產(chǎn)資產(chǎn)折舊年限等方式來(lái)實(shí)現(xiàn)REITs 的“賬面損失”，這樣就可以降低其應(yīng)繳納稅收的基礎(chǔ)?！　EITs 的稅收政策也吸引了眾多投資人。而且由于REITs股份基本上都在各大證券交易所上市，與傳統(tǒng)的以所有權(quán)為目的房地產(chǎn)投資相比，投資者可以根據(jù)自己的情況隨時(shí)處置所持REITs的股份，具有相當(dāng)高的流動(dòng)性。要是投資于房地產(chǎn)投資信托，這些麻煩就不存在?！　》康禺a(chǎn)屬于不動(dòng)產(chǎn)，由于其本身的固定性使得它的流動(dòng)性較差，投資者直接投資于房地產(chǎn)，如果想要變現(xiàn)，往往在價(jià)格上不得不大打折扣，而且一般要全部出售（如一間房子，要賣就得全部賣掉）。不過(guò)，前面介紹的三種形式的REITs，其市場(chǎng)回報(bào)率是不一樣的。REITs最吸引之處，是定期的股息收益。此外，REITs可將部分資金繼續(xù)投資于不同類別的資產(chǎn)，增加收入來(lái)源，讓投資更多元化。與傳統(tǒng)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)只能投資于固定單個(gè)項(xiàng)目相比，REITs 可以投資于不同的項(xiàng)目，回避風(fēng)險(xiǎn)的能力較強(qiáng)。 屬多元化組合投資，市場(chǎng)回報(bào)高。美國(guó)REITs 的出現(xiàn)為公眾提供了參與商業(yè)性房地產(chǎn)權(quán)益投資的機(jī)會(huì)，民眾可以通過(guò)購(gòu)買REITs 收益憑證的方式參與投資，分享美國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)帶來(lái)的收益。同時(shí)REITs對(duì)持股數(shù)量沒(méi)有限制，既可以只購(gòu)買一股，也可以擁有數(shù)股。 美國(guó)REITs的優(yōu)勢(shì)——股本金低，持股靈活。在各種房地產(chǎn)業(yè)的投資中，零售業(yè)、住宅、工業(yè)/辦公地產(chǎn)的投資占絕大部分，總計(jì)超過(guò)總投資的74%。 據(jù)統(tǒng)計(jì)，美國(guó)的REITs 中的絕大部分是從事資產(chǎn)類投資，占所有REITs %. 每個(gè)REIT 根據(jù)各自的專長(zhǎng)選擇投資領(lǐng)域。在理論上，混合類REITs在向股東提供該物業(yè)在增值空間同時(shí)，也能獲得穩(wěn)定的貸款利息。抵押REITs受利率的影響比較大，其風(fēng)險(xiǎn)主要來(lái)自利率風(fēng)險(xiǎn)。通常抵押REITs股息收益率較資產(chǎn)類REITs高。在過(guò)去，抵押REITs既可以投資于現(xiàn)有的物業(yè)，同時(shí)也可以投資于正在建筑的物業(yè)。抵押REITs主要從事一定期限的房地產(chǎn)抵押款和購(gòu)買抵押證券業(yè)務(wù)。所以，資產(chǎn)類REITs在選擇投資物業(yè)上就要求所選擇的物業(yè)能持續(xù)增值，從而使其租金或房?jī)r(jià)有不斷上漲的趨勢(shì)。一般情況下，不同的資產(chǎn)類REITs的收益通常是不同的，它主要取決于投資者、經(jīng)營(yíng)者的經(jīng)營(yíng)策略。他們直接控制房地產(chǎn)資產(chǎn)或通過(guò)合營(yíng)公司來(lái)控制該資產(chǎn)。 1）資產(chǎn)類（Equity）：投資并擁有房地產(chǎn)；主要收入來(lái)源于房地產(chǎn)的租金。2)開(kāi)放式。 ,可將REITs分為封閉式和開(kāi)放式兩類：1)封閉式。 ,可分為契約型和公司型兩種。由于其他國(guó)家的REITs 產(chǎn)品和市場(chǎng)大都是在2000 年以后發(fā)展起來(lái)的，因此我們主要考察美國(guó)REITs 的種類。美國(guó)的REITs成立并能投入運(yùn)作必須滿足一定的條件。 美國(guó)REITs的設(shè)立條件及種類　　當(dāng)然，美國(guó)REITs的快速發(fā)展得益于其嚴(yán)格的管理規(guī)定。　　經(jīng)過(guò)近40多年的發(fā)展，REITs 在美國(guó)已經(jīng)有了相當(dāng)?shù)囊?guī)模。同時(shí)，REITs 又類似于一個(gè)產(chǎn)業(yè)公司，它通過(guò)對(duì)現(xiàn)存房地產(chǎn)的獲取和經(jīng)營(yíng)來(lái)獲利，在不改變產(chǎn)權(quán)的前提下提高了房地產(chǎn)資產(chǎn)的流動(dòng)性和變現(xiàn)能力，因此它是一種證券化的產(chǎn)業(yè)投資基金。著眼于投資信托的優(yōu)點(diǎn)，1960年，在艾森豪爾大總統(tǒng)任期的最后幾個(gè)月前，簽署了《內(nèi)國(guó)歲人法》，其中856859條的法文，規(guī)定滿足了一定條件的房地產(chǎn)投資信托可以免征所得稅和資本利得稅，這就是最初的房地產(chǎn)投資信托法。美國(guó)最高法院認(rèn)為商業(yè)信托與公司相似，并視同聯(lián)邦公司組織加以課稅，導(dǎo)致其發(fā)展一度停滯。它是根據(jù)1960年美國(guó)國(guó)會(huì)《房地產(chǎn)投資信托法案》的規(guī)定，按一定的法人組織形式組建而成的。在此，以收益的波動(dòng)性來(lái)衡量REITS的收益風(fēng)險(xiǎn)，REITS的風(fēng)險(xiǎn)遠(yuǎn)低于NASDAQ指數(shù)，比標(biāo)準(zhǔn)普爾500市場(chǎng)指數(shù)低大約3至4個(gè)百分點(diǎn)。REITS在RUSSELL 2000小盤股指數(shù)中占6％的比重，在1995至2000年中，REITS的平均分紅收益率為7．3％，是同期RUSSELL 2000中公司平均分紅收益率的6倍。研究顯示NASDAQ市場(chǎng)指數(shù)的收益最高，平均年收益率達(dá)到46．78％（2003年）；REITS的行業(yè)指數(shù)（NAREIT EQUITY REITS INDEX）收益率為33．88％（2003年），在大盤股和債券的收益率之間，基本上與小盤股的收益相同。在有效的資產(chǎn)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)中，REITS的投資特性表現(xiàn)為其投資總收益比高增長(zhǎng)公司低，但比債券收益高。 收益分析 REITS的稅收條件要求REITS將90％以上的收入用于分紅；而且REITS投資的資產(chǎn)必須是房地產(chǎn)。 REITS收益回報(bào)與其他金融資產(chǎn)的相關(guān)度較低，可以為資產(chǎn)組合提供資產(chǎn)分散的選擇。(剖析主流資金真實(shí)目的，發(fā)現(xiàn)最佳獲利機(jī)會(huì)！) REITS的投資特性REITS具有其他投資產(chǎn)品所不具有的獨(dú)特優(yōu)勢(shì)。 寶來(lái)證說(shuō)，以一般上市電子公司為例，產(chǎn)品生產(chǎn)線滿載率、上下游廠商需求、全球經(jīng)濟(jì)表現(xiàn)、原物料價(jià)格等各環(huán)節(jié)，都會(huì)影響電子產(chǎn)業(yè)營(yíng)收。反觀REITs ，REIT的現(xiàn)金流量，主要來(lái)自租金收入、管理維修費(fèi)用及承租率等，相對(duì)穩(wěn)定。 投資人投資股票時(shí)，投資標(biāo)的是一家特定公司，但事實(shí)上，投資人真正投資的是該公司經(jīng)營(yíng)團(tuán)隊(duì)，以及未來(lái)創(chuàng)造公司營(yíng)收成長(zhǎng)的潛力。 四、具有股票資產(chǎn)增值潛力的特性。 寶來(lái)證券解釋，通貨膨脹發(fā)生時(shí)，租金、停車費(fèi)等REITs相關(guān)收益，會(huì)因?yàn)槲飪r(jià)水平提高，跟著向上調(diào)整，兩者呈現(xiàn)同向變動(dòng)，因此，REIT還具有抵抗通貨膨脹的能力。不過(guò)，根據(jù)統(tǒng)計(jì)，過(guò)去六年來(lái)，美國(guó)REITs 指數(shù)和消費(fèi)者物價(jià)指數(shù)兩者的關(guān)系，卻是「同向變動(dòng)」。 若要直接購(gòu)買不動(dòng)產(chǎn)，通常需要中介機(jī)構(gòu)，費(fèi)時(shí)費(fèi)力，手續(xù)也復(fù)雜，最重要的是，變現(xiàn)性不佳。 過(guò)去，投資人若要投資不動(dòng)產(chǎn)，只能「直接購(gòu)買」，或者「投資不動(dòng)產(chǎn)相關(guān)類股」兩種管道。 一，是資產(chǎn)流動(dòng)性、變現(xiàn)性高。 寶來(lái)證券指出，從過(guò)去績(jī)效來(lái)看，REIT除了收益率穩(wěn)定外，還有幾項(xiàng)優(yōu)點(diǎn)。根據(jù)彭博信息（Bloomberg ）統(tǒng)計(jì)至3月7日，%，%，%。 根據(jù)統(tǒng)計(jì)，在2000年科技泡沫之際，MSCI世界指數(shù)跌了15%，但是REIT指數(shù)卻逆勢(shì)漲了30%；到了去年，美國(guó)標(biāo)準(zhǔn)普爾指數(shù)（Samp?！垢惶m克林證券投顧經(jīng)理羅尤美說(shuō)，從科技泡沫以后，過(guò)去五年來(lái)，REITs表現(xiàn)持續(xù)領(lǐng)先大盤。 獲利表現(xiàn) 領(lǐng)先美股 其它亞洲國(guó)家