reits房地產(chǎn)信托投資基金概述-文庫吧資料
2025-07-05 08:09本頁面
【正文】 了相關(guān)的調(diào)整。法規(guī)的放開并不能起到完全決定市場的作用，我們也不會(huì)在一夜之間面臨強(qiáng)大的競爭?！ ⌒录悠乱?guī)則要點(diǎn) ?。?）主要法律規(guī)范金融管理局有關(guān)規(guī)定：Property Trusts Guidelines under Collective Investment Scheme 新加坡交易所上市細(xì)則：Listing Manual ?。?）規(guī)則要點(diǎn) 至少35％的總資產(chǎn)投資于房地產(chǎn)，對于房地產(chǎn)及房地產(chǎn)相關(guān)資產(chǎn)的投資不少于總資產(chǎn)的70％； 不能從事地產(chǎn)發(fā)展活動(dòng)； 必須分配不少于90％的收益給單位持有者； 負(fù)債限于總資產(chǎn)的60％； 基金需要在新加坡注冊； 享有優(yōu)惠的稅務(wù)政策； 資產(chǎn)管理經(jīng)理及信托人需設(shè)在新加坡等?！ ∑摺⒕惩釸EITs的發(fā)展 ?。ㄒ唬┬录悠翿EITS的發(fā)展 發(fā)展基本情況 新加坡較早開始發(fā)展REITS?！ ×硗庑枰⒁獾氖?，從目前了解的資料看，國內(nèi)房地產(chǎn)界往往側(cè)重于從房地產(chǎn)開發(fā)商套現(xiàn)、融資的角度認(rèn)識(shí)REITs，而實(shí)際上REITs提供了房地產(chǎn)融資的平臺(tái)，并且必須充分保護(hù)投資者的利益。香港對REITs所收購的物業(yè)有嚴(yán)格的要求，如物業(yè)能夠帶來收入，一般要求全部收購物業(yè)等，并且要求提交歷史財(cái)務(wù)報(bào)告。％的融資成本再加上付給投行的發(fā)行成本，“顯然REITs并不是套現(xiàn)的最好途徑。 ?。ㄈ┚硟?nèi)房地產(chǎn)企業(yè)REITs上市需要注意的問題 國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)對REITs有很高的期望，但是境外REITs需要注意多方面的問題?！ V州越秀集團(tuán)旗下上市公司越秀投資（）持有的越秀城建REITs已于2005年12月21日在香港掛牌。新加坡以及中國香港在REITS的發(fā)展方面方興未艾，并且已經(jīng)將中國房地產(chǎn)納入發(fā)展對象，2005年6月，香港修訂《房地產(chǎn)投資信托基金守則》，允許香港的REITs投資于香港以外的房地產(chǎn)?；谏鲜?，本土REITs的出臺(tái)尚須假以時(shí)日。其三，監(jiān)管制度尚不健全，REITs涉及證券發(fā)行、金融信托、房地產(chǎn)市場、投資行為等多方面的監(jiān)督管理問題，在相關(guān)法律尚未出臺(tái)的情況下，監(jiān)管問題不可能得到很好的解決，投資者的利益難以有效保障?！缎磐型顿Y公司房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)管理暫行辦法(征求意見稿)》至今不能通過，相關(guān)法律如投資顧問法、基金法等都不可能在短期內(nèi)出臺(tái)。開發(fā)商、銀行、學(xué)者等各個(gè)相關(guān)方面對REITs企盼已久。因此，我國的REITS的發(fā)展已經(jīng)提到議事日程之上。而以REITS方式進(jìn)行的房地產(chǎn)的資產(chǎn)證券化目前還沒有法律依據(jù)。在美國，REITS可以投資MBS。因此，REITS本身就是房地產(chǎn)的資產(chǎn)證券化的表現(xiàn)形式。典型的資產(chǎn)證券化是銀行信貸資產(chǎn)的證券化，如“住房抵押貸款支撐的證券化”（mortgagebacked securitization）（MBS）?！ 。ㄒ唬?什么是資產(chǎn)證券化 資產(chǎn)證券化(ABS:比較中可以看出，房地產(chǎn)集合信托只是銀行貸款的替代機(jī)制，而REITS作為全新的金融工具，因其完善而具有更強(qiáng)的生命力。銀監(jiān)會(huì)212號文對集合信托的打擊就說明，集合信托并沒有獨(dú)立的生命力，并不是解決我國房地產(chǎn)投融資體制改革的適當(dāng)方式。REITS是資產(chǎn)證券化的表現(xiàn)形式之一，是金融創(chuàng)新產(chǎn)品，因其特殊的制度設(shè)計(jì)而具有獨(dú)特的生命力；而房地產(chǎn)集合信托只是銀行間接融資的替代形式，在我國的金融監(jiān)管體制下，對銀行的監(jiān)管必然會(huì)影響到集合信托。REITS投資者可以通過證券交易市場轉(zhuǎn)讓投資份額；而房地產(chǎn)集合信托基本的法律關(guān)系為合同關(guān)系，投資只能按照合同法的規(guī)定以及合同的約定實(shí)現(xiàn)投資的退出，因而缺乏流動(dòng)性。但房地產(chǎn)集合信托的受托人是信托投資公司，信托投資公司通過集合信托計(jì)劃募集資金后，向房地產(chǎn)開發(fā)商發(fā)放信托貸款，由房地產(chǎn)開發(fā)商進(jìn)行項(xiàng)目投資與開發(fā)，受托人的監(jiān)管僅限于貸款項(xiàng)目審查監(jiān)督的層面?！ ∈欠耥?xiàng)目獨(dú)立管理不同。而房地產(chǎn)集合信托主要投資于房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，投資者通過信托投資公司對開發(fā)商的貸款利息取得收益。REITS主要通過房地產(chǎn)租金收入取得收益，基金投資的房地產(chǎn)一般要求已經(jīng)有收入，因此，投資人不承擔(dān)房地產(chǎn)開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)，收益較為穩(wěn)定，風(fēng)險(xiǎn)較小。房地產(chǎn)集合信托投資人在到期后取得本金和收益，實(shí)質(zhì)是一種融資行為，而對REITS的投資則是因擁有資產(chǎn)而享有利益、承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)的投資行為?！ ⊥顿Y者取得權(quán)益的性質(zhì)不同。 REITS與房地產(chǎn)集合信托表面看非常相似，二者都有信托環(huán)節(jié)，都投資于房地產(chǎn)領(lǐng)域，從投資的角度，都屬于房地產(chǎn)金融產(chǎn)品，但二者在法律關(guān)系上有根本的區(qū)別。這一規(guī)定的嚴(yán)格程度超過了銀行?！ ∧壳埃康禺a(chǎn)集合信托也已受到限制。為房地產(chǎn)進(jìn)行融資集合信托計(jì)劃，就是房地產(chǎn)集合信托?！ 「鶕?jù)《信托投資公司資金信托管理暫行辦法》的規(guī)定，信托投資公司可以集合管理、運(yùn)用、處分信托資金，但接受委托人的資金信托合同不得超過200份(含200份)，每份合同金額不得低于人民幣5萬元(含5萬元)。當(dāng)經(jīng)濟(jì)景氣時(shí)，REITs股價(jià)可望受惠，當(dāng)景氣衰退時(shí)，REITs仍有穩(wěn)健收益，資產(chǎn)證券化成為2004年以來全球資本市場最有緣分的題材?！ 。ò耍┒愂諆?yōu)惠 各國、各地區(qū)對于REITS一般都規(guī)定有稅收優(yōu)惠政策，如所
法律信息相關(guān)推薦
鄂ICP備17016276號-1