房地產(chǎn)投資信托基金-文庫吧資料
2025-07-03 14:40本頁面
【正文】 幣資金進行自主經(jīng)營的一種信托業(yè)務(wù)。房地產(chǎn)信托機構(gòu)籌集資金的渠道與方式與銀行不大一樣，主要來源有： (1)房地產(chǎn)信托基金：是房地產(chǎn)信托投資公司為經(jīng)營房地產(chǎn)信托投資業(yè)務(wù)及其它信托業(yè)務(wù)而設(shè)置的營運資金。由于信托制度的特殊性、靈活性以及獨特的財產(chǎn)隔離功能與權(quán)益重構(gòu)功能，可以財產(chǎn)權(quán)模式、收益權(quán)模式以及優(yōu)先購買權(quán)等模式進行金融創(chuàng)新，使其成為最佳融資方式之一。[編輯]房地產(chǎn)信托的性質(zhì) 房地產(chǎn)信托經(jīng)營業(yè)務(wù)內(nèi)容較為廣泛，按其性質(zhì)可分為： ?、傥袠I(yè)務(wù)，如房地產(chǎn)信托存款、房地產(chǎn)信托貸款、房地產(chǎn)信托投資、房地產(chǎn)委托貸款等； ?、诖順I(yè)務(wù)，如代理發(fā)行股票債券、代理清理債券債務(wù)、代理房屋設(shè)計等； ?、劢鹑谧赓U、咨詢、擔(dān)保等業(yè)務(wù)?；谖ｋU分散原則，主要從事買賣管理不動產(chǎn)實體的投資或抵押擔(dān)保貸款的信托投資，屬于一種長期投資商品，其基本架構(gòu)由不動產(chǎn)投資信托基金、經(jīng)理公司、保管機構(gòu)和投資人四個實體組成?！ Q言之，即使REIT是以公司為組織形態(tài)，也可以不必負擔(dān)公司所得稅，而僅對股東或投資人課征個人所得稅，所以REIT一般也被認為是具有投資媒介性質(zhì)管道機能。但由于后來的投資信托法規(guī)不斷健全，且經(jīng)濟發(fā)展態(tài)勢良好，美國投資信托的發(fā)展又日益茁壯起來?！ ∑渲?，經(jīng)理公司在三種投資公司類型中運用最為普通，按投資公司法第5條又可將其分為：封閉型（Closeend Type）投資公司、開放型（OpenEnd Type）、分散型（Diversified Type）和非分散型（Non Diversified Type）投資公司四種。為確保投資人的權(quán)益，美國展開了一系列聯(lián)邦證券交易活動，先后制定了1933年證券法、1934年證券交易法、1935年公用事業(yè)控股公司法、1939年信托契約法，并于1940年制定了投資公司法及投資顧問法，這些都成為日后投資公司經(jīng)營業(yè)務(wù)管理規(guī)則的基本框架。房地產(chǎn)信托是指房地產(chǎn)信托機構(gòu)受委托人的委托，為了受益人的利益，代為管理、營運或處理委托人托管的房地產(chǎn)及相關(guān)資財?shù)囊环N信托行為房地產(chǎn)信托的發(fā)展1883年美國首先成立了波士頓個人財產(chǎn)信托（Boston Personal Property Trust），但直到1920年以后，美國投資事業(yè)才有了劃時代的發(fā)展，這也是美國在戰(zhàn)后涌現(xiàn)出大量的富豪手中所持有的過剩資金所致。這也是我國目前大量采用的房地產(chǎn)融資方式。它包括兩個方面的含義：一是不動產(chǎn)信托就是不動產(chǎn)所有權(quán)人《委托人)，為受益人的利益或特定目的，將所有權(quán)轉(zhuǎn)移給受托人，使其依照信托合同來管理運用的一種法律關(guān)系： 二是房地產(chǎn)資金信托。信托投資公司應(yīng)真實、準確、及時、完整地披露信息，包括經(jīng)審計的年報和重大事件臨時報告等，在年報中披露各類風(fēng)險和風(fēng)險管理情況及公司治理信息，并在會計附注中披露關(guān)聯(lián)交易的總量及重大關(guān)聯(lián)交易的情況等房地產(chǎn)信托的定義房地產(chǎn)信托，就是信托投資公司發(fā)揮專業(yè)理財優(yōu)勢，通過實施信托計劃籌集資金。建立信托企業(yè)征信體制，劃分信托企業(yè)信息類型，實現(xiàn)征信數(shù)據(jù)的開放；發(fā)展信用中介機構(gòu)；建立標(biāo)準化的信托企業(yè)征信數(shù)據(jù)庫；建立健全失信懲罰制度；規(guī)范發(fā)展信用評級行業(yè)；大力發(fā)展信托企業(yè)信用管理教育。另外，有限合伙形式能較好地解決約束和激勵的問題，管理者承擔(dān)的無限責(zé)任以及管理者的業(yè)績回報制度，能將管理者和投資者的風(fēng)險及利益有效地捆綁在一起，激勵管理者努力管理好各項投資以實現(xiàn)價值最大化，最大限度地防范風(fēng)險。受托人委員會或董事會通常由三名以上受托人或董事組成，其中大多數(shù)受托人必須是“獨立”的。與此同時，還需積極促進信托業(yè)務(wù)所必不可少的律師、會計師、審計師、資產(chǎn)評估師等服務(wù)型人才的隊伍建設(shè)。一個專業(yè)的房地產(chǎn)信托運營機構(gòu)或?qū)I(yè)人員通常有較強的房地產(chǎn)項目操作能力，對市場的嗅覺靈敏，能在恰當(dāng)?shù)臅r點對恰當(dāng)?shù)捻椖窟M行恰當(dāng)?shù)耐顿Y；同時這種專業(yè)機構(gòu)或?qū)I(yè)人員也是證券市場上的分析家?！ 〖涌旆康禺a(chǎn)信托專門人才的培養(yǎng) 加快、加強REITs的人才培養(yǎng)。使我國的房地產(chǎn)投資信托基金從一開始就以較規(guī)范的形式發(fā)展。首先應(yīng)進一步完善《公司法》或制定專門針對投資基金發(fā)展的《投資公司法》、《投資顧問法》等法規(guī)。要建立完善的法律體系，僅僅只頒布單一的《信托法》、《投資基金法》是遠遠不夠的?！ 】傊?，簡單地講，REITs就是將投資大眾的資金，由專業(yè)投資機構(gòu)投資在商務(wù)辦公大樓、購物中心、飯店、公共建設(shè)等商用建筑物，投資人不是直接拿錢投資不動產(chǎn)，而是取得受益憑證，報酬以配息方式進行，且REITs可以掛牌公開交易，因此投資人還可以在公開市場買賣，賺取資本利得。在香港，則需要承擔(dān)資本利得稅和土地稅雙重稅收，而國內(nèi)的房地產(chǎn)信托計劃目前沒有相關(guān)的稅制安排?！ 〉谒?，REITs的產(chǎn)品周期一般在810年，更注重房地產(chǎn)開發(fā)后，已完工的房地產(chǎn)項目的經(jīng)營；國內(nèi)的房地產(chǎn)信托計劃產(chǎn)品周期較短，一般為13年?！ 〉诙琑EITs對投資者的回報需要把收入的大部分分配給投資者，比如美國、香港要求把所得利潤的95%分配給投資者；國內(nèi)的房地產(chǎn)信托計劃對投資者的回報為信托計劃方案中的協(xié)議回報，目前一般在3%9%左右。房地產(chǎn)的固有特性決定了房地產(chǎn)投資信托基金具有保值增值的功能，因此房地產(chǎn)投資的收益相對比較穩(wěn)定?！ ≡俅危敕康禺a(chǎn)投資信托基金有助于疏通房地產(chǎn)資金循環(huán)的梗阻。 其次，引入房地產(chǎn)投資信托基金有助于分散與降低系統(tǒng)性風(fēng)險，提高金融安全。房地產(chǎn)信托投資基金直接把市場資金融通到房地產(chǎn)行業(yè)，是對以銀行為手段的間接金融的極大補充?！ ∈紫龋敕康禺a(chǎn)投資信托基金有利于完善中國房地產(chǎn)金融架構(gòu)。美國的 REITs的發(fā)展非常迎合市場的要求，所以可以說非常市場化，其REITs市場化導(dǎo)致的結(jié)構(gòu)變異也得益于比較成熟的市場化經(jīng)濟，以及其較成熟的金融體系；而由于REITs在香港的
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