房地產(chǎn)投資基金概述-文庫吧資料
2025-02-17 16:05本頁面
【正文】 EITs股票作為金融投資工具的吸引力的大小 。 上市交易的 REITs股票價(jià)格同樣受到供求關(guān)系 、 利率和房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況等因素的影響 。 ? 不過 ， REITs股票作為一種金融產(chǎn)品 ， 仍然存在相關(guān)風(fēng)險(xiǎn) 。 另一方面 ， REITs在支付股利時(shí)具有遞延納稅功能 ， 這也是許多投資者投資 REITs股票的主要原因之一 。 一方面 ， REITs具有避免雙重征稅的特征 。 ? （ 3） 稅收優(yōu)惠 。 盡管 REITs的股票價(jià)格也受到市場(chǎng)力量的影響 ， 但是基于穩(wěn)定的租金收入 ， 因此股票價(jià)格波動(dòng)也較小 。 ? （ 2） REITs的收入以相對(duì)穩(wěn)定的租金收入為主 。 由于 REITs必須要把 90%的應(yīng)稅收入作為股利分配 ，因此 ， REITs的股東能夠獲得穩(wěn)定的即期收入 。 （二） REITs股票的投資特性 ? 收益率相對(duì)較高 。 ? （ 2） 債權(quán)融資 。 在 REITs推出以前 ， 房地產(chǎn)融資對(duì)象主要是機(jī)構(gòu)投資者 ， 而且房地產(chǎn)的種類也有限 。 ? （ 1） 股權(quán)融資 。 14 當(dāng)有限責(zé)任合伙人行使這一期權(quán)時(shí)，就能改變自己的投資組合，做到多樣化投資；同時(shí)增加資產(chǎn)的流動(dòng)性，并獲取 REIT股票（在換取 REIT股票的情況下）升值收益。 ? （ 2）良好的流動(dòng)性和分散風(fēng)險(xiǎn)機(jī)制。這時(shí)，他們必須對(duì)房地產(chǎn)的“內(nèi)含收益”（ builtin gain）納稅。 ? 根據(jù)美國(guó)稅法規(guī)定，房地產(chǎn)所有者的出資和換取“經(jīng)營(yíng)性合伙單位”的行為不涉及稅收問題，房地產(chǎn)所有者并不因此行為納稅。 ? （ 1）穩(wěn)定的收益和稅收優(yōu)惠。 三、 REITs的特點(diǎn) （一） REITs為房地產(chǎn)商提供了良好的投資和融資機(jī)會(huì) ? 投資 REITs的收益。另外，紙夾結(jié)構(gòu)REITs還為 REITs投資者提供了以下靈活性：投資者根據(jù)自己的投資目標(biāo)，可以投資于 REITs股票，以享受穩(wěn)定股利收益；也可以投資于運(yùn)營(yíng)公司股票，享受“ C類公司”形式所能提供的投資收益；還能同時(shí)投資于兩個(gè)公司的股票，組建自己的投資組合。 （五）紙夾（ paperclipped）結(jié)構(gòu) ? 紙夾結(jié)構(gòu) REITs至少在成立之初具有與合股結(jié)構(gòu) REITs類似的優(yōu)勢(shì)。 ? 4) 管理優(yōu)勢(shì) 。 ? 3) REITs的免稅優(yōu)勢(shì) 。 這樣也有利于 REIT和運(yùn)營(yíng)公司的共同股東 。 （ 1） REITs的股東在享受一般 REITs股東能夠獲得的收益之外 ， 還能獲得經(jīng)營(yíng) REITs受限房地產(chǎn)的收益 。 合股REITs通過 REITs、 運(yùn)營(yíng)公司股東的同一性規(guī)避法律限制 ， 同時(shí)獲取經(jīng)營(yíng)受限房地產(chǎn)的運(yùn)營(yíng)收益 。 合股結(jié)構(gòu) REITs可以擁有和管理任何類型的房地產(chǎn) ，并且能夠從中獲取租金收入和房地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)收入 。下表對(duì)傘形結(jié)構(gòu)REITs和 DOWNREIT結(jié)構(gòu) REITs進(jìn)行了比較。一般說來，房地產(chǎn)擁有者以房地產(chǎn)向經(jīng)營(yíng)性合伙企業(yè)出資，換取 OP單位，成為有限責(zé)任合伙人。 ? 3) 便于在資本市場(chǎng)融資 ， 從而彌補(bǔ) REITs的高比例股利分配造成的截留利潤(rùn)較低 、 擴(kuò)張資本不足的缺陷 。 ? 2) 易于 REITs迅速達(dá)到上市融資的規(guī)模 。 表 美國(guó) REITs的詳細(xì)分類 二、 REITs的主要結(jié)構(gòu) （一）傳統(tǒng)的 REIT結(jié)構(gòu) （二）傘形合伙結(jié)構(gòu) 傘形結(jié)構(gòu) REITs的 主要優(yōu)點(diǎn) ? 1) 延遲納稅優(yōu)惠 。一段時(shí)間（通常為 7～ 14年）后，私募REITs要么公開上市，要么進(jìn)行清盤后向投資者分配收益。一般投資者最低認(rèn)購額度為 2500美元，即 250股。私募 REITs的股東一般為高端投資者。一般由風(fēng)險(xiǎn)投資家投資，旨在獲得公開市場(chǎng)所需業(yè)績(jī)記錄，并適時(shí)公開上市。這種私募 REITs的股東較多，有些甚至超過 500人，并需要像公開上市公司一樣，向美國(guó)證監(jiān)會(huì)披露財(cái)務(wù)信息。一是向機(jī)構(gòu)投資者私募的 REITs。 沒有公開或獨(dú)立的業(yè)績(jī)數(shù)據(jù)來源。投資者也能獲得多種分析報(bào)告。 沒有規(guī)定。 信息披露義務(wù) 必須向投資者定期披露財(cái)務(wù)信息，包括季度和年度經(jīng)審計(jì)的財(cái)務(wù)信息，并報(bào)送證監(jiān)會(huì)。 受到州和北美證券管理機(jī)構(gòu)協(xié)會(huì)（ NASAA）有關(guān)規(guī)定的制約。 投資人可以重選董事。 投資人控制權(quán) 投資人可以重選董事。 NASAA的規(guī)定要求董事會(huì)多數(shù)成員必須是獨(dú)立董事；董事會(huì)下的各個(gè)委員會(huì)的多數(shù)成員也必須是獨(dú)立董事。新的紐約證券交易所和納斯達(dá)克證券交易市場(chǎng)規(guī)則要求在審計(jì)、提名董事時(shí)做到完全獨(dú)立，要求建立完全獨(dú)立的薪酬委員會(huì)。 一般為 1000～ 25000美元；私募 REITs主要針對(duì)機(jī)構(gòu)投資者，因此認(rèn)購起點(diǎn)較高。 最低投資額 一股。 咨詢和管理一般均外包。 每次交易中，金額的10～ 15%一般用來支付經(jīng)紀(jì)商的傭金、發(fā)行費(fèi)用和前期承購（ up front acquisition）或咨詢費(fèi)用（費(fèi)用一般在關(guān)聯(lián)中介和第三方經(jīng)紀(jì)商之間分?jǐn)偅? 因公司而異。投行在承銷 REITs的 IPO和增發(fā)時(shí)一般收取 2～7%的費(fèi)用。是否存在股票贖回程序以及最短股票持有期限的長(zhǎng)短，因公司而異，而且有一定限制。投資者的退出策略一般有兩種：（ 1）一定時(shí)期（經(jīng)常為 10年） REITs清盤時(shí)退出；（ 2） REITs在全國(guó)性交易所上市時(shí)退出。股票贖回程序因公司而異，而且有一定限制。
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