【正文】 一號 ”優(yōu)勢 穩(wěn)： 全球頂尖商業(yè)地產企業(yè)，專業(yè)化經營保障 收益； 賺： 租金收益和物業(yè)增值，預期合計年化收益率 12%； 易： 千元即可投資商業(yè)地產，輕松享有優(yōu)質物業(yè) 收益； 輕： 流通便捷，創(chuàng)新的互聯網眾籌 項目。 產品并非 “穩(wěn)賺” , 收益“前輕后重” 6% 6% 6% 30% 56% 6% 6% 6% 6% 6% 6% REITS或 其他方式 上市， 4年為例的收益 到期退出（持有 7年后退出 ）的收益 點評： 萬達集團的 “穩(wěn) 賺 1號” 12%的年化 收益率較 有 吸引力，吸引 不少投資者 。 但 對于 普通投資者而言，七年的 投資 期太長 ， 相對于目前最火熱的 互聯網 P2P金融產品而言 并不占優(yōu)勢 。 1 2 國外房產眾籌以股權眾籌和貸款眾籌為主，投資人審核苛刻，強調組建有限合伙公司進行運作，可選投資標的豐富，投資收益多樣化 。 中國式房地產 眾籌是開發(fā)商營銷手段，效果較為明顯，但發(fā)起者仍以大的開發(fā)商居多 ，標的以住宅為主，收益單一，房地產 整體眾籌水平有待提高。 案例 小結 第四部分 度假地產眾籌探索 7485 10000 2023 2023中國人均 GDP（單位：美元） 休閑與度假在旅游業(yè)中占比 28% % 67% 2023 2023 2030? 從 觀光旅游到休閑旅游到度假旅游 ， 旅游每年增長速度 約 在 1215%之間，而休閑度假在 此 基礎上還要疊加一個加速度，市場增長速度超過 20%， 大眾度假時代 已經 到來 ！ 一、 大眾 度假時代到來 . 新常態(tài)下，需要新的經濟增長點，度假市場就是一個非常好的引擎 ，目前有 五大度假市場： ? 黃金周市場 、 學生假期市場 、 銀發(fā)市場 、 帶薪 度假 市場； ? 大眾度假市場 ， 《國民休閑綱要》明確 指出 ， 2023年全面落實帶薪休假 ，屆時帶薪休假 期 超過全年 天數三分之一 ， 由此 釋放出來的 大眾 度假市場非常 大 。 二、 五 大度假市場 形成 . 三、 度假地產發(fā)展 現狀 短期度假 市場 —— 吃 、 住 、 行 中長 期 度假市場 —— 涉及社交、便捷的配套、養(yǎng)生運動，以及醫(yī)療和社區(qū) 服務 目前 傳統(tǒng) 的旅游市場 +旅游 地產 ≠ 真正的 度假地產 +度假社區(qū) +度假綜 合市場 度假 地產 銷售 的解決之道 問題 ： 總價高、居住時間短、難打理、收益難保障 等。 核心 ： 賣房子 變成 賣度假， 將 難以去化的度假地產 變成 真正需要的產品 。 步驟： 酒店化經營 ， 這是一個前提 ； 產權 分割 ， 一間房子分為 10份、 13份或 52份 產權； 時權 交換 ， 旅游最大的特點是產權和時權之間關系的處理 ； 旅行 服務 ， 交換 不 僅僅是房間的交換，用旅行服務去交換 。 度假地產 經營 提升 的解決之道 ? 脫離 OTA平臺 ， 做 會員 ； ? 利用互聯網 O2O結構，使用 分權度假 ； ? 使用 分權 度假卡 ，含 N分之一 的 產權 ，享有 N天免費入 住 權、 N年服務 期 和 N家度假 酒店 的全球換 住 權 ； ? 各個環(huán)節(jié)眾籌模式的運用。 四、 度假 地產眾 籌 案例 探索 “東方酒肆” 葡萄酒文化旅游小鎮(zhèn)案例 —— 中國眾籌實驗區(qū) 項目簡介： 基于 地產開發(fā)，結合紅酒產業(yè)和旅游度假產業(yè)的小鎮(zhèn)形態(tài)，以眾籌發(fā)展 模式為特色，以眾籌論壇、俱樂部、創(chuàng)新孵化基地形成東方酒肆葡萄文化旅游度假小鎮(zhèn)的眾籌核心區(qū)，整合資源，獲取資金支持。 消費者 經營者 小鎮(zhèn)開發(fā)建設及運營 消費端 不動產投資 商業(yè)運營公司 項目開發(fā)公司 眾籌方 式導入 眾籌人的權益結構 出租物業(yè) 眾籌門檻低 出租物業(yè) 產權物權價值 時權使用價值 擁有眾籌項目的優(yōu)先權 擁有物業(yè) 獲得出租收益 擁有股權 自己發(fā)起眾籌項目 投籌人 品牌商 創(chuàng)籌人 自營物業(yè) 獲得 分紅 眾籌門檻高 獲得 物業(yè) 自營物業(yè) 擁有消費權 消費端導入 會員消費 分權寶消費 京 東 玉龍灣 案例 一 份玉龍灣，全球任意游 京東玉龍灣國際 運動度假 山谷 是 國內首創(chuàng)運動度假模式，總投資 15億 ，為 省級十二五重點 工程項目。 合作模式 (60㎡客房 458元 /天為例 ) 60㎡一房，售價 7300元 /㎡，總價 43萬 每份 （開發(fā)商） 房價 2倍服務費 （托管經營人） 售價 10萬 元的分權 度假 卡 1/13不動產權 1/13不動產 形成的價值 28天入住權 行使入住權； 使用 458X28=12820積分到分分商城購買酒店，線路產品，機票 等度假產品； 積分可以以 兌換現金，每年約 1萬； 10萬 塊 40年變成 51萬 消費 能力 或 40多萬現金收益。 分 13份 用房產眾籌 打通度假市場和地產市場 ，賣房產變成賣度假； 經營成本很低，沒有稅收 ； 共享產權，以房養(yǎng)游，玩轉全球 ； 用錢賺錢去旅行 。 啟示 40年 8次維修 458X28X40=512960 轉換 項目 簡介 ： 田 德 海泉 灣喜悅 大酒店，為產權式酒店，目前剩 38年產權，共有房間 621套，主要戶型 面積為 64㎡ — 80㎡ ， 周邊生活 配套欠缺，但海甸島區(qū)域配套 豐富， 適合發(fā)展與銀發(fā)市場相關的度假產品。 田德 海泉灣 ——慢 生活 濱海 度假無限 + 項目 SWOT分析 優(yōu)勢（ S ） 劣勢（ W） 1..戶型產品單一 38年 較高 機會（ O） 合作模式成熟 補缺市場 空白 威脅（ T） 豐富 眾籌模式探索 具體操作方式： ① 認籌階段，拿出 100套房源作為標的，眾籌最低金額為 500萬，每套房認購眾籌金額為 515萬 ， 10個月封鎖期內眾 籌成功后， 投資者獲取 優(yōu)先 選 房權 、 低于周邊市場價近 15%的優(yōu)惠購房權 和按眾籌金額計算的 3%的年化收益 ； ② 開盤后，不定期 選擇 220㎡的復式 或 6480㎡的酒店 式公寓 13套作為眾籌營銷噱頭，實際總價控制在 65250萬之間 ， 起 拍價格為實際成交價 的 58折 ，分成若干份進行眾籌，平均每 籌 1000元，每人最多可買 20籌，認籌成功即可競拍 。 競 得者向開發(fā)商支付眾籌金額對應的房款買房 ，溢價作為 投資人的投資 收益； 優(yōu)勢 ：成本低、噱頭足、門檻低、參與度高，營銷去化為主，融資為輔。 項目 現狀 三亞海棠灣民生銀行 項目 民生銀行內部 客戶，資源廣 聯排別墅， 產品密度大 面積偏大， 影響總價 解決方法 1 2 3 與金融理財產品結合 營造視覺 感觀，模糊密度 大感受 增加項目附加值，拔高項目檔次 眾籌模式探索 以 總價 170萬房源為例 以總價 20%即 34萬購買民生銀行相應理財產品，以 136萬總價鎖定項目開后的價格，封閉期為半年或 1年。 項目開盤 房價上漲： 行使優(yōu)先購買權可獲取封閉期內的理財收益 +34萬折扣收益 +房價上漲收益； 房價不上漲： 行使優(yōu)先購買權可獲取封閉期內的理財收益 +34萬 折扣 收益； 房價下跌：客戶不行使購買權，固定獲取民生銀行保底的 4%年化理財收益； ? 優(yōu)勢通過 理財產品搭配購房優(yōu)惠來鎖定意向購房 者 . 度假 地產眾 籌 探索小結 把 消費端導入到投資 端 ， 讓消費與投資 一體化 , 獲得 投資的收益和 實際 購買 相結合 ，實現雙贏 。 Thanks for your attention Wish you a good day! Thanks for your attention Wish you a good day! 謝謝觀看 /歡迎下載 BY FAITH I MEAN A VISION OF GOOD ONE CHERISHES AND THE ENTHUSIASM THAT PUSHES ONE TO SEEK ITS FULFILLMENT REGARDLESS OF OBSTACLES. BY FAITH I BY FAITH