【正文】 向投資者披露涉及該證券發(fā)行風(fēng)險(xiǎn)程度的信息；對(duì)發(fā)行人的管理者、董事、重要股東進(jìn)行適當(dāng)?shù)谋M職調(diào)查；確保只有在實(shí)際融資額達(dá)到或超過(guò)目標(biāo)發(fā)行額時(shí),才將集資款交由證券發(fā)行人使用；允許投資者在證券發(fā)行時(shí)取消購(gòu)買承諾；確保投資者在12個(gè)月內(nèi)的購(gòu)買量沒有超過(guò)豁免限額；采取必要措施保護(hù)投資者的隱私；不對(duì)其他人提供潛在投資者的個(gè)人身份信息支付報(bào)酬；其內(nèi)部人員不得與發(fā)行人存在利益聯(lián)系。[18]眾籌條例在注冊(cè)、信息披露、資歷審查等方面對(duì)中介所負(fù)的義務(wù)進(jìn)行了具體規(guī)定。中介有利于撮合眾籌股權(quán)交易雙方、降低雙方搜索成本?，F(xiàn)有的一些眾籌網(wǎng)站可能會(huì)成為股權(quán)眾籌市場(chǎng)中第一批非經(jīng)紀(jì)商中介，目前已注冊(cè)和將注冊(cè)的傳統(tǒng)經(jīng)紀(jì)商也會(huì)進(jìn)入眾籌市場(chǎng)。網(wǎng)站需要就股權(quán)交易拓展資源和基礎(chǔ)建設(shè)，經(jīng)紀(jì)商需要開發(fā)網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)，很可能促進(jìn)兩類主體優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)的合作。兩種類型可以增加眾籌中介之間的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，降低發(fā)行人的融資成本。而Realty Mogul目前的選擇是與傳統(tǒng)的經(jīng)紀(jì)商進(jìn)行合作，根據(jù)Realty Mogul官方網(wǎng)站上的介紹，Realty Mogul與WealthForge是同盟，WealthForge是屬于美國(guó)金融業(yè)監(jiān)管局（FINRA）和證券投資者保護(hù)公司（SIPC）會(huì)員的經(jīng)紀(jì)自營(yíng)商，Realty Mogul的許多員工是隸屬于WealthForge的，所有資本的籌集都是通過(guò)WealthForge來(lái)完成。[19]這省去了一些交易成本，也能夠做到合乎法律規(guī)定。 最后，JOBS法和眾籌條例還作出了對(duì)集資門戶的特別要求。集資門戶不同于經(jīng)紀(jì)商，JOBS法規(guī)定SEC和相關(guān)自律組織應(yīng)為其設(shè)立單獨(dú)的注冊(cè)與監(jiān)管規(guī)范，并禁止此類中介提供投資咨詢服務(wù)、禁止其推廣購(gòu)買、銷售、或要約購(gòu)買其網(wǎng)站或門戶上所列的證券、禁止就上述推廣或售賣向雇員、代理或者其他主體支付報(bào)酬、禁止其持有、管理、占有或以其他方式運(yùn)用投資者的資金或證券。因此，眾籌條例要求門戶提交專門的《集資門戶表》進(jìn)行注冊(cè)，免于其依照對(duì)經(jīng)紀(jì)商的要求進(jìn)行注冊(cè)。目前在SEC網(wǎng)站上尚未查詢到Realty Mogul的注冊(cè)信息，在未來(lái)，Realty Mogul還應(yīng)專門向SEC注冊(cè)為集資門戶并滿足其他禁止性規(guī)定，才具備開展眾籌的合法性。 但由上述流程可知，這種模式是為了給現(xiàn)有房屋翻新增價(jià)值而設(shè)計(jì)，獲得的投資回報(bào)取決于房屋翻新后的新增價(jià)值的大小及能否成功轉(zhuǎn)賣，具有較高的風(fēng)險(xiǎn)，尤其是在發(fā)行本票的模式下，即便存有房屋抵押，投資者也并不掌握主動(dòng)權(quán)。在整個(gè)過(guò)程中，起到主導(dǎo)性作用的是資金門戶和新設(shè)管理公司的管理水平。而我國(guó)房產(chǎn)眾籌模式的發(fā)展現(xiàn)仍處于起步階段，流程的不完善和門戶作用的有限性使得這種模式就目前而言僅具有借鑒意義。 房產(chǎn)股權(quán)眾籌 （1）模式介紹 房產(chǎn)股權(quán)眾籌，指投資者根據(jù)自己的投資額來(lái)占有相應(yīng)眾籌房產(chǎn)的份額，以獲得相應(yīng)的收益或回報(bào)。收益可能是租金也可能是轉(zhuǎn)賣或競(jìng)拍后的增值部分，認(rèn)籌人按照其所認(rèn)籌的比重享受其份額上的利益，一些項(xiàng)目中的投資者還可以獲得投票權(quán)。 （2）典型代表 平安好房推出的海外房產(chǎn)眾籌項(xiàng)目是這一模式的典型代表。用戶最低眾籌額為100美元，每名用戶最多可認(rèn)購(gòu)10份，即1000美元，認(rèn)購(gòu)的是某一有限公司的股份，成為該公司的股東。一旦眾籌項(xiàng)目成立，認(rèn)籌人對(duì)3套房產(chǎn)（分別位于美國(guó)紐約曼哈頓的豪華公寓、南卡萊羅納州的學(xué)區(qū)公寓及佛州的海景公寓）有投票權(quán)，從中選出一套后，由新設(shè)立的某有限公司代表全體投資人的意志購(gòu)置該公寓并開始運(yùn)營(yíng)（出租或者轉(zhuǎn)售）。根據(jù)網(wǎng)頁(yè)上的資料，該有限公司已與美國(guó)Limestone私立大學(xué)簽訂了出租協(xié)議，因而能夠擔(dān)每年的保租金回報(bào)率為5%，包租3年，第4年第一個(gè)月該有限公司承諾以112%的買入價(jià)回購(gòu)。該項(xiàng)目最終實(shí)現(xiàn)眾籌資金100萬(wàn)美元，共匯聚5809位參與者。 （3）法律問題 股權(quán)眾籌歷來(lái)面臨最大的問題是擅自發(fā)行股票、公司、企業(yè)債券的問題，房產(chǎn)股權(quán)眾籌也不例外?，F(xiàn)行《證券法》明確規(guī)定，公開發(fā)行證券必須依法報(bào)經(jīng)國(guó)務(wù)院證券監(jiān)督管理部門或者國(guó)務(wù)院授權(quán)的部門核準(zhǔn)，未經(jīng)核準(zhǔn)，任何單位與個(gè)人不得公開發(fā)行證券。同時(shí)，根據(jù)《最高人民檢察院、公安部關(guān)于公安機(jī)關(guān)管轄的刑事案件立案追訴標(biāo)準(zhǔn)的規(guī)定（二）》第34條，構(gòu)成擅自發(fā)行股票或者公司、企業(yè)債券的條件為：（1）發(fā)行數(shù)額在五十萬(wàn)元以上的；（2）雖未達(dá)到上述數(shù)額標(biāo)準(zhǔn)，但擅自發(fā)行致使三十人以上的投資者購(gòu)買了股票或者公司、企業(yè)債券的；（3）不能及時(shí)清償或者清退的；（4）其他后果嚴(yán)重或者有其他嚴(yán)重情節(jié)的情形。平安海外眾籌項(xiàng)目并沒有披露發(fā)行主體，對(duì)于房產(chǎn)眾籌項(xiàng)目中的發(fā)起人是否具有公開發(fā)行核準(zhǔn)條件的問題，暫時(shí)無(wú)法判斷，但其將投資項(xiàng)目放眼到美國(guó)，或許正是對(duì)于國(guó)內(nèi)監(jiān)管風(fēng)險(xiǎn)的規(guī)避。另外，房產(chǎn)眾籌一般籌資總額較大，不可避免地會(huì)觸及到金額上和人數(shù)上的底線，平安海外眾籌項(xiàng)目最終的籌集資金為100萬(wàn)美元，共匯聚了5809位參與者，無(wú)論從發(fā)行數(shù)額還是從投資人數(shù)上都大大超出規(guī)定的上限。而《管理辦法》于近日發(fā)布，未來(lái)股權(quán)眾籌模式在《管理辦法》規(guī)定的框架之內(nèi)可能可行。 《管理辦法》明確規(guī)定股權(quán)眾籌應(yīng)當(dāng)采取非公開發(fā)行方式，并通過(guò)一系列自律管理要求以滿足《證券法》第10條對(duì)非公開發(fā)行的相關(guān)規(guī)定：（1）投資者必須為特定對(duì)象，即經(jīng)股權(quán)眾籌平臺(tái)核實(shí)的符合《管理辦法》中規(guī)定條件的實(shí)名注冊(cè)用戶；（2）投資者累計(jì)不得超過(guò)200人；（3）股權(quán)眾籌平臺(tái)只能向?qū)嵜?cè)用戶推薦項(xiàng)目信息，股權(quán)眾籌平臺(tái)和融資者均不得進(jìn)行公開宣傳、推介或勸誘。在滿足以上條件時(shí)，可達(dá)到豁免的效果。 另根據(jù)《管理辦法》：（1）為避免風(fēng)險(xiǎn)跨行業(yè)外溢，股權(quán)眾籌平臺(tái)不得兼營(yíng)個(gè)人網(wǎng)絡(luò)借貸（即P2P網(wǎng)絡(luò)借貸）或網(wǎng)絡(luò)小額貸款業(yè)務(wù)；（2）鑒于股權(quán)眾籌融資的非公開發(fā)行性質(zhì)，投資者應(yīng)當(dāng)為不超過(guò)200人的特定對(duì)象（金融資產(chǎn)不低于300萬(wàn)元人民幣或最近三年個(gè)人年均收入不低于50萬(wàn)元人民幣的個(gè)人）；（3）融資者在股權(quán)眾籌融資活動(dòng)中負(fù)有適當(dāng)程度的信息披露義務(wù)，雖未對(duì)財(cái)務(wù)信息提出很高的披露要求，但要求發(fā)布真實(shí)的融資計(jì)劃書，并通過(guò)平臺(tái)向投資者如實(shí)披露企業(yè)的經(jīng)營(yíng)管理、財(cái)務(wù)、資金使用情況等關(guān)鍵信息，及時(shí)披露影響或可能影響投資者權(quán)益的重大信息。 綜上，要做到合規(guī)，需要滿足如下條件：首先，平臺(tái)應(yīng)嚴(yán)格界定為信息中介且不得兼營(yíng)P2P或小貸業(yè)務(wù),避免成為信用中介；其次，項(xiàng)目發(fā)起人（融資者）承擔(dān)略低于上市公司要求的信息披露義務(wù)；再次，采用資金托管方式，依法引進(jìn)第三方擔(dān)保；最后，堅(jiān)持以私募方式開展項(xiàng)目，要嚴(yán)格把控合格投資者的審核，使所有的投資人有能力承擔(dān)相應(yīng)的投資風(fēng)險(xiǎn)。在此基礎(chǔ)上的房產(chǎn)股權(quán)眾籌模式在未來(lái)具備較大的發(fā)展空間。 以上是對(duì)房產(chǎn)眾籌模式的類型化介紹和分析。廣告營(yíng)銷式房產(chǎn)眾籌因沒有觸及到眾籌的實(shí)質(zhì)，不能成為未來(lái)的主流模式，只在現(xiàn)階段地產(chǎn)行業(yè)不景氣的背景下可以達(dá)到營(yíng)銷的目的。消費(fèi)類房產(chǎn)眾籌中的預(yù)先團(tuán)購(gòu)式本質(zhì)上屬于產(chǎn)品回報(bào)型眾籌，因政策的特殊性與一般的回報(bào)型眾籌有較大差別，看似是對(duì)優(yōu)惠購(gòu)房資格期權(quán)的眾籌，實(shí)質(zhì)上仍以行權(quán)（獲得房屋產(chǎn)權(quán)）為最終目的，是房產(chǎn)眾籌的一大特色。投資型股權(quán)眾籌模式因其商業(yè)上的創(chuàng)新性和合理性，會(huì)成為未來(lái)房產(chǎn)眾籌發(fā)展的主流，但應(yīng)多加注意對(duì)其中風(fēng)險(xiǎn)的控制。 總之，房產(chǎn)眾籌作為一種新興商業(yè)模式，其創(chuàng)新性和利好性毋庸置疑，必將隨著政策的開放、大眾投資心理的變化和平臺(tái)的不斷完善而有更好的發(fā)展。35 /