房地產(chǎn)營銷模式研究-資料下載頁
2025-06-24 15:09本頁面
【正文】 定——松散型社區(qū)，一生之城2006年：系統(tǒng)整合項目買點(diǎn)十項全能社區(qū) 運(yùn)動主題社區(qū)北師大品牌教育，完善的社區(qū)生活配套2007年：奧運(yùn)主題奧林匹克主題工地圍擋——奧運(yùn)之路形象墻奧林匹克主題奧道景觀展示，無處不在的“奧林匹克” 奧龍會的推廣五：成果 奧園2005年前受制于區(qū)域發(fā)展現(xiàn)狀，雖有好產(chǎn)品，、四期（2005~2006）營銷顧問過程中，東壩集團(tuán)區(qū)域價值得到了客戶的廣泛認(rèn)同，一年時間內(nèi)，項目銷售價格從6000提升到8000元/平方米，并且銷售速度依舊保持了40~50套/月的水平，有效的改善了郊區(qū)大盤叫好不叫座尷尬局面。 第五類：通過前期規(guī)劃階段全面價值挖掘和后期營銷造勢解決高成本地價問題（同時亦可化解一些對宗地周邊不利因素的影響）關(guān)鍵點(diǎn)：178。 高成本地價需要通過兩個階段共同化解：規(guī)劃階段和營銷階段價值最大化。178。 規(guī)劃階段的價值最大化應(yīng)立足于三個層面：城市價值最大化、區(qū)域價值最大化、產(chǎn)品價值最大化。178。 高成本地價項目往往更需要立足未來，在看到城市和區(qū)域未來價值的情況下定位、規(guī)劃產(chǎn)品、確定功能配比；178。 定位規(guī)劃階段需要探討四種化解高地價的可行性：高端定位創(chuàng)造價值、全面超越當(dāng)?shù)厮交蚋鲁鞘幸庀虻囊?guī)劃和產(chǎn)品設(shè)計水平創(chuàng)造價值、容積率最大化（甚至用“偷面積”方式）創(chuàng)造價值、全部或部分產(chǎn)品功能轉(zhuǎn)換創(chuàng)造價值；178。 營銷階段往往通過高端占位、重新制定城市的營銷游戲規(guī)則、全面更新城市營銷水平的方式；同時需結(jié)合系統(tǒng)的形象推廣、超越性的現(xiàn)場包裝和銷售服務(wù)水平，創(chuàng)造最大化營銷價值；案例一：上海及周邊地區(qū)：合肥金地國際城案例二：北京及周邊地區(qū)：西山美廬——傳世人文大宅 案例一：合肥金地國際城——合肥市2006年單價/總銷售額冠軍適用于：發(fā)展商首次借中大規(guī)模、具有一定城市資源的項目建立企業(yè)品牌；解決問題類型：解決高成本項目、有城市商業(yè)價值的大盤如何價值最大化問題《世聯(lián)顧問住宅業(yè)務(wù)包》本項目關(guān)鍵把控節(jié)點(diǎn)： 整體定位與發(fā)展戰(zhàn)略 規(guī)劃的市場評價與調(diào)整 項目物業(yè)發(fā)展建議 項目營銷戰(zhàn)略與策略 規(guī)劃跟進(jìn)服務(wù) 項目營銷策略與執(zhí)行 開盤前營銷推廣及開盤 銷售隊伍組建 持銷期執(zhí)行 尾盤處理1項目的三個主要困境項目情境——面對困難178。 面對2005年頻繁的新政及合肥市178。 供大于求的市場178。 高土地成本，高容積率178。 緊臨污水處理廠178。 起步時發(fā)展商在合肥缺乏品牌效應(yīng)最大機(jī)會178。 項目位于城市發(fā)展方向并與城市較近，區(qū)域未來有成為城市副中心的可能性；178。 發(fā)展商有專業(yè)合作意識，在設(shè)計、宣傳上均借助專業(yè)公司力量。 問題2：如何在營銷階段最大化提升項目價值？策略2：奠定高檔、城市化的綜合物業(yè)的形象，首期以最大量的高端住宅啟動：通過一系列規(guī)范、大氣的營銷活動造勢。手段1：云頂售樓處投入使用，為合肥最搶眼的售樓處手段2：調(diào)性鮮紅、大氣的戶外廣告牌亮相手段3：工地形象墻亮相，引領(lǐng)城市的“造城”口號手段4：房交會頂級展場，獨(dú)占鰲頭手段5：銷售人員招聘活動，在業(yè)內(nèi)造勢手段6：“雞同鴨講”兒童音樂會，引起合肥轟動手段7：音樂大師演奏會手段8：組織“媒體座談會”，共論國際城手段9：舉辦專家項目推介會手段10：選房前邀請媒體記者優(yōu)先參觀會所、樣板房及園林，聯(lián)合媒體炒作手段11：首期住宅盛大開盤，在會所及園林舉辦現(xiàn)場活動問題1：如何化解高成本壓力，以實現(xiàn)高價值？策略1：產(chǎn)品階段，三重價值挖掘奠定項目高價值。手段1：提高容積率：為化解高土地成本，實現(xiàn)高價值，在市場可控的條件下提高容積率（），綜合多種物業(yè)功能，除16萬平米住宅外，手段2：預(yù)判未來，打造區(qū)域高檔形象：立足區(qū)域未來價值，打造城市副中心、國際化街區(qū)形象手段3：規(guī)劃及產(chǎn)品創(chuàng)新：東西沿街面設(shè)大量公寓及臨街商業(yè)，跳高公寓設(shè)計，提高產(chǎn)品綜合品質(zhì)手段4：避免污水處理廠的不利影響：設(shè)景觀系以提升上建物業(yè)價值，控制面積手段5：多樣化的物業(yè)推售節(jié)奏：首推住宅奠定高檔物業(yè)形象、聚集人氣，后推公寓及商業(yè)問題4：如何在無商業(yè)實景展示的情況下，成功高價銷售商業(yè)街，甚至內(nèi)街。策略4：利用前期已形成的市場信心，最后推出商業(yè)；立足未來的商業(yè)街的成功經(jīng)營規(guī)劃合適業(yè)態(tài)，引入香港商家；安排大小客戶兩次開盤。手段1：借“合肥商業(yè)發(fā)展趨勢論壇”開始接受商業(yè)認(rèn)籌手段2：“中港兩地招商簽約新聞發(fā)布會”：400多位客戶手段3：“魯豫有約—合肥城市商業(yè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展論壇”，1600位客戶及各大媒體，合肥政府4套班子領(lǐng)導(dǎo)代表出席盛會手段4：大客戶有限選鋪，當(dāng)天成交接近1億手段5：商業(yè)開盤，總成交接近2億，銷售70％問題3：如何持續(xù)保持熱度，成功推出多元化物業(yè)？策略3：把握營銷的波形節(jié)奏，市場調(diào)控下的住宅沉寂期，以閃電戰(zhàn)銷售公寓，再起高潮，為市場注入強(qiáng)心劑。手段1：公寓首款廣告正式出街，拉開閃電戰(zhàn)的序幕；以“公寓有很多種，金地國際城是另一種”的立意打開市場。手段2：利用前期住宅客戶帶動，開盤前發(fā)放VIP會員卡1200張；手段3：公寓開盤選房，僅兩天就成交520套05年6月05年7月05年8月* 雞同鴨講音樂會* 音樂大師演奏會* 組織“媒體座談會”，共論國際城* 云頂售樓處投入使用* 戶外廣告牌亮相* 工地形象墻亮相05年4月* 專家項目推介會* 選房前邀請媒體記者優(yōu)先參觀05年5月* 房交會高調(diào)面世* 房展會發(fā)布銷售人員招聘信息，5月底完成銷售隊伍建設(shè)05年9月06年2月* 首期多層住宅盛大開盤，在會所及園林舉辦現(xiàn)場活動? 獲得中國名盤稱號（作用十分明顯）公寓首款廣告正式出街06年3月公寓開盤選房06年8月7日06年8月17日06年8月26日借“合肥商業(yè)發(fā)展趨勢論壇”開始接受認(rèn)籌中港兩地招商簽約新聞發(fā)布會魯豫有約—合肥城市商業(yè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展論壇商業(yè)開盤06年9月16日賣公寓賣商業(yè)賣住宅20052006年營銷節(jié)奏——利用相輔相成的多頻次開盤和營銷高潮，不斷高價實現(xiàn)每類物業(yè)價值，化解高地價，并把多元化物業(yè)化弊為利。價值營銷示意云頂售樓處投入使用 工地形象墻——內(nèi)部布置高檔、大氣，樹立項目高端形象 ——引領(lǐng)“造城”口號，為項目立勢 33 / 33
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